La Cassazione si pronuncia per la prima volta sulla clausola della roulette russa

roulette russa immobiliare

di Alessia Alberti

La Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione si è finalmente pronunciata sulla validità della clausola della roulette russa con la tanto attesa sentenza n. 22375, pubblicata il 25 luglio 2023 (.PDF). Trattasi della nota vicenda giudiziaria avente ad oggetto la clausola antistallo che consente, a fronte di una suddivisione del capitale sociale tra due soci in misura sostanzialmente paritetica o in presenza di due soci di controllo congiunto e paritetico, di risolvere possibili situazioni di stallo decisionale (c.d. “deadlock”) attraverso la fuoriuscita di uno dei due soci e la concentrazione delle partecipazioni sociali nelle mani di un solo socio. Più precisamente, la clausola solitamente prevede che determinate ipotesi di stallo decisionale in assemblea e/o in seno all’organo amministrativo e di disaccordo sulle decisioni più importanti per la vita della società (cc.dd. “triggering events”) diano la facoltà a uno o ad entrambi i soci di far partire una procedura antistallo. Tale procedura, nella sua formulazione più diffusa, attribuisce ad un socio la possibilità di comunicare all’altro socio il valore che egli attribuisce alle partecipazioni rappresentative dell’intero capitale sociale e, quindi, percentualmente, il prezzo per il trasferimento della partecipazione paritetica di uno dei due soci all’altro, attribuendo al socio oblato la scelta tra (i) vendere la propria partecipazione al socio che ha stabilito il prezzo, oppure (ii) acquistare quella di chi ha determinato il prezzo, allo stesso prezzo. Continua a leggere →

Legal English – Peter’s Pills – Lesson 59 – Appurtenent vs In gross

Peter's Pills - Legal English

Legal English for Notaries - By Federnotizie

Appurtenant vs In gross

Transcript:

In Peter’s Pills 42 (“Easement vs Profit à prendre“) we discovered that in the common law system an easement is the right to use someone’s land (e.g., right of way), while a profit à prendre is the right to take something away from someone’s land (e.g., wood; grass etc) . Today we see how these two can be either appurtenant (appartenenti) or in gross (in proprio).

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La scissione mediante scorporo
(art. 2506.1 c.c.)

1. Aspetti introduttivi

L’art. 51, comma 3, del D. Lgs. 2 marzo 2023 n. 19 (attuazione della direttiva (UE) 2019/2121 del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 27 novembre 2019, che modifica la direttiva (UE) 2017/1132 per quanto riguarda le trasformazioni, le fusioni e le scissioni transfrontaliere) ha apportato alcune modificazioni al Libro V, Titolo V, Capo X, del codice civile, consistenti nell’inserimento, dopo l’art. 2506, del nuovo art. 2506.1 (Scissione mediante scorporo) [1], nonché in alcune aggiunte al testo degli artt. 2506-bis e 2506-ter [2].

La normativa è di matrice europea ed infatti la scissione mediante scorporo è concepita dalla direttiva (UE) 2019/2121 come scissione transnazionale, venendo successivamente estesa alle operazioni domestiche in sede di recepimento [3]. Ne consegue che l’operazione si può realizzare indifferentemente sia tra società nazionali sia – ricorrendo i presupposti di cui al D. lgs. n. 19/2023 – tra società nazionali e società estere [4].

Trattasi di un istituto nuovo, potenzialmente interessante per l’attuazione di diverse finalità pratiche, quali ad esempio:

  • creare la holding di famiglia [5];
  • creare una sub-holding [6];
  • nell’ambito di un gruppo societario, creare anelli intermedi della catena partecipativa [7];
  • in relazione ad operazioni di riorganizzazione aziendale e al subentro di nuovi soci in grado di apportare utili sinergie operative al business aziendale che si intende circoscrivere in capo alla beneficiaria [8];
  • suddividere differenti attività svolte da un ente in uno o più soggetti così da procedere ad una pianificazione industriale più efficace (ramificazione verticale) [9].

