(a cura di Daniela Riva)

Sommario:     1. Quadro normativo

2. Nozione, caratteristiche e peculiarità del rimborso
3. Differenze tra prestito vitalizio ipotecario e mutuo
4. Funzione
5. Convenienza, prospettive, criticità e rischi
6. Strumenti negoziali affini o alternativi
7. Rapporti con il “patto marciano”
8. Regime fiscale
9. Mancata emanazione dell’apposito Regolamento
10. Comparazione dell’istituto italiano con esperienze straniere
11. Clausole contrattuali

1. Quadro normativo

Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto nell’ordinamento italiano dal Legislatore del 2005 con l’art. 11- quaterdecies, comma 12, del decreto legge 30 settembre 2005 n. 203, convertito poi, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005 n. 248.

Successivamente lo stesso Legislatore è intervenuto sull’istituto con la legge 2 aprile 2015 n. 44 (entrata in vigore lo scorso 6 maggio), apportando modifiche ed integrazioni alla scarna e laconica disciplina di cui al sopracitato articolo 11-quaterdecies (aggiunta dei commi da 12 bis a 12 sexies), nell’ottica di eliminare le criticità in precedenza emerse e di far affermare in maniera definitiva l’istituto tra gli operatori del settore e, soprattutto, tra il pubblico dei potenziali fruitori.

2. Nozione, caratteristiche e peculiarità del rimborso

Il prestito vitalizio ipotecario è un particolare tipo di finanziamento a medio e lungo termine, senza rate con rimborso integrale in un’unica soluzione alla scadenza del prestito (morte del finanziato …), assistito da ipoteca di primo grado, con capitalizzazione annuale di interessi e spese, destinato a persone fisiche, proprietarie di immobili residenziali, con più di 60 anni di età.

* Sotto il profilo soggettivo, è un contratto tra “soggetti qualificati”, sia dal lato dell’offerta che da quello della domanda.

Possono concedere il mutuo, infatti, soltanto istituti di credito e intermediari finanziari regolarmente iscritti all’elenco dell’art. 106 T.U.B.

Dal lato della domanda, poi, possono richiedere il prestito solo le persone fisiche di età superiore a sessant’anni che siano in grado di garantire il finanziamento con ipoteca di primo grado su immobile residenziale.

* Stante il richiamo alla normativa sul credito fondiario e considerato che si tratta di un prestito definito “a medio e lungo termine”, la durata dello stesso non potrà mai essere inferiore a 18 mesi.

Il termine di scadenza di tali finanziamenti costituisce una delle novità introdotte dalla novella del 2015, perché, diversamente dal legislatore del 2005 che sul punto non si era affatto pronunciato, il legislatore della riforma, proprio al fine di fugare ogni dubbio interpretativo, ha espressamente stabilito che il prestito vitalizio ipotecario scade:

1) al momento della morte del soggetto finanziato;

2) qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

3) si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

Qualora le parti dovessero stabilire una precisa durata del contratto, sarà necessario inserire nello stesso una clausola di rinnovo automatico della scadenza fino alla morte del mutuatario, salvo le ipotesi di cui ai punti 2 e 3 di cui sopra.

Può, pertanto, affermarsi che il contratto avrà una durata pari alla vita del soggetto finanziato.

* Il predetto prestito è poi un prestito “senza rate” per il soggetto al quale è concesso, di qui la differenza più grande dal mutuo e dai più usuali strumenti di finanziamento.

Il finanziamento è infatti ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente, (ovvero, se cointestato a una coppia di ultra sessantenni, con la scomparsa del coniuge più longevo).

Spese e interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza. Il rimborso, a meno di rimborso volontario anticipato da parte del sottoscrittore, è a carico degli eredi.  Il prestito non prevede, quindi, il pagamento di alcuna rata per tutta la sua durata ma capitale e interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano interessi.

Sembra doversi escludere, quindi, qualsiasi rimborso “rateale” del prestito, in quanto si ricadrebbe nella tipologia classica del mutuo o del credito fondiario.

In questo quadro, il comma 12 bis sembra riconoscere in capo al mutuatario solamente la possibilità “di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese”; un’apertura, dunque, limitata a singole voci “di costo”, ma lontana dallo schema delle tradizionali rate di rimborso dei prestiti. Solo per quote di interessi e spese è possibile il rimborso graduale ed in questo caso senza capitalizzazione annuale degli interessi.

