Intestazione catastale e intestazione reale nella normativa sulla conformità catastale

di Luca Iberati

La ratio della c.d. conformità soggettiva e le conseguenze della difformità. Le ricadute sulla continuità delle trascrizioni relativamente alla trascrizione dell’accettazione di eredità. (*)

La normativa sulla conformità catastale introdotta dal D.L. 31 maggio 2010 n. 78 (1) dopo aver prescritto, a pena di nullità, le menzioni relative alla c.d. conformità oggettiva (2), si rivolge direttamente al notaio richiedendogli, prima della stipula degli atti che ne sono oggetto, di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Questa seconda parte della normativa, che si riferisce a quella che è correntemente denominata “conformità soggettiva”, pone in rapporto da un lato l’”intestazione catastale” e dall’altro i “registri immobiliari” e sembra presupporre che il sistema sia impostato nel senso di una loro diretta corrispondenza e, appunto, conformità.

Tuttavia il sistema prevede molti casi in cui questa conformità non sussiste e legittimamente i dati risultanti dai due termini di paragone, catasto e registri immobiliari, non sono e non devono essere allineati. Nel nostro ordinamento giuridico, infatti, la verifica della titolarità dei diritti passa attraverso indagini che spesso non si esauriscono nella verifica dei registri immobiliari.

E dunque, prendendo anzitutto in considerazione il secondo dei due termini di paragone, e cioè le risultanze dei registri immobiliari, possiamo osservare quanto segue.

Come tutti sanno, a differenza di quanto avviene nel sistema tavolare, i registri immobiliari svolgono la loro funzione sul piano dell’opponibilità avendo efficacia dichiarativa (salvo che per le ipoteche, ove l’efficacia è invece costituiva, ma che qui non rilevano).

E’ insegnamento manualistico che la trascrizione per le parti è un onere e non un obbligo. E’ cioè, nella definizione di onere, un sacrificio che un soggetto deve sopportare per realizzare un determinato interesse. (2)

Le parti potrebbero infatti, legittimamente e per i più svariati motivi, concludere, per mezzo di scrittura privata non autenticata, un contratto avente lo stesso oggetto di quelli rientranti nella normativa in esame e quindi decidere di modificare validamente la titolarità del diritto reale senza però rendere opponibile ai terzi il loro accordo ed il conseguente effetto reale con il mezzo della pubblicità immobiliare.

Inoltre nel sistema esiste una norma che, se non è certo possibile portare come esempio di quotidiana applicazione, è certamente espressione del principio, codificato all’art. 1322 c.c., della autonomia che governa la materia contrattuale. Si allude all’art. 1488 c.c., in tema di vendita, che prevede la possibilità per le parti di concludere un contratto, denominato con la locuzione di “vendita a rischio e pericolo”, con il quale le parti volutamente convengono di concludere una vendita a prescindere addirittura dalla verifica e dalla sicurezza della titolarità in capo all’alienante del diritto che ne è oggetto. Per non parlare poi della vendita di cosa altrui (artt. 1478 e segg. c.c. ).

Ma vi è dell’altro.

Gli stessi registri immobiliari possono non essere sufficienti per individuare l’intestatario del diritto reale.

Ad esempio spesso bisogna ricorrere anche ad altri registri.

Senza i registri dello stato civile ed il relativo effetto di opponibilità svolto dai registri degli atti di matrimonio, non è ad esempio possibile risalire alla contitolarità dell’acquisto effettuato da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale dei beni.

Solo con i registri degli atti di morte è possibile verificare se l’usufrutto è venuto meno a seguito del decesso del suo titolare. La morte dell’usufruttuario non è infatti soggetta a trascrizione nei registri immobiliari.

Non è poi possibile prescindere dal Registro delle Imprese quando ricorrono vicende societarie quali la modifica della denominazione o della ragione sociale, la trasformazione, la fusione e la scissione.

