Trascrizione dell’acquisto mortis causa in base ad atto ricognitivo

a cura di Alessandro Torroni

Sommario: 1. La funzione della trascrizione degli acquisti mortis causa – 2. Fattispecie problematiche – 3. La prescrizione del diritto di accettare l’eredità – 4. La dichiarazione ricognitiva dell’avvenuto acquisto ereditario – 5. Possibili applicazioni della dichiarazione ricognitiva dell’acquisto ereditario – 6. Clausole.

1. La funzione della trascrizione degli acquisti mortis causa

La trascrizione degli acquisti mortis causa ex art. 2648 c.c. assolve a due fondamentali funzioni nella circolazione giuridica: da una parte, garantisce il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni prescritto dall’art. 2650 c.c.[1] e la completezza dei registri immobiliari; dall’altra, tutela l’acquisto del terzo avente causa da chi appare erede contro eventuali contestazioni successive in ordine alla delazione ereditaria[2], contestazioni che non sono opponibili a chi ha acquistato un immobile dall’erede apparente, quando l’acquisto a titolo oneroso dall’erede apparente e l’acquisto a titolo di erede sono stati trascritti prima della domanda giudiziale diretta a contestare la qualità di erede (art. 534, comma 3, c.c.); l’art. 2652, n. 7), c.c. estende la tutela, a determinate condizioni, anche a chi ha acquistato a titolo gratuito dall’erede apparente, stabilendo che, se la trascrizione della domanda con la quale si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario[3].

L’art. 2648 c.c. disciplina varie ipotesi di trascrizione mortis causa: l’accettazione espressa di eredità (comma 2), l’accettazione tacita di eredità (comma 3), l’acquisto del legato (comma 4) e individua il veicolo idoneo a consentire la trascrizione dell’acquisto mortis causa nell’atto pubblico, nella scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente e nell’estratto autentico del testamento.

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Trascrivibilità del negozio di accertamento dell’usucapione

Con ordinanza del 20 dicembre 2022 (n. 11046/2022 R.G. V.G. ) il Tribunale di Milano, sulla scia di una precedente sua pronuncia (ordinanza n. 2477/19 del 27 settembre 2019), respinge il reclamo proposto, ai sensi degli artt. 113-bis, disp. att., c.c., 745 c.p.c. e 2674, comma 2, c.c., da un notaio (e da una parte dell’atto) contro il rifiuto dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1, di trascrivere atto portante “negozio di accertamento di avvenuto acquisto per usucapione ordinaria”.

L’Ufficio rifiuta la trascrizione motivando che “L’accertamento per usucapione deve essere fatto con mediazione oppure con sentenza”, escludendo di conseguenza la trascrivibilità di qualsiasi accertamento negoziale di intervenuta usucapione, raggiunto al di fuori di un accordo di mediazione (In tal senso: Tribunale di Modena provvedimento del 7 maggio 2021 R.G. n. 1135/2021; Tribunale di Milano provvedimento del 17 settembre 2019 R.G. n. 10608/2019; Tribunale di Lecce provvedimento del 11 ottobre 2016 Cron. n. 5333/2016 e successiva Corte d’Appello di Lecce provvedimento del 13 ottobre 2017 Cron n. 1748/2017; Tribunale di Roma provvedimento del 24 maggio 2017 R.G. n. 11848;  Tribunale di Messina provvedimento del 1 aprile 2015 R.G. n. 113/2015; Tribunale di Macerata provvedimento del 11 marzo 2015 R.G. n. 2737/2014;  Tribunale di Prato provvedimento del 28 febbraio 2015 R.G. Cron. 648/2015).

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Negoziazione assistita: per trasferire immobili occorre il notaio

a cura del dott. Roberto Triola, magistrato,
già Presidente di Sezione della Corte di Cassazione

Secondo il Tribunale di Pordenone ai fini della trascrizione dell’accordo raggiunto a seguito della convenzione assistita, di cui all’art. 6, terzo comma, d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito dalla l. 10 novembre 2014, n. 162, che contengano trasferimenti immobiliari, non sarebbe necessaria l’autenticazione della sottoscrizione delle parti.

Tale conclusione, in aderenza ad una “prospettiva esegetica costituzionalmente orientata” sarebbe giustificata dal fatto che il terzo comma dell’art. 6, cit., stabilisce che l’accordo in questione “produce gli effetti e tiene luogo” dei provvedimenti giudiziali che definiscono i procedimenti di separazione personale, di cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio e di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio, ed i provvedimenti giudiziali in genere non richiedono autenticazione delle sottoscrizioni da parte di ulteriori pubblici ufficiali a ciò autorizzati.

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