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Assegnazione o cessione agevolata di beni immobili ai soci ultima chiamata

Sommario

1. La normativa – 2. La ratio – 3. I soggetti – 4. I beni che possono essere assegnati o ceduti – 5. I diritti che possono essere assegnati o ceduti – 6. Natura civilistica dell’assegnazione di un immobile ai soci – 6.1. La parità di trattamento tra i soci – 7. Le valutazioni contabile, fiscale e tributaria – 8. Agevolazioni in materia di imposte dirette per la società in caso di assegnazione 8.1. Segue: in caso di cessione – 9. Plusvalenze per i soci assegnatari – 9.1. Rivendita dell’immobile assegnato da parte dei soci assegnatari – 10. La disciplina I.V.A.: il presupposto di applicazione dell’I.V.A. per le assegnazioni – 10.1. Segue: per le cessioni – 10.2. Segue: la base imponibile I.V.A. – 11. Agevolazioni in materia di imposte indirette – 12. La tassazione dell’atto di assegnazione/cessione – 12.1. Atto fuori campo I.V.A. – 12.2. Immobili strumentali – 12.3. Immobili abitativi – 13. I diversi valori dell’immobile nell’assegnazione/cessione – 14. Assegnazione di immobile a socio in comunione legale dei beni.

di Alessandro Torroni

1. La normativa

La legge 29 dicembre 2022, n. 197 (legge di bilancio per l’anno 2023), art 1, commi da 100 a 105 ha riproposto la possibilità per le società di procedere all’assegnazione o alla cessione agevolata di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività di impresa. La nuova disciplina riprende testualmente le disposizioni della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (c.d. legge di stabilità 2016), art. 1, commi da 115 a 120. Rimangono valide, pertanto, le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate con riferimento alla disciplina precedente.

Si indicano di seguito i nuovi termini per realizzare l’operazione di assegnazione o cessione agevolata di immobili ai soci: il termine finale per la cessione o l’assegnazione dell’immobile è stabilito al 30 settembre 2023; il termine entro il quale i soci debbono essere iscritti nel libro soci, ove prescritto (salva la facoltà di iscrivere il socio entro il 30 gennaio 2023 in forza di titolo avente data certa anteriore al 1° ottobre 2022), oppure, per le società che non hanno il libro soci, risultare acquirenti della partecipazione in forza di titolo avente data certa è il 30 settembre 2022.

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O capitana! Mia capitana!

In ricordo di Nicoletta Ferrario

Eravamo sempre tantissimi, il lunedì sera in via Locatelli. Tanto numerosi che i posti a sedere non bastavano: molti partecipavano restando in piedi, altri trovavano una sedia e si mettevano subito fuori dalla porta della sala, in una posizione che consentisse comunque di ascoltare e di intervenire.

Progetti, analisi, discussioni che coinvolgevano colleghi di tre generazioni diverse.

Per noi più giovani la sola possibilità di ascoltare chi ne sapeva di più, traendo insegnamento dall’esperienza, sarebbe stata un onore affascinante, ma ci veniva permesso – e richiesto – molto di più. La preparazione delle relazioni per un convegno dell’Associazione, la creazione di un progetto da presentare al congresso di Federnotai, la presentazione degli ordini del giorno al Congresso Nazionale del Notariato: erano tutti compiti per noi ultimi arrivati.

La sola regola, chiara e importantissima, era: se vuoi partecipare fallo fino in fondo, buttati nella mischia e mettiti in gioco. A centrocampo e in difesa c’erano comunque i più grandi, a coprire ma soprattutto a regalare assist preziosissimi.

