agevolazione prima casa

Credito d’imposta e decadenza dall’agevolazione prima casa: i termini della questione e… la questione dei termini

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Redazione Federnotizie

Esame delle Risposte AgE n. 297/2025 e n. 314/2025

A cura di Elena Peperoni e Massimo Caccavale

1. Premessa

L’art. 1, comma 116, della legge di Bilancio 2025[1] – che, come è noto, ha modificato (a far corso dal 1° gennaio 2025) il comma 4 bis[2] della Nota II bis dell’art. 1, Tariffa/1 D.P.R. n. 131/1986 (introdotto dall’art. 1, comma 55, della Legge di stabilità 2016[3]), ampliando da uno a due anni il termine per alienare la prima casa[4] preposseduta, per mantenere l’agevolazione prima casa richiesta in sede di acquisto di una nuova prima casa[5]– ha ingenerato, da subito, non poca confusione tra gli operatori del diritto ed i contribuenti, come testimoniano i numerosi interpelli sottoposti all’Amministrazione Finanziaria, dopo detta modifica.

La questione più controversa riguarda la portata dell’innovazione normativa: se il biennio introdotto per la alienazione della prima casa preposseduta possa essere esteso, per interpretazione, alle altre fattispecie collegate alla disciplina “prima casa” — e, segnatamente, al termine per fruire del credito d’imposta in caso di riacquisto o al termine per evitare la decadenza in caso di alienazione infraquinquennale — per le quali il testo legislativo è rimasto ancorato al termine annuale (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998 e comma 4 della Nota II‑bis).

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Agevolazione “prima casa” e prepossidenza di abitazione da alienare in due anni

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Massimo Caccavale

Nei precedenti due articoli pubblicati su questa Rivista (“Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma” e “Credito d’imposta prima casa: chiarimenti (e conferme) dall’Agenzia delle Entrate“), in merito alla facoltà  riconosciuta (dal comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131 del 1986 e, a far corso dal 1° gennaio 2026, dal comma 1 della Nota I) dell’art. 1, Tariffa – Parte Prima, allegata sub 1 al D. Lgs. 123/2025), a chi, pur già proprietario di abitazione, ne voglia acquistare un‘altra, richiedendo l’agevolazione cd. “prima casa”, impegnandosi ad alienare quella “preposseduta” nel successivo biennio, abbiamo provato a fornire ai lettori un quadro, quanto più possibile esaustivo, sui vari aspetti applicativi della sopra richiamata norma di legge (e di quelle ad essa connesse), dando conto altresì di tutti i documenti di prassi in materia prodotti dall’Agenzia delle Entrate a partire dal 2016.   

Una questione merita, però, un supplemento di indagine: la possibilità di avvalersi dell’agevolazione prima casa, quando l’acquirente è già proprietario (titolare di usufrutto, uso o abitazione) nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare, di un’abitazione, da alienare nei due anni, che non ha acquistato godendo dell’agevolazione prima casa.   

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Maggiori chances per accedere alle agevolazioni prima casa

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Giovanni Rizzi

La Legge 30 dicembre 2024 n. 207 (art. 1 comma 116) ha ampliato le chances per accedere alle agevolazioni prima casa riconoscendo all’acquirente, ancora titolare di casa di abitazione acquistata con le medesime agevolazioni, più tempo (due anni anziché un solo anno dalla data dell’atto) per vendere l’abitazione già posseduta.

Come noto la fruizione di dette agevolazioni prima casa è subordinata al ricorrere di tutte e tre le seguenti condizioni (art. 1 – nota II – bis – comma 1 – Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 – Testo in materia di imposta di registro):

  1. che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza ovvero se diverso in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto; Le agevolazioni sono estese anche all’acquirente (a prescindere dalla cittadinanza) che si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni, qualora l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento (disposizione in vigore dal 14/06/2023 per effetto delle modifiche apportate al T.U.R. – DPR. 131/1986 dal D.L. 13/06/2023 n. 69);
  2. che l’acquirente nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;
  3. che l’acquirente nell’atto di acquisto dichiari di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate dall’art. 1 – nota II – bis Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 ossia con le agevolazioni prima casa.

