Decreto Salva-Casa e la commerciabilità giuridica dei fabbricati

Per affrontare, nella maniera corretta, la tematica dell’incidenza della disciplina urbanistica sulla circolazione immobiliare (e quindi sull’attività notarile) va sempre tenuta distinta la questione della “commerciabilità giuridica” dalla questione della “commerciabilità economica” dell’immobile.

La commerciabilità giuridica (da intendersi come possibilità di porre in essere validi atti traslativi o divisionali aventi per oggetto edifici) non è preclusa dalla presenza di un qualsiasi abuso edilizio; solo in presenza dei cd. «abusi maggiori» (assenza di titolo o totale difformità) il bene è incommerciabile non potendo essere resa in atto la prescritta menzione del titolo edilizio che sia reale e riferibile all’immobile.

La validità di un atto traslativo o divisionale va esclusa SOLO se manca in atto la dichiarazione del titolo edilizio (anche, eventualmente in sanatoria), con il quale sia stata approvata la costruzione o la ristrutturazione cd. ricostruttiva o la ristrutturazione conservativa cd. «pesante», titolo che sia reale e riferibile all’immobile negoziato ovvero se manca in atto la dichiarazione di costruzione ante 67 che sia comunque veritiera.

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Quali gli effetti sull’attività notarile dalle ultime modifiche in tema di bonus edilizi?

Tra i molteplici bonus fiscali finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio quelli che direttamente impattano con l’attività notarile, sorgendo in occasione di una compravendita immobiliare, sono i cd. “Bonus Acquisti”.

Si tratta in particolare:

  • del Bonus Acquisti per Edifici ristrutturati;
  • del Bonus Acquisti per Box auto e parcheggi;
  • del Bonus Acquisti per interventi di riduzione del rischio sismico (c.d. “Sisma Bonus Acquisti”).

Il recente D.L. 29 marzo 2024 n. 39 convertito con legge 23 maggio 2024  n. 67 (pubblicata in G.U. n. 123 del 28 maggio 2024) ha introdotto nuove limitazioni in ordine alle modalità di fruizione dei Bonus fiscali finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio.

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Entra oggi in vigore il DDL Capitali : novità in tema di emissione di obbligazioni e di titoli di debito

a cura di Marco Reschigna

La legge 5 marzo 2024, n. 21, pubblicata in Gazzetta Ufficiale in data 12 marzo 2024, rappresenta l’ultimo passo dell’approvazione in via definitiva del c.d. “DDL Capitali”. Il provvedimento entra in vigore oggi, 27 marzo 2024, e reca, tra l’altro, importanti novità in tema di emissione di obbligazioni di società per azioni e di titoli di debito di società a responsabilità limitata, che hanno come obiettivo primario quello facilitare forme di finanziamento alternative[1].

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La storia infinita dell’articolo 106

La Legge n. 18 del 23 febbraio 2024 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 49 del 28 febbraio 2024), portante conversione con modificazioni del D.L. n. 215 del 20 dicembre 2023 (c.d. “Milleproroghe”), scrive un’altra puntata, ma non l’ultima, della vicenda nata nel periodo emergenziale con l’art. 106, comma 7, del Decreto Legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 aprile 2020, n. 27.

In forza di tale ultima norma lo svolgimento delle assemblee in full conference sarà consentito, pur in assenza di previsioni statutarie, sino al 30 aprile 2024.

Ma è già certa un’ulteriore proroga al 31 dicembre 2024, prevista dal “DDL Capitali”, di cui si attende la pubblicazione in Gazzetta.

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Gli incentivi fiscali per l’anno 2024

1. La Finanziaria 2024 (e le “non conferme”)

I provvedimenti legislativi di fine anno (a valere per il 2024), ed in particolare la legge finanziaria per il 2024 (L. 29/12/2023, n. 213) si sono contraddistinti più per le mancate conferme e proroghe delle agevolazioni fiscali in vigore nel 2023 che per la previsione di nuovi incentivi fiscali per il settore immobiliare.

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I “Bonus Acquisti” – Anno 2024

I cosiddetti “Bonus Acquisti” sono i bonus fiscali per la rigenerazione del patrimonio immobiliare che sorgono in occasione della stipula di un atto di compravendita immobiliare; si tratta in particolare:

  • del Bonus Acquisti per Edifici ristrutturati
  • del Bonus Acquisti per Box auto e parcheggi
  • del Bonus Acquisti per interventi di riduzione del rischio sismico (c.d. “Sisma Bonus Acquisti”).