Nicoletta era la capitana di quella squadra: nessuno avrebbe potuto indossare la fascia meglio di lei. Continua a leggere →

Stanno uccidendo i notai

STANNO UCCIDENDO I NOTAI - LIBRO DI REMO BASSETTI

STANNO UCCIDENDO I NOTAI - LIBRO DI REMO BASSETTIAnche quest’anno è arrivata l’ora degli auguri di Buone Vacanze. E anche quest’anno vi salutiamo con un articolo diverso dai soliti. Non uno di quegli articoli utili che vi segnalano novità o approfondiscono un tema complesso. Non uno di quegli articoli “politici” che fanno arrabbiare circa la metà dei lettori (perché se un articolo politico non fa arrabbiare qualcuno è un articolo inutile).

Vi salutiamo con un estratto del primo capitolo del romanzo “Stanno uccidendo i notai” pubblicato qualche anno fa dal collega Remo Bassetti. Chi volesse proseguire la lettura, incuriosito dall’incipit, lo trova nelle principali librerie on line insieme ad altre pubblicazioni dello stesso autore tra cui l’ultimo romanzo “Una Gran…”.

Stanno uccidendo i notai.

Sorridiamo perché qualcuno penserà che i notai li stia uccidendo chi ha definitivamente sdoganato le assemblee in videoconferenza, mentre altri penseranno che i notai li stia uccidendo chi pone resistenza all’atto a distanza.

Neppure le vacanze riusciranno a risolvere il dubbio.

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No answer time

DESTINATARIO: CNN INFORMATICA

In un mondo che spinge verso una sempre maggiore informatizzazione e digitalizzazione, in cui lo smart working è diventato sistemico e le riunioni, convegni e conferenze si svolgono ormai con semplici sistemi di videocollegamento, sembra che la piattaforma del notariato italiano sia ancora scarsamente utilizzata. Si chiede al CNN di indicare: (i) quanti e di quale natura siano gli atti digitali sinora effettuati con l’ausilio della piattaforma dalla sua nascita, con indicazione del loro numero per anno e in ogni anno mese per mese; (ii) in genere il numero degli atti digitali notarili conservati nell’apposita struttura del CNN, indicandone il numero suddiviso per ogni anno dalla sua attivazione; (iii) quale spiegazione dà per l’eventuale scarsa diffusione dell’atto digitale notarile e cosa intende fare per diffonderne l’utilizzo.

Come ci ha ricordato alla vigilia del Congresso di Genova il presidente del Comitato Ordinatore dei Congressi Carmelo di Marco “Il Regolamento dei Congressi prevede, dopo la fase dedicata al dibattito assembleare, la sessione del question time, nel quale il Consiglio Nazionale e la Cassa Nazionale rispondono ai quesiti proposti dai notai” (art. 13 bis del regolamento).

Il quesito che abbiamo riportato in apertura è stato presentato da Federnotai il 20 di aprile, con ampio anticipo rispetto ai tempi stabiliti del regolamento.

Se la terza domanda richiedeva una elaborazione, anche programmatica, che il Consiglio Nazionale poteva anche non trovare il tempo di fare, la prima e la seconda domanda richiedevano una risposta in termini semplicemente numerici che una struttura articolata come quella di Notartel dovrebbe essere in grado di produrre pressoché in tempo reale. Ed invece la risposta non è arrivata. Vincenzo Gunnella, il Consigliere Nazionale cui era stata affidata la risposta, ha promesso i dati per i giorni successivi. Ed i dati, a distanza di mesi, non sono mai arrivati. Continua a leggere →

Legal English – Peter’s Pills – Lesson 58 – Building societies and Banks

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Building societies and Banks

Transcript:

Hello!

What is a building society? If you think that a building society is a company that builds buildings, then this Peter’s Pill is for you.

Banks (banche) and Building societies (Casse di risparmio) are different types of financial institutions that help people and businesses with their money.

Banks are owned by (sono di proprietà di) people who invest money to make profits. They offer many services like current accounts (conti correnti) and savings accounts, loans (prestiti), mortgages (mutui), and ways to invest money. Banks can be big and have branches (filiali) all over the country or even in other countries. The government makes sure (si assicura che) banks follow rules to protect customers and the economy.

