La tassazione dei redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento

L’art. 1 comma 92 della Legge di bilancio 2024 (L. 30/12/2023 n. 213 in vigore dal 1° gennaio 2024) ha modificato l’art. 9 comma 5 e l’art. 67 comma 1 lett. h) del TUIR DPR 22/12/1986 n. 917 stabilendo la tassazione come “redditi diversi” della costituzione di diritti reali di godimento sugli immobili.

Pertanto, a decorrere dall’entrata in vigore della norma, le anzidette fattispecie che in precedenza potevano eventualmente generare una plusvalenza ai sensi degli artt. 67 comma 1 lett. b) e 68 del TUIR devono essere attualmente sempre inquadrate e conseguentemente tassate nella categoria dei “redditi diversi” di cui all’art 67 comma 1 lett. h) del TUIR.

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Gli incentivi fiscali per l’anno 2024

1. La Finanziaria 2024 (e le “non conferme”)

I provvedimenti legislativi di fine anno (a valere per il 2024), ed in particolare la legge finanziaria per il 2024 (L. 29/12/2023, n. 213) si sono contraddistinti più per le mancate conferme e proroghe delle agevolazioni fiscali in vigore nel 2023 che per la previsione di nuovi incentivi fiscali per il settore immobiliare.

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I “Bonus Acquisti” – Anno 2024

I cosiddetti “Bonus Acquisti” sono i bonus fiscali per la rigenerazione del patrimonio immobiliare che sorgono in occasione della stipula di un atto di compravendita immobiliare; si tratta in particolare:

  • del Bonus Acquisti per Edifici ristrutturati
  • del Bonus Acquisti per Box auto e parcheggi
  • del Bonus Acquisti per interventi di riduzione del rischio sismico (c.d. “Sisma Bonus Acquisti”).

Con il presente contributo si intende fare il punto della situazione in ordine alla disciplina applicabile per l’anno 2024 con riguardo ai Bonus suddetti, alla luce dei provvedimenti normativi che si sono succeduti negli ultimi 12 mesi.

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La rideterminazione del valore delle partecipazioni societarie (non negoziate in mercati regolamentati) – Anno 2024

Con la legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge finanziaria per il 2024) (art. 1, commi 52 e 53), è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a partecipazioni societarie con l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 16%. Viene, pertanto, confermata l’aliquota già prevista per l’anno di imposta 2023. Al riguardo si rammenta che per l’anno di imposta 2022 l’aliquota era pari al 14%, per gli anni di imposta 2011 e 2020 l’aliquota era pari all’11%, per il periodo di imposta 2019 erano previste due diverse aliquote, l’11% per le partecipazioni qualificate ed il 10% per le partecipazioni non qualificate, nei precedenti periodi di imposta 2018, 2017, 2016 era prevista un’aliquota unica (pari all’8%) sia per le partecipazioni qualificate che per le partecipazioni non qualificate; nel periodo di imposta 2015, erano previste due distinte aliquote, l’8% per le partecipazioni qualificate, e il 4% per le partecipazioni non qualificate; per i periodi di imposta precedenti, sino al 2014, erano pure previste due diverse aliquote: il 4% per le partecipazioni qualificate ed il 2% per le partecipazioni non qualificate.

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La rideterminazione del valore dei terreni – anno 2024

Con la legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge finanziaria per il 2024) (art. 1, commi 52 e 53), è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, con l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 16%. Viene, pertanto, confermata l’aliquota già prevista per l’anno di imposta 2023. Al riguardo si rammenta che per l’anno di imposta 2022 l’aliquota era pari al 14%, per gli anni di imposta 2011 e 2020 l’aliquota era pari all’11%, per l’anno di imposta 2019 l’aliquota era pari al 10%, per gli anni di imposta 2015, 2016, 2017, 2018 l’aliquota era pari all’8% mentre per gli anni di imposta sino al 2014 l’aliquota era pari al 4% (così come prevista originariamente dall’art. 7, comma 2, della legge 28 dicembre 2001 n. 448).