Le parti potranno, pertanto, prevedere che gli interessi e le spese:

1) siano corrisposti contestualmente (e, quindi, che vengano capitalizzati in un’unica soluzione) alla scadenza del finanziamento, maturando così il montante finale,

oppure

2) siano rimborsati gradualmente, prima del verificarsi degli eventi di scadenza del finanziamento (quali la morte del cliente finanziato, il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o la costituzione di diritti reali sul bene offerto in garanzia, il compimento di atti che ne riducano significativamente il valore) senza che ad essi si applichi la capitalizzazione annuale degli interessi.

* Altra caratteristica peculiare del prestito vitalizio ipotecario è quella di essere garantito da ipoteca di primo grado su immobile residenziale, ipoteca che non potrà, per espressa previsione normativa, essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato.

È evidente l’analogia con il credito fondiario destinatario, come è noto, di una disciplina “privilegiata” rispetto a tutte le altre forme di mutuo.

Del credito fondiario, per espressa previsione di legge, sono applicabili al prestito, oltre all’art. 40, comma 2, T.U.B., anche l’art. 39, commi 1 (elezione di domicilio), 2 (mutuo ed erogazione con doppio contratto), 3 (clausola di indicizzazione), 4 (esenzione revocatoria fallimentare) e 7 (riduzione onorari notarili) che introduce una serie di vantaggi per l’istituto finanziatore, in deroga sia alla disciplina dell’ipoteca che alla revocatoria fallimentare.

Il rinvio all’art. 40, comma 2, T.U.B. consente di equiparare, in deroga agli artt. 1819, 1820 e 1453 c.c., sotto il profilo degli effetti, l’inadempimento del finanziato che per sette volte abbia ritardato il pagamento graduale di interessi e spese, eseguendo la prestazione fuori dal periodo temporale stabilito dalla norma (tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata), all’inadempimento del mutuatario che sia venuto meno all’impegno di rimborsare anticipatamente il prestito, e di qualificarlo come inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell’art. 1455 c.c., in quanto la norma richiamata, in siffatte ipotesi, legittima il mutuante a richiedere la risoluzione del contratto.

* In caso di scadenza del prestito (morte del cliente finanziato, trasferimento in tutto o in parte della proprietà dell’immobile o costituzione di altri diritti reali sullo stesso, compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, compresa la costituzione di garanzie reali), il soggetto finanziatore dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi.

Decorso invano tale termine (laddove la causa di scadenza del finanziamento sia rappresentata dalla morte del soggetto finanziato, e vi siano eredi, qualora questi ultimi non provvedano al rimborso del finanziamento entro i 12 mesi), è dato al medesimo soggetto finanziatore “in deroga alle norme civilistiche in materia di esecuzione forzata immobiliare (regolata dagli articoli 555 e seguenti del codice di procedura civile)” un mandato ad alienare l’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme così ricavate dalla vendita per estinguere il prestito in questione.

Al fine di favorire la circolazione degli immobili residenziali che, ipotecati, garantiscono tale prestito, il legislatore, considerando le difficoltà del finanziatore a vendere tali beni al valore di mercato, ha previsto un meccanismo che consente di “abbassare” progressivamente il loro prezzo. Infatti, trascorso un anno da quando il creditore avrebbe potuto alienare l’immobile senza che la vendita abbia avuto luogo, il valore del bene viene decurtato del 15% “per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile”.

In alternativa, il finanziatore potrebbe, d’accordo con l’erede, incaricare quest’ultimo di vendere l’immobile entro dodici mesi dal conferimento dell’incarico.

Una volta realizzata la vendita, le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, saranno riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa al fine di non incappare nel divieto del patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c., previsione normativa che configura un autentico “patto marciano”.

In aggiunta a quanto precede, la norma dopo la modifica apportata dal Legislatore nel 2015 prevede, altresì, a tutela degli eredi del finanziato che l’importo del debito residuo non possa superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute.

Sempre nella medesima ottica di agevolare l’acquisto di tali beni, il nostro legislatore ha, poi, stabilito che “nei confronti dell’acquirente dell’immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all’art. 2652, primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto”.

3. Differenze tra prestito vitalizio ipotecario e mutuo

Il prestito vitalizio, benché sia un “mutuo fondiario”, si differenzia dalla figura classica del mutuo.

