Tecniche contrattuali: roulette russa immobiliare

a cura di Arrigo Roveda e Alessia Alberti

Il 22 aprile 2022 abbiamo pubblicato un articolo a firma di Alessia Alberti, con l’ambizione di provare a traghettare nella contrattazione immobiliare le elaborazioni dottrinali (si veda al proposito la Massima 181 elaborata dalla Commissione istituita presso il Consiglio Notarile di Milano) svolte in diritto societario riguardo alle clausole antistallo (cd. roulette russa), cioè quelle clausole finalizzate a porre fine a situazioni di comproprietà.

Dalla teoria alla pratica il passo può essere molto lungo e per dare una traccia utile a chi si trova a dover scrivere una regolamentazione negoziale abbiamo pensato di proporre la bozza di accordo che di seguito potete leggere.


PATTO DI OPZIONE

tra i signori:

X

Y

premesso

  • che tra i signori X e Y esiste una stabile relazione affettiva e che nessuno dei medesimi è legato da vincoli coniugali;
  • che con atto di vendita  ricevuto dal notaio ______________  di ______________ in data _________ al numero ____________ di repertorio, registrato presso l’Agenzia delle Entrate di _______________ in data ________________ al numero ______________, trascritto a _______________  con nota in data ___________________ n. ___________, i signori X e Y hanno acquistato

(descrizione del bene)

  • che i signori  X e Y condurranno a partire da oggi vita comune nell’abitazione come sopra acquistata, eletta, d’accordo tra loro, a residenza comune;
  • che gli stessi, pur nella salvaguardia della libertà di ciascuno, intendono protrarre detta comunanza di vita e di affetti a tempo indeterminato;
  • che i signori X e Y  non hanno provveduto alla dichiarazione anagrafica di cui all’art. 1 comma 37 della legge 76/2016 (c.d. Legge Cirinnà);
  • che la loro convivenza assume i caratteri di “formazione sociale” ove si svolge la propria personalità ai sensi dell’art. 2 della Costituzione;
  • i signori X e Y  intendono stipulare un patto di opzione al fine di agevolare la concentrazione della proprietà esclusiva dell’immobile in capo a uno solo di loro;

TUTTO CIO’ PREMESSO

convengono e stipulano quanto segue.

come parte integrante e sostanziale del presente atto, si

conviene e si stipula quanto segue.

IN PRIMO LUOGO

PATTO DI OPZIONE

Art. 1 – CONSENSO E OGGETTO

I signori X e Y convengono che, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1331 c.c., entrambi rimangano vincolati alla proposta contrattuale di cui infra (“Proposta”) per la durata di cui al successivo art. 2. Le parti convengono che per la stipula del presente patto di opzione non sia dovuto alcun corrispettivo a nessuna delle parti.

Art. 2 – DURATA DELL’OPZIONE

Le parti convengono che entrambe rimangano vincolate alla Proposta per un periodo di tre anni a partire dalla cessazione della loro convivenza. Decorso tale termine senza che vi sia stata accettazione di una delle proposte nelle modalità di cui infra, il vincolo di cui sopra si estinguerà e il presente contratto cesserà di produrre il proprio effetto.

IN SECONDO LUOGO

PROPOSTA

Art. 1 – PROPOSTA DI PRELIMINARE DI VENDITA

I signori X e Y, ciascuno per la quota di 1⁄2 (un mezzo) di cui è titolare, propongono reciprocamente l’uno all’altro di concludere un contratto in cui:

  1. l’uno si obblighi a vendere e l’altro si obblighi ad acquistare (“Proposta di Vendita”); oppure, alternativamente
  2. l’uno si obblighi ad acquistare e l’altro si obblighi a vendere (“Proposta di Acquisto”),

il diritto di piena proprietà dell’immobile descritto in premessa. A migliore identificazione del suddetto bene immobile i signori X e Y fanno riferimento alla/e planimetria/e depositata/e in Catasto che si allega/no al presente atto sotto _____.

Il prezzo, determinato secondo le modalità di cui all’art. 2 infra, dovrà essere pagato contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo mediante ______________.

Il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro ________ dal perfezionamento del contratto preliminare.

Art. 2 – MODALITA’ DI DETERMINAZIONE DEL PREZZO

Almeno quindici giorni prima dello spirare del termine finale di durata del patto di opzione ciascuna parte avrà la facoltà di notificare all’altra parte (“Oblato”) a mezzo di lettera raccomandata a/r o pec una copia autentica di atto pubblico (alternativa: una scrittura privata) contenente l’indicazione del prezzo, unico sia per il caso di acquisto che di vendita, nonché l’invito a comunicare l’accettazione della Proposta di Vendita o, alternativamente, della Proposta di Acquisto nei termini e modalità di cui all’art. 3 infra (d’ora in avanti anche “Proposta Integrata”).