Ma l’indagine circa la titolarità del diritto reale va oltre la stessa consultazione di pubblici registri. (3)

Si pensi alle gravi lacune che il sistema di pubblicità immobiliare presenta nel caso di acquisti mortis causa. Mancando un documento che in generale sia destinato a regolare la vicenda successoria e dare ad essa una completa pubblicità nei registri immobiliari, si cerca nella prassi di ovviare alle conseguenze di tale carenza mediante l’esteso ricorso alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità oltre i limiti teorici del suo utilizzo, trascrizione che tuttavia, in linea di principio, non può essere imposta alle parti essendo un onere, il cui adempimento è peraltro importantissimo, per garantirsi dai rischi degli acquisti dall’erede apparente ex art. 534 c.c. e per assicurare la continuità delle trascrizioni. Sull’argomento torneremo più avanti. Qui basti solo ricordare che quando l’atto che si utilizza per tale trascrizione è proprio l’atto che il notaio deve ancora ricevere, la conformità soggettiva non può che essere conseguita ex post, utilizzando appunto l’atto stesso.

Ai fini che qui interessano, bisogna poi anche tener presente che nel nostro ordinamento giuridico esiste l’istituto giuridico dell’usucapione che, nel caso in cui non sia stata accertata giudizialmente, non può di conseguenza risultare dai registri immobiliari.

Un cenno va anche fatto ai cosiddetti atti “a cascata” che pur ricorrono nella pratica e della cui legittimità non può certo dubitarsi. Ad esempio la vendita che segua, in una situazione di contestualità, all’atto di divisione con il quale il bene venduto è stato appena assegnato al venditore. Anche in questo caso il venditore, pur unico titolare del diritto di cui dispone, non risulta come tale dai registri immobiliari al momento della vendita.

Ma più in generale il fondamentale principio consensualistico consacrato nell’art. 1376 c.c. che stabilisce che nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale (o altro diritto), l’effetto traslativo consegue al consenso delle parti legittimamente manifestato, appalesa come la titolarità dei diritti reali prescinda dalle risultanze dei registri immobiliari.

Essendo quello sopra ricordato il sistema nel quale ci troviamo ad operare, può quindi spesso, e legittimamente, mancare quell’allineamento tra catasto e registri immobiliari cui la normativa in commento sembra far riferimento quando richiede la verifica della c.d. conformità soggettiva. Si è in tal senso parlato di disallineamento c.d. fisiologico. (4)

Ma allora perché il Legislatore ha fatto riferimento esclusivo e specifico ai registri immobiliari come secondo termine di paragone? Per garantirne l’aggiornamento? Per assicurare che nel ventennio questi registri vedano colmate le possibili omissioni in occasione della stipula di un atto rientrante nella sfera di applicazione della disciplina in esame?

In effetti vi è chi individua tra le finalità della normativa non solo quella di assicurare l’aggiornamento del catasto ma anche quella di regolarizzare la situazione dei registri immobiliari (3).

Tuttavia, dalle pur brevi considerazioni sopra svolte richiamando alcuni aspetti del sistema vigente, non sembra possibile aderire a questa tesi.

In realtà la finalità immediata e principale della normativa in esame è l’aggiornamento del catasto, come si esprime la stessa rubrica dell’art 19 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 conv. L. 30 luglio 2010 n. 122. Infatti se mai si arriverà, attraverso l’attivazione dell’”Anagrafe Immobiliare Integrata” prevista dal detto art. 19, ad un sistema analogo al regime tavolare, tale sistema non potrà che sorgere dalle ceneri del catasto e della sua base reale e non certo dai registri immobiliari impostati sul dato nominativo.

Se dunque il punto centrale della normativa è l’aggiornamento del catasto, cioè il primo dei due termini di paragone, il Legislatore, se avesse ragionevolmente potuto, cosa avrebbe chiesto al notaio per realizzare tale finalità? Avrebbe chiesto la verifica della conformità degli “intestatari catastali” con gli “intestatari reali” e non semplicemente con le risultanze dei registri immobiliari. Ma tale richiesta sarebbe stata una richiesta “diabolica” perché nessun soggetto potrebbe nel nostro sistema avere l’assoluta certezza della titolarità in capo all’alienante del diritto alienato dando garanzie ad esempio che il soggetto alienante, risultante dai registri immobiliari quale titolare del diritto da alienare, non abbia già alienato il suo diritto con semplice scrittura privata non autenticata e quindi non risultante da alcun pubblico registro.

