Il caso

In esecuzione di un contratto preliminare, Tizio ha stipulato con Caio un contratto definitivo di compravendita, avente ad oggetto un immobile dichiarato abitabile con dichiarazione del Sindaco.

Solo dopo l’acquisto, Caio ha accertato, presso gli uffici comunali, che l’immobile era, in concreto, parzialmente privo di abitabilità.

Pertanto egli ha convocato in giudizio sia il venditore, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi dell’art. 1453 c.c., e il risarcimento del danno, sia il notaio, per responsabilità professionale a causa della mancata verifica dell’assenza dell’abitabilità.

La parte venditrice ha eccepito l’insussistenza dei presupposti per la risoluzione, in quanto la dicitura “sottotetto non agibile” era contenuta soltanto nel verbale di ispezione dell’Ufficiale Sanitario, il quale aveva comunque concesso il nulla osta alla dichiarazione di abitabilità.

Con la Sentenza 14618/2017 il Tribunale ha qualificato la vendita di immobile privo di agibilità come vendita di aliud pro alio^[1], per cui ha dichiarato la risoluzione del contratto e ha condannato il convenuto alla restituzione del prezzo e degli interessi e al pagamento dei danni e ha rigettato la domanda di risarcimento nei confronti del notaio.

Di fronte alla richiesta dell’attore di riforma parziale della sentenza nella parte in cui negava la responsabilità professionale del notaio, la Corte d’Appello ha confermato l’orientamento espresso in primo grado. Difatti essa ha precisato che l’obbligazione del notaio deve intendersi limitata alla ricezione delle dichiarazioni del venditore in ordine all’agibilità e non comprende l’attività di verifica delle circostanze di fatto inerenti alla negoziazione, tra cui il controllo sostanziale dell’abitabilità.

Avverso tale pronuncia, la parte attrice ha presentato ricorso in Cassazione.

La parte acquirente ha sostenuto che il notaio, nell’assolvere il suo ruolo di garante della certezza e della serietà del negozio, abbia l’obbligo di svolgere tutte le attività necessarie per un acquisto sicuro e, dunque, non solo di effettuare le visure catastali e ipotecarie, ma anche di verificare tutte le condizioni attinenti alla commerciabilità del bene.

L’abitabilità dell’immobile deve, quindi, essere necessariamente oggetto di valutazione da parte del professionista, in quanto costituisce un requisito essenziale che connota la prestazione oggettiva del negozio.

Secondo il ricorrente, il notaio, di fronte ad un certificato che escludeva l’abitabilità per alcune unità oggetto della compravendita, avrebbe dovuto invitare la parte acquirente ad effettuare ulteriori controlli, non potendo confidare sulla capacità della parte medesima, priva di conoscenze tecniche, di accorgersi autonomamente dell’assenza dell’abitabilità.

A sostegno della propria tesi, la parte ha richiamato una precedente pronuncia della Cassazione (sentenza 21 giugno 2012 n. 10296^[2]), in cui il notaio era stato considerato responsabile per i danni sofferti dalla parte acquirente poiché l’immobile non possedeva i requisiti per il rilascio del certificato di abitabilità.

La Suprema Corte, con la sentenza n. 14618 del 13 giugno 2017, ha rigettato il ricorso proposto dall’acquirente.

La Cassazione, pur riconoscendo l’ampliamento, nel tempo, della responsabilità professionale del notaio, ne ha tracciato dei confini precisi. Difatti – a parer della Suprema Corte – il notaio deve procedere all’indagine catastale e ipotecaria, deve assicurarsi della presenza degli elementi atti a garantire l’esatta produzione di tutti gli effetti giuridici voluti dalle parti e, in caso contrario, deve informare le parti stesse della situazione di fatto, ma gli obblighi professionali notarili non possono intendersi estesi fino al punto di assegnare al pubblico ufficiale il compito di accertare, nel concreto, la sussistenza di quelle qualità che non incidono sulla commerciabilità del bene.

Pertanto il notaio ha l’obbligo di verificare la sussistenza del certificato di agibilità e, qualora esso manchi, in virtù della sua funzione antiprocessualistica, di avvisare le parti dello stato delle cose e delle conseguenze giuridiche derivanti dall’assenza di detto certificato, ma è sottratta alla sua competenza la constatazione tecnica dell’agibilità dell’immobile in oggetto.

Dunque, solo nei termini e nelle ipotesi sopra descritte, è ravvisabile un dovere di informazione del notaio nei confronti delle parti.

Nella sentenza de qua, l’immobile non munito della dichiarazione di abitabilità viene, quindi, considerato liberamente commerciabile^[3]. La dichiarazione di agibilità rappresenta infatti un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene, in quanto certifica l’assenza di vizi che possano compromettere la sicurezza e la tutela della salute, ma la sua mancanza non costituisce un impedimento alla circolazione del bene, né inficia la validità dell’atto^[4].

Ne è una prova il fatto che non sussiste alcun divieto né per il notaio^[5] ai sensi dell’art. 28 della legge notarile né per le parti di stipulare un contratto avente ad oggetto un bene privo dell’agibilità.

Anzi le parti possono liberamente accordarsi per la vendita di un bene siffatto, individuando, a seconda delle loro volontà, il soggetto su cui far gravare l’obbligo di ottenere il rilascio del certificato di abitabilità.

Pertanto, in merito all’agibilità di un immobile, la diligenza del notaio deve ritenersi circoscritta all’esame della documentazione dei competenti uffici comunali e alla ricezione delle dichiarazioni delle parti, non avendo egli le competenze ingegneristiche per valutare se, di fatto, un immobile sia abitabile.

E’ chiaro che il controllo dell’abitabilità del bene si pone su un piano differente rispetto all’indagine sulla libertà dell’immobile da ipoteche o da altri gravami. L’obbligo di effettuare ispezioni nei registri immobiliari è oggetto della prestazione d’opera professionale notarile, la cui violazione comporta una responsabilità contrattuale.

In tal caso, infatti, il notaio non può limitarsi a ricevere le dichiarazioni delle parti, essendo chiamato