Autonomia privata e disciplina legale dell’inadempimento contrattuale nella contrattualistica immobiliare

 

Autore: Notaio Paolo Tonalini

L’inadempimento nella compravendita immobiliare

Nell’ambito della contrattualistica immobiliare, e con particolare riferimento alla compravendita immobiliare, l’inadempimento si può verificare dal lato dell’acquirente oppure da quello del venditore.

L’acquirente può essere inadempiente all’obbligazione di pagare il prezzo, quando il pagamento non avviene contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita, ed è convenuto un pagamento dilazionato.

Per quanto riguarda il venditore, invece, il trasferimento della proprietà dell’immobile avviene contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita (in caso contrario ci troveremmo di fronte a un contratto preliminare di compravendita o a un contratto a effetti reali differiti, come nel caso della vendita di cosa futura) ma l’inadempimento può derivare dalla mancanza delle qualità promesse ovvero di quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, che comporta il diritto di ottenere la risoluzione del contratto[1], fino ad arrivare alla consegna di “aliud pro alio” (come avviene per esempio, secondo la giurisprudenza, nel caso dell’abitazione priva dei requisiti di agibilità). Assume rilevanza, inoltre, la garanzia per i vizi della cosa[2], che comporta il diritto del compratore di domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione[3], e fatto salvo il risarcimento del danno[4].

In ognuno di questi casi si può presentare il dubbio sulla possibilità di introdurre pattiziamente deroghe alla disciplina legale dell’inadempimento[5].

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Fine del periodo di sospensione dei termini relativi alle agevolazioni prima casa

A partire dal 1° aprile 2022 ricominciano a decorrere i termini relativi alle agevolazioni per la “prima casa”.

Quasi in concomitanza con tale evento l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare 8/e del 29 marzo 2022 nella quale ripercorre le tappe delle modifiche normative che hanno prima introdotto e poi prorogato la sospensione di tali termini, riassume le precisazioni già contenute in precedenti documenti di prassi e aggiunge qualche indicazione ulteriore, il tutto come di seguito illustrato schematicamente.

Normativa

L’art. 3, comma 5-septies, D.L. 228/2021, intervenendo sull’articolo 24 D.L. 23/2020, ha previsto che i termini della nota II-bis art. 1 Tariffa parte prima DPR 131/1986 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), nonché il termine previsto dall’art. 7 L. 448/1998, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020. Continua a leggere

Notai stipendiati

Per gentile concessione di Solution Notaire Hebdo pubblichiamo, nella traduzione della collega Dominique Dellisanti, un articolo apparso sul numero 37 del 18 novembre 2021 (.PDF), che tratta il tema dello statuto dei notai salariati in Francia.

Tema estraneo alle radici del notariato italiano, ma che ci aiuta a capire come l’organizzazione del servizio notarile possa essere totalmente differente anche nei paesi che hanno, per altri versi, molti punti di contatto.

E ci aiuta ad introdurre il tema della prima puntata del “Caffè di Federnotizie”. Federnotizie si lancia, infatti, in una nuova avventura. A partire dal 1° aprile (e non è un pesce), ogni primo venerdì del mese, alle ore 8.30, prendendoci un caffè, discuteremo in live streaming di argomenti di interesse notarile. La puntata avrà per titolo: “Meglio soli o meglio accompagnati? Pregi e difetti delle associazioni tra notai“. Ne discuteranno, assieme alla direzione di Federnotizie:

  • Ludovico Capuano, notaio in Napoli;
  • Ruben Israel, notaio in Milano;
  • Giovanni Liotta, notaio in Taormina;
  • Adriano Squillante, notaio in Luco dei Marsi.

Notai stipendiati

Focus su uno statuto sempre ibrido

Poco più di 30 anni fa, il legislatore consentiva ai notai di esercitare la loro professione come dipendenti di una persona fisica o di un soggetto giuridico diverso da persona fisica titolare di uno studio notarile. La legge Macron del 2015 ha favorito l’aumento del numero dei notai che esercitano con queste modalità.