Ecco allora che il Legislatore ha fatto un riferimento per così dire necessitato, per ancorare la responsabilità del notaio a dati certi risultanti da quelli che comunque, anche con i segnalati limiti, sono i registri pubblici pur sempre più importanti ai fini dell’individuazione dei titolari dei diritti reali e cioè i registri immobiliari.

Se dunque si segue il ragionamento fin qui svolto, si ricava che la norma in esame non richiede, non solo sul piano letterale ma nemmeno sul piano teleologico, delle sue finalità (5) e della sua ratio, alcun allineamento dei registri immobiliari mirando la norma all’allineamento tra intestazione catastale ed intestazione reale.

Non si vuole qui certamente affermare che l’allineamento dei registri immobiliari non sia importantissimo e che sul piano professionale il notaio non debba provvedere al riguardo anche informando le parti circa le conseguenze della mancanza della continuità delle trascrizioni e, ad esempio, dei rischi derivanti dagli acquisti dall’erede apparente ex art. 534 c.c. in assenza degli adempimenti relativi alla trascrizione ivi indicati. Si vuole solo affermare che sotto questo profilo, con la nuova normativa, nulla è cambiato circa la posizione del notaio se non l’esplicitazione di un obbligo già vigente di preventive visure dei detti registri immobiliari che viene altresì finalizzato ad esigenze di corretta intestazione catastale.

Questa ricostruzione riverbera i suoi effetti anche sul piano redazionale, dove appare allora chiaro che una formulazione dell’atto notarile che, al riguardo, riprenda la lettera della norma e rechi cioè la menzione della conformità dell’intestazione catastale con le risultanze dei registri immobiliari, può essere incompleta se non addirittura errata nei casi in cui, alla luce delle ipotesi sopra ricordate, tale conformità con detti registri legittimamente non sussista. Inoltre se, come pure è stato sostenuto (4), il riferimento ai registri immobiliari va inteso come riferimento esteso alla continuità delle trascrizioni nel ventennio, una formulazione precisa dovrebbe in tale arco temporale indicare, passaggio per passaggio, a quali registri e riferimenti è rapportata la conformità dell’intestazione catastale.

Certamente una redazione così analitica e completa della storia ventennale non può che essere considerata di ottima qualità, ma non in quanto derivante o necessitata dalla norma in esame bensì in relazione ad altri parametri quali ad esempio quelli che hanno ispirato il protocollo del Consiglio Nazionale del Notariato contenente la regola n.6, già approvato anche se mai entrato in vigore. Qui si vuole infatti precisare che non solo la norma in esame non richiede nulla di ciò ma altresì che la finalità che essa mira a realizzare si ottiene per altra via come diremo subito un po’ più avanti.

Ove poi il riferimento ai registri immobiliari contenuto nella norma in commento dovesse intendersi non come riferimento alla storia ventennale ma semplicemente come riferimento all’immediato titolo di provenienza trascritto, allora sul piano redazionale non vi sarebbe nulla di nuovo da segnalare visto che, di regola, negli atti notarili è già indicata la provenienza. (6)

Se dunque si accetta questa linea interpretativa, il vero servizio che il notaio potrà rendere alla normativa sulla conformità catastale, alla sua ratio e alle sue finalità, sarà quello di aver cura che in atto sia segnalato che il diritto oggetto dello stesso è in catasto intestato al soggetto che ne dispone (5). Questa segnalazione non equivale alla, come abbiamo visto impossibile, attestazione che il disponente è l’intestatario reale del diritto che aliena ma, unita al ricevimento dell’atto, evidenzia che è il soggetto legittimato a disporne secondo il sistema.

