Non è passato neppure un anno dall’ultima modifica apportata alla disciplina dettata in tema di edilizia convenzionata, con la riscrittura ad opera dell’art. 22-bis, D.L. 31 maggio 2021, n. 77, convertito con Legge 29 luglio 2021, n. 108, dei commi 47, 48 e 49-bis, dell’art. 31, legge 23 dicembre 1998, n. 448, che il legislatore ha ritenuto necessario intervenire nuovamente in materia modificando ancora una volta i commi 47, 48 e 49-bis del suddetto art. 31 della legge 448/1998 (art. 10-quinquies DL. 21 marzo 2022, n. 21 convertito con Legge 20 maggio 2022, n. 51)
Riportiamo qui di seguito alcune tabelle di confronto dei suddetti commi 47, 48 e 49-bis dell’art. 31 della Legge 448/1998 nel testo previgente (quello formulato dall’art. 22-bis, D.L. 31 maggio 2021, n. 77, convertito con Legge 29 luglio 2021, n. 108) e nel testo attualmente in vigore (così come riformulato dall’art. 10-quinquies DL. 21 marzo 2022, n. 21 convertito con Legge 20 maggio 2022, n. 51) e con evidenziate le modifiche apportate.
ART. 31 – Comma 47
| Testo previgente | Nuovo testo ex D.L. 21/2022 |
| La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente.
Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza pervenendo alla definizione della procedura. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48. |
La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente.
Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell’unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della relativa convenzione, i soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà. Entro 90 giorni dalla data di ricezione dell’istanza da parte dei soggetti interessati, e relativamente alle aree per cui il Consiglio Comunale ha deliberato la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, il comune deve trasmettere le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto e alla procedura di trasformazione La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà avviene dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48. |
Note
Viene meglio precisato, rispetto al previgente testo normativo molto più generico, il procedimento innescato dall’istanza del soggetto interessato.
Entro i 90 giorni dall’istanza di parte il Comune non solo deve rispondere ma deve anche comunicare le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto ed alla procedura di trasformazione.
Peraltro, rispetto al testo previgente, la possibilità per la parte interessata di presentare l’istanza di trasformazione è stata limitata alle sole aree in superficie che siano state oggetto di apposita delibera del Consiglio Comunale di trasformazione delle stesse in piena proprietà.
Si è di fatto tornati al passato: infatti originariamente già la legge 549/1995 consentiva la trasformazione della superficie solo per le aree espressamente individuate con delibera del Consiglio Comunale (tale limitazione era stata poi abrogata dalla legge 448/1998)
Purtroppo, anche con la novella non si precisa cosa succede in caso di inerzia del Comune ovvero se il Comune non trasmette le proprie determinazioni nei 90 giorni dalla ricezione dell’istanza.
Dovrebbe trovare applicazione la disposizione generale dettata dalla L. 07/08/1990, n. 241 in tema di procedimento amministrativo e più precisamente l’art. 20, a norma del quale nei procedimenti ad istanza di parte per il rilascio di provvedimenti amministrativi, il silenzio dell’amministrazione competente equivale a provvedimento di accoglimento della domanda, senza necessità di ulteriori istanze o diffide, se la medesima amministrazione, entro il termine suddetto, non comunichi all’interessato il provvedimento di diniego, ovvero non provveda ad indire una conferenza di servizi anche tenendo conto delle situazioni giuridiche soggettive dei controinteressati. Una volta ottenuta l’approvazione dell’istanza per silenzio assenso, rimane, però, il problema della stipula dell’atto formale (per atto pubblico o scrittura privata autenticata) per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà. In caso di reiterata inerzia del Comune, all’interessato non rimarrebbe che diffidare il Comune a presentarsi innanzi ad un Notaio per la formalizzazione dell’atto, previa comunicazione del corrispettivo dovuto (che può essere determinato solo dal Comune ex comma 48) ed eventualmente adire le vie legali (o instaurare un procedimento amministrativo per ottenere la nomina di un commissario ad acta).
In sostanza due sono le condizioni ora richieste dal comma 47 (nuovo testo) per attivare la procedura di trasformazione del diritto di superficie su istanza dell’interessato:
- che siano trascorsi cinque anni dalla prima assegnazione dell’unità abitativa;
- che si tratti di aree per le quali il Consiglio Comunale abbia già deliberato la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà.
ART. 31 – Comma 48
| Testo previgente | Nuovo testo ex D.L. 21/2022 |
| Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 5-bis, comma 1, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, escludendo la riduzione prevista dal secondo periodo dello stesso comma, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47, con l’ulteriore limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati, indipendentemente dall’anno di stipulazione della relativa convenzione. Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari. |
Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato dal comune, su parere del proprio ufficio tecnico, in misura pari al 60 per cento di quello determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità di cui al D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di cessione delle aree.
Comunque il costo dell’area così determinato non può essere maggiore di quello stabilito dal comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione di cui al comma 47. Il consiglio comunale delibera altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione di dilazioni di pagamento del corrispettivo di trasformazione. La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è stipulata con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari. |
Note
È stato sostituito il richiamo all’art. 5-bis, comma del D.L. 11 luglio 1992 n. 333, contenuto nel testo previgente (così come formulato dal D.L. 77/2021) con il richiamo ad una diversa disposizione: l’art. 37 del D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità). Modifica quanto mai opportuna.
