L’acquisto immobiliare (residenziale) in Inghilterra e Galles

Nella fase di ricerca dell’immobile da acquistare, l’acquirente può rivolgersi ad un agente immobiliare il quale, in genere, è un professionista incaricato dal venditore. In quanto tale, la commissione, che – in media – si attesa intorno al 1-3% del prezzo di acquisto, è dovuta esclusivamente dal venditore e non anche dall’acquirente.

A differenza di quanto avviene in altre giurisdizioni, in Inghilterra l’offerta di acquisto, ancorché accettata per iscritto dal venditore e portata a conoscenza dell’acquirente, non è vincolante per le parti e ciascuna di esse, salvo l’esistenza di specifiche pattuizioni contrarie, si può liberare dalla propria obbligazione in qualsiasi momento e fino all’exchange of contracts, momento nel quale si crea il vincolo giuridico tra le parti stesse.

Sempre in questa fase, l’agente immobiliare provvederà a fornire all’acquirente alcune informazioni preliminari in merito alla proprietà in vendita e, tra l’altro, comunicherà all’aquirente se la proprietà è Freehold o Leasehold.

Senza voler analizzare, in questa sede, i dettagli delle differenze tra questi due principali tipi di proprietà conosciuti dal diritto inglese, è sufficiente sapere che la Freehold è il tipo di proprietà maggiormente assimilabile a quella intesa negli ordinamenti di civil law mentre la  Leasehold è un tipo di proprietà che si caratterizza, tra l’altro, per essere una sorta di proprietà temporanea.

Al fine di fornire alle parti questa ed altre informazioni relative all’immobile individuato, l’agente immobiliare farà circolare un documento chiamato Memorandum of Sale, nel quale sono indicati anche i dati dei Solicitors incaricati dalle parti.

La figura del Solicitor, centrale nelle transazioni immobiliari (conveyancing), è tendenzialmente assimilabile ad quella di un Avvocato che, tuttavia, ha delle competenze immobiliari ben specifiche e paragonabili – come vederemo – specialmente nella fase di assistenza all’acquirente, a quelle del Notaio italiano (professionista imparziale e terzo rispetto alle parti). Ciascuna delle parti, quindi, incaricherà il proprio solicitor che curerà esclusivamente i propri interessi.

Tuttavia, come riportato in un altro articolo, la figura del Notaio – con competenze specifiche immobiliari  – esiste in Inghilterra, tuttavia questo questo professionista non viene (quasi) mai utilizzato nella transazioni immobiliari.

Una volta incaricato, il solicitor dell’acquirente riceve dal solicitor del venditore una serie di documenti (atto di proprietà, ecc.) che permettono al primo professionista di effettuare le necessarie visure e ricerche sull’immobile.

In particolare, il solicitor dell’acquirente dovrà:

  1. verificare pesso il Land Registry che l’immobile sia di proprietà del venditore e che non sia gravato da ipoteche o da altri pesi;
  1. effettuare una serie visure (searches) presso la Local Authority al fine di reperire informazioni urbanistiche e tecniche relative alla zona in cui è situato l’immobile (ad es. verrà verificata, tra l’altro, la regolarità urbanistica e se l’immobile si trova in una zona a rischio sismico, lo stato idrogeologico della zona per evidenziare eventuali rischi di allagamenti, ecc.);
  1. incaricare un perito (surveyor) di redigere una relazione (surveyor’s report) nella quale verranno evidenziati, tra l’altro, lo stato della struttura e degli impianti dell’immobile, eventuali criticità riscontrate (ad es. macchie di umidità, ecc.), stima dei costi per mettere in bonis eventuali criticità riscontrate, ecc.;
  1. interagire con la Managing Company (una sorta di amministratore di condominio) o con il Freeholder per verificare, tra l’altro, l’ammontare delle spese condominiali (service charges), l’eventuale esistenza di delibere relative a lavori condominiali ed, in caso affermativo, l’esistenza di un fondo di deposito per dette spese, ecc.;
  1. intereagire con il solicitor del venditore per arrivare ad una bozza di contratto di vendita condiviso. La prima bozza sarà, in genere, preparata del solicitor del venditore e inviata a quello dell’acquirente per modifiche/integrazioni.

