L’art. 6-ter comma 2 della legge 164/2014 (legge di conversione del Decreto legge 133/2014 c.d. decreto Sblocca-Italia) ha introdotto nel nostro ordinamento una nuova normativa in materia di predisposizione alla ricezione della banda larga per gli edifici di nuova costruzione, imponendo al costruttore l’obbligo di realizzare una infrastruttura in fibra ottica e un adeguato punto di accesso.
Vediamo nel dettaglio la norma.
L’art. 135-bis del T.U. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia), al primo comma prevede testualmente che “Tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1° luglio 2015, in caso di opere che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lett. c).
Per infrastruttura fisica multiservizio interna all’edificio si intende il complesso delle installazioni presenti all’interno degli edifici contenenti reti di accesso cablate in fibra ottica con terminazione fissa o senza fili che permettono di fornire l’accesso ai servizi a banda ultralarga e di connettere il punto di accesso dell’edificio con il punto terminale di rete.”
Il secondo comma dispone che “Tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati di un punto di accesso. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1° luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10. Per punto di accesso di intende il punto fisico, situato all’interno o all’esterno dell’edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione, che consente la connessione con l’infrastruttura interna all’edificio predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultralarga.”
Infine, al terzo comma si afferma che “Gli edifici equipaggiati in conformità al presente articolo possono beneficiare, ai fini della cessione, dell’affitto o della vendita dell’immobile, dell’etichetta volontaria e non vincolante di “edificio predisposto alla banda larga”. Tale etichetta è rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettera b), del regolamento di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2 e 64-100/1, 2 e 3”.
In sostanza dunque tutti gli edifici di nuova costruzione e anche tutti quelli oggetto di ristrutturazione per la quale sia richiesto il permesso di costruire ex art. 10 comma 1 lett. c) del D.P.R. 380/2001 dovranno avere adeguati spazi installativi per l’alloggiamento dei cablaggi e delle apparecchiature necessarie per la distribuzione dei segnali, nonché la predisposizione di punti di accesso all’edificio accessibili alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione che permettano l’accesso alla banda larga.
L’obiettivo perseguito dal Governo con l’introduzione di tale normativa è lo sviluppo delle reti di telecomunicazioni a banda larga, come richiesto anche dall’Unione Europea. Tutte le realtà territoriali del nostro Paese sono coinvolte immediatamente dalla normativa, allo scopo di garantire a tutti i cittadini pari diritti di accesso alla rete. Il cablaggio strutturato all’interno di un appartamento permette di usufruire di servizi che richiedono una rete informatica in grado di supportare apparati tecnologicamente all’avanguardia, e attribuisce un valore in più all’immobile.
L’introduzione di tale normativa genera una serie di obblighi e di conseguenti responsabilità professionali in capo ai soggetti coinvolti, qualora l’edificio di nuova costruzione o oggetto di profonda ristrutturazione non sia stato edificato nel rispetto della nuova normativa.
Le conseguenze del mancato adeguamento agli obblighi imposti sono tuttavia di tipo esclusivamente risarcitorio. Il legislatore non si è infatti spinto fino a prevedere ipotesi di invalidità o di inefficacia del contratto avente ad oggetto un immobile di nuova costruzione privo delle infrastrutture prescritte.
Quali sono le figure professionali coinvolte?
Certamente Il costruttore, che non ha realizzato l’edificio a regola d’arte, e potrebbe essere chiamato anche in un momento successivo a fare quanto necessario per dotare l’edificio dell’impianto richiesto dalla nuova normativa.
Allo stesso modo si possono evidenziare profili di responsabilità per il progettista, che deve prevedere gli spazi installativi necessari al rispetto della normativa, nonché il punto di accesso, ed allegare il progetto dell’impianto alla Segnalazione Certificata di Agibilità, come anche per i tecnici del Comune nella fase di rilascio del permesso di costruire, e per l’agenzia immobiliare che propone in vendita un immobile privo dell’impianto multiservizi dotato di certificazione di realizzazione a regola d’arte rilasciato da un tecnico abilitato.
Verifichiamo anche quale sia il ruolo del notaio in questa fattispecie.
Abbiamo già detto che non sussistono problemi di invalidità dell’atto né di inefficacia, anche qualora venga venduto un immobile privo delle caratteristiche richieste per l’impianto multiservizio e per i relativi accessi.
Per effetto dell’introduzione della nuova normativa quindi sostanzialmente nulla cambia per il notaio. Il progetto dell’impianto multiservizio certificato da un tecnico abilitato ai sensi dell’art. 1 comma 2 lettera b) del D.M. 37/2008 è infatti solo uno dei documenti da presentare allegati alla Segnalazione Certificata di Agibilità introdotta dal D. Lgs. 222/2016.
Naturalmente si tratta di un requisito essenziale dell’immobile di cui occorre dar conto, ma nessun ulteriore onere sorge in ordine alle verifiche a cui il notaio stesso è tenuto.
Anche qualora manchi detto allegato – e dunque l’immobile non sia stato edificato nel rispetto di quanto previsto in materia di infrastrutture digitali – l’immobile potrà comunque essere oggetto di vendita (al pari di un fabbricato privo del certificato di agibilità o abitabilità), ma rientra nel dovere di informazione che fa capo al notaio evidenziare eventuali situazioni di mancato rispetto di detta normativa, anche al fine di prevenire controversie tra le parti.
Non si ritiene dunque di concordare con quanto riportato in altri commenti secondo cui l’immobile, in assenza di impianto multiservizio e della relativa certificazione di realizzazione a regola d’arte rilasciata da un tecnico abilitato, non potrà essere venduto. Anche l’affermazione secondo la quale in mancanza della documentazione allegata “non potranno decorrere utilmente i giorni di silenzio assenso necessari ad ottenere il rilascio del certificato di agibilità” deve ormai ritenersi superata per effetto della nuova normativa introdotta dal D. Lgs. 222/2016 in materia di segnalazione certificata di agibilità che ha di fatto eliminato il silenzio-assenso.
Infine, ai fini della cessione, della vendita o dell’affitto dell’immobile gli edifici equipaggiati in conformità alla nuova normativa potranno beneficiare dell’etichetta volontaria e non vincolante di “edificio predisposto alla banda larga”. Ciò costituirà indubbiamente un valore aggiunto per l’immobile in termini di maggiore qualità e quindi anche rivendibilità.
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AUTORE
Valentina Varlese è napoletana con studio a Melzo (MI). Notaio dal 2001, è ancora innamorata del Notariato. Ha insegnato alla scuola notarile di Milano fino al 2011. Fa parte del comitato direttivo dell’Associazione Sindacale dei Notai della Lombardia.