Il richiamo fatto nel testo previgente all’art. 5-bis, D.L. 333/1992, alla fine di individuare la base per il calcolo del corrispettivo, aveva suscitato non poche perplessità, posto che la disposizione richiamata era stata abrogata dal D.Lgs. 08/06/2001, n. 327 (TU delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità) e quindi non era più in vigore. Perplessità ulteriormente rafforzate dal fatto che il suddetto art. 5-bis, D.L. 333/1992 a sua volta richiamava altra norma non più in vigore in quanto nel frattempo abrogata ossia l’art. 13, c. 3, L. 15/01/1885, n. 2892.
Era, infatti, a dir poco singolare, che per determinare il corrispettivo dovuto si facesse richiamo a due norme non più in vigore, di cui una addirittura risalente al 1885.
Pertanto, il D.L. 21/2022 molto opportunamente rinvia ora ad una norma (vigente) proprio del suddetto Testo Unico in materia di espropriazione per pubblica utilità, l’art. 37 comma 1, la quale così dispone: “L’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata in misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale è ridotta del 25%”
Il corrispettivo non sarà più pari al 60% di quello determinato sulla media del valore venale e del reddito dominicale rivalutato ex art. 27 e segg. TUIR (come previsto dalla norma previgente introdotta dal D.L. 77/2021) ma sarà, in base alla nuova disposizione, pari al 60% del valore venale del bene (come, peraltro, era previsto dal comma 48 nella versione originaria prima della riforma del 2021)
Rimane fermo (come previsto anche nel testo previgente) che:
- il corrispettivo va, comunque determinato, al netto degli oneri di concessione del diritto di superficie, rivalutati sulla base della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi tra il mese in cui sono stati versati i suddetti oneri e quello in cui è stipulato l’atto di trasformazione;
- il costo per la “trasformazione” del diritto di superficie in proprietà non può essere maggiore di quello stabilito dal Comune per le aree cedute direttamente in proprietà al momento della trasformazione.
Sono stati, invece, soppressi gli ulteriori limiti massimi al corrispettivo, calcolati in base alla superficie dell’unità abitativa, previsti nel testo previgente così come riformulato dal D.L. 77/2021:
- € 5.000,00 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 mq;
- € 10.000,00 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 mq.
Non è chiaro, peraltro, il motivo dell’eliminazione di detti limiti introdotti appena dieci mesi fa.
ART. 31 – Comma 49-bis
| Testo previgente | Nuovo testo ex D.L. 21/2022 |
| I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata
autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo. In ogni caso, il corrispettivo di affrancazione così determinato non può superare il limite massimo di euro 5.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 metri quadrati e di euro 10.000 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 metri quadrati. I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché’ del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza. La percentuale di cui al primo periodo del presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Nel caso in cui il corrispettivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e il corrispettivo dell’affrancazione sono determinati in misura corrispondente al limite massimo previsto dal comma 48 e dal presente comma, decade quanto previsto dall’articolo 9 del decreto legislativo n. 281 del 1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell’economia e delle finanze. La deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. In ragione del maggior valore patrimoniale dell’immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo. Le disposizioni del presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, compresi nei piani di zona convenzionati. |
I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo.
I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché’ del canone massimo di locazione delle stesse. Il comune deve rispondere entro novanta giorni dalla data di ricezione dell’istanza. La percentuale di cui al primo periodo del presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione, da parte dei comuni, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. La deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 48 individua altresì i criteri, le modalità e le condizioni per la concessione, da parte del comune, di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. In ragione del maggior valore patrimoniale dell’immobile, conseguente alle procedure di affrancazione e di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, le relative quote di spesa possono essere finanziate mediante contrazione di mutuo. Le disposizioni del presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, compresi nei piani di zona convenzionati. |
Note
Analogamente a quanto previsto per il comma 48 anche per il comma 49-bis il D.L. 21/2022 prevede l’eliminazione dei limiti massimi al corrispettivo calcolati in base alla superficie dell’unità abitativa, previsti nel testo previgente così come riformulato dal D.L. 77/2021:
- € 5.000,00 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale fino a 125 mq;
- € 10.000,00 per singola unità abitativa e relative pertinenze avente superficie residenziale catastale maggiore di 125 mq.
Anche in questo caso non è chiaro il motivo dell’eliminazione di detti limiti introdotti appena dieci mesi fa.
A seguito delle modifiche introdotte nel comma 49-bis, dal D.L. 77/2021 era stato, altresì, previsto che qualora il corrispettivo dell’affrancazione fosse determinato in misura corrispondente ai suddetti limiti massimi (€ 5.000,00 o € 10.000,00 per unità rispettivamente fino o oltre i 125 mq), decadesse quanto previsto dall’art. 9, D.Lgs. n. 281/1997 e relativi decreti attuativi del Ministro dell’economia e delle finanze. In particolare, in questo caso la decadenza coinvolgeva quanto previsto dal D.M. Ministero dell’economia e delle finanze 28/09/2020, n. 151, emanato in sede di Conferenza Unificata ai sensi dell’art. 9, D.Lgs n. 281/1997 (non era ben chiaro perché la norma in commento richiamasse la norma generale in tema di Conferenza Unificata di cui all’art. 9, D.Lgs. n. 281/1997 anziché direttamente il provvedimento destinato alla decadenza).
Ora detta disposizione, in conseguenza della eliminazione dei limiti massimi al corrispettivo per la rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione o canone massimo di locazione, dalla stessa richiamati, è stata espressamente soppressa (venendo meno anche tutti i dubbi interpretativi inerenti la sua infelice formulazione).
AUTORE
Notaio in Vicenza, ha iniziato l’attività notarile nel 1986. Svolge docenza presso la Scuola del Notariato del Comitato Triveneto di Padova.