Rimangono alcune domande.

Non sono titolari di una sede (1), non hanno diritto ad avere clienti personali ed esercitano la loro professione sotto la subordinazione economica e giuridica del notaio titolare della sede. Sono i notai stipendiati, il cui statuto è stato introdotto dalla legge francese n. 90-4259 del 31 dicembre 1990, modificando l’ordinanza del 1945 relativa all’ordinamento del notariato. Continua a leggere

Casi problematici in tema di rilascio di copia esecutiva

Una recente sentenza della Suprema Corte (Cassazione 28 dicembre 2021 n. 41.791) è intervenuta sul tema dei requisiti che l’atto pubblico notarile deve possedere per valere come titolo esecutivo. La pronuncia conferma sostanzialmente le conclusioni a cui la Suprema Corte era giunta in precedenti sentenze ed offre l’occasione per fare il punto sui requisiti del titolo esecutivo notarile nonché su una serie di fattispecie in materia di rilascio di copia esecutiva da parte del notaio, cui occorre prestare maggiore attenzione.

A cura di Alessandro De Gregori

Il caso

Una banca promuove un procedimento esecutivo nei confronti di due suoi clienti, in forza di un titolo esecutivo consistente in una copia esecutiva di un contratto di apertura di credito in conto corrente, concluso per atto pubblico notarile. I due debitori esecutati propongono opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 c.p.c., contestando l’esistenza di un valido titolo esecutivo. Continua a leggere

Legal English – Peter’s Pills – Lesson 28 – A going concern

Legal English for Notaries - By Federnotizie

A going concern

Transcript:

Hello!

In Company Law we use the expression “a going concern” to refer to a business entity (entità imprenditoriale) that we believe will continue to operate into the foreseeable future without the need for intervention of the court or of management to liquidate the entity or to significantly reduce its operational activities.

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La tempestività dell’azione disciplinare

L’iniziativa del procedimento disciplinare a carico dei notai, regolata dall’art. 153 della L. n. 89 del 1913, è sottoposta a termini che, in mancanza di un’espressa qualificazione di perentorietà, sono ordinatori; cionondimeno, pur non essendo prevista dall’art. 146 della legge notarile la decadenza o l’estinzione dell’azione intempestiva ed essendo il sistema presidiato dalla prescrizione, l’espressione “senza indugio”, utilizzata dal cit. art. 153, comma 2 (“Il procedimento è promosso senza indugio, se risultano sussistenti gli elementi costitutivi di un fatto disciplinarmente rilevante”), impone al giudice l’obbligo di accertare se il tempo impiegato all’uopo possa considerarsi adeguato in relazione all’esigenza di celerità richiesta, giacché la pendenza della fase delle indagini produce un inevitabile pregiudizio indiretto sulla vita e sull’esercizio della professione del notaio assoggettato, oltre a rendere progressivamente più difficile, per quest’ultimo, approntare un’adeguata difesa”. (Cass. 12-3-2021, n. 7051)


Questa la massima. Nella sua prima parte essa ribadisce la stabile giurisprudenza sul carattere ordinatorio del termine, la cui decorrenza temporale va tuttavia precisata; nella seconda, prescrive invece una valutazione in fatto che finora non era stata espressamente indicata nell’àmbito del nostro procedimento disciplinare e che è poi la ragione concreta del parziale rinvio del giudizio disposto dinanzi alla Corte d’appello: il lettore paziente scoprirà il seguito della vicenda…

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Limitazione nell’uso dei contanti

L’art. 3, comma 6-septies, D.L. 30.12.2021, n. 228, introdotto in sede di conversione disposta con legge 25.02.2022, n. 15, ha fissato per tutto l’anno 2022 in €. 2.000,00 (come già previsto con decorrenza dal 1 luglio 2020) il limite a partire dal quale non è consentito l’uso del contante per pagamenti e/o versamenti; pertanto sino al prossimo 1 gennaio 2023 l’uso del contante è consentito solo per pagamenti e/o versamenti sino all’importo di €. 1.999,99; dal 1 gennaio 2023 il limite per l’uso del contante scenderà ad €. 1.000,00 (limite che prima della proroga portata dal D.L. 228/2021 avrebbe dovuto trovare applicazione sin dal 1 gennaio 2022).