Se infatti il notaio riceve l’atto vuol dire che è convinto, sulla base delle visure effettuate presso i pubblici registri che, come abbiamo visto, non si esauriscono nei soli registri immobiliari, nonché sulla base dell’esame di ogni documento utile e di ogni altra opportuna verifica svolta in base alle proprie competenze giuridiche e professionali, che il disponente sia il titolare del diritto di cui dispone. Altrimenti sarebbe richiesto di ricevere, e redigerebbe di conseguenza, un atto diverso, per esempio una vendita di cosa altrui ovvero, per richiamare il caso limite già citato, una vendita a rischio e pericolo.

L’aggiornamento del catasto, che è il fulcro della normativa in esame, assume rilievo sul piano soggettivo sotto il profilo dell’intestazione catastale che costituisce il primo dei due termini di paragone della c.d. conformità soggettiva ed è quello che rileva anche ai fini redazionali. Oltretutto il catasto, essendo strumento per l’imposizione fiscale, non consente considerazioni in termini di onere e di disponibilità nel senso sopra considerato esaminando il secondo dei due termini di paragone, cioè i registri immobiliari, ma attiene inderogabilmente alla sfera degli obblighi, essendo tali quelli riguardanti il pagamento delle imposte.

Non resta ora che cercare di individuare quali siano le conseguenze in caso di esito negativo delle verifiche demandate dalla norma in oggetto al notaio, cioè in caso di mancanza di conformità tra i due termini di paragone, intestazione catastale da un lato e risultanze dei registri immobiliari dall’altro o meglio, secondo quanto si è fin qui cercato di spiegare, tra intestazione catastale e intestazione reale.

Non si può certo ritenere che la norma abbia attribuito al notaio dei compiti privi di conseguenze. Ciò significherebbe svuotare di ogni contenuto la norma stessa.

Nessun problema se la mancanza di conformità sia dovuta al disallineamento c.d. fisiologico, salve sul piano redazionale le conseguenze di cui si dirà tra poco e che però, secondo la tesi proposta e appresso esposta, non differiscono da quelle in cui il disallineamento sia patologico. (7)

In quest’ultimo caso, in cui l’esempio classico è costituito dalla voltura catastale ineseguita, il Consiglio Nazionale del Notariato ha avanzato, in prima battuta (6), la tesi che ravvisa l’esistenza di un obbligo del notaio di procedere al preallineamento , cioè all’aggiornamento del catasto prima della stipula, anche se successivamente (7) era stato preannunciato un approfondimento della materia, tra l’altro, proprio in tema di congruenza soggettiva.

Effettivamente la strada del preallineamento è quella più opportuna, più auspicabile, in linea con le finalità della normativa ed anche di regola la più agevole da percorrere a giudicare, almeno per la personale esperienza diretta, dalla pronta collaborazione degli Uffici del catasto a ciò preposti.

Tuttavia non sembra che dalla normativa in oggetto possa ricavarsi un obbligo in tal senso a carico del notaio che, se esistente, dovrebbe condurre il notaio a rifiutare il suo ministero in tutti i casi di disallineamento patologico, rendendo così irricevibili ad esempio anche gli atti urgenti, con le gravi conseguenze che sul piano civilistico e della circolazione degli immobili ciò comporta.

Un obbligo preciso per il notaio in caso di mancato aggiornamento catastale discende invece dall’art. 2 comma 4 del D.M. 19 aprile 1994, n. 701 che impone al notaio di fare menzione, nell’atto che dà origine a variazione di diritti censiti in catasto, dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi o delle discordanze (8). Non sembra di poter ritenere tacitamente abrogata tale ultima norma ma, anzi, rafforzata e resa operativa dall’obbligo di preventive visure contenuto nella normativa in esame.

Ecco allora che, salva l’opportunità, come già detto, di percorrere la strada del preallinemento, il vero obbligo giuridico del notaio ricade sul piano della redazione dell’atto che, va precisato, andrà osservato comunque anche nell’ipotesi in cui la non conformità sia “fisiologica” come ad esempio nel caso più sopra ricordato degli atti “a cascata” (9).

