Decadenza da agevolazione prima casa per trasferimento nel quinquennio: il dubbio del privilegio fiscale

a cura di Domenico Garofalo

Si presenta con una certa frequenza nella prassi il caso del trasferimento di immobili acquistati con l’agevolazione prima casa da meno di cinque anni, con conseguente decadenza dell’alienante dall’agevolazione richiesta in sede di acquisto degli immobili. In un simile caso,[1] occorre valutare le conseguenze – per l’acquirente degli immobili e i suoi aventi causa – che possono derivare dal privilegio speciale immobiliare che assiste il credito erariale per la maggior imposta di registro che, in conseguenza della decadenza dall’agevolazione, diviene dovuta sull’atto di acquisto agevolato degli immobili.

In queste note ci si propone di illustrare il quadro normativo e i principali orientamenti interpretativi, accennando a qualche soluzione operativa diffusa nella prassi.

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Ricominciano a decorrere i termini “prima casa”

Si conclude il 30 ottobre 2023 il lungo periodo di sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis art. 1 Tariffa parte prima DPR 131/1986 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) e dall’art. 7 L. 448/1998 per l’acquisto della “prima casa” e per l’applicazione del relativo credito di imposta.

I predetti termini ricominceranno quindi a decorrere dal 31 ottobre 2023.

La legislazione emergenziale che si è susseguita durante il periodo della pandemia da Sars-CoV-2 (Covid 19) aveva previsto la sospensione dei citati termini come segue:

  • dapprima per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020 in forza dell’art. 3, comma 5-septies del D.L. 228/2021, che era intervenuto sull’articolo 24 del D.L. 23/2020;
  • tale termine era poi stato prorogato al 31 dicembre 2021 in forza dell’art. 3, comma 11-quinquies del D.L. 183/2020;
  • altra proroga aveva portato il termine finale della sospensione al 31 marzo 2022, in forza dell’art. 3 comma 5-septies della Legge n. 15/2022 (e dal 1°aprile 2022 i termini avevano quindi ricominciato a decorrere);
  • l’art. 3 comma 10-quinquies del D.L. n. 198/2022, così come modificato dalla legge di conversione n. 14/2023, ha infine previsto una nuova sospensione retroattiva dei termini relativi alle agevolazioni prima casa per il periodo compreso tra il 1° aprile 2022 ed il 30 ottobre 2023.

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Ancora una proroga della sospensione dei termini prima casa: mettiamo ordine

L’art. 3, comma 5-septies, D.L. 228/2021, intervenendo sull’articolo 24 D.L. 23/2020, ha previsto che i termini della nota II-bis art. 1 Tariffa parte prima DPR 131/1986 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), nonché il termine previsto dall’art. 7 L. 448/1998, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.

L’art. 3 comma 11-quinquies D.L. 31 dicembre 2020 n. 183 ha prorogato il termine di sospensione sino al 31 dicembre 2021.

L’art. 3 comma 5-septies L. 25 febbraio 2022 n. 15 ha poi stabilito che: «All’articolo 24 del decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 giugno 2020, n. 40, le parole: “31 dicembre 2021” sono sostituite dalle seguenti: “31 marzo 2022“».

Interviene, ora, la legge di conversione del Decreto Legge 29 dicembre 2022 n. 198, approvata in via definitiva dalla Camera dei Deputati nella seduta del 23 febbraio 2023.

L’articolo 3 comma 10-quinquies del Decreto, per effetto delle modifiche apportate in sede di conversione, sospende nuovamente i termini relativi alle agevolazioni prima casa nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023.

La norma ha, quindi, effetto retroattivo e, di conseguenza, i termini devono ritenersi sospesi ininterrottamente a partire dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023.

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Fine del periodo di sospensione dei termini relativi alle agevolazioni prima casa

A partire dal 1° aprile 2022 ricominciano a decorrere i termini relativi alle agevolazioni per la “prima casa”.

Quasi in concomitanza con tale evento l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare 8/e del 29 marzo 2022 nella quale ripercorre le tappe delle modifiche normative che hanno prima introdotto e poi prorogato la sospensione di tali termini, riassume le precisazioni già contenute in precedenti documenti di prassi e aggiunge qualche indicazione ulteriore, il tutto come di seguito illustrato schematicamente.

Normativa

L’art. 3, comma 5-septies, D.L. 228/2021, intervenendo sull’articolo 24 D.L. 23/2020, ha previsto che i termini della nota II-bis art. 1 Tariffa parte prima DPR 131/1986 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), nonché il termine previsto dall’art. 7 L. 448/1998, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020.