Si rammenta, infatti che:

(i) l’art. 49 del Decreto Legislativo 21.11.2007, n. 231 ha stabilito il divieto di trasferimento di denaro contante e di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, siano essi persone fisiche o giuridiche, quando il valore oggetto di trasferimento è complessivamente pari o superiore al limite fissato dalla legge; il trasferimento superiore al predetto limite, quale che ne sia la causa o il titolo, è vietato anche quando è effettuato con più pagamenti inferiori alla soglia, che appaiano artificiosamente frazionati.

(ii) l’art. 18 D.L 26.10.2019 n. 124 (convertito con legge 19.12.2019 n. 157), aveva previsto una riduzione graduale nel tempo dell’importo massimo al disotto del quale era ammesso l’utilizzo del contante:

  • sino al 30 giugno 2020 l’utilizzo del contante era consentito al disotto dell’importo massimo di €. 3.000,00;
  • dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 l’utilizzo del contante era consentito al disotto dell’importo massimo di €. 2.000,00;
  • dal 1° gennaio 2022 l’utilizzo del contante era consentito al disotto dell’importo massimo di €. 1.000,00.

(iii) l’art. 3, comma 5-septies, del D.L. 228/2021 (Decreto Milleproroghe) convertito con legge 15/2022 ha riportato ad €. 2.000,00 il limite massimo per l’uso dei contanti per l’anno 2022 (€. 1.000,00 a partire dal 1 gennaio 2023)

(iv) l’art. 63, commi 1 e 1-ter, del Decreto Legislativo 21.11.2007, n. 231 prevede che alle violazioni delle prescrizioni dettate in ordine all’utilizzo del contante dall’art. 49 medesimo decreto (quale sopra citato) si applica la sanzione amministrativa da 1.000 ero a 50.000,00 euro.

Si riporta qui di seguito una tabella con gli importi massimi di utilizzo del contante succedutesi nel tempo:

A partire dal Sino al Importo al di sotto
del quale è ammesso
l’uso del contante (*)
9 maggio 2001 25 dicembre 2002 €. 10.329,14
26 dicembre 2002 29 aprile 2008 €. 12.500,00
30 aprile 2008 24 giugno 2008 €. 5.000,00
25 giugno 2008 30 maggio 2010 €. 12.500,00
31 maggio 2010 12 agosto 2011 €. 5.000,00
13 agosto 2011 5 dicembre 2011 €. 2.500,00
6 dicembre 2011 31 dicembre 2015 €. 1.000,00
1° gennaio 2016 30 giugno 2020 €. 3.000,00
1° luglio 2020 31 dicembre 2022 €. 2.000,00
1° gennaio 2023 €. 1.000,00

(*) gli importi pari o superiori a quelli riportati in tabella NON possono essere pagati in contanti bensì con assegni bancari o circolari recanti la clausola di “non trasferibilità” ovvero con bonifici bancari.

 

La rideterminazione del valore delle partecipazioni societarie (non negoziate in mercati regolamentati) – Anno 2022

Con il D.L. 1° marzo 2022 n. 17 (cd. “Decreto Energia”) (pubblicato in G.U. n. 50 del 1 marzo 2022), è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a partecipazioni societarie (non negoziate in mercati regolamentari) ma con l’aliquota dell’imposta sostitutiva maggiorata rispetto al passato ossia con l’aliquota unica del 14%.

