L’art. 10 del D.L. 16/07/2020 n. 76 (il cd. “Decreto Semplificazioni”, non ancora convertito in legge) ha modificato vari articoli del Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. D.P.R. 06/06/2001, n. 380), e ciò (come si legge nell’incipit di detta norma) “al fine di semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana”.

Le modifiche, che riguardano vari aspetti (la definizione di fattispecie edilizie come la ristrutturazione edilizia e la manutenzione straordinaria, il permesso di costruire in deroga, l’attività edilizia libera, le deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati, la riduzione del contributo concessorio, ecc.) presentato anche delle significative ricadute sull’attività del Notaio.

In sintesi si segnalano i tre aspetti più rilevanti:

1) Permesso di costruire per silenzio assenso (art. 20, comma 8, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 T.U. in materia edilizia)

L’art. 10, comma 1, lett. i), D.L. 16/07/2020 n. 76 ha così modificato il testo del comma 8, art. 20, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia):

“Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.”

Si tratta di una disposizione molto importante ed utile ai fini dell’attività notarile, stante l’obbligo, a pena di nullità per gran parte degli atti immobiliari, di indicare in atto gli estremi del permesso di costruire (art. 46, TU D.P.R. n. 380/2001). Nel caso di formazione del permesso di costruire per silenzio-assenso non vi è, peraltro, un titolo “formale” del quale citare in atto gli estremi identificativi (data di rilascio, numero di protocollo, ecc.). Ante riforma non vi era per il Notaio altra soluzione che descrivere il procedimento di formazione del silenzio-assenza ed indicare, pertanto, in atto i presupposti e gli elementi costitutivi del silenzio assenso che si era formato.

Dopo la modifica portata dal D.L. 76/2020 cambia la prospettiva: il Notaio, in alternativa alle modalità redazionali già praticate, tuttora comunque applicabili, potrà molto più opportunamente chiedere ad alienante o condividente l’esibizione dell’attestazione comunale circa il decorso dei termini del procedimento per il formarsi del silenzio assenso che lo sportello unico per l’edilizia è, ora, tenuto a rilasciare su richiesta dell’interessato ai sensi dell’art. 20, comma 8, TU D.P.R. n. 380/2001 (nel testo modificato dal D.L. 76/2020). In questo modo si potrà fare affidamento su un’attestazione ufficiale circa la formazione del silenzio assenso.

2) Agibilità (art. 24, comma 7-bis, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 T.U. in materia edilizia)

L’art. 10, comma 1, lett. n), D.L. 16/07/2020 n. 76, ha modificato la disciplina dettata in tema di agibilità dall’art. 24 del D.P.R. 06/06/2001, n. 380 Testo Unico in materia edilizia, introducendo in detto articolo dopo il comma 7 un nuovo comma 7-bis che così dispone:

“La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti predisposto di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

In buona parte i fabbricati esistenti, di costruzione risalente nel tempo, sono privi del certificato di agibilità (in quanto mai rilasciato o irreperibile). L’ottenimento oggi della agibilità per questi edifici è oltremodo complicato, dovendo gli stessi possedere i requisiti di sicurezza, igienico sanitari, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico previsti dalle normative vigenti. Ed i costi per acquisire questi requisiti possono rilevarsi nella maggior parte dei casi particolarmente rilevanti, con la conseguenza che questi fabbricati sono “condannati” a rimanere senza un’agibilità formale. Si tratta peraltro di fabbricati di fatto utilizzati ed utilizzabili per l’uso cui sono destinati, che non presentano i requisiti richiesti per ottenere l’agibilità formale ai sensi delle vigenti normative ma che non si trovano neppure in condizioni tali da dover essere dichiarati inagibili ai sensi dell’art. 222 R.D. 27/07/1934, n. 1265. Si tratta dei cd. “fabbricati agibili di fatto”. Per ovviare a questa situazione la norma in commento consente la presentazione della segnalazione certificata di agibilità anche con riguardo a fabbricati esistenti sui quali non siano stati eseguiti lavori a condizione che:

– siano stati legittimamente realizzati (ossia si tratti di fabbricati per i quali possa essere attestato lo stato legittimo ai sensi degli artt. 9-bis e 34-bis del D.P.R. 06/06/2001, n. 380 Testo Unico in materia edilizia)

– siano privi dell’agibilità (ad esempio perché mai rilasciata e irreperibile, come sopra ricordato)

– presentino i requisiti di sicurezza, igienico sanitari, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico che saranno definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti predisposto di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione.

Ovviamente la platea degli immobili che potranno accedere a questa forma di agibilità sarà più o meno vasta a seconda del livello (più o meno alto) dei requisiti di sicurezza, igienico sanitari, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico che saranno fissati nel suddetto decreto ministeriale.

3) L’attestazione dello “stato legittimo” dei fabbricati (art. 34-bis, comma 3, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 T.U. in materia edilizia)

L’art. 10, comma 1, lett d), D.L. 16/07/2020 n. 76 ha introdotto all’art. 9-bis del D.P.R. 06/06/2001, n. 380 Testo Unico in materia edilizia un nuovo comma 1-bis che contiene la definizione di “stato legittimo” dell’immobile. La modifica costituisce una vera è propria novità, in quanto si introduce per la prima volta nel Testo unico in materia edilizia il concetto di “stato legittimo” dell’immobile, utilizzato, nella prassi di molti Uffici tecnici comunali, per la verifica della legittimità dell’immobile oggetto di un intervento edilizio ovvero, nel settore immobiliare, per la verifica della regolarità edilizia dell’immobile oggetto di alienazione.