La Legge 28 dicembre 2015 n. 208 (Legge Finanziaria per il 2016) ha ampliato il perimetro di applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione (non classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) prevedendo una deroga al requisito della non possidenza, al momento dell’acquisto, di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

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Agevolazioni prima casa: l’alienazione infrabiennale postuma

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Redazione Federnotizie

A cura di Elena Peperoni e Massimo Caccavale

Le novità di interesse notarile della Legge di bilancio 2025

La legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024 n. 207, pubblicata in Supplemento Ordinario alla G.U. n. 305 del 31 dicembre 2024), all’art. 1, comma 116, interviene sul comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo concesso per l’alienazione di immobili preposseduti, già acquistati con il beneficio della c.d. prima casa.

Ai sensi del nuovo 4 bis, in vigore dal 1° gennaio 2025, dunque, “L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4“[1].

La ratio dell’intervento normativo risiede, secondo quanto si legge nei documenti preparatori e accompagnatori alla Legge di Bilancio, nel fine “di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione” nonché “rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione”.

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Agevolazione prima casa: irrevocabile solo se già definito il rapporto tributario

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Redazione Federnotizie

a cura di Gabriele Fanti

1. Premessa

La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 24420, sez. V dell’11 settembre 2024, la quale ammette la rinuncia all’agevolazione “prima Casa” per il contribuente che si sia impegnato in seno al rogito a trasferire la propria residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato entro 18 mesi e non intenda più onorare tale impegno (e contestualmente la nega in ipotesi di agevolazione già definita), offre lo spunto per ripercorrere le condizioni e i limiti che il nostro ordinamento tributario pone al contribuente che voglia “ritrattare” la propria scelta di avvalersi di un’agevolazione tributaria per un acquisto immobiliare.

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Under 36: gli archivi contro la ratio legis

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Redazione Federnotizie

a cura di Cesare Licini

Il Ministero della Giustizia – Ufficio Centrale degli Archivi notarili dovrebbe condividere la priorità assoluta di favorire in ogni modo la massima legittima estensione delle norme che riducono i costi dell’accesso dei giovani alla casa, guardandosi da velleitari dinieghi di agevolazioni e pretesi recuperi, il cui peso finirà per ricadere nelle tasche proprio di quei giovani beneficiari che si vogliono favorire, ma che dovendo rimborsare il notaio escusso, ne subiranno economicamente il costo ultimo.

Invece l’Ufficio Centrale, condividendo il parere emesso dall’Avvocatura dello Stato in data 26 luglio 2023, con decreto 16 agosto 2023 afferma che l’art. 64 del “Decreto Sostegni-bis” non ha previsto testualmente la riduzione degli onorari notarili come invece fa al comma 497 dell’art.1 della L. 23 dicembre 2005, n. 266 (modificata da ultimo, dall’art. 1, comma 309, della legge 27 dicembre 2006 n. 296). E ne deduce che non si possa fare applicazione, neppure analogica, della riduzione dei parametri notarili, e di conseguenza, delle tasse e dei contributi, perché gli aspetti regolamentari sarebbero diversi, e le finalità, peculiari alle due discipline. Quindi non estensibili, anche alla luce di un riferimento di rilevanza costituzionale basato sull’art. 23 Cost. (“Nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge”) e di altri valori e principi espressi da ulteriori norme a tutela dei compensi professionali, con particolare riguardo alla specifica norma regolamentare di settore di cui all’art. 7 decreto Ministro della Giustizia 265 del 2012 che ammette la riduzione degli onorari e parametri notarili per oneri e contribuzioni solo nei casi espressamente previsti dalla Legge.

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Agevolazioni prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero

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Redazione Federnotizie

a cura di Fabrizio De Pasquale

L’articolo 2 del D.L. 13 giugno 2023 n. 69[1], entrato in vigore il 14 giugno 2023[2], ha modificato la disciplina delle agevolazioni “prima casa” invocabili da chi si è trasferito all’estero.

Prima di tale modifica normativa, le agevolazioni potevano essere invocate in due distinte fattispecie che si giustificavano nell’ottica del particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all’estero ed all’emigrazione[3].

In particolare, i benefici fiscali potevano essere invocati dal contribuente trasferito all’estero per motivi di lavoro subordinato[4] nell’acquisto di un’abitazione situata nel comune in cui il proprio datore di lavoro, non necessariamente munito della qualifica di imprenditore, avesse la propria sede o esercitasse la propria attività.

Inoltre, le dette agevolazioni potevano essere richieste anche dal cittadino italiano emigrato all’estero[5] all’atto di acquisto di un immobile abitativo situato in qualunque luogo del territorio italiano.