Al riguardo si rammenta che per gli anni di imposta 2011 e 2020 l’aliquota era pari all’11%, per il periodo di imposta 2019 erano previste due diverse aliquote, l’11% per le partecipazioni qualificate ed il 10% per le partecipazioni non qualificate, nei precedenti periodi di imposta 2018, 2017, 2016 era prevista un’aliquota unica (pari all’8%) sia per le partecipazioni qualificate che per le partecipazioni non qualificate; nel periodo di imposta 2015, erano previste due distinte aliquote, l’8% per le partecipazioni qualificate, e il 4% per le partecipazioni non qualificate; per i periodi di imposta precedenti, sino al 2014, erano pure previste due diverse aliquote: il 4% per le partecipazioni qualificate ed il 2% per le partecipazioni non qualificate.

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La rideterminazione del valore dei terreni – Anno 2022

Con il D.L. 1° marzo 2022 n. 17 (cd. “Decreto Energia”) (pubblicato in G.U. n. 50 del 1 marzo 2022) (art. 29) è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, ma con l’aliquota dell’imposta sostitutiva maggiorata rispetto al passato ossia con l’aliquota del 14%.

Al riguardo si rammenta che per gli anni di imposta 2011 e 2020 l’aliquota era pari all’11%, per l’anno di imposta 2019 l’aliquota era pari al 10%, per gli anni di imposta 2015, 2016, 2017, 2018 l’aliquota era pari all’8% mentre per gli anni di imposta sino al 2014 l’aliquota era pari al 4% (così come prevista originariamente dall’art. 7, comma 2, della legge 28 dicembre 2001 n. 448); l’art. 29, comma 2, D.L. 1 marzo 2022, n. 17, per l’anno di imposta 2022, dispone che l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata  al 14 per cento”.

Pertanto, sulla base delle nuove disposizioni, si potranno affrancare, sino al 15 giugno 2022 i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2022 e ciò pagando il 14% del valore del terreno stesso alla data del 1° gennaio 2022 risultante da apposita perizia da formalizzare entro il 15 giugno 2022. Da notare che il termine ultimo per l’affrancamento è previsto al 15 giugno del corrente anno: anche questa è una novità visto che negli anni precedenti il termine per l’affrancamento era di norma previsto al 30 giugno dell’anno di riferimento.

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La sospensione dei termini con riguardo alle agevolazioni prima casa e al credito di imposta

L’art. 24 del Decreto Legge 8 aprile 2020 n. 23 convertito con legge 5 giugno 2020 n. 40 (Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali), così come modificato  dall’art. 3, comma 11-quinquies, D.L. 31 dicembre 2020 n. 183 convertito con legge 26 febbraio 2021 n. 21 (cd. Decreto Milleproroghe 2020) così dispone:

I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al T.U. delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998 n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 dicembre 2021”.

Da ultimo l’art. 3, comma 5-septies, D.L. 30 dicembre 2021 n. 228 convertito con legge 25 febbraio 2022 n. 15 (cd. Decreto Milleproroghe 2021) ha così disposto:

“All’articolo 24, comma 1, del decreto legge 8 aprile 2020 n. 23 convertito con modificazioni dalla legge 5 giugno 2020 n. 40, le parole “31 dicembre 2020” sono sostituite dalle seguenti “31 marzo 2022”.

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Legal English – Peter’s Pills – Lesson 27 – Collocations: Violate, breach, break, disobey and infringe

Legal English for Notaries - By Federnotizie

Collocations: Violate, breach, break, disobey and infringe

Transcript:

Hello! Today we look at some useful collocations for Legal English.