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Le nuove plusvalenze IRPEF da “SuperBonus”

La legge finanziaria 2024 (art. 1, comma 64, legge 30/12/2023, n. 213) introduce una nuova tipologia di plusvalenza derivante da cessione immobiliare rilevante ai fini della determinazione dei redditi soggetti a IRPEF.

Vengono in particolare modificati sia l’art. 67, c. 1, TUIR (con introduzione di una nuova lettera b-bis) che l’art. 68 comma 1 (con l’aggiunta di nuove disposizioni).

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Legge di Bilancio 2024, proroga dei termini per la rivalutazione di partecipazioni e terreni

La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213 del 30 dicembre 2023, pubblicata in Gazzetta ufficiale n. 303 – Suppl. Ordinario n. 40 del 30 dicembre 2023) conferma all’art. 1 commi 52 e 53 la proroga per l’anno 2024 della facoltà di rideterminare il valore d’acquisto delle partecipazioni negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione e dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2024,  mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva con aliquota che viene confermata al 16%.

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Modifica del saggio di interesse legale per l’anno 2024

Con Decreto del giorno 29 novembre 2023 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 288 del 11 dicembre 2023) il Ministero dell’Economia e delle Finanze, esercitando il potere di modifica di cui all’art. 1284 Codice Civile e tenendo conto del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e del tasso di inflazione registrato nell’anno, ha modificato la misura del saggio degli interessi legali che a decorrere dal giorno 1 gennaio 2024 viene pertanto ridotta e fissata al 2,50% in ragione d’anno.

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Ricominciano a decorrere i termini “prima casa”

Si conclude il 30 ottobre 2023 il lungo periodo di sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis art. 1 Tariffa parte prima DPR 131/1986 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) e dall’art. 7 L. 448/1998 per l’acquisto della “prima casa” e per l’applicazione del relativo credito di imposta.

I predetti termini ricominceranno quindi a decorrere dal 31 ottobre 2023.

La legislazione emergenziale che si è susseguita durante il periodo della pandemia da Sars-CoV-2 (Covid 19) aveva previsto la sospensione dei citati termini come segue:

  • dapprima per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2020 in forza dell’art. 3, comma 5-septies del D.L. 228/2021, che era intervenuto sull’articolo 24 del D.L. 23/2020;
  • tale termine era poi stato prorogato al 31 dicembre 2021 in forza dell’art. 3, comma 11-quinquies del D.L. 183/2020;
  • altra proroga aveva portato il termine finale della sospensione al 31 marzo 2022, in forza dell’art. 3 comma 5-septies della Legge n. 15/2022 (e dal 1°aprile 2022 i termini avevano quindi ricominciato a decorrere);
  • l’art. 3 comma 10-quinquies del D.L. n. 198/2022, così come modificato dalla legge di conversione n. 14/2023, ha infine previsto una nuova sospensione retroattiva dei termini relativi alle agevolazioni prima casa per il periodo compreso tra il 1° aprile 2022 ed il 30 ottobre 2023.

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Assegnazione o cessione agevolata di beni immobili ai soci ultima chiamata

a cura di Alessandro Torroni

Sommario: 1. La normativa2. La ratio3. I soggetti4. I beni che possono essere assegnati o ceduti5. I diritti che possono essere assegnati o ceduti6. Natura civilistica dell’assegnazione di un immobile ai soci6.1. La parità di trattamento tra i soci7. Le valutazioni contabile, fiscale e tributaria8. Agevolazioni in materia di imposte dirette per la società in caso di assegnazione 8.1. Segue: in caso di cessione9. Plusvalenze per i soci assegnatari9.1. Rivendita dell’immobile assegnato da parte dei soci assegnatari10. La disciplina I.V.A.: il presupposto di applicazione dell’I.V.A. per le assegnazioni10.1. Segue: per le cessioni10.2. Segue: la base imponibile I.V.A.11. Agevolazioni in materia di imposte indirette12. La tassazione dell’atto di assegnazione/cessione12.1. Atto fuori campo I.V.A.12.2. Immobili strumentali12.3. Immobili abitativi13. I diversi valori dell’immobile nell’assegnazione/cessione14. Assegnazione di immobile a socio in comunione legale dei beni.


