Quali gli effetti sull’attività notarile dalle ultime modifiche in tema di bonus edilizi?

Tra i molteplici bonus fiscali finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio quelli che direttamente impattano con l’attività notarile, sorgendo in occasione di una compravendita immobiliare, sono i cd. “Bonus Acquisti”.

Si tratta in particolare:

  • del Bonus Acquisti per Edifici ristrutturati;
  • del Bonus Acquisti per Box auto e parcheggi;
  • del Bonus Acquisti per interventi di riduzione del rischio sismico (c.d. “Sisma Bonus Acquisti”).

Il recente D.L. 29 marzo 2024 n. 39 convertito con legge 23 maggio 2024  n. 67 (pubblicata in G.U. n. 123 del 28 maggio 2024) ha introdotto nuove limitazioni in ordine alle modalità di fruizione dei Bonus fiscali finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio.

Tuttavia l’incidenza della disciplina “restrittiva” recata dal suddetto D.L. 39/2024 sui “Bonus Acquisti” risulta, nel breve periodo, del tutto marginale, riguardando, come vedremo, esclusivamente la rateizzazione della detrazione prevista per il c.d. “Sisma Bonus Acquisti” (bonus, peraltro, destinato a cessare al 31 dicembre 2024); maggiore sarà l’incidenza a partire dal 2028 essendo già stata prevista una riduzione (dal 36% al 30%) della misura della detrazione per tutti i Bonus “a regime”, disciplinati dall’art. 16-bis del T.U.I.R. (DPR 22/12/1986 n. 917) tra i quali anche il Bonus Acquisti per Edifici ristrutturati ed il Bonus Acquisti per Box auto e parcheggi  (riduzione che riguarderà le spese sostenute del 1 gennaio 2028 sino al 31 dicembre 2033).

Queste, in estrema  sintesi, le caratteristiche dei  “Bonus Acquisti”.

1. Bonus acquisti per edifici ristrutturati

La disciplina di base del Bonus Acquisti per Edifici Ristrutturati (disciplina a “regime” e quindi senza termine di scadenza) è dettata dall’art. 16-bis, comma 3, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (Testo Unico sulle Imposte dei Redditi).

Detto beneficio trova applicazione ricorrendo le seguenti condizioni:

  1. l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori;
  2. l’unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie (detti lavori debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità che viene trasferita);
  3. La detrazione va calcolata su di un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione.

Diversa è la misura della detrazione a seconda dell’epoca in cui viene stipulato l’atto di vendita e/o di assegnazione:

  1. per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024, la detrazione spetterà nella misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di euro 96.000,00, e andrà ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16, comma 1, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con L. 3 agosto 2013, n. 90 così come modificato dall’art. 1, comma 37, lett. b, n. 1, L. 30 dicembre 2021, n. 234);
  2. per gli atti stipulati dal 1 gennaio 2025 e fino al 31 dicembre 2027, la detrazione spetterà nella misura del 36%, fino ad un ammontare massimo di euro 48.000,00, fermo restando che la detrazione dovrà sempre essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16-bis, comma 3, del T.U.I.R. DPR 22/12/1986 n. 917);
  3. per gli atti stipulati dal 1 gennaio 2028 e fino al 31 dicembre 2033, la detrazione spetterà nella misura del 30%, fino ad un ammontare massimo di euro 48.000,00, fermo restando che la detrazione dovrà sempre essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16-bis, comma 3-ter, del T.U.I.R. DPR 22/12/1986 n. 917 così come introdotto dall’art. 9-bis del D.L.29 marzo 2024 n. 39 convertito con legge 23 maggio 2024  n. 67);
  4. per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2034, la detrazione spetterà nuovamente nella misura del 36%, fino ad un ammontare massimo di euro 48.000,00, fermo restando che la detrazione dovrà sempre essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16-bis, comma 3, del T.U.I.R. DPR 22/12/1986 n. 917).

Il tutto salvo future ulteriori modifiche e proroghe.

2. Detrazione per acquisto box auto e parcheggi pertinenziali a immobili residenziali

La detrazione in oggetto trova applicazione nel caso di acquisto di box auto e parcheggi di nuova costruzione pertinenziali di immobili residenziali (non si tratta, in questo caso, di detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, riguardando invece box e parcheggi di nuova costruzione).

Sono ammessi a beneficiare della detrazione gli acquirenti di box e parcheggi pertinenziali, per quanto riguarda le spese imputabili alla loro realizzazione (art. 16-bis, comma 1, lett. d, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, Testo Unico Imposte sui Redditi).

La detrazione va pertanto calcolata sull’ammontare delle “spese imputabili alla realizzazione”, nell’importo che dovrà risultare da apposita attestazione da rilasciarsi a cura della ditta venditrice.