Quanto invece all’allineamento dei Registri Immobiliari, se si accetta la tesi qui sostenuta e sopra esposta, la normativa in commento non ne richiede la realizzazione, essendo il riferimento ai Registri Immobiliari, pur con i suoi limiti e le sue lacune, come abbiamo visto, strumentale all’aggiornamento del catasto.

La continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) nel ventennio non sembra dunque la finalità della normativa sulla conformità catastale. (8)

Questo consente di chiarire la posizione e la responsabilità del notaio in un caso che ricorre frequentemente nei nostri studi: la trascrizione dell’accettazione di eredità.

Nulla quaestio se essa avviene mediante un negozio autonomamente trascrivibile.

Possono però darsi casi di accettazione che non si sostanzino in un atto trascrivibile.

Come noto, l’eredità può essere accettata tacitamente. L’ipotesi dell’accettazione tacita ricorre, a mente dell’art. 476 c.c., quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede. Qui la casistica è molto varia e talora anche controversa. Spesso tale accettazione tacita si traduce in atti che non sono trascrivibili o che in generale difettano della forma richiesta per la trascrizione. Così, solo per fare un esempio, l’atto dispositivo di beni mobili ereditari (realizzato al di fuori dell’ambito di operatività dell’art. 460 c.c. relativo ai poteri del chiamato prima dell’accettazione e privo della forma richiesta per la trascrizione).

Ma anche l’accettazione espressa può realizzarsi mediante un atto non trascrivibile. Questa è infatti l’ipotesi in cui in una scrittura privata non autenticata (è infatti solo richiesto il requisito minimo della forma scritta) il chiamato all’eredità abbia dichiarato di accettarla oppure abbia assunto il titolo di erede, secondo quanto dispone l’art. 475 c.c.

Esistono poi ulteriori casi di accettazione dell’eredità che avvengono mediante comportamenti materiali e che in quanto tali non sono trascrivibili. L’art.527 c.c., ad esempio, stabilisce che i chiamati all’eredità, che hanno sottratto o nascosto beni spettanti all’eredità stessa, decadono dalla facoltà di rinunziarvi e si considerano eredi puri e semplici, nonostante la loro rinunzia.

Uno dei casi più frequenti nella pratica è poi quello previsto dall’art. 485 c.c. che, in forza del possesso dei beni ereditari da parte del chiamato unitamente al decorso del termine di tre mesi senza che sia stato compiuto l’inventario, determina l’acquisto della qualità di erede puro e semplice in capo al chiamato possessore. La frequenza di questa fattispecie discende dal fatto che chiamati all’eredità sono, nella stragrande maggioranza dei casi, il coniuge e/o parenti prossimi come i figli è cioè soggetti che di regola si trovano nel possesso dei beni ereditari al momento dell’apertura della successione.

Ebbene, tralasciando le ulteriori ipotesi previste dalla legge, in tutti i casi in cui si verifica l’acquisto dell’eredità senza che vi sia un atto trascrivibile, si pone il problema (9) di garantire la continuità delle trascrizioni e, ricorrendone i presupposti, la necessità di evitare i rischi degli acquisti dall’erede apparente ex art. 534 c.c.

A questi problemi nella prassi si fa fronte mediante l’escamotage consistente nella trascrizione della accettazione tacita di eredità sulla base di un atto, in senso lato, dispositivo di beni ereditari, avente i requisiti di forma per accedere ai registri immobiliari. E’, ad esempio, il caso classico della vendita del bene ereditario da parte dell’erede a favore del quale non esista la trascrizione dell’acquisto mortis causa. Astrattamente, come abbiamo visto, la vendita può effettivamente essere l’atto che determina l’accettazione di eredità. Ma concretamente questa ipotesi, specie se la vendita interviene dopo i tre mesi dall’apertura della successione, è piuttosto rara. Infatti, con molta probabilità (e comunque il notaio non è in grado di accertarlo con sicurezza), l’acquisto dell’eredità precede la vendita essendosi già realizzata una della fattispecie acquisitive previste dalla legge e prive di un titolo trascrivibile come abbiamo sopra visto.

