Mutuo fondiario nullo se eccedente l’80% del valore dei beni ipotecati

La Corte di Cassazione con la Sentenza n. 17352 del 13 luglio 2017 della prima sezione civile1] ha stabilito che il mutuo fondiario concesso per una somma eccedente l’80% del valore dei beni ipotecati è nullo.
Nel caso esaminato dalla Corte il Tribunale di Venezia con decreto in data 26-7-2012, aveva rigettato l’opposizione allo stato passivo del fallimento di una società a responsabilità limitata in liquidazione, che era stata proposta da una banca per ottenere l’ammissione con collocazione ipotecaria del proprio credito vantato in forza di un contratto di finanziamento ipotecario. Il Tribunale di Venezia aveva infatti affermato che la banca avesse violato la disciplina del mutuo fondiario per il superamento del limite di finanziabilità desumibile dal combinato disposto dell’art. 38, comma 2, del D.Lgs. 385/93 (T.U.B.)2 e della delibera del CICR 22-4-19953 (in base ai quali con mutuo fondiario può essere finanziato un importo che non superi l’80% del valore dell’immobile dato in garanzia), decretando conseguentemente la nullità del contratto nella sua totalità. Il Tribunale non lasciava nemmeno spazio ad un’eventuale conversione, integrale o parziale, del contratto.
La Prima sezione civile della Corte di Cassazione con la pronuncia in parola ha statuito che il mutuo fondiario che non rispetti il limite di finanziabilità è totalmente nullo, e non solamente “irregolare”, perché la soglia dell’80% del valore dell’immobile concesso in garanzia è un elemento essenziale per la qualificazione del mutuo come “fondiario”.
Secondo i Giudici di Cassazione il mutuo eccedente violerebbe una norma imperativa, dettata nell’interesse dell’economia nazionale. La nullità sarebbe pertanto totale e non solo limitata alla parte eccedente l’importo soglia dell’80%. Il mutuo fondiario nullo può però essere convertito in un mutuo ipotecario, secondo le previsioni dell’art. 1424 c.c.
Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione “ritiene di dover rimeditare il principio affermato dalla sezione in ordine al non essere il superamento del limite di finanziabilità determinativo della nullità del contratto di mutuo fondiario (v. Cass. n. 26672-13 e Cass. n. 27380-13, e poi anche Cass. n. 22446-15, Cass. n. 4471-16 e Cass. n. 13164-16)”. Tale orientamento aveva escluso la nullità del contratto di mutuo fondiario che avesse superato il limite di finanziabilità ritenendone ostativa la tradizionale impostazione secondo cui unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto sarebbe suscettibile di determinarne la nullità, non già la violazione di norme, anch’esse imperative, ma riguardanti il comportamento dei contraenti ed inerenti un elemento (la determinazione dell’importo massimo finanziabile) previsto a tutela del sistema bancario.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 17352 del 13 luglio 2017 ritiene però che tale pregresso orientamento non sia condivisibile a proposito della esclusione della fattispecie generale di nullità ex art. 1418 cod. civ. Questo perché secondo i Giudici “…la prescrizione dei limiti di finanziabilità, per quanto non ascrivibile a un contenuto tipico predeterminato dall’autorità creditizia – si inserisce in ogni caso tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi “fondiario”…” .
Pertanto la Corte afferma che non può escludersi la nullità del contratto se, dinanzi a infrazioni di norme imperative, non sia disponibile un rimedio che possa concretamente servire l’interesse sotteso alla disposizione violata. La Corte di Cassazione afferma quindi che l’interesse in questione è pubblico, perché la norma non è volta a tutelare la stabilità patrimoniale della singola banca, ma persegue interessi economici nazionali (pubblici) ed è un limite inderogabile dalla autonomia privata delle parti. Sanzionare il superamento della soglia con l’irrogazione di una sanzione meramente amministrativa, facendo salva la validità del contratto, consentirebbe alla banca “…di disporre della fattispecie del credito fondiario, mantenendone i benefici correlati pur nel mancato rispetto dei limiti di legge, con conseguente pregiudizio delle pretese dei creditori concorrenti…”
Così la Cassazione conclude prevedendo che il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, comma 2, del T.u.b. e della conseguente Delib. Cicr, determina di per sé la nullità dell’intero contratto fondiario, salva peraltro la possibilità di conversione di uesto in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti (art. 1424 cod. civ.).

  1.  Cassazione 17352 oscurata[1
  2.  Art. 38 D.Lgs. 385/93 – Nozione di credito fondiario

    1. Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

    2. La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

  3.  1995-04-22_-_Delibera_n._1
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Mutuo fondiario nullo se eccedente l’80% del valore dei beni ipotecati ultima modifica: 2017-10-09T07:48:26+00:00 da Annalisa Annoni