Diversa è la misura della detrazione a seconda dell’epoca in cui viene stipulato l’atto di cessione del box auto e/o parcheggio:

  1. per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2024, la detrazione spetterà nella misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di euro 96.000,00, e andrà ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16, comma 1, D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con L. 3 agosto 2013, n. 90 così come modificato dall’art. 1, comma 37, lett. b, n. 1, L. 30 dicembre 2021, n. 234);
  2. per gli atti stipulati dal 1 gennaio 2025 e fino al 31 dicembre 2027, la detrazione spetterà nella misura del 36%, fino ad un ammontare massimo di euro 48.000,00, fermo restando che la detrazione dovrà sempre essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16-bis, comma 1, del T.U.I.R. DPR 22/12/1986 n. 917);
  3. per gli atti stipulati dal 1 gennaio 2028 e fino al 31 dicembre 2033, la detrazione spetterà nella misura del 30%, fino ad un ammontare massimo di euro 48.000,00, fermo restando che la detrazione dovrà sempre essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16-bis, comma 3-ter, del T.U.I.R. DPR 22/12/1986 n. 917 così come introdotto dall’art. 9-bis del D.L.29 marzo 2024 n. 39 convertito con legge 23 maggio 2024 n. 67);
  4. per gli atti stipulati dal 1° gennaio 2034, la detrazione spetterà nuovamente nella misura del 36%, fino ad un ammontare massimo di euro 48.000,00, fermo restando che la detrazione dovrà sempre essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16-bis, comma 1, del T.U.I.R. DPR 22/12/1986 n. 917).

Il tutto salvo future ulteriori modifiche e proroghe.

3. Il Sisma Bonus acquisti

Il Sisma Bonus Acquisti trova applicazione per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici siti in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3”, nel caso di acquisto di immobile nell’edificio così ricostruito.

Il Sisma Bonus Acquisti è disciplinato dall’art. 16, comma 1-septies, D.L. 4 giugno 2013, n. 63 convertito con L. 3 agosto 2013, n. 90.

Trattasi di agevolazione “transitoria”, non a regime, destinata a cessare il 31 dicembre 2024 (salve eventuali proroghe).

Grazie al Sisma Bonus Acquisti l’acquirente potrà usufruire di una detrazione pari al 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, ovvero dell’85% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a due classi di rischio inferiore.

La spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di euro 96.000,00 per unità immobiliare.

L’atto di compravendita dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2024 (giusta la proroga disposta dall’art. 1, comma 37, L. 30 dicembre 2021, n. 234). Dopo tale data non sarà più possibile avvalersi del Sisma Bonus Acquisti (salvo eventuali nuove proroghe).

Le modalità di utilizzo dei “Bonus Acquisti”

Le restrizioni che si sono succedute nel tempo (dapprima con il D.L. 16/02/2023, n. 11 convertito con legge 11/04/2023, n. 38 e successivamente con il succitato D.L. 29 marzo 2024 n. 39 convertito con legge 23/05/2024, n. 67) hanno, nella sostanza, riguardato la possibilità del cd. “utilizzo indiretto” della detrazione mediante la sua cessione a soggetti terzi o attraverso lo sconto in fattura da parte della impresa venditrice.

Gli acquirenti, infatti, mentre sino a tutto il 16 febbraio 2023 potevano optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione o per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso ovvero per la cessione di un credito d’imposta, di pari ammontare, ad altri soggetti compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, a partire dal 17 febbraio 2023, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 2 D.L. 16/02/2023, n. 11 si sono visti preclusa la possibilità di ricorrere a detta opzione, salvo che per gli acquisti per i quali, prima della suddetta data del 17 febbraio 2023, risultasse presentata dall’impresa venditrice la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi.

Pertanto, nel caso di titolo edilizio richiesto prima del 17 febbraio 2023 rimane, comunque, ferma la possibilità di ricorrere all’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito di imposta. E tale possibilità non risulta essere stata variata dal D.L. 29/03/2024 n. 39 che ha invece limitato la possibilità dell’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito per altre e diverse fattispecie.

Il D.L. 29/03/2024 n. 39, infatti, ha posto ulteriori limitazioni alla deroga al divieto di ricorrere all’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito di imposta in relazione ai vari interventi ammessi a fruire dei Bonus Edilizi: in particolare all’art. 1, comma 5, ha stabilito che le deroghe al divieto di ricorrere all’opzione previste dal D.L. 16/02/2023, n. 11 (tra le quali ed es. la richiesta del titolo edilizio prima del 17 febbraio 2023) non trovino, comunque, applicazione (con conseguente preclusione dell’opzione) qualora alla data del 30 marzo 2024 non fosse stata sostenuta alcuna spesa documentata da fattura per lavori già effettuati.