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Quando la Pubblica Amministrazione ostacola l’attività notarile

L’articolo 24 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 stabilisce gli orari di apertura al pubblico delle Conservatorie dei Registri Immobiliari (ora Uffici del Territorio).

Per non sbagliare, visti i vari interventi del legislatore succedutisi negli anni, ne abbiamo scaricato il testo dal sito del MEF.

“Nelle conservatorie l’orario di apertura al pubblico di cui all’articolo 2677 del codice civile è fissato dalle ore 8,30 alle ore 13 dei giorni feriali, con esclusione del sabato. Le ispezioni nei registri immobiliari e il rilascio di copie di formalità e di certificazioni possono essere effettuati, oltre che nell’orario di apertura al pubblico di cui al periodo precedente, anche negli orari pubblicati nel sito internet dell’Agenzia delle entrate.”

Lo scorso 27 giugno il Consiglio Notarile di Milano ha diffuso a tutti i notai del distretto una Comunicazione inviata ai Presidenti di tutti gli ordini professionali e all’Associazione Italiana dei Visuristi dal Direttore dell’Ufficio Provinciale del Territorio intitolata “Servizi di Pubblicità Immobiliare. Modalità di erogazione del servizio di ispezioni ipotecarie” con la quale si comunicavano le nuove modalità di accesso ai servizi di ispezione ipotecaria regolamentandoli attraverso la prenotazione dell’appuntamento in presenza, come di seguito specificato.

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Appalti pubblici e bollo

di Sabrina Chibbaro

Il nuovo codice dei contratti pubblici (Decreto Legislativo 31 marzo 2023, n. 36, pubblicato in G.U. n. 77 del 31-03-2023 – Suppl. Ordinario n. 12) è entrato in vigore il 1° aprile scorso. Ai sensi dell’art. 229 dello stesso, le sue disposizioni, con i relativi allegati hanno acquistato, però, efficacia il 1° luglio 2023, data dalla quale è abrogato il vecchio codice dei contratti pubblici (D.Lgs. n. 50/2016), che continua ad applicarsi esclusivamente ai procedimenti in corso. L’art. 226 del nuovo codice stabilisce che per procedimenti in corso si intendono, tra gli altri, le procedure e i contratti per i quali i bandi o avvisi con cui si indice la procedura di scelta del contraente  siano stati pubblicati prima della data in cui il codice acquista efficacia.

Il D. Lgs. 36/2023 punta, tra l’altro, alla digitalizzazione del ciclo di vita dei contratti e non soltanto alla fase della scelta del contraente, come nella previgente disciplina. È previsto un “ecosistema nazionale di approvvigionamento digitale” i cui perni fondanti sono la Banca dati nazionale dei contratti pubblici, il fascicolo virtuale dell’operatore economico, le piattaforme di approvvigionamento digitale, l’utilizzo di procedure automatizzate.[1]

Per quel che maggiormente ci interessa, l’art. 18 del D. Lgs. 36/2023 disciplina “Il contratto e la sua stipulazione”, senza sostanziali innovazioni riguardo alla forma. Infatti è confermata la previsione, già contenuta nella la vecchia disciplina, della necessità della forma scritta in modalità elettronica a pena di nullità e pertanto, nel caso di contratto di appalto stipulato per atto notarile, dell’atto pubblico notarile informatico ovvero in forma  pubblica  amministrativa a cura dell’ufficiale rogante della stazione appaltante oppure mediante scrittura privata.

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Tecniche contrattuali: roulette russa immobiliare

roulette russa immobiliare

Il 22 aprile 2022 abbiamo pubblicato un articolo a firma di Alessia Alberti, con l’ambizione di provare a traghettare nella contrattazione immobiliare le elaborazioni dottrinali (si veda al proposito la Massima 181 elaborata dalla Commissione istituita presso il Consiglio Notarile di Milano) svolte in diritto societario riguardo alle clausole antistallo (cd. roulette russa), cioè quelle clausole finalizzate a porre fine a situazioni di comproprietà.