Completate tutte le verifiche di cui sopra, il Solicitor dell’acquirente prepara un resoconto (report on title), da sottoporre al proprio cliente, nel quale vengono indicati e spiegati tutti i risultati delle verifiche effettuate nonché eventuali criticità riscontrate.

Questo è un documento molto importante in quanto il ruolo del Solicitor è proprio quello di permettere al cliente – una volta effettuate tutte le ricerche – di esprimere una volontà di acquisto adeguatamente informata. In caso di accettazione da parte del cliente/acquirente, quest’ultimo può assumere serenamente le proprie obbligazioni.

Successivamente, una volta ottenuta l’approvazione del report on title da parte del cliente/acquirente, i due Solicitors fissano una data per effettuare l’exchange of contracts. Questo è il momento in cui le parti, per la prima volta, assumono obbligazioni reciproche. In particolare, le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo di trasferimento entro una data futura (in genere, quattro settimane).

Questo termine, ad es., può essere necessario all’acquirente per reperire i fondi necessari al pagamento dell’intero prezzo di vendita: il venditore si obbliga a trasferire la proprietà dell’immobile e l’acquirente a pagarne il relativo prezzo.

In questa fase l’acquirente paga una caparra al venditore che, in genere, consiste nel 10% del prezzo. E’ importante evidenziare che il pagamento della caparra (così come, successivamente, quello dell’intero prezzo) non avviene direttamente dall’acquirente al venditore bensì l’acquirente dovrà trasferire i fondi necessari sul conto clienti (client account) del proprio Solicitor.

Lo stesso, quindi, provvederà a trasferirli sul conto clienti del Solicitor del venditore ed, infine, quest’ultimo professionista provvederà – contestualmente al trasferimento della proprietà – a trasferirli sul conto corrente del venditore stesso. E’ importante notare che i fondi costituiti in deposito restano sul conto del solicitor del venditore (non vengono, pertanto, rilasciati al venditore stesso) fino all’avvenuto trasferimento della proprietà dell’immobile.

L’exchange of contracts avviene tra i due solicitors secondo protocolli previsti dalla Law Society: spesso avviene telefonicamente o per posta e raramente le parti si incontrano per firmare un documento formale.


 

Acquisto da parte di una persona fisica di un immobile residenziale freehold del valore di £900,000 (ca. 1 mln € al 10 dic. 2018).
Data di acquisto: 10.12.2018.
Transazione senza particolari problematiche

 

Stamp Duty Land Tax
(Imposta di Registro)

Prima Casa Seconda Casa
£ 35,000 £ 62,000

Parcelle professionali del Solicitor

Londra
Studio Piccolo/Medio Studio Medio/Grande
£1,500-£4,500 £4,500-£7,000
Fuori Londra
Studio Piccolo/Medio Studio Medio/Grande
£1,000-£2,500 £2,500-£5,000

Commissione Agenzia Immobiliare
Generalmente dovuta esclusivamente dal venditore

1-2% sul prezzo di acquisto

Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata

Una delle novità più rilevanti concernenti la contrattazione immobiliare portata dal recente Decreto Fiscale 2019 (D.L. 23 ottobre 2018 n. 119 convertito con Legge 17 dicembre 2018 n. 136) riguarda la disciplina dell’Edilizia Residenziale Convenzionata; in particolare l’art. 25-undecies del Decreto Fiscale 2019 ha modificato ed integrato in maniera significativa la disciplina relativa alla rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione già dettata dall’art. 31, comma 49bis, della legge 23 dicembre 1998 n. 448 (e, di riflesso, anche quella dettata dal successivo comma 49ter che richiama in toto la disciplina proprio del comma 49bis). Continua a leggere

Nasce la commissione studi internazionali di Federnotai

Federnotai ha creato una commissione di studi sui temi del diritto dell’Unione Europea e del diritto internazionale. L’obiettivo è il coordinamento delle informazioni e delle novità in questo ambito, sempre più rilevante per la nostra professione e nella nostra formazione.

