Le Sezioni Unite sull’edilizia residenziale convenzionata

a cura di Roberto Ferrazza, notaio in Roma

Dopo sette anni dall’ultimo intervento a Sezioni Unite (Sentenza SS. UU n. 18135/2015), la Cassazione è tornata nuovamente[1] ad occuparsi dell’edilizia residenziale convenzionata, con la decisione n. 21348 del 6 luglio 2022. In particolare, la Suprema Corte è intervenuta su due questioni che non erano state oggetto della Sentenza SS.UU. n. 18135/2015.

La prima questione – applicabilità o meno del vincolo di prezzo massimo, fino a sua estinzione mediante la procedura di affrancazione, anche alle convenzioni c.d. Bucalossi (legge n. 10/1977, artt. 7 e 8), oggi sostituite e trasfuse nelle convenzioni ex artt. 17 e 18 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia, alias T.U.E.) – in realtà, era stata trattata dalla sentenza 18135 solo come obiter dictum.

Sul punto, la Cassazione n. 21348, ha deciso in maniera affermativa, enucleando il seguente principio di diritto: In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all’art. 5, comma 3-bis, del D.L. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all’art. 25-undecies del D.L. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all’art. 31, comma 49-bis, della l. n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall’art. 3, comma 63, della l. n. 662 del 1996 e dall’art. 31, comma 46, della l. n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all’art. 35 della l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni PEEP), sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Continua a leggere →

Acchiapp’ a PEEP!

a cura di Massimo Caccavale

Dopo lunga corsa a ostacoli, le convenzioni Bucalossi “raggiungono” le convenzioni PEEP

Cass., SS.UU., 6 luglio 2022, n. 21348

Con Sentenza n. 21348/2022 (.PDF), le Sezioni Unite della Cassazione enunciano questi principi:

«In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all’art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 106 del 2011, e all’art. 25-undedes del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall’art. 3, comma 63, della legge n. 662 del 1996 e dall’art. 31, comma 46, della legge n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all’art. 35 della legge n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni PEEP) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Buca/ossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001».

Continua a leggere →

Non c’è pace per l’edilizia convenzionata

Non è passato neppure un anno dall’ultima modifica apportata alla disciplina dettata in tema di edilizia convenzionata, con la riscrittura ad opera dell’art. 22-bis, D.L. 31 maggio 2021, n. 77, convertito con Legge 29 luglio 2021, n. 108, dei commi 47, 48 e 49-bis, dell’art. 31, legge 23 dicembre 1998, n. 448, che il legislatore ha ritenuto necessario intervenire nuovamente in materia modificando ancora una volta i commi 47, 48 e 49-bis del suddetto art. 31 della legge 448/1998 (art. 10-quinquies DL. 21 marzo 2022, n. 21 convertito con Legge 20 maggio 2022, n. 51).

Riportiamo qui di seguito alcune tabelle di confronto dei suddetti commi 47, 48 e 49-bis dell’art. 31 della Legge 448/1998 nel testo previgente (quello formulato dall’art. 22-bis, D.L. 31 maggio 2021, n. 77, convertito con Legge 29 luglio 2021, n. 108) e nel testo attualmente in vigore (così come riformulato dall’art. 10-quinquies DL. 21 marzo 2022, n. 21 convertito con Legge 20 maggio 2022, n. 51) e con evidenziate le modifiche apportate.

Continua a leggere →

Dalla nullità all’inefficacia parziale delle vendite di immobili di edilizia residenziale pubblica a prezzo eccedente quello massimo: un’ipotesi applicativa

a cura di Massimo Saraceno

1. Dalla nullità all’inefficacia parziale delle vendite di immobili di edilizia residenziale pubblica a prezzo superiore a quello massimo di cessione

La degradazione da nullità a inefficacia, in entrambi i casi parziale[1], della sanzione per la violazione dei limiti costituiti dal prezzo massimo di cessione degli immobili interessati dalle convenzioni ex art.35 della legge 22 ottobre 1971 n.865 ad opera dell’art.25 undecies del D.L. 23 ottobre 2018 n.119, convertito nella legge 17 dicembre 2018 n.136, che ha modificato il comma 49 bis e introdotto il comma 49 quater nell’art.31 della legge 23 dicembre 1998 n.448, induce più d’una riflessione, sia di ordine sistematico che pratico-applicativo, sugli spazi che la novella ha dischiuso all’autonomia negoziale nella stipula degli atti di compravendita aventi ad oggetto gli immobili suddetti per i quali non sia stato intrapreso o non sia completato l’iter per l’affrancazione.