La prassi appena ricordata consente di ottenere la trascrizione mancante che assicura così la continuità delle trascrizioni e l’importantissima tutela dell’acquirente contro i rischi derivanti dall’erede apparente ex art. 534 c.c.

Qualche dubbio può sorgere qualora questo meccanismo sia utilizzato quando l’atto dispositivo intervenga oltre il decennio dall’apertura della successione, quando cioè il diritto di accettare l’eredità sia prescritto. Parlare in questo caso di accettazione tacita dell’eredità potrebbe essere controproducente perché, anche se solo mediante la relativa nota di trascrizione, si verrebbe ad affermare che il soggetto che compie l’atto dispositivo realizzerebbe con esso l’accettazione (tacita) dell’eredità in un momento in cui il relativo diritto é ormai prescritto.

In questo caso allora sarebbe forse opportuno precisare nel quadro D della nota recante l’accettazione tacita di eredità che l’atto dispositivo che si utilizza per la detta trascrizione ha un valore ricognitivo implicito della avvenuta accettazione di eredità senza esserne però la fonte.

Ancor meglio forse potrebbe essere la soluzione di esplicitare nell’atto dispositivo stesso il già intervenuto acquisto dell’eredità mediante dichiarazione con valore ricognitivo rilasciata dall’erede disponente stesso che attesti di essere già divenuto erede, ad esempio, tacitamente in forza di legge. (10)

Questa soluzione, poi, sembra l’unica possibile nel caso in cui si debba ottenere la trascrizione dell’accettazione di eredità qualora il trasferimento per causa di morte sia avvenuto in forza di un acquisto privo di un atto trascrivibile effettuato da un soggetto a sua volta ormai deceduto.

Per esempio: A muore lasciando erede B che a sua volta muore senza aver compiuto alcun atto trascrivibile ai fini dell’accettazione dell’eredità di A e lasciando erede C. In questo caso C, mediante una dichiarazione ricognitiva contenuta nell’atto con il quale vende il bene ereditario originariamente di A, attesta che il suo dante causa B é divenuto erede di A tacitamente in forza di legge.

E’ ora possibile concludere anche con un cenno alla posizione e alla responsabilità del notaio.

Se si accetta la tesi, come sopra esposta, che la normativa sulla conformità catastale non obbliga il notaio a realizzare la continuità delle trascrizioni garantendo l’allineamento dei registri immobiliari, la sua posizione, a differenza di quanto avviene per la conformità catastale, oggettiva e soggettiva, si sviluppa prevalentemente sul piano professionale. Il dovere che al notaio compete di informare in modo esauriente le parti si traduce, in questo caso, nell’informazione precisa circa le conseguenze della attuale mancanza della continuità delle trascrizioni e delle tutele previste dal citato art. 534 c.c. nei confronti dell’erede apparente.

Le parti allora, nei casi che abbiamo sopra visto, potrebbero (in modo sconveniente nell’ipotesi in cui il ventennio non sia ancora trascorso) decidere di non allineare i registri immobiliari e di non sostenere le relative spese, non gravando sulle stesse alcun obbligo al riguardo ma, come già detto, un semplice onere. Il notaio, a sua volta, dopo aver caldamente consigliato (salvo casi speciali aventi proprie peculiarità) l’opportunità di sostenere il relativo costo (che quindi non potrà certo imporre), dovrà adempiere ai suoi obblighi istituzionali.

Secondo quanto abbiamo sopra esposto e ripetuto più volte, tali obblighi, quanto al punto che stiamo trattando, non discendono dalla normativa sulla conformità catastale. In questa materia, l’obbligo istituzionale che grava sul notaio è quello previsto dall’art. 2671 c.c. che stabilisce testualmente che il notaio “che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell’atto ricevuto o autenticato.” (11)

In questo obbligo non sono evidentemente incluse ipotesi come quella più sopra esemplificata, nella quale, a seguito di due decessi consecutivi, sul piano della trascrizione, sia rimasto ormai scoperto un pregresso passaggio che appunto non deriva da un atto ricevuto o autenticato dal notaio (anzi, è uno dei passaggi che avvengono, come abbiamo visto, proprio in una situazione di assenza di un atto trascrivibile) e per il quale l’eventuale vendita che il secondo erede compie può, in quanto tale, essere utilizzata, secondo la prassi che abbiamo visto, solo per l’ultimo passaggio mediante la relativa trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

Va inoltre anche ricordato che è addirittura controverso che tale ultima trascrizione ricada nell’obbligo di cui al citato dall’art. 2671 c.c.