Periodicamente la commissione proporrà video, approfondimenti  e documenti per i colleghi.

Il primo argomento riguarderà i regolamenti europei n. 1103 e 1104 del 2016 relativi ai regimi partimoniali tra coppie con elementi di internazionalità.

I regolamenti europei saranno obbligatori a partire dal 29 gennaio 2019 e direttamente applicabili agli Stati membri che li hanno adottati,  tra cui l’Italia.

Ci vediamo presto, seguiteci su Federnotai.it e su Federnotizie.it e da oggi potete aggiungere Federnotai anche su Linkedin.

Detrazioni fiscali 2019

La legge di stabilità per il 2019 (Legge 30 dicembre 2018 n. 145, pubblicata in G.U. 31 dicembre 2018 n. 302, S.O. n. 62/L) ha previsto la proroga, alle medesime condizioni in vigore nell’anno di imposta 2018, delle detrazioni fiscali previste:
– per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (art. 1, c. 67. lett. b) Legge 145/2018)
– per l’acquisto di unità immobiliari in edifici soggetti ad interventi di restauro o ristrutturazione edilizia (art. 1, c. 67. lett. b) Legge 145/2018)
– per l’acquisto o la realizzazione di box auto o parcheggi a servizio di unità abitative (art. 1, c. 67. lett. b) Legge 145/2018)
– per gli interventi di riqualificazione energetica degli immobili (art. 1, c. 67. lett. a) Legge 145/2018)
– per gli interventi di sistemazione del verde (cd. “bonus verde”) (art. 1, c. 68, Legge 145/2018).
Di seguito una rassegna sulla disciplina applicabile in materia di detrazioni fiscali, alla luce delle proroghe portate dalla legge stabilità 2019.
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Codice del Terzo Settore: pubblicata la circolare ministeriali sugli adeguamenti statutari

Continua, seppur a rilento, il percorso della Riforma del Terzo Settore.

La circolare del Ministero del lavoro e delle politiche sociali n. 20 del 28 dicembre 2018 ha fatto (parziale) chiarezza sull’adeguamento statutario richiesto dall’art. 101 secondo comma del Codice del Terzo Settore (contenuto nel D.Lgs. N. 117/2017, d’ora in avanti anche CdTS) che dispone: “Fino all’operatività del Registro unico nazionale del Terzo Settore, continuano ad applicarsi le norme previgenti ai fini e per gli effetti derivanti dall’iscrizione degli enti nei Registri Onlus, Organizzazioni di Volontariato, Associazioni di promozione sociale che si adeguano alle disposizioni inderogabili del presente decreto entro ventiquattro mesi dalla data della sua entrata in vigore. Entro il medesimo termine, esse possono modificare i propri statuti con le modalità e le maggioranze previste per le deliberazioni dell’assemblea ordinaria al fine di adeguarli alle nuove disposizioni inderogabili o di introdurre clausole che escludono l’applicazione di nuove disposizioni derogabili mediante specifica clausola statutaria.” Continua a leggere

Calcolo dell’usufrutto ai fini fiscali 2019

Si riporta la tabella con le percentuali di calcolo, ai fini fiscali, dell’USUFRUTTO e della NUDA PROPRIETÀ, in vigore dal 1 gennaio 2019, a seguito dell’intervenuta variazione del tasso legale di interessi (passato dallo 0,3% allo 0,8%) giusta decreto Ministero dell’Economia e Finanze 12 dicembre 2018, (pubblicato nella G.U. n. 291 del 15 dicembre 2018), percentuali calcolate avuto riguardo al prospetto dei coefficienti approvato con D.M. 19 dicembre 2018 (pubblicato in G.U. n. 300 del 28 dicembre 2018). Continua a leggere

