A distanza di circa due anni dalla modifica dell’art. 31, comma 49bis L. 23 dicembre 1998 n. 488 (ad opera del D.L. 23 ottobre 2018 n. 119, convertito in L. 17 dicembre 2018 n. 136), è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 10 novembre 2020 n. 280 il tanto atteso decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze relativo alla indicazione dei criteri per la determinazione del corrispettivo per la rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione.

Si ricorda che l’art. 31, comma 49bis L. 23 dicembre 1998 n. 488, come modificato nel 2018, ha previsto la possibilità di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione o al canone massimo di locazione di singole unità immobiliari e relative pertinenze (previsti da convenzioni ex art. 35 L 22 ottobre 1971 n. 865 e successive modificazioni) – decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento – mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione nei Registri Immobiliari, a fronte di un corrispettivo da determinarsi sulla base di un apposito decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Con il Decreto in data 28 settembre 2020 n. 151, il Ministero ha finalmente adottato il “Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata”, prevedendo all’art. 1 il criterio di calcolo del citato corrispettivo.

In particolare si prevede che il corrispettivo per la rimozione dei vincoli sia pari al 50% del corrispettivo calcolato, in proporzione alla quota millesimale di ciascuna unità immobiliare, in base al comma 48 dell’art. 31 della L. 448/1998, da ridursi sulla base di un coefficiente moltiplicativo di riduzione.

Tele coefficiente è calcolato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata, secondo la formula di seguito indicata:

CRV = Cc. 48*QM*0,5*(ADC – ATC) / ADC

CRV = Corrispettivo rimozione vincoli

Cc. 48 = Corrispettivo risultante dall’applicazione dell’articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998

QM = Quota millesimale dell’unità immobiliare

ADC = Numero degli anni di durata della convenzione

ATC = Numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione.

Qualora la convenzione abbia ad oggetto la cessione del diritto di superficie e durata compresa tra 60 e 99 anni, il valore CRV è moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5, secondo la seguente formula:

CRVs = CRV* 0,5

CRVs = Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni cessione diritto di superficie

L’art. 2 del Decreto prevede la possibilità di richiedere al Comune una dilazione di pagamento del corrispettivo, maggiorato degli interessi legali, purchè venga presentata una garanzia fideiussoria “a prima richiesta”, che preveda espressamente la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, c.c., la rinuncia all’eccezione di cui all’articolo 1957, secondo comma, c.c. nonché la facoltà del Comune di chiedere l’adempimento da parte del garante a semplice richiesta scritta, entro quindici giorni dalla scadenza del termine di pagamento di una rata mensile.

Tale fideiussione deve essere rilasciata da Banche, Assicurazioni o Intermediari Finanziari iscritti all’Albo dell’art. 106 D.Lgs 385/93, rispettivamente dotati dei requisiti di solvibilità previsti dalle normative bancarie e assicurative.

L’ultimo comma dell’art. 2 precisa quindi che, nel caso di concessione da parte del Comune della dilazione di pagamento, potrà procedersi alla stipula della convenzione di rimozione del vincolo e alla relativa trascrizione solo dopo il pagamento della prima rata.

L’art. 3 del Decreto, infine, incentiva i Comuni all’adozione di schemi di convenzione-tipo di rimozione dei vincoli allo scopo di accelerare e semplificare le procedure volte alla stipula delle Convenzioni.

Per ulteriori approfondimenti si rimanda a due precedenti articoli:

Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata di Giovanni Rizzi

Edilizia convenzionata Peep: spunti di riflessione sulla legge 136/2018 di Roberto Ferrazza

Di seguito il testo integrale del Decreto

MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE

DECRETO 28 settembre 2020 , n. 151.

Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata.

IL MINISTRO DELL’ ECONOMIA E DELLE FINANZE

Visto l’articolo 31, commi 48, 49 -bis , 49 -ter e 49 -quater , della legge 23 dicembre 1998, n. 448, con i quali si demanda, tra l’altro, a un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, l’individuazione della percentuale del corrispettivo, risultante dall’applicazione del citato comma 48, per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e dei criteri e delle modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo;

Acquisita l’intesa in sede di Conferenza unificata, ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, resa nella seduta del 27 luglio 2020;

Udito il parere del Consiglio di Stato, espresso dalla sezione consultiva per gli atti normativi nell’adunanza del 3 settembre 2020;

ADOTTA

il seguente regolamento:

Art. 1.