1. La normativa

La legge 29 dicembre 2022, n. 197 (legge di bilancio per l’anno 2023), art 1, commi da 100 a 105 ha riproposto la possibilità per le società di procedere all’assegnazione o alla cessione agevolata di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività di impresa. La nuova disciplina riprende testualmente le disposizioni della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (c.d. legge di stabilità 2016), art. 1, commi da 115 a 120. Rimangono valide, pertanto, le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate con riferimento alla disciplina precedente.

Si indicano di seguito i nuovi termini per realizzare l’operazione di assegnazione o cessione agevolata di immobili ai soci: il termine finale per la cessione o l’assegnazione dell’immobile è stabilito al 30 settembre 2023; il termine entro il quale i soci debbono essere iscritti nel libro soci, ove prescritto (salva la facoltà di iscrivere il socio entro il 30 gennaio 2023 in forza di titolo avente data certa anteriore al 1° ottobre 2022), oppure, per le società che non hanno il libro soci, risultare acquirenti della partecipazione in forza di titolo avente data certa è il 30 settembre 2022.

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Imposta sulle successioni: lieto fine per la deducibilità dei legati di genere

a cura del prof. avv. Thomas Tassani

Professore Ordinario di Diritto Tributario nell’Università degli Studi di Bologna; Avvocato in Reggio Emilia e Bologna; Componente della Commissione Studi Tributari CNN e del Consiglio Scientifico di INSIGNUM

1. L’indeducibilità dei legati di genere nella prassi dell’Agenzia delle Entrate

Un assai criticabile orientamento interpretativo si è in questi anni diffuso tra gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, in sede di liquidazione dell’imposta sulle successioni dovuta da eredi e legatari.

Per illustrare l’approccio dell’Agenzia, si consideri il seguente caso: Tizio lascia in eredità a Caio (erede) un immobile del valore di 1 milione di euro, prevedendo a suo carico un legato a favore di Mevio (legatario) consistente nel versamento della somma di 500.000 euro.

In simile vicenda appare piuttosto evidente, anche a chi è poco pratico di diritto tributario, che l’arricchimento di Caio è pari a 500.000 euro (il valore dell’immobile meno l’importo del legato) e che l’arricchimento di Mevio è pari a 500.000 euro (il valore del legato a suo favore). Per esigenze logiche, giuridiche e di giustizia sostanziale l’imposta sulle  successioni non può, quindi, che andare a gravare, in ragione dell’effettivo arricchimento “netto”, sia su Caio (per l’importo di 500.000 euro) sia su Mevio (per l’importo di 500.000 euro).

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Agevolazioni prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero

a cura di Fabrizio De Pasquale

L’articolo 2 del D.L. 13 giugno 2023 n. 69[1], entrato in vigore il 14 giugno 2023[2], ha modificato la disciplina delle agevolazioni “prima casa” invocabili da chi si è trasferito all’estero.

Prima di tale modifica normativa, le agevolazioni potevano essere invocate in due distinte fattispecie che si giustificavano nell’ottica del particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all’estero ed all’emigrazione[3].

In particolare, i benefici fiscali potevano essere invocati dal contribuente trasferito all’estero per motivi di lavoro subordinato[4] nell’acquisto di un’abitazione situata nel comune in cui il proprio datore di lavoro, non necessariamente munito della qualifica di imprenditore, avesse la propria sede o esercitasse la propria attività.

Inoltre, le dette agevolazioni potevano essere richieste anche dal cittadino italiano emigrato all’estero[5] all’atto di acquisto di un immobile abitativo situato in qualunque luogo del territorio italiano.

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