Tuttavia, detta disposizione ha escluso, espressamente, da tale ulteriore limitazione proprio i “Bonus Acquisti”. (infatti detta disposizione ha espressamente richiamato gli interventi di cui all’art. 2, comma 2, lett. a) b) e c) primo periodo e comma 3, lettere a) e b) del D.L. 11/2023, ma non anche gli interventi di cui all’art. 2, c. 3, lett c) di detto D.L. riguardante per l’appunto i “Bonus Acquisti”).

Ovviamente se il titolo edilizio è stato richiesto a partire dal 17 febbraio 2023 si potrà comunque fruire delle agevolazioni di cui trattasi (sempre se, in caso di “Sisma Bonus Acquisti”, l’atto di compravendita venga stipulato entro il 31 dicembre 2024), ma solo per l’utilizzo personale (a detrazione dell’IRPEF dovuta dall’acquirente), esclusa, invece, la possibilità di cedere a terzi il credito di imposta o di ottenere lo sconto in fattura.

La rateizzazione dei bonus edilizi

L’art. 4-bis, comma 4, del D.L. 29/03/2024, n. 39 convertito con legge 23/05/2024, n. 67 ha modificato la disciplina relativa alla rateizzazione della detrazione stabilendo in via generale che la stessa va ripartita:

  • in 5 quote annuali di pari importo per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2023;
  • in 10 quote annuali di pari importo, in caso di utilizzo diretto, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2024.

Detta modifica non ha nessuna “ricaduta” per quanto riguardo riguarda:

  • il Bonus Acquisti per Edifici ristrutturati;
  • il Bonus Acquisti per Box auto e parcheggi;

posto che già la normativa previgente stabiliva che la detrazione di imposta connessa a detti Bonus doveva ripartirsi in dieci quote annuali di pari importo.

Diverso, invece, il discorso per il “Sisma Bonus Acquisti” per il quale la disciplina previgente prevedeva la detrazione in cinque rate annuali di pari importo.

In questo caso si prospetta un problema interpretativo in ordine alle modalità di applicazione della nuova disciplina, in quanto nel caso del Sisma Bonus Acquisti la detrazione non si calcola sulla “spesa” dell’intervento (spesa sostenuta dall’impresa) bensì sul prezzo pagato dall’acquirente fruitore de bonus. In mancanza di diverse indicazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, sembra possa fondatamente ritenersi che per i corrispettivi (caparre, acconti, ecc.) pagati sino al 31 dicembre 2023 la detrazione andrà ripartita in 5 quote annuali mentre per i corrispettivi pagati dal 1° gennaio 2024 (sino alla concorrenza del limite massimo di €. 96.000,00) la detrazione andrà ripartita in 10 quote annuali.

L’allungamento della rateizzazione riguarda, peraltro, solo le detrazioni di imposta che vengono utilizzate direttamente dal contribuente nella propria dichiarazione dei redditi. Non riguarda invece i cessionari dei crediti di imposta (imprese, banche, ecc.) posto che l’art. 4-bis, comma 5, del D.L. 29/03/2024, n. 39 convertito con  legge 23/05/2024, n. 67 stabilisce che i crediti di imposta derivanti dall’esercizio delle opzioni per lo sconto in fattura ovvero per la cessione del credito, relativi alle spese sostenute a partire dal 1 gennaio 2024 in relazione ad interventi agevolati, tra i quali anche quelli ammessi al “Sisma Bonus Acquisti”, sono ripartiti in cinque rate annuali di pari importo.

Per le banche, gli intermediari finanziari, le società appartenenti ad un gruppo bancario, le imprese di assicurazione, a partire dall’anno 2025, è prevista una rateizzazione in 6 rate annuali di pari importo, esclusa la possibilità di cessione delle rate risultanti dalla nuova rateizzazione ad altri soggetti, se ed in quanto le rate dei predetti crediti siano state acquistate per un corrispettivo inferiore al 75% dell’importo delle corrispondenti detrazioni (art. 4-bis, comma 6, L. 29/03/2024, n. 39 convertito con  legge 23 maggio 2024, n. 67).

Da segnalare, infine, che a decorrere dal 30 maggio 2024 (data di entrata in vigore della legge 67/2024 di conversione del D.L. 39/2024) non è in ogni caso consentito l’esercizio della opzione per la cessione del credito di imposta in relazione alle rate residue non ancora fruite delle detrazioni delle spese per gli interventi ammessi a tale opzione (tra i quali anche tutti e tre i “Bonus Acquisti”) (art. 4-bis, comma 7, L. 29/03/2024, n. 39 convertito con legge 23/05/2024, n. 67).


Vuoi ricevere una notifica ogni volta che Federnotizie pubblica un nuovo articolo?

Iscrivendomi, accetto la Privacy Policy di Federnotizie.

Attenzione: ti verrà inviata una e-mail di controllo per confermare la tua iscrizione. Verifica la posta in arrivo (e la cartella Spam) e conferma la tua iscrizione, grazie!