Vendita a scopo di garanzia (di finanziamento alle imprese ex D.L. 59/2016)

L’art. 2 del Decreto Legge in data 3 maggio 2016 n. 59 (in attesa di conversione), entrato in vigore dal 4 maggio 2016, introduce il neo art. 48 bis nel TU 385/93 e prevede un ulteriore vulnus al divieto del patto commissorio, tipicizzando, quale strumento alternativo all’ipoteca, la vendita dal debitore al creditore a scopo di garanzia, sospensivamente condizionata all’inadempimento del primo, il tutto (per quanto attenuato dal meccanismo del c.d. patto marciano) in funzione di una sempre maggiore degiurisdizionalizzazione del procedimento di recupero crediti, bisognoso di accelerare le sue tempistiche.

Perimetro soggettivo della norma:

  • creditore: una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico;
  • debitore: un imprenditore;
  • acquirente dell’immobile a scopo di garanzia: può essere oltre che la banca finanziatrice anche una società dalla stessa banca controllata o ad essa collegata ai sensi delle vigenti disposizioni di legge e autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari.

Perimetro oggettivo della norma

L’immobile oggetto di garanzia può essere di qualsiasi genere: un terreno, un fabbricato strumentale, un fabbricato abitativo, ma non può coincidere con l’abitazione principale del datore di ipoteca, del suo coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Meccanismo operativo

Il patto deve essere espressamente convenuto d’accordo tra le parti nel contratto di mutuo: ciò vale non solo per quelli da stipularsi da oggi in avanti, ma anche per quelli in essere, purché oggetto di modifica convenzionale.

Quid iuris in caso di inadempimento?

Si ha inadempimento:

  1. nel caso di ammortamento a rate mensili, quando si abbia un mancato pagamento protratto per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate (anche non consecutive);
  2. nel caso di ammortamento a rate di durata superiore a quella mensile, quando si abbia il mancato pagamento anche di una sola rata;
  3. nel caso di obbligo di restituzione in unica soluzione a una data scadenza, qualora si abbia un ritardo di oltre sei mesi rispetto alla data in cui il rimborso si sarebbe dovuto verificare.

La proprietà passa, e quindi l’evento dedotto in condizione si intende avverato, con effetti retroattivi alla data della stipula del mutuo, non per il sol fatto dell’inadempimento, ma per il prodursi dei seguenti eventi procedimentalizzati e precisamente:

  1. la dichiarazione della parte finanziatrice di volersi avvalere del patto formalmente notificata al debitore ed al titolare dell’immobile, ove diverso;
  2. al decorso di 60 giorni dalla notifica della stessa in seguito ai quali, il creditore chiede al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata;
  3. alla comunicazione del valore stimato fatta dal perito al debitore o comunque al proprietario del bene, nonché al creditore. Nel caso in cui la stima giunga ad una valutazione superiore al debito residuo, l’evento si intende verificato e la proprietà trasferita con effetto retroattivo, solo con il versamento nelle mani del titolare del bene del surplus tra valore stimato del bene e il debito residuo (sommato alle spese del trasferimento) su di un conto corrente bancario indicato nello stesso contratto di finanziamento. Nel caso in cui si compia il procedimento innanzi descritto in seguito all’inadempimento e, quindi, si verifichi l’evento cui era sospensivamente condizionato il passaggio di proprietà, ai fini pubblicitari, la norma prevede un meccanismo di cancellazione della condizione sospensiva che non necessita della collaborazione del debitore inadempiente (il quale potrebbe non avere più interesse alla cosa) ma di un negozio unilaterale ricevuto da Notaio con il quale esso creditore, anche unilateralmente, rende una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi del D.P.R. 445/2000, con cui attesta l’inadempimento del debitore, producendo altresì estratto autentico delle scritture contabili obbligatorie al fine di documentare la cosa contabilmente.
  4. Qualora all’inverso il debitore paghi tutto in modo esatto e puntale, entro trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione garantita il creditore provvede, mediante atto notarile sempre unilaterale, a dare pubblicità nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva con conseguente cancellazione della stessa.
  5. Si ritiene che il trasferimento sotto condizione sospensiva, in quanto volto a garantire un finanziamento a medio lungo termine, possa rientrare anch’esso nei benefici fiscali di cui al D.P.R. 601/73, ma a tal fine sarà necessaria una presa di posizione dell’Agenzia delle Entrate. Esso sarà trascritto, con la menzione nel quadro “A” della presenza di condizioni, a carico del titolare dell’immobile ed a favore della Banca e produrrà effetti prenotativi per tutelare il finanziatore da eventuali formalità pregiudizievoli che nel corso del finanziamento dovessero colpire il medesimo bene. Si noti, peraltro, che il meccanismo in oggetto può intervenire anche su beni che siano colpiti da ipoteche pregresse: in tal caso l’acquirente sotto condizione sospensiva prevale su chi trascriva o iscriva successivamente all’iscrizione ipotecaria.
  6. Nel caso in cui detta stima giunga ad una valutazione inferiore al debito residuo (sommato alle spese del trasferimento), allora l’evento si intende verificato e la proprietà trasferita con efficacia retroattiva, sin dal momento in cui la stima viene comunicata al debitore con la conseguente esdebitazione del medesimo.

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