Proroga della rideterminazione del valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni – 2019

La legge di bilancio per il 2019, nel testo modificato dal senato, prevede all’art. 1 commi 622 e 623 (che riprendono e variano la formulazione dell’art. 81 del corrispondente disegno di legge) la proroga della possibilità per le persone fisiche e per le società semplici di rideterminare i valori di terreni edificabili ed agricoli e di partecipazioni in società non quotate ai fini della determinazione di plusvalenze e minusvalenze ai fini dell’art. 81, co. 1, lettere a) e b) del D.P.R. 917/86 (T.U.I.R.). Continua a leggere

Modifica del saggio di interesse legale per l’anno 2019

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha emanato il 12 dicembre 2018 un decreto (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 291 del 15 dicembre 2018) in forza del quale, considerando il rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno, ed esercitando il potere di modifica di cui all’art. 1284 Codice Civile, ha modificato la misura del saggio degli interessi legali che a decorrere dal giorno 1 gennaio 2019 viene quindi fissata allo 0,8% in ragione d’anno.

Anche questa volta tale misura subisce pertanto un aumento, così come già avvenuto per il 2018 (per l’anno in corso, infatti, la misura del saggio degli interessi legali era passata dallo 0,1% allo 0,3%).

Conseguentemente dovranno quindi essere adeguati anche i coefficienti per il calcolo del valore dell’usufrutto e delle rendite o pensioni.

Immobili P.E.E.P.: modifiche alla disciplina in materia di rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione

Il Decreto Legge n. 119 del 23 ottobre 2018, convertito con modificazioni nella Legge n. 136 del 17 dicembre 2018 (in Gazzetta Ufficiale n. 239 del 18 dicembre 2018), apporta con l’art. 25-undecies rilevanti modifiche alla normativa inerente gli immobili P.E.E.P.

In particolare viene prevista una nuova formulazione del comma 49-bis dell’art. 31 della Legge 448/98 in tema di determinazione del prezzo massimo di cessione (e del canone di locazione) di unità immobiliari facenti parte di immobili soggetti alle norme in tema di edilizia economico popolare. Continua a leggere

E’ tempo (per i notai) di campagna elettorale

Parte la campagna elettorale. A febbraio 2019 saremo chiamati a eleggere i nostri rappresentanti al Consiglio Nazionale del Notariato e al Consiglio d’Amministrazione della Cassa.

Federnotai (prima nella totale solitudine e, da qualche tempo, insieme a tanti altri) chiede da anni la riforma del sistema elettorale ma per ora si continua con le stesse regole di sempre. Resta, tuttavia, la possibilità, per ciascun candidato, di poter esprimere le proprie idee su temi essenziali per la categoria che potranno essere confrontate con quelle di altri candidati di altre zone (per verificare punti comuni o differenze sostanziali) e di farsi conoscere anche oltre i propri confini territoriali. Continua a leggere

La normativa antiriciclaggio: pillole di novità tra vecchia e nuova disciplina

L’entrata in vigore del d.lgs. 90/2017 di recepimento della Quarta Direttiva comunitaria si accompagna, come ormai noto, ad importanti novità nell’operare quotidiano del professionista, che si vede chiamato ad abbandonare certi lidi sicuri (uno per tutti: l’esonero apodittico dagli obblighi di adeguata verifica per gli istituti di credito) per approcciare agli obblighi antiriciclaggio con uno sguardo “a tutto tondo” e con una sempre maggiore consapevolezza del cd. “approccio basato sul rischio” in vista della cd. “mappatura del rischio”.

di Laura Piffaretti, notaio in Lecco e Sara Carioni, notaio in Fara Gera d’Adda Continua a leggere