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La sospensione dei termini con riguardo alle agevolazioni prima casa e al credito d’imposta

L’art. 24 del Decreto Legge 8 aprile 2020 n. 23 convertito con legge 5 giugno 2020 n. 40 (Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali), così come modificato  dall’art. 3, comma 11-quinquies, D.L. 31 dicembre 2020 n. 183 convertito con legge 26 febbraio 2021 n. 21 (cd. Decreto Milleproroghe 2020) così dispone:

I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998 n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2021”.

Da ultimo l’art. 3, comma 5-septies, D.L. 30 dicembre 2021 n. 228 convertito con legge 25 febbraio 2022 n. 15 (cd. Decreto Milleproroghe 2021) ha così disposto:

“All’articolo 24, comma 1, del decreto legge 8 aprile 2020 n. 23 convertito con modificazioni dalla legge 5 giugno 2020 n. 40, le parole “31 dicembre 2020” sono sostituite dalle seguenti “31 marzo 2022”.

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Agevolazioni prima casa: i nuovi termini del Milleproroghe

Con la conversione in legge del Decreto-legge 30 dicembre 2021 n. 162 in materia di proroga di termini legislativi (cd Milleproroghe 2022), è stata prevista una estensione della sospensione dei termini di cui all’art. 24 del D.L. n. 23 dell’8 aprile 2020, convertito con modificazioni dalla Legge n. 40 del 5 giugno 2020 in tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.

Il nuovo art. 5-septies, che modifica il predetto art. 24 del D.L. 23/20, prevede infatti che nel testo di tale norma le parole: “31 dicembre 2021” sono sostituite dalle seguenti: “31 marzo 2022”. Quindi i termini relativi:

  • al trasferimento della residenza nel Comune ove si trova la “prima casa” acquistata entro 18 mesi dall’acquisto;
  • all’obbligo di alienare la “prima casa” preposseduta entro un anno dall’acquisto della nuova “prima casa”;
  • all’obbligo di riacquistare entro un anno una nuova “prima casa” per evitare la decadenza per alienazione di quella preposseduta nel quinquennio dal suo acquisto;
  • alla possibilità di godere del credito di imposta procedendo all’acquisto di un immobile da destinare a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione della precedente “prima casa”;

vengono nuovamente sospesi fino al 31 marzo 2022.

Brevi note sulle agevolazioni per gli Under 36

a cura di Fabio Tierno, notaio in Messina
direttore della Scuola di Notariato “Salvatore Pugliatti” di Messina

Il Governo ha inserito nel D.L. 25 maggio 2021 n.73, intitolato “Misure urgenti connesse all’emergenza Covid per le imprese, il lavoro, i giovani la salute e i servizi territoriali” un Titolo VI, rubricato “Giovani, Scuola, Ricerca” in cui, tra le misure per i Giovani, l’art. 64 ha previsto una serie di agevolazioni nell’acquisto della Prima casa di abitazione.

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La sospensione dei termini con riguardo alle agevolazioni prima casa e al credito di imposta

L’art. 24 del Decreto Legge 8 aprile 2020 n. 23 convertito con legge 5 giugno 2020 n. 40 (Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali) così dispone:

I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998 n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020”.

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Due questioni in tema di rinuncia a quota di proprietà.

1. Introduzione

Scopo del presente contributo è quello di analizzare la fattispecie della rinuncia a una quota di proprietà in relazione alla questione fiscale della richiesta delle agevolazioni prima casa e in relazione alla problematica sostanziale della validità ed efficacia degli atti dispositivi di una quota di proprietà di un singolo bene facente parte di una più vasta comunione ereditaria.

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Il trasferimento in esecuzione di accordi di separazione…

…non comporta la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per rivendita nel quinquennio (così Corte di Cassazione, Sezione Quinta, Sentenza n. 13340 del 28 giugno 2016).

La fattispecie oggetto della sentenza in commento è quella di un coniuge che, avendo acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa, trasferisce, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto e senza provvedere all’acquisto di altro immobile entro l’anno successivo, detto immobile all’altro coniuge in esecuzione degli accordi di separazione consensuale.

Al coniuge alienante viene notificato dall’Amministrazione Finanziaria avviso di liquidazione per il recupero delle imposte ordinarie in considerazione della decadenza dello stesso dalle agevolazioni prima casa.

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