Collocation is a set of generally two, but sometimes three words used together to sound natural and correct in English. If you don’t use the right words together your English will sound incorrect and wrong. Continua a leggere

Nuovo Decreto Legge Energia 2022 – Riapertura dei termini per la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni

Il testo definitivamente approvato del nuovo “Decreto Legge Energia” (Decreto Legge 1 marzo 2022 n. 17, pubblicato il 1 marzo 2022 in Gazzetta Ufficiale n. 50 – Serie Generale) riapre con l’art. 29, anche per l’anno 2022, i termini per rideterminare il valore d’acquisto di partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva con un’unica nuova aliquota fissata al 14 per cento e, pertanto, ulteriormente aumentata rispetto alla precedente aliquota dell’11 per cento, per come originariamente individuata dal comma 694 dell’art. 1 della Legge del 27 dicembre 2019 n. 160 e successivamente confermata sia dall’art. 137, comma 2 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 sia dall’art. 1, comma 1123 della Legge del 30 dicembre 2020 n. 178.

di Camilla Marasco 

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Rideterminazione del valore di acquisto di terreni: proroga per il 2022

Il testo definitivamente approvato del nuovo “Decreto Legge Energia” (Decreto Legge 1 marzo 2022, n. 17, pubblicato il 1 marzo 2022 in Gazzetta Ufficiale n. 50 – Serie Generale) prevede all’art. 29, tra le “Altre misure urgenti”, la proroga per l’anno 2022 della facoltà di rideterminare il valore d’acquisto di terreni mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva con aliquota fissata al 14%.

Si rammenta che, da ultimo, la facoltà di rideterminazione del valore dei terreni era stata prorogata dall’art. 14, comma 4-bis, D.L. 25 maggio 2021 n. 73 convertito con Legge 23 luglio 2021 n. 106, consentendo l’affrancazione sino al 15 novembre 2021 con riferimento ai terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2021, con il pagamento di un’imposta sostitutiva pari all’11% del valore risultante da apposita perizia da formalizzare entro il 15 novembre 2021.

Per quanto riguarda il 2022, l’art. 29 del D.L. Energia ha modificato ulteriormente i termini previsti dall’art. 2, comma 2 del D.L. 282 del 2002 consentendo di assumere, per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2022, ai fini della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del D.P.R. 917/86 (T.U.I.R.), il valore determinato a tale data sulla base di una perizia giurata di stima.

La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro la data del 15 giugno 2022.

Il valore determinato in perizia viene assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi che può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 15 giugno 2022; sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo.

Cessione d’azienda con immobili strumentali: imposte fisse in presenza di continuazione nell’attività aziendale e mantenimento degli assetti occupazionali

Si ripubblica l’articolo di Daniela Riva “Cessione d’azienda con immobili strumentali: imposte fisse in presenza di continuazione nell’attività aziendale e mantenimento degli assetti occupazionali” aggiornato alla luce della Circolare n. 3/E dell’agenzia delle Entrate.


Alla cessione d’azienda, in quanto operazione fuori campo Iva ai sensi dell’Art. 2 comma 3 lettera b) del D.P.R. n. 633/72, si applica, in virtù del principio di alternatività tra Iva e Registro di cui all’Art. 40 del D.P.R. n. 131/86 (TUR), l’imposta di registro, e precisamente l’imposta di registro in misura proporzionale, così come disciplinata dall’art. 23 del TUR.

Qualora nell’atto di cessione di azienda siano indicati distinti corrispettivi per ciascun gruppo di beni (mobili, immobili, autoveicoli, crediti…), a questi si applica l’imposta di registro con l’aliquota “propria” del “genus”, a cui appartengono.

Quindi, in caso di cessione di azienda con trasferimento di immobili, l’imposta di registro è, di regola, ai sensi dell’Art. 1 della tariffa, del 9% per gli immobili in genere e del 15% per i terreni agricoli, sempre con un’imposta fissa minima non inferiore ad Euro 1.000,00, e applicazione di imposta ipotecaria e catastale nella misura di Euro 50,00, anche in presenza di beni immobili strumentali, non potendosi applicare l’art. 10, n. 8-ter) del D.P.R. n.633/72. Continua a leggere