Eventualmente: Il prezzo non dovrà in ogni caso essere inferiore a _______ (indicazione di un floor minimo).

Oppure: La determinazione del prezzo dovrà avvenire sulla base dei seguenti criteri: __________.

In caso di Proposta Integrata inviata da entrambe le parti, dovrà intendersi come proponente (“Proponente”) colui che per primo avrà inviato la Proposta Integrata con le modalità sopra descritte e dovrà, conseguentemente, intendersi priva di efficacia la proposta dell’altra parte.

Della notificazione della Proposta Integrata all’Oblato dovrà essere data comunicazione da parte del Proponente anche al procuratore infra nominato signor ___________, non oltre cinque giorni dalla notificazione stessa e a mezzo lettera raccomandata a/r o pec, al fine di renderlo edotto dell’avvenuta attivazione della procedura.

Art. 3 – CONDIZIONI PER L’ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA

L’accettazione di una delle due alternative della Proposta Integrata dovrà avvenire, ai sensi dell’art. 1326, comma 4 c.c., per atto pubblico (alternativa: per scrittura privata) e dovrà essere notificata al procuratore infra nominato e al Proponente presso il domicilio di cui all’art. 4 infra, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1334 e 1335 c.c., mediante lettera raccomandata a/r o pec non oltre venti giorni dalla notifica della Proposta Integrata e in ogni caso entro il termine finale di durata del patto di opzione di cui sopra.

In caso di mancata notifica di una accettazione espressa della Proposta Integrata da parte dell’Oblato nel suddetto termine, la sola Proposta di Acquisto, come integrata con la determinazione del prezzo (“Proposta Integrata di Acquisto”), conserverà efficacia per ulteriori venti giorni.

Ciascuna delle parti fin da ora espressamente conferisce procura irrevocabile al signor _____________ affinché egli, in caso di mancata espressa accettazione di una delle proposte alternative entro venti giorni dalla ricezione della Proposta Integrata da parte di chi di loro dovrà intendersi Oblato e avendo egli avuto prova dell’avvenuta notificazione all’Oblato della Proposta Integrata nei termini suindicati, proceda ad accettare espressamente la Proposta Integrata di Acquisto stipulando a tal fine apposito atto pubblico (alternativa: redigendo a tal fine apposita scrittura privata) presso lo studio del notaio ______ come meglio precisato nel successivo art. 4. Per il caso di morte o sopravvenuta incapacità del sopra nominato procuratore, le parti nominano fin da ora quale procuratore speciale, conferendo al medesimo i medesimi poteri di cui sopra, il signor ___________ (generalità).

A seguito della accettazione della Proposta Integrata nei tempi e nei modi descritti, si perfezionerà automaticamente, senza bisogno di ulteriori formalità, il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l’immobile sopra descritto e la proposta alternativa a quella accettata dovrà intendersi definitivamente caducata.

(Ove si opti per la variante maggiormente formale in cui sia proposta che accettazione sono redatte in forma autentica) Le parti acconsentono pertanto sin da ora alla trascrizione del preliminare di vendita, risultante dalla combinazione della Proposta Integrata e dell’atto di accettazione, presso il competente Ufficio dei Registri Immobiliari.

Art. 4 – ELEZIONE DI DOMICILIO

4.1) Ai soli fini della notifica della Proposta Integrata (ove si opti per la variante meno formale in cui proposta e accettazione possono essere redatte per semplice scrittura privata: e della relativa accettazione) i signori X e Y eleggono domicilio rispettivamente presso _______ e _______.

4.2) (Ove si opti per la variante maggiormente formale in cui sia proposta che accettazione sono redatte in forma autentica) Ai soli fini della notifica dell’atto di accettazione, per assicurare certezza relativamente al momento di perfezionamento del contratto preliminare ed agevolare il compimento delle relative formalità pubblicitarie, i signori X e Y eleggono domicilio presso lo studio del notaio _________ incaricandolo fin da ora di ricevere l’atto pubblico di accettazione della Proposta Integrata e di dare comunicazione alle parti interessate dell’avvenuto perfezionamento del contratto preliminare mediante lettera raccomandata a/r da inviarsi presso il domicilio indicato nel precedente punto 4.1).

(… menzioni che tipicamente si inseriscono nei contratti preliminari aventi ad oggetto beni immobili ed eventuale inserimento di ulteriori patti e condizioni)



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