In altre parole è discusso se nell’obbligo previsto dal citato art. 2671 c.c. di trascrivere l’atto soggetto a trascrizione ricevuto o autenticato dal notaio, ad esempio la vendita di un bene ereditario effettuata dall’erede, sia incluso l’obbligo di trascrivere anche la relativa accettazione tacita di eredità ove la stessa non risulti già trascritta in base ad altro titolo.

Si propende per la soluzione negativa in base alla considerazione che, a rigore, il notaio non è in grado di accertare se l’accettazione dell’eredità sia determinata dalla detta vendita ovvero, come è più probabile, si sia già precedentemente realizzata in virtù di una delle fattispecie più su considerate e quindi l’utilizzo, in tal caso, di quello che abbiamo sopra qualificato come “escamotage”, o meglio, finzione, sia in realtà solo una soluzione che il notaio può e deve prospettare alle parti le quali sono però libere di accettare sostenendone i relativi costi. Su questo piano comunque, la posizione della parte acquirente risulterà più forte e vincente potendo la stessa obiettare all’alienante la mancanza, a favore di quest’ultimo, della trascrizione dell’acquisto a causa di morte e pretendere quindi, a spese dello stesso alienante, il relativo adempimento anche, come nel nostro caso, realizzandolo ex post mediante la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità effettuata sulla base dell’atto dispositivo ricevuto o autenticato dal notaio.

(*) Testo della relazione presentata al convegno di Ragusa “Problematiche ricorrenti nella gestione degli studi notarili – Tra prassi e norme deontologiche” del giorno 1 ottobre 2016 – Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Ragusa e Modica”. 12.


Note

(1) L’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 nel testo risultante dalla Legge di conversione 30 luglio 2010 n. 122 aggiunge all’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il seguente comma:

«1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.».

(2) Su qualche punto relativo anche alla c.d. conformità oggettiva mi sono soffermato, in un ottica redazionale, in L. IBERATI, “La conformità catastale: considerazioni su alcuni aspetti della normativa incidenti sulle tecniche redazionali.”, Notariato, ” 2012, 2 pagg. 149 e seguenti, riproposto in parte in “Considerazioni su alcuni aspetti della normativa in tema di conformità catastale” in “Notariato, Quaderni, 31, L’immobile e l’impresa” 2013, pagg. 177 e seguenti e da cui è ripresa una parte del testo che segue.

(3) G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare – l’art. 29, comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52 in Quaderni della Rivista del Notariato, 13, Milano 2010, pag. 71. Esclude invece la bidirezionalità dell’allineamento A. TESTA, Le disposizioni rilevanti per il ricevimento degli atti notarili a seguito dell’introduzione del D.L. 31 maggio 2010 n. 78.

(4) G. PETRELLI, op. cit. pagg. 74 e segg.

(5) A livello redazionale l’ipotesi normale, comprensiva delle menzioni prescritte circa la c.d. conformità oggettiva, può essere esemplificata come segue.

  1. vende a B. che accetta ed acquista nel fabbricato condominiale sito in Comune di ….., via ….. n. ….., la porzione immobiliare costituita da un appartamento al piano ….. composto di ….. locali e servizi con annesso vano di cantina al piano ….. il 13

tutto al Catasto dei Fabbricati del Comune di ….. intestato alla parte venditrice ed ivi censito a seguito della planimetria depositata in catasto con denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data ….. protocollo n. ….. [ovvero: ed ivi censito a seguito della denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data ….. protocollo n. ….. la cui planimetria catastale si allega in fotocopia al presente atto sotto la lettera …..] come segue:

sezione (ove esistente) ….., foglio ….., particella ….., subalterno ….., via ….. n. ….., piani ….., zona censuaria ….., categoria ….., classe ….., vani ….., Rendita Catastale Euro …..