In primis, occorre sottolineare come nel prestito vitalizio, salvo che per le ipotesi diverse dalla morte del soggetto finanziato, non vi sia coincidenza tra il soggetto finanziato e la parte obbligata a restituire il “tantundem”: mentre nel classico contratto di mutuo, gli effetti obbligatori (restituzione) si producono in capo al mutuatario “ipso iure” al momento della consegna del denaro (perfezionamento del contratto) cosicché lo stesso mutuatario diventa il soggetto obbligato ex lege “a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità” ai sensi e per gli effetti dell’art. 1813 c.c.; invece, nel prestito vitalizio, il soggetto obbligato alla restituzione non sarà il mutuatario ma lo saranno i suoi eredi.

Nel prestito vitalizio ipotecario il rimborso avverrà solo alla scadenza del finanziamento, mai durante la durata del contratto.

Altra differenza riguarda la modalità del rimborso, posto che il comma 12 del sopra citato articolo prevede espressamente la capitalizzazione annuale di interessi e spese: la norma eccezionale è un’evidente deroga a quanto disposto dall’art. 1283 c.c., in materia di anatocismo e si giustifica solo in relazione alla struttura di questa tipologia di finanziamento.

4. Funzione

Lo scopo sotteso all’operazione in commento viene comunemente rinvenuto nell’esigenza di soddisfare lo specifico bisogno di liquidità delle persone anziane, consentendo loro di “convertire” parte del valore dell’immobile in contanti attraverso lo smobilizzo della proprietà fondiaria, e ciò in un particolare momento sociale caratterizzato dalla crescita e dal progressivo invecchiamento della società nonchè dalla crisi del sistema pensionistico.

Le motivazioni che inducono gli anziani a chiedere tale prestito possono essere le più varie, da quelle legate al miglioramento della propria qualità di vita nonchè all’integrazione del proprio reddito a quelle altruistiche di aiutare la famiglia, in particolare offrendo ai figli un supporto economico per consolidare loro debiti.

5. Convenienza, prospettive, criticità e rischi

Certamente il prestito vitalizio ipotecario comporta per l’ ”over sessantenne” vantaggi immediati.

Tale prestito gli consente di avere immediata disponibilità di liquidità; non lo priva della proprietà dell’abitazione; non prevede un limite di età massima per il soggetto finanziato, né obblighi di rimborso rateale; non rappresenta una forma di anticipazione di liquidità che il sottoscrittore si ritrova a scontare da subito, con minori flussi di cassa dal mese successivo, a causa della trattenuta del quinto della pensione; non espone i genitori ai rischi di consistenti perdite patrimoniali che si paventano nelle ipotesi in cui i medesimi abbiano prestato fideiussione a favore dei figli sottoscrittori di un mutuo e, pertanto, si presenta particolarmente indicato quando è necessario procurarsi “un’importante somma di denaro, non vi sia la capacità di rimborso necessaria e al tempo stesso non si voglia rinunciare alla proprietà dell’immobile”.

Tuttavia, occorre ricordare che tale forma di prestito espone a criticità.

L’importo da restituire alla banca cresce nel tempo con una certa velocità, poiché al finanziamento non si applica il divieto dell’anatocismo e, pertanto, interessi e spese sono capitalizzate ogni anno, con la conseguenza che il rimborso avrà ad oggetto in un’unica soluzione una somma pari alla capitalizzazione composta sul capitale prestato e sugli interessi maturati.

Pertanto, qualora, alla scadenza dei dodici mesi successivi alla scomparsa del contraente, gli eredi si trovassero nell’impossibilità di rimborsare il prestito, potrebbero rischiare di perdere la proprietà dell’abitazione dato che potrebbero non essere in grado di rimborsare in un’unica soluzione una somma parecchio elevata.

Occorre poi ricordare che se le nuove regole avranno più successo di quelle iniziali del 2005, ciò dipenderà, essenzialmente, dalle condizioni di offerta del prodotto da parte delle banche.

Ogni banca stabilisce le sue: soprattutto il tasso d’interesse da applicare per calcolare il debito da saldare con la vendita dell’abitazione e la griglia del rapporto finanziamenti/valore dell’immobile per età del beneficiario del prestito. Sono le due principali variabili in base alle quali gli istituti di credito possono competere tra di loro.

È presto, però, per dire se la competizione ci sarà, o se le banche continueranno a ritenere poco appetibile questo segmento del mercato.