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Le agevolazioni per acquirenti under 36

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Giovanni Rizzi

La norma

Art. 64, commi 6, 7, 8, 9 e 10 D.L. 25 maggio 2021 n. 73 convertito con Legge 23 luglio 2021 n. 106

  1. Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.
  2. Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’ imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
  3. I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempreché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 % dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.
  4. Le disposizioni di cui ai commi 6, 7 e 8 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione e il 31 dicembre 2023 (1).
  5. In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste dalla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131 e dall’articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.

(1) Il termine di scadenza della agevolazione, inizialmente fissato al 30 giugno 2022, è stato prorogato sino al 31 dicembre 2022 dall’art. 1, c. 151, lett. b), legge 30 dicembre 2021, n. 234 ed è stato ulteriormente prorogato al 31 dicembre 2023 dall’art. 1, c. 74, legge 29 dicembre 2022, n. 197 (legge finanziaria per il 2023).

Le disposizioni sopra riportate sono state oggetto di apposita circolare esplicativa dell’Agenzia delle entrate, Circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021.

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Nuova proroga delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa per “under 36”

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Annalisa Annoni

La Legge di Bilancio 2023 (L. 197/2022 del 29 dicembre 2022, pubblicata sul Supplemento Ordinario n°43 della Gazzetta Ufficiale n. 303 del 29 dicembre 2022), con la disposizione di cui all’art. 1, comma 74, estende a tutto il 2023 le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa da parte di soggetti “under 36” dall’articolo 64, commi 6, 7, 8, 9 e 10 del D.L. 25 maggio 2021 n. 73 convertito con Legge 23 luglio 2021 n. 106.

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Agevolazioni “Under 36”, come recuperare bolli e tributi già versati

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Chiara Grazioli

La recente Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E del 14 ottobre 2021 ha preso posizione anche riguardo all’applicazione di imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per voltura catastale relativamente agli atti in cui venga invocata l’agevolazione di cui all’art. 64 commi da 6 a 10 del DL 25 maggio 2021 n. 73 convertito con modifiche nella legge 23 luglio 2021 n. 106 cd. “Agevolazioni prima casa per under 36“.

Ricordiamo che detta normativa ha previsto, fra l’altro, che gli atti aventi a oggetto il trasferimento della proprietà o altri diritti limitati di “prime case” d’abitazione come definite nella nota II-bis dell’art. 1, tariffa, parte prima, allegata al TU 26 aprile 1986 n. 131 a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è stipulato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 Euro annui, siano esenti da imposte di registro, ipotecarie e catastali. Per gli atti soggetti a IVA ha previsto un credito di imposta di importo pari all’IVA corrisposta in sede di acquisto.

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Le agevolazioni per acquirenti under 36

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Giovanni Rizzi

La norma

Art. 64, commi 6, 7, 8, 9 e 10 D.L. 25 maggio 2021 n. 73, convertito con Legge 23 luglio 2021 n. 106

  1. Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.
  2. Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’ imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
  3. I finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6 e sempreché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 % dall’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.
  4. Le disposizioni di cui ai commi 6, 7 e 8 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore della presente disposizione e il 30 giugno 2022.
  5. In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6, 7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste dalla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131 e dall’articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.

Le disposizioni sopra riportate sono state oggetto di apposita circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate, Circolare 12/E del 14 ottobre 2021 (PDF).

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DL “Sostegni-Bis” e agevolazioni prima casa: la proposta di clausole di Assonotailombardia

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Redazione Federnotizie

In data 26 maggio 2021 è entrato in vigore il Decreto Legge 25 maggio 2021, n. 73, cosiddetto “Sostegni-bis”. All’art. 64, commi 6 e seguenti, il Decreto contiene importanti agevolazioni per gli acquisti e i mutui di giovani “under 36”, con i conseguenti riflessi sull’attività professionale dei notai.

Di seguito potete trovare una prima proposta di clausole elaborate dall’Associazione Sindacale dei Notai della Lombardia, in particolare dai notai Lucia Folladori, Beatrice Maria Ratti di Desio Levi e Alessandro Ottolina, e che potranno essere utilizzate in sede di prima applicazione delle agevolazioni. Si tratta, come è evidente, di una prima proposta di Assonotailombardia all’attenzione dei Colleghi:

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