Ai sensi dell’articolo 29 comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, quale introdotto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con modificazioni in legge 30 luglio 2010, n. 122, il signor A. dichiara che, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, i dati catastali e la (eventualmente: come sopra allegata) planimetria depositata in catasto sono conformi allo stato di fatto.

(6) Consiglio Nazionale del Notariato, La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note in Cnn Notizie del 28 giugno 2010, cui ha fatto seguito la circolare dell’ Agenzia del Territorio 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607, Attuazione del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 – Articolo 19, comma 14 prime indicazioni, che, pur ponendosi nella stessa linea, non parla, almeno in modo espresso, dell’esistenza di un obbligo di preallinemento a carico del notaio limitandosi ad indicare la necessità che “i soggetti interessati si attivino, prima della stipula, per ristabilire l’allineamento”.

(7) Consiglio Nazionale del Notariato, Circolare 6 dicembre 2010, L a legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare – novità e aspetti controversi.

(8) L’art. 2 comma 4 del D.M. 19 aprile 1994, n. 701 dispone testualmente: “Qualora non vi sia concordanza tra la situazione dei soggetti titolari del diritto di proprietà o di altri diritti reali e le corrispondenti scritture catastali, è fatto obbligo al notaio ed agli altri pubblici ufficiali che ricevono atti o autenticano firme su atti civili, giudiziari e amministrativi, che danno origine a variazione di diritti censiti in catasto, di fare menzione, nell’atto medesimo e nella relativa nota di trascrizione, dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi o delle discordanze. ” 14

Nella stessa linea si è posto il successivo D. P. R. 18 agosto 2000, n. 308 che al secondo comma dell’art. 5, rubricato “Voltura catastale“, dispone: “Nel caso in cui non vi sia concordanza fra i soggetti intestati in catasto e quelli risultanti dall’atto, il pubblico ufficiale indica nel modello unico gli estremi degli atti e denunce che hanno dato luogo ai passaggi intermedi o alle discordanze fra le ditte.

(9) A livello redazionale l’ipotesi in cui l’intestazione catastale non coincide con l’intestazione reale, comprensiva delle menzioni prescritte circa la c.d. conformità oggettiva, può essere esemplificata come segue.

  1. vende a D. che accetta ed acquista nel fabbricato condominiale sito in Comune di ….., via ….. n. ….., la porzione immobiliare costituita da un ufficio al piano ….. composto di ….. locali e servizi e censito al Catasto Fabbricati del Comune di ….. a seguito della planimetria depositata in catasto con denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data ….. protocollo n. ….. [ovvero: e censito al Catasto Fabbricati del Comune di ….. a seguito della denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data ….. protocollo n. ….. la cui planimetria catastale si allega in fotocopia al presente atto sotto la lettera …..] come segue:

sezione (ove esistente) ….., foglio ….., particella ….., subalterno ….., via ….. n. ….., piano ….., zona censuaria ….., categoria ….., classe ….., vani ….., Rendita Catastale Euro …..

La sopradescritta porzione immobiliare è intestata al detto Catasto Fabbricati di ….. ai signori A. B. C. poiché con atto odierno a mio rogito stipulato contestualmente al presente atto, i detti signori A. B. C. hanno proceduto a divisione con la quale l’immobile in oggetto è stato assegnato con conguaglio all’attuale alienante signor A.

Ai sensi dell’articolo 29 comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, quale introdotto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con modificazioni in legge 30 luglio 2010, n. 122, il signor A., richiamato quanto sopra precisato in ordine alla attuale intestazione catastale, dichiara che, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, i dati catastali e la (eventualmente: come sopra allegata) planimetria depositata in catasto sono conformi allo stato di fatto.

Intestazione catastale e intestazione reale nella normativa sulla conformità catastale ultima modifica: 2017-05-17T08:27:30+02:00 da Redazione Federnotizie
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