Autonomia privata e disciplina legale dell’inadempimento contrattuale nella contrattualistica immobiliare

a cura del notaio Paolo Tonalini

L’inadempimento nella compravendita immobiliare

Nell’ambito della contrattualistica immobiliare, e con particolare riferimento alla compravendita immobiliare, l’inadempimento si può verificare dal lato dell’acquirente oppure da quello del venditore.

L’acquirente può essere inadempiente all’obbligazione di pagare il prezzo, quando il pagamento non avviene contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita, ed è convenuto un pagamento dilazionato.

Per quanto riguarda il venditore, invece, il trasferimento della proprietà dell’immobile avviene contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita (in caso contrario ci troveremmo di fronte a un contratto preliminare di compravendita o a un contratto a effetti reali differiti, come nel caso della vendita di cosa futura) ma l’inadempimento può derivare dalla mancanza delle qualità promesse ovvero di quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, che comporta il diritto di ottenere la risoluzione del contratto[1], fino ad arrivare alla consegna di “aliud pro alio” (come avviene per esempio, secondo la giurisprudenza, nel caso dell’abitazione priva dei requisiti di agibilità).

Assume rilevanza, inoltre, la garanzia per i vizi della cosa[2], che comporta il diritto del compratore di domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione[3], e fatto salvo il risarcimento del danno[4].

In ognuno di questi casi si può presentare il dubbio sulla possibilità di introdurre pattiziamente deroghe alla disciplina legale dell’inadempimento[5].

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1. Introduzione

L’art. 91 d.l. 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. Decreto Cura Italia) integra l’art. 3 D.L. 23 febbraio 2020, n. 6 (convertito con modificazioni con la L. 5 marzo 2020, n. 13), aggiungendo dopo il comma 6 il seguente ulteriore comma:

6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

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