Naturalmente, quanto più il prestito sarà conveniente per la banca tanto meno lo sarà per chi riceve il finanziamento. Dato il valore dell’abitazione, l’importo del finanziamento crescerà con l’età del beneficiario e si ridurrà con l’aumento del tasso d’interesse applicato su di esso.

6. Strumenti negoziali affini o alternativi

Si analizzano, ora, altri strumenti affini o alternativi al prestito vitalizio che consentono ad una persona (anziana) di assicurarsi liquidità, trasferendo/dando in garanzia propri beni.

* Vendita della nuda proprietà

Se l’esigenza dell’alienante è solo quella di poter disporre a breve di una notevole liquidità, ma senza privarsi della casa in cui vive, allora una soluzione può essere la vendita della nuda proprietà dell’immobile, riservandosi l’usufrutto vitalizio.

Questa soluzione potrebbe essere scelta da persone che non hanno parenti ai quali lasciare in eredità il proprio patrimonio, né del resto hanno persone di fiducia alle quali affidare la gestione dei propri beni, e che desiderano poter disporre di un capitale da utilizzare.

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto potrebbe essere una soluzione facile e veloce per assicurarsi una disponibilità economica nell’immediato anche in presenza di immobili di modesto valore.

* Cessione del quinto della pensione

Il legislatore ha esteso anche ai pensionati la possibilità di contrarre prestiti personali estinguibili con una trattenuta diretta sulla rata della pensione. Per offrire la massima tutela ai pensionati, l’Inps ha definito tutte le modalità e le condizioni necessarie per concedere tali prestiti.

È un prestito che il pensionato può ottenere da un istituto di credito e rimborsare attraverso un addebito automatico che l’Inps effettua sulla sua pensione.

Il pensionato deve richiedere il prestito alla Banca o alla Società finanziaria. L’Inps provvede poi a versare la quota stabilita trattenendola direttamente dalla pensione. La durata del contratto di prestito non può superare i dieci anni ed è obbligatoria la copertura assicurativa.

La cessione del quinto può essere chiesta su tutte le pensioni, ad eccezione di:

• pensioni e assegni sociali;
• invalidità civili;
• assegni mensili per l’assistenza ai pensionati per inabilità;
• assegni di sostegno al reddito (VOCRED, VOCOOP, VOESO);
• assegni al nucleo familiare;
• pensioni con contitolarità per la quota parte non di pertinenza del soggetto richiedente la cessione;
• prestazioni di esodo ex art. 4, commi da 1 a 7 – ter, della Legge n. 92/2012.

Per ottenere un prestito con cessione del quinto, il pensionato deve prima richiedere  la comunicazione di cedibilità della pensione: un documento in cui viene indicato l’importo massimo della rata del prestito.

La quota cedibile deve essere richiesta personalmente dal pensionato presso qualsiasi Sede Inps e va consegnata alla Banca o alla Società finanziaria con la quale stipulare il contratto di finanziamento. Prima di poter versare l’importo della rata trattenuta dalla pensione alla Banca o alla Società finanziaria, l’Inps verifica la presenza di alcune condizioni a tutela del pensionato:

• la Banca o la Finanziaria devono avere tutti i requisiti richiesti dalla legge per questo tipo di operazione;
• il tasso applicato al prestito deve essere inferiore al “tasso soglia” anti-usura per gli Enti finanziari accreditati o al tasso convenzionale stabilito per la propria fascia di età per il prestito erogato da Ente finanziario convenzionato;
• la rata contrattualmente prevista non deve superare un quinto dell’importo della pensione;
• nel contratto devono essere indicate tutte le spese (istruttoria, estinzione anticipata, premio assicurativo per premorienza, commissioni, interessi).

* Garanzie personali (Fideiussioni)

* Mutuo tradizionale

7. Rapporti con il “patto marciano”

Il codice civile vigente non ammette e non proibisce la stipulazione del c.d. patto marciano: semplicemente, sembra non conoscere l’istituto. Pertanto, letteratura e giurisprudenza hanno tradizionalmente impostato la questione dell’ammissibilità di convenzioni atipiche marciane come problema dei confini della preclusione di pattuizioni commissorie, al fine di comprendere se la nullità, espressamente sancita dall’art. 2744 c.c. soltanto per le seconde, debba considerarsi o meno estesa anche alle prime. È così che la progressiva espansione, realizzata in via interpretativa, dell’ambito del divieto di patto commissorio ha finito talora col mettere in pericolo la tradizionale idea d’origine romanistica secondo cui il patto marciano deve reputarsi valido in quanto strumento idoneo ad attutire il rigore del divieto della lex commissoria.