Corrispettivo per la rimozione dei vincoli di prezzo massimo di cessione

nonché di canone massimo di locazione.

1. Il corrispettivo per la rimozione dei vincoli di cui all’articolo 31, commi 49 -bis , 49 -ter , 49 -quater della legge 23 dicembre 1998, n. 448, è pari al cinquanta per cento del corrispettivo, proporzionale alla corrispondente quota millesimale propria di ciascuna unità immobiliare, risultante dall’applicazione del comma 48 del predetto articolo 31, ed è ridotto applicando un coefficiente moltiplicativo di riduzione calcolato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, rapportata alla medesima durata, secondo la formula indicata al comma 2.

2. Al fine di determinare la riduzione il corrispettivo di cui al comma 1, si applica la seguente formula:

CRV = Cc. 48*QM*0,5*(ADC – ATC)/ADC

CRV = Corrispettivo rimozione vincoli

C c. 48 = Corrispettivo risultante dall’applicazione

dell’articolo 31, comma 48, della legge n. 448 del 1998

QM = Quota millesimale dell’unità immobiliare

ADC = Numero degli anni di durata della convenzione

ATC = Numero di anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data di stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione.

3. In caso di convenzione avente ad oggetto la cessione del diritto di superficie e durata compresa tra 60 e 99 anni, il valore CRV di cui al comma 2 è moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5, secondo la seguente formula:

CRVs = CRV* 0,5

CRVs = Corrispettivo rimozione vincoli convenzioni cessione diritto di superficie

4. Il vincolo è rimosso, anche ai fini dell’estinzione delle pretese di rimborso di cui all’articolo 31, comma 49 -quater , secondo periodo, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, per effetto della stipula della convenzione tra le parti.

Art. 2.

Dilazione di pagamento

1. Su richiesta di parte, il comune concede una dilazione di pagamento del corrispettivo, maggiorato degli interessi legali, previa presentazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da imprese bancarie o assicurative che rispondano ai requisiti di solvibilità previsti dalle norme che ne disciplinano le rispettive attività o rilasciata da intermediari finanziari iscritti all’albo di cui all’articolo 106 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, che abbiano i requisiti minimi di solvibilità richiesti dalla vigente normativa bancaria assicurativa.

2. La garanzia a prima richiesta deve espressamente prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile, la rinuncia all’eccezione di cui all’articolo 1957, secondo comma, del codice civile, nonché la facoltà del comune di chiedere l’adempimento da parte del garante a semplice richiesta scritta, entro quindici giorni dalla scadenza del termine di pagamento di una rata mensile.

3. In caso di concessione della dilazione di pagamento, la stipulazione e la trascrizione della convenzione di rimozione del vincolo, presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente, ai sensi dell’articolo 2645 -quater del codice civile, possono essere effettuate dopo il pagamento della prima rata.

Art. 3.

Semplificazione delle procedure

1. In attuazione del principio di trasparenza, i comuni garantiscono la tempestiva pubblicità nei siti istituzionali delle procedure, della modulistica e dei dati rilevanti ai fini della applicazione del presente regolamento.

2. Al fine di accelerare e semplificare le procedure volte alla stipulazione delle convenzioni di rimozione dei vincoli, i Comuni adottano schemi di convenzione-tipo di rimozione dei vincoli.

Il presente regolamento, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.

Roma, 28 settembre 2020

Il Ministro dell’economia e delle finanze

GUALTIERI

Visto, il Guardasigilli: BONAFEDE

Registrato alla Corte dei conti il 5 novembre 2020

Ufficio di controllo sugli atti del Ministero dell’economia e delle finanze, reg.ne n. 1347

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Clara Trimarchi

Nominata notaio nel novembre 2015, ha conseguito l’abilitazione all’esercizio della professione forense nel 2010 e collaborato con l’Università Cattolica di Milano quale cultore della materia per l’insegnamento di istituzioni di diritto privato e commerciale.