L’art. 9-bis suddetto, peraltro, detta la definizione di “stato legittimo” del fabbricato ma non specifica invece chi possa attestare e come debba essere attestato lo “stato legittimo” del fabbricato. Tutto ciò, invece, lo si ricava, indirettamente, dalla disposizione dell’art. 34-bis, comma 3, del Testo Unico in materia edilizia, dettata in tema di “tolleranze costruttive”, nel testo introdotto ex novo dall’art. 10, comma 1, lett. p) D.L. 16/07/2020 n. 76, che così dispone:

“Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Da detta norma si ricava che:

(i) competente ad attestare lo stato legittimo di un fabbricato è qualsiasi tecnico abilitato (ossia qualsiasi tecnico abilitato alla predisposizione e presentazione di progetti edilizi ed iscritto ad un Ordine professionale: geometra, ingegnere, architetto);

(ii) nella attestazione di stato legittimo vanno evidenziate anche le tolleranze esecutive di cui all’art. 34-bis, commi 1 e 2, del TU DPR 380/2001 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, che non costituendo, a norma di legge, violazioni edilizie, non escludono, comunque, lo stato legittimo degli immobili;

(iii) l’attestazione può essere resa:

– o in occasione della presentazione di una nuova pratica edilizia e quindi nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie

– ovvero, ai fini della commerciabilità dell’edificio, mediante apposita dichiarazione asseverata da allegarsi agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Quest’ultima prescrizione riveste particolare interesse proprio per l’attività del Notaio.

Da chiarire, innanzitutto, che non vi è alcun obbligo di allegazione all’atto di trasferimento o divisionale di questa dichiarazione asseverata di “stato legittimo” del fabbricato. La norma, infatti, non prescrive tale allegazione a pena di nullità o di irricevibilità dell’atto da parte del Notaio. Ciò non toglie che la predisposizione della dichiarazione asseverata in oggetto e la sua allegazione all’atto di alienazione o di divisione sia più che opportuna, proprio per documentare in atto la regolarità edilizia del fabbricato che ne è oggetto. In questo senso il Notaio che, per i motivi sopra indicati, non potrà rifiutarsi di ricevere un atto in mancanza di questa dichiarazione asseverata, non essendovi alcun obbligo di legge al riguardo, dovrà, invece, aver cura di informare le parti dell’opportunità di avvalersi della facoltà di cui all’art. 34-bis, comma 3, TU DPR 380/2001 per l’allegazione all’atto della dichiarazione asseverata di stato legittimo del fabbricato.

Appare anche fondato ritenere che vi sia un vero e proprio diritto dell’acquirente ad ottenere dal venditore la consegna della dichiarazione asseverata di “stato legittimo” del fabbricato di cui all’art. 34-bis, comma 3, TU DPR 380/2001, potendosi tale documento ritenersi ricompreso tra quelli che a norma dell’art. 1477, comma 2, c.c. il venditore deve consegnare all’acquirente (questa dichiarazione asseverata, ad esempio, costituisce condizione per poter in futuro procedere a qualsiasi intervento edilizio sull’edificio che viene negoziato).

In ogni caso l’allegazione all’atto di trasferimento o divisionale della dichiarazione asseverata in oggetto costituisce una facoltà per le parti ed il Notaio sarà tenuto a detta allegazione se richiesto da una delle parti: ad esempio dall’alienante che abbia l’interesse di documentare in atto, attraverso la dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile che sta alienando ovvero dall’acquirente che voglia essere garantito in ordine alla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile che sta acquisendo. Rimane invece escluso qualsiasi obbligo di allegazione a carico del Notaio in mancanza di una specifica richiesta in tal senso ad opera di una delle parti del contratto. Ovviamente la richiesta di allegazione dovrà essere supportata dalla consegna al Notaio della dichiarazione asseverata da allegare, non essendo compito del Notaio incaricare o richiede a un tecnico abilitato la predisposizione di detta dichiarazione.

Circa le modalità di redazione si ritiene che non siano richiesti particolari “formalismi” per la “dichiarazione asseverata”; certamente non si tratta di asseverazione con giuramento da rendere innanzi al Notaio o altro pubblico ufficiale a ciò legittimato, non essendo tale procedura prescritta espressamente dalla norma in commento; l’asseverazione consisterà in una specifica attestazione in ordine alla regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato che il tecnico incaricato rilascerà, sotto la propria responsabilità, evidenziando, se del caso, tutte quelle difformità riconducibili alle tolleranze costruttive ed esecutive considerate dall’art. 34-bis, commi 1 e 2, TU DPR 380/2001 e come tali non considerate violazioni edilizie. Si rammenta che nel Testo Unico in materia edilizia si ricorre spesso all’asseverazione del tecnico abilitato, senza che sia richiesto per questa formalità il ricorso all’asseverazione con giuramento. Si pensi, ad esempio, alla comunicazione di inizio lavori asseverata (cd. C.I.L.A.) di cui all’art. 6-bis del suddetto testo Unico.

Non vi è dubbio, inoltre, che dichiarazione asseverata di cui all’art. 34-bis, comma 3, TU DPR 380/2001 faciliterà i trasferimenti immobiliari in tutti quei casi in cui vi siano incertezze e/o dubbi circa la regolarità edilizia ed urbanistica del bene negoziato, costituendo la stessa il documento al quale l’ordinamento riconosce la funzione di attestazione dello status legittimo edilizio ed urbanistico del bene.

Si rammenta che in sede di conversione in legge, le disposizioni del D.L. 16/07/2020 n. 76 sopra commentate potrebbero subire delle variazioni e/o integrazioni.

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Giovanni Rizzi

Notaio in Vicenza, ha iniziato l’attività notarile nel 1986. Svolge docenza presso la Scuola del Notariato del Comitato Triveneto di Padova.