Nella fase di ricerca dell’immobile da acquistare, l’acquirente può rivolgersi ad un agente immobiliare il quale, in genere, è un professionista incaricato dal venditore. In quanto tale, la commissione, che – in media – si attesa intorno al 1-3% del prezzo di acquisto, è dovuta esclusivamente dal venditore e non anche dall’acquirente.
A differenza di quanto avviene in altre giurisdizioni, in Inghilterra l’offerta di acquisto, ancorché accettata per iscritto dal venditore e portata a conoscenza dell’acquirente, non è vincolante per le parti e ciascuna di esse, salvo l’esistenza di specifiche pattuizioni contrarie, si può liberare dalla propria obbligazione in qualsiasi momento e fino all’exchange of contracts, momento nel quale si crea il vincolo giuridico tra le parti stesse.
Sempre in questa fase, l’agente immobiliare provvederà a fornire all’acquirente alcune informazioni preliminari in merito alla proprietà in vendita e, tra l’altro, comunicherà all’aquirente se la proprietà è Freehold o Leasehold.
Senza voler analizzare, in questa sede, i dettagli delle differenze tra questi due principali tipi di proprietà conosciuti dal diritto inglese, è sufficiente sapere che la Freehold è il tipo di proprietà maggiormente assimilabile a quella intesa negli ordinamenti di civil law mentre la Leasehold è un tipo di proprietà che si caratterizza, tra l’altro, per essere una sorta di proprietà temporanea.
Al fine di fornire alle parti questa ed altre informazioni relative all’immobile individuato, l’agente immobiliare farà circolare un documento chiamato Memorandum of Sale, nel quale sono indicati anche i dati dei Solicitors incaricati dalle parti.
La figura del Solicitor, centrale nelle transazioni immobiliari (conveyancing), è tendenzialmente assimilabile ad quella di un Avvocato che, tuttavia, ha delle competenze immobiliari ben specifiche e paragonabili – come vederemo – specialmente nella fase di assistenza all’acquirente, a quelle del Notaio italiano (professionista imparziale e terzo rispetto alle parti). Ciascuna delle parti, quindi, incaricherà il proprio solicitor che curerà esclusivamente i propri interessi.
Tuttavia, come riportato in un altro articolo, la figura del Notaio – con competenze specifiche immobiliari – esiste in Inghilterra, tuttavia questo questo professionista non viene (quasi) mai utilizzato nella transazioni immobiliari.
Una volta incaricato, il solicitor dell’acquirente riceve dal solicitor del venditore una serie di documenti (atto di proprietà, ecc.) che permettono al primo professionista di effettuare le necessarie visure e ricerche sull’immobile.
In particolare, il solicitor dell’acquirente dovrà:
- verificare pesso il Land Registry che l’immobile sia di proprietà del venditore e che non sia gravato da ipoteche o da altri pesi;
- effettuare una serie visure (searches) presso la Local Authority al fine di reperire informazioni urbanistiche e tecniche relative alla zona in cui è situato l’immobile (ad es. verrà verificata, tra l’altro, la regolarità urbanistica e se l’immobile si trova in una zona a rischio sismico, lo stato idrogeologico della zona per evidenziare eventuali rischi di allagamenti, ecc.);
- incaricare un perito (surveyor) di redigere una relazione (surveyor’s report) nella quale verranno evidenziati, tra l’altro, lo stato della struttura e degli impianti dell’immobile, eventuali criticità riscontrate (ad es. macchie di umidità, ecc.), stima dei costi per mettere in bonis eventuali criticità riscontrate, ecc.;
- interagire con la Managing Company (una sorta di amministratore di condominio) o con il Freeholder per verificare, tra l’altro, l’ammontare delle spese condominiali (service charges), l’eventuale esistenza di delibere relative a lavori condominiali ed, in caso affermativo, l’esistenza di un fondo di deposito per dette spese, ecc.;
- intereagire con il solicitor del venditore per arrivare ad una bozza di contratto di vendita condiviso. La prima bozza sarà, in genere, preparata del solicitor del venditore e inviata a quello dell’acquirente per modifiche/integrazioni.
Completate tutte le verifiche di cui sopra, il Solicitor dell’acquirente prepara un resoconto (report on title), da sottoporre al proprio cliente, nel quale vengono indicati e spiegati tutti i risultati delle verifiche effettuate nonché eventuali criticità riscontrate.
Questo è un documento molto importante in quanto il ruolo del Solicitor è proprio quello di permettere al cliente – una volta effettuate tutte le ricerche – di esprimere una volontà di acquisto adeguatamente informata. In caso di accettazione da parte del cliente/acquirente, quest’ultimo può assumere serenamente le proprie obbligazioni.
Successivamente, una volta ottenuta l’approvazione del report on title da parte del cliente/acquirente, i due Solicitors fissano una data per effettuare l’exchange of contracts. Questo è il momento in cui le parti, per la prima volta, assumono obbligazioni reciproche. In particolare, le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo di trasferimento entro una data futura (in genere, quattro settimane).
Questo termine, ad es., può essere necessario all’acquirente per reperire i fondi necessari al pagamento dell’intero prezzo di vendita: il venditore si obbliga a trasferire la proprietà dell’immobile e l’acquirente a pagarne il relativo prezzo.
In questa fase l’acquirente paga una caparra al venditore che, in genere, consiste nel 10% del prezzo. E’ importante evidenziare che il pagamento della caparra (così come, successivamente, quello dell’intero prezzo) non avviene direttamente dall’acquirente al venditore bensì l’acquirente dovrà trasferire i fondi necessari sul conto clienti (client account) del proprio Solicitor.
Lo stesso, quindi, provvederà a trasferirli sul conto clienti del Solicitor del venditore ed, infine, quest’ultimo professionista provvederà – contestualmente al trasferimento della proprietà – a trasferirli sul conto corrente del venditore stesso. E’ importante notare che i fondi costituiti in deposito restano sul conto del solicitor del venditore (non vengono, pertanto, rilasciati al venditore stesso) fino all’avvenuto trasferimento della proprietà dell’immobile.
L’exchange of contracts avviene tra i due solicitors secondo protocolli previsti dalla Law Society: spesso avviene telefonicamente o per posta e raramente le parti si incontrano per firmare un documento formale.
Acquisto da parte di una persona fisica di un immobile residenziale freehold del valore di £900,000 (ca. 1 mln € al 10 dic. 2018).
Data di acquisto: 10.12.2018.
Transazione senza particolari problematiche
Stamp Duty Land Tax
(Imposta di Registro)
| Prima Casa | Seconda Casa |
| £ 35,000 | £ 62,000 |
Parcelle professionali del Solicitor
| Londra | |
| Studio Piccolo/Medio | Studio Medio/Grande |
| £1,500-£4,500 | £4,500-£7,000 |
| Fuori Londra | |
| Studio Piccolo/Medio | Studio Medio/Grande |
| £1,000-£2,500 | £2,500-£5,000 |
Commissione Agenzia Immobiliare
Generalmente dovuta esclusivamente dal venditore
| 1-2% sul prezzo di acquisto |
Residenziale Convenzionata; in particolare l’art. 25-undecies del Decreto Fiscale 2019 ha modificato ed integrato in maniera significativa la disciplina relativa alla rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione già dettata dall’art. 31, comma 49bis, della legge 23 dicembre 1998 n. 448 (e, di riflesso, anche quella dettata dal successivo comma 49ter che richiama in toto la disciplina proprio del comma 49bis).