Dalla teoria alla pratica il passo può essere molto lungo e per dare una traccia utile a chi si trova a dover scrivere una regolamentazione negoziale abbiamo pensato di proporre la bozza di accordo che di seguito potete leggere.

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Legal English – Peter’s Pills – Lesson 57 – Valid, void and voidable contracts

Peter's Pills - Legal English

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Valid, void and voidable contracts

Transcript:

Hello!

Today we look at valid, void and voidable contracts.

Valid Contracts: A valid contract is a legally binding agreement that meets all the necessary requirements. It must have an offer, acceptance, consideration, intention to create legal relations, and free consent – these are the essential elements of a contract. A valid contract can be enforced through legal remedies if either party fails to fulfil their obligations.

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Imposta sulle successioni: lieto fine per la deducibilità dei legati di genere

A cura del prof. avv. Thomas Tassani

Professore Ordinario di Diritto Tributario nell’Università degli Studi di Bologna; Avvocato in Reggio Emilia e Bologna; Componente della Commissione Studi Tributari CNN e del Consiglio Scientifico di INSIGNUM

1. L’indeducibilità dei legati di genere nella prassi dell’Agenzia delle Entrate

Un assai criticabile orientamento interpretativo si è in questi anni diffuso tra gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, in sede di liquidazione dell’imposta sulle successioni dovuta da eredi e legatari.

Per illustrare l’approccio dell’Agenzia, si consideri il seguente caso: Tizio lascia in eredità a Caio (erede) un immobile del valore di 1 milione di euro, prevedendo a suo carico un legato a favore di Mevio (legatario) consistente nel versamento della somma di 500.000 euro.

In simile vicenda appare piuttosto evidente, anche a chi è poco pratico di diritto tributario, che l’arricchimento di Caio è pari a 500.000 euro (il valore dell’immobile meno l’importo del legato) e che l’arricchimento di Mevio è pari a 500.000 euro (il valore del legato a suo favore). Per esigenze logiche, giuridiche e di giustizia sostanziale l’imposta sulle  successioni non può, quindi, che andare a gravare, in ragione dell’effettivo arricchimento “netto”, sia su Caio (per l’importo di 500.000 euro) sia su Mevio (per l’importo di 500.000 euro). Continua a leggere →

La fiducia fondata sulla conoscenza: un nuovo concetto di sede notarile

Vigevano

Relazione tenuta da Carmelo Di Marco
al Convegno “Il notaio di campagna e il notaio di città”
(Pignola, 16 giugno 2023)

 

I temi dell’assistenza del notaio alla propria sede e dell’utilizzo dell’ufficio secondario sono molto delicati, perché si collegano a quelli della competenza territoriale dei notai e della concorrenza tra loro.

Sono questioni delicate anche perché le regole che le disciplinano devono fare i conti con la sempre crescente facilità di spostamento delle persone (inclusi gli stessi notai) e di circolazione delle informazioni e dei documenti; e con lo sviluppo di strumenti tecnologici che consentono alle persone e alle informazioni di incontrarsi e di essere scambiate anche senza spostamenti fisici nello spazio.

Ci si deve chiedere se le riforme normative intervenute nel corso degli anni abbiano consentito alla Legge Notarile e al nostro Codice Deontologico di stare al passo coi tempi e quali siano, nella prospettiva di nuove riforme, le scelte da compiere.

Da un lato, abbiamo gli interessi di chi fruisce del servizio notarile.

I criteri in base ai quali le sedi notarili sono distribuite capillarmente in tutto il territorio italiano mirano a garantire la agevole fruizione di questo servizio – che è esercizio di una funzione pubblica – da parte di tutti, cittadini e imprese.

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