Visure ipotecarie e catastali: responsabilità professionale del notaio

Sommario: 1. Premessa. – 2. Natura giuridica dell’obbligazione e della responsabilità professionale del notaio. – 3. Fonte dell’obbligo di effettuare le visure ipocatastali. – 4. Soggetto legittimato al risarcimento del danno. – 5. Inammissibilità di un concorso di colpa del danneggiato. – 6. Dispensa del notaio dall’obbligo delle visure: l’esonero è ancora possibile dopo la Legge n. 52/1985? – 7. Illecito e responsabilità disciplinare del notaio. – 8. Obbligo di effettuare le visure ipocatastali anche nelle scritture private autenticate. – 9. Azione di responsabilità nei confronti del notaio: termine di prescrizione. – 10. Estensione temporale dell’obbligo di visure ipocatastali.


1. Premessa

Con ordinanza del 29 agosto 2019 n. 21775 la terza sezione civile della Suprema Corte di cassazione è ritornata sul tema della responsabilità civile del notaio per omesse visure ipocatastali, affermando il principio, già ribadito in molte pronunce, secondo cui rientra tra gli obblighi del notaio richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare e, in particolare, nell’obbligo di buona fede oggettiva, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, precisamente, il compimento delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni.

Avendo la Suprema Corte con la predetta ordinanza, nell’esaminare i motivi denunziati dal ricorrente, richiamato espressamente la sua giurisprudenza in tema di responsabilità professionale del notaio, con le presenti brevi note si cercherà, con riguardo al sopra citato tema, di fare una sintetica ricognizione dell’attuale quadro giurisprudenziale e delle principali posizioni in dottrina.

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La responsabilità del notaio in due recenti decisioni della Suprema Corte

Due recenti decisioni della Corte di cassazione tornano sul tema della responsabilità civile del notaio e, al di là delle particolari fattispecie trattate, meritano di essere analizzate in quanto la loro rilevanza trascende quella del singolo caso di specie e le considerazioni svolte riguardano l’attività notarile in sé.

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Responsabilità del notaio in materia urbanistica – Corte d’Appello di Napoli 4055/18

Con la sentenza del 5 settembre 2018 n. 4055, la Corte di Appello di Napoli ha accolto le doglianze di un notaio a seguito della pronuncia di nullità da parte del Tribunale di un atto di compravendita da lui stipulato, a causa del mancato rispetto della normativa urbanistica.

Nella sentenza in secondo grado vengono affermati alcuni importanti principi, che meritano di essere evidenziati, chiarendo il perimetro della responsabilità del notaio in materia urbanistica.

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Responsabilità notaio per accertamento dell’identità personale

Il notaio non può essere ritenuto responsabile dei danni subiti da un contraente (Banca) per il fatto che lo stesso notaio

  • ha erroneamente identificato l’altro contraente (mutuatario) – in un primo tempo – tramite la propria segretaria sulla base dell’originale di un documento di identità, apparentemente senza alterazioni ma poi rivelatosi falso (documento non ripresentato in originale al notaio in sede di stipula in quanto sequestrato qualche giorno prima della stipula);
  • e – nel complesso – sulla base di elementi utili a formare il suo convincimento, quali la presentazione del cliente da parte di agente immobiliare e commercialista conosciuti dal notaio, l’apparente conoscenza del cliente da parte del direttore di banca – stante il comportamento amichevole dai due palesato – l’istruttoria del mutuo effettuata dalla banca, i certificati di residenza e di stato di famiglia trasmessi dalla stessa banca.

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