Il legislatore italiano non sembra del tutto indifferente alla rinnovata vitalità della logica sottesa al patto marciano.

L’istituto di fonte romanistica deve ritenersi essere stato espressamente previsto e regolamentato dal Legislatore in tema di prestito vitalizio ipotecario.

Tale forma di finanziamento riservato a “over sessantenni” costituisce infatti un’autentica liquidazione “ante mortem” dell’immobile ipotecato, salva la restituzione dell’eccedenza agli eredi (art. 11 quaterdecies, comma 12 e seg, D.L. n. 203/2005).

Una volta realizzata la vendita, le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, saranno riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa al fine di non incappare nel divieto del patto commissorio di cui all’art. 2744 c.c.

8. Regime fiscale

Il nuovo comma 12- ter stabilisce che « Ai fini dell’applicazione della disciplina prevista dagli articoli 15 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni, non rileva la data di rimborso del prestito vitalizio ipotecario ».

Con tale richiamo normativo viene esplicitata l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio e a lungo termine, cioè l’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, grazie al versamento dell’imposta sostitutiva di cui al D.P.R. 601/1973.

9. Mancata emanazione dell’apposito Regolamento

Il comma 12 – quinquies dell’art. 11-quaterdecies prevede che: “Il Ministro dello sviluppo economico, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della presente disposizione, sentite l’Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori, con proprio decreto, adotta un regolamento nel quale sono stabilite le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e sono individuati i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile, tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento, e con il quale garantire trasparenza e certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta” .

Tale comma rimanda ad un regolamento del Ministro dello sviluppo economico il compito:

– di stabilire le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi ipotecari;

– di individuare i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile, tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento.

La nuova disciplina, pur entrata in vigore il 6 maggio scorso, non può, oggi, avere piena e concreta applicazione/attuazione, non essendo ancora stato emanato l’apposito regolamento del Ministro dello Sviluppo Economico (sentite l’ABI e le associazioni dei consumatori).

Appare incerto il significato di tale disposizione che non solo lascia aperto il dubbio in ordine all’applicabilità della vecchia disciplina, ma sospende anche l’attuazione della nuova, rispetto alla quale il riferimento alla “entrata in vigore” e non invece “all’attuazione”, non detta affatto un regime transitorio, ma introduce invece un “vuoto normativo”.

Sembra, infatti, che la nuova disciplina sul prestito vitalizio non possa trovare applicazione in pendenza dell’emanazione del regolamento del MISE, considerata la rilevanza ed essenzialità dei punti che saranno oggetto del decreto ministeriale.

La disciplina del nuovo istituto presenta un contenuto imperativo non sufficientemente delineato dal legislatore primario, attribuendosi infatti al regolamento ministeriale un ruolo non secondario nel completamento del precetto normativo.

Si segnala che in relazione alla mancata adozione del Regolamento nei termini previsti, è stata presentata il 30 settembre scorso interrogazione al Ministro dell’economia e delle finanze alla quale ha risposto in data 29 ottobre 2015 (Risposta n. 5-06529) il Sottosegretario Pier Paolo Baretta affermando che è verosimile ritenere che il regolamento ministeriale di cui si chiede l’adozione entrerà in vigore entro la fine dell’anno.

10. Comparazione dell’istituto italiano con esperienze straniere

Il prestito vitalizio ipotecario trae ispirazione da istituti già ampiamente conosciuti e utilizzati all’estero come il reverse mortgage negli ordinamenti di common law o il prêt viager hypothécaire in Francia.

In Gran Bretagna il prodotto è stato lanciato nel 1999 ed è noto con le definizioni di lifetime mortgage o di equity release.

Dalla sua nascita il prodotto si è rapidamente diffuso poi nel mondo anglosassone (Gran Bretagna, Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti d’America, dove è noto con la definizione di reverse mortgage).

Gli Stati Uniti – ove i reverse mortgage furono autorizzati nel 1987 – istituirono una soglia massima di debito assicurata dalla Federal Housing Administration.

In Canada, nell’ipotesi in cui il debito superi il valore della garanzia, i debitori hanno diritto ad un piccolo sussidio pubblico.