Con il presente contributo si intende fare il punto della situazione in ordine alla disciplina applicabile per l’anno 2024 con riguardo ai Bonus suddetti, alla luce dei provvedimenti normativi che si sono succeduti negli ultimi 12 mesi.

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La rideterminazione del valore delle partecipazioni societarie (non negoziate in mercati regolamentati) – Anno 2024

Con la legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge finanziaria per il 2024) (art. 1, commi 52 e 53), è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a partecipazioni societarie con l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 16%. Viene, pertanto, confermata l’aliquota già prevista per l’anno di imposta 2023. Al riguardo si rammenta che per l’anno di imposta 2022 l’aliquota era pari al 14%, per gli anni di imposta 2011 e 2020 l’aliquota era pari all’11%, per il periodo di imposta 2019 erano previste due diverse aliquote, l’11% per le partecipazioni qualificate ed il 10% per le partecipazioni non qualificate, nei precedenti periodi di imposta 2018, 2017, 2016 era prevista un’aliquota unica (pari all’8%) sia per le partecipazioni qualificate che per le partecipazioni non qualificate; nel periodo di imposta 2015, erano previste due distinte aliquote, l’8% per le partecipazioni qualificate, e il 4% per le partecipazioni non qualificate; per i periodi di imposta precedenti, sino al 2014, erano pure previste due diverse aliquote: il 4% per le partecipazioni qualificate ed il 2% per le partecipazioni non qualificate.

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La rideterminazione del valore dei terreni – anno 2024

Con la legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge finanziaria per il 2024) (art. 1, commi 52 e 53), è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, con l’aliquota dell’imposta sostitutiva del 16%. Viene, pertanto, confermata l’aliquota già prevista per l’anno di imposta 2023. Al riguardo si rammenta che per l’anno di imposta 2022 l’aliquota era pari al 14%, per gli anni di imposta 2011 e 2020 l’aliquota era pari all’11%, per l’anno di imposta 2019 l’aliquota era pari al 10%, per gli anni di imposta 2015, 2016, 2017, 2018 l’aliquota era pari all’8% mentre per gli anni di imposta sino al 2014 l’aliquota era pari al 4% (così come prevista originariamente dall’art. 7, comma 2, della legge 28 dicembre 2001 n. 448).

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Le nuove plusvalenze IRPEF da “SuperBonus”

La legge finanziaria 2024 (art. 1, comma 64, legge 30/12/2023, n. 213) introduce una nuova tipologia di plusvalenza derivante da cessione immobiliare rilevante ai fini della determinazione dei redditi soggetti a IRPEF.

Vengono in particolare modificati sia l’art. 67, c. 1, TUIR (con introduzione di una nuova lettera b-bis) che l’art. 68 comma 1 (con l’aggiunta di nuove disposizioni).

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Calcolo dell’usufrutto ai fini fiscali 2024

Si riporta la tabella con le percentuali di calcolo, ai fini fiscali, dell’USUFRUTTO e della NUDA PROPRIETÀ, in vigore dal 1° gennaio 2024, a seguito dell’intervenuta variazione del tasso legale di interessi (passato dal 5% al 2,5%) giusta decreto Ministero dell’Economia e Finanze 29 novembre 2023 (pubblicato nella G.U. n. 288 dell’11 dicembre 2023), percentuali calcolate avuto riguardo al prospetto dei coefficienti approvato con decreto Ministero dell’Economia e Finanze 21 dicembre 2023 (pubblicato in G.U. n. 302 del 29 dicembre 2023).

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Legge di Bilancio 2024, proroga dei termini per la rivalutazione di partecipazioni e terreni

La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213 del 30 dicembre 2023, pubblicata in Gazzetta ufficiale n. 303 – Suppl. Ordinario n. 40 del 30 dicembre 2023) conferma all’art. 1 commi 52 e 53 la proroga per l’anno 2024 della facoltà di rideterminare il valore d’acquisto delle partecipazioni negoziate e non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione e dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2024,  mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva con aliquota che viene confermata al 16%.

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