La ricostruzione del “nuovo” statuto normativo della circolazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica convenzionata avrà, d’ora in avanti, anche il pregio della stabilità (salvi successivi interventi riformatori) alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n.210 del 23 settembre 2021 che, nel dichiarare non fondate le questioni di legittimità costituzionale del suddetto art. 25 undecies del D.L. 119/2018 e dell’art.31 commi 49 bis, 49 ter e 49 quater  della legge 23 dicembre 1998 n.448 in riferimento agli artt.3, 24, 42, 47, secondo comma, 77, secondo comma, 101, 102, 104, 111 e 117, primo comma, della Costituzione, ha confermato la plausibilità della scelta legislativa di qualificare in termini di inefficacia parziale, e non più di nullità parziale, la patologia negoziale dalla quale sono affetti gli atti di vendita a prezzo superiore a quello massimo di cessione.

Continua a leggere →

Pubblicato il Regolamento per la rimozione dei vincoli di prezzo sugli immobili in regime di edilizia convenzionata

A distanza di circa due anni dalla modifica dell’art. 31, comma 49bis L. 23 dicembre 1998 n. 488 (ad opera del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito in L. 17 dicembre 2018 n. 136), è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 10 novembre 2020 n. 280 il tanto atteso decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze relativo alla indicazione dei criteri per la determinazione del corrispettivo per la rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione.

Continua a leggere →

Edilizia convenzionata “Peep”: spunti di riflessione sulla Legge 136/2018

a cura del notaio Roberto Ferrazza [1]

La recente Legge 17 dicembre 2018, n. 136, conversione in Legge, con modificazioni, del Decreto Legge 23 ottobre 2018, n. 119 (recante disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293, del 18 dicembre 2018, ed entrata in vigore il giorno successivo, è intervenuta nel settore dell’edilizia residenziale convenzionata[2], con l’art. 25-undecies, con particolare riguardo alla determinazione del prezzo massimo di cessione (e del canone massimo di locazione) degli alloggi soggetti alle disposizioni della legge n. 865/1971.

Continua a leggere →

Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata

Una delle novità più rilevanti concernenti la contrattazione immobiliare portata dal recente Decreto Fiscale 2019 (D.L. 23 ottobre 2018 n. 119 convertito con Legge 17 dicembre 2018 n. 136) riguarda la disciplina dell’Edilizia Residenziale Convenzionata; in particolare l’art. 25-undecies del Decreto Fiscale 2019 ha modificato ed integrato in maniera significativa la disciplina relativa alla rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione già dettata dall’art. 31, comma 49bis, della legge 23 dicembre 1998 n. 448 (e, di riflesso, anche quella dettata dal successivo comma 49ter che richiama in toto la disciplina proprio del comma 49bis).

Continua a leggere →

Edilizia Convenzionata: Note di commento alla ordinanza del Tribunale di Roma del 17.04.2018

a cura di Roberto Ferrazza, notaio in Roma

L’ordinanza del Tribunale di Roma (in composizione monocratica), X sez. civile, del 17.04.2018, resa nell’ambito di un giudizio sommario ex art. 702bis c.p.c., presenta problematiche di notevole interesse, per le quali è opportuno ritornare per la terza volta sull’edilizia residenziale pubblica convenzionata (art. 35 L. n. 865/1971), dopo i precedenti articoli pubblicati sempre su questo giornale, in data 24 gennaio 2018, Note a sentenza Cassazione SS.UU. n. 18135/2015. Problematiche e profili applicativi dei commi 49bis e 49ter dell’articolo 31, legge n. 448/1998 (pubblicato, con titolo sintetico, come Convenzioni con diritto di superficie e convenzioni con diritto di proprietà), e, in data 17 settembre 2017, Vincolo di prezzo massimo di cessione e convenzioni ex art. 35 L. n. 865/1971 con diritto di piena proprietà.

Continua a leggere →

Tassazione di immobili di Edilizia Convenzionata

La norma. Art. 1, c. 58, legge 28 dicembre 2015 n. 208

58. Ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 32, secondo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, si interpreta nel senso che l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali si applicano agli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della legge 22 ottobre 1971, n. 865, indipendentemente dal titolo di acquisizione della proprietà da parte degli enti locali.

Continua a leggere →

Novità normative 2016 (varie)

NOVITA'

A partire dal giorno 1 gennaio 2016 entreranno in vigore molte novità normative, fra cui si evidenziano in particolare le seguenti:

  • Agevolazione prima casa
  • Detrazione del 50% dell’IVA per acquisto immobili in classe A o B
  • Acquisto oneroso di terreni agricoli
  • Estensione delle agevolazioni della PPC
  • Agevolazioni fiscali in materia di edilizia convenzionata
  • Esenzione/riduzione IMUe TASI
  • Risparmio energetico e recupero edilizio, bonus del 50-65% prorogati per il 2016
  • Per le giovani coppie, anche conviventi, uno sconto del 50% sui mobili
  • Le “società benefit”
  • Associazione in partecipazione 

Continua a leggere →