Nonostante le diverse soluzioni adottate e la finalità cui tale strumento finanziario dovrebbe essere preposto, ovverosia sostenere il consumo degli anziani – che, nella maggior parte dei casi, rappresentano una categoria debole – senza privare gli stessi dell’abitazione di proprietà, in nessuno di questi Paesi i reverse mortgage hanno avuto una larga diffusione

Diverse sono le ragioni di tale insuccesso, tra le quali assume grande rilevanza il costo complessivo dell’intera operazione–stipulazione del contratto di finanziamento, assicurazione sulla casa e liquidazione dell’immobile.

Se si considera, infatti, l’ipotesi di richiesta di un finanziamento di piccolo importo, si potrà verificare come i «costi fissi» superino facilmente il venti per cento del valore del prestito. A ciò, inoltre, devono sommarsi due importanti considerazioni: in primo luogo la tipologia dei soggetti che, solitamente, ricorre a questo tipo di prestito, ovverosia gli individui più longevi, coloro che godono di una maggiore aspettativa di vita. Ciò determina necessariamente l’aumento della portata del debito, in quanto esso cresce proporzionalmente all’età del beneficiario.

In secondo luogo, la progressiva diminuzione del valore dell’immobile offerto in garanzia, determinata, oltre che dall’inevitabile trascorrere del tempo, dal fatto che il proprietario, una volta sottoscritto un simile contratto, non ha più alcun interesse ad effettuare lavori di manutenzione.

Tutti questi fattori comportano inevitabilmente una costante crescita del debito; conseguentemente, i reverse mortgage sono considerati un finanziamento a rischio, dal momento che, nella maggior parte dei casi, alla morte del beneficiario, gli eredi, per poter corrispondere all’istituto finanziatore quanto dovuto, dovranno necessariamente rinunciare all’immobile offerto in garanzia.

È interessante ora considerare come il nostro legislatore abbia fatto proprie le esperienze di questi Paesi per disciplinare una nuova fattispecie capace, da una parte, di soddisfare le esigenze economiche di coloro che, fino ad oggi, a causa dell’età, erano esclusi dal mercato dei finanziamenti e, dall’altra, di radicarsi in una società come quella italiana, che, per cultura e tradizione, è molto meno propensa al debito rispetto ai Paesi anglosassoni.

11. Clausole contrattuali

Segue la formulazione di alcune clausole del contratto di prestito vitalizio ipotecario.

OOOoooOOO

Art. 1 – Consenso ed oggetto

La Banca “Alfa…”, come sopra rappresentata, dichiara, ai sensi e per gli effetti dell’Art. 11- quaterdecies, comma 12, del decreto legge 30 settembre 2005 n. 203, convertito dalla legge 2 dicembre 2005 n. 248 e successivamente modificato dalla legge 2 aprile 2015 n. 44, di concedere al Signor Tizio (o ai Signori Tizio e Tizia), che a tale titolo accetta (accettano), un finanziamento a medio e lungo termine di complessivi Euro ________ (in lettere e per esteso) da erogarsi, in unica soluzione, in forza del presente atto mediante accredito sul conto corrente n.__________ intestato alla parte finanziata presso la Banca __________ Filiale di ________

Art. 2 – Interessi

Sulla suddetta somma di Euro____________ saranno calcolati gli interessi nella misura del _____% con capitalizzazione annuale, in deroga all’Art. 1283 C.C., di interessi e spese (oppure qualora le parti concordino il rimborso graduale della quota di interessi e delle spese: “senza alcuna capitalizzazione annuale di interessi e spese. In caso di inadempimento, si applica l’Art. 40 2° comma del D.Lgs 1 settembre 1993 n. 385”).

Art. 3 – Rimborso

3.1 Il rimborso integrale del capitale, degli interessi maturati e delle spese sostenute, debitamente capitalizzati, dovrà avvenire, in unica soluzione, entro il termine di 12 (dodici) mesi dalla morte di Tizio (o dalla morte del più longevo tra Tizio e Tizia) (oppure qualora le parti concordino il rimborso graduale della quota di interessi e delle spese: “Il rimborso integrale del capitale dovrà avvenire…”).

3.2 Le parti, anche come sopra rappresentate, riconoscono espressamente che il presente contratto di prestito vitalizio deve intendersi scaduto, con conseguente obbligo di rimborso di capitale, interessi e spese entro il successivo termine di 12 (dodici) mesi, qualora la parte finanziata trasferisca, in tutto o in parte, la proprietà dell’immobile residenziale, dato in garanzia di cui al successivo Art. 4 ovvero costituisca su di esso altri diritti reali o di godimento ovvero compia atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi.

3.3 In caso di morte della parte finanziata, obbligati al rimborso integrale di capitale, interessi e spese saranno, entro il termine di 12 (dodici) mesi dalla morte, gli eredi della parte finanziata.

3.4 Nei casi di scadenza del contratto di cui ai precedenti punti 3.1 e 3.2, e di mancato integrale rimborso del finanziamento da parte rispettivamente di eredi o di parte finanziata entro il termine di 12 (dodici) mesi dalla scadenza, la Banca potrà vendere l’immobile di cui al successivo Art. 4 ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dalla Banca stessa, così da estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento mediante l’utilizzo della somma ricavata.

In alternativa, per il caso di scadenza del prestito per morte del finanziato, i suoi eredi potranno provvedere alla vendita dell’immobile, in accordo con la Banca, purchè la vendita si perfezioni entro 12 (dodici) mesi dal conferimento.

Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate ad estinzione del credito, saranno riconosciute alla parte finanziata o ai suoi aventi causa.

L’importo del debito residuo non potrà essere superiore al ricavato della vendta dell’immobile, al netto delle spese sostenute.

3.5 Trascorsi ulteriori 12 (dodici) mesi dalla scadenza del termine di cui ai precedenti punti 3.1 e 3.2 senza che sia stata perfezionata la vendita, il valore dell’immobile, come sopra determinato, verrà decurtato del 15% per ogni 12 (dodici) mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile.

Art. 4 – Garanzia ipotecaria

A garanzia del rimborso della somma finanziata, degli interessi e di ogni spesa derivante dal presente contratto e così complessivamente per Euro _____________ (in lettere e per disteso), Tizio (o Tizio e Tizia) concede (concedono) a favore della Banca “Alfa…”, che come sopra rappresentata accetta, ipoteca di primo grado sul seguente immobile ad uso residenziale (descrizione catastale dell’immobile, consistenza, confini….)

Art. 5 – Elezione di domicilio

Per l’esecuzione delle presenti stipulazioni ed ai fini anche delle notifiche di qualsiasi atto, pure di esecuzione, le parti eleggono il proprio domicilio quanto alla Banca, in ________ Via ______ n. ____, presso la propria sede, quanto alla parte finanziata e datrice d’ipoteca in _________, Via _______ n. _____.

Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 39 1° comma del T.U.B. (iscrizione ipotecaria), la Banca elegge domicilio in ________ Via ______ n. ____, presso la propria sede.

Art. 6 – Regime fiscale

Ai sensi e per gli effetti dell’Art. 17, comma 1, Dpr. 601/1973, le parti, anche come sopra rappresentate, dichiarano di optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti in luogo delle c.d. “imposte d’atto” ordinariamente applicabili ai documenti ed alle formalità poste in essere.

L’applicazione del regime dell’imposta sostitutiva riguarda sia la presente operazione di finanziamento, sia tutti gli ulteriori atti, contratti, formalità, comprese le eventuali garanzie, che verranno poste in essere in correlazione e/o in conseguenza della presente operazione. L’imposta sostitutiva che la Parte Finanziata si obbliga a corrispondere alla Parte Finanziatrice, nella misura prevista dalla legge, è oggi pari allo ________% (_______) e cioè pari ad Euro _____ (________).

La parte finanziata dichiara di essere stata pienamente edotta in merito a tutte le conseguenze che discendono o potranno in futuro discendere dall’applicazione dell’imposta sostitutiva. Si pattuiscono, inoltre, a carico della parte finanziata tutte le imposte, tasse e gli ulteriori oneri fiscali che dovessero risultare, anche a seguito di accertamento da parte delle competenti autorità, dovuti per la presente operazione di finanziamento.

Ai sensi e per gli effetti dell’Art. 11- quaterdecies, comma 12 ter, del decreto legge 30 settembre 2005 n. 203, convertito dalla legge 2 dicembre 2005 n. 248 e successivamente modificato dalla legge 2 aprile 2015 n. 44, le parti, anche come sopra rappresentate, si danno reciprocamente atto che, ai fini dell’applicazione della disciplina prevista dagli Artt. 15 e seg del D.P.R. 601/1973, non avrà rilevanza alcuna la data di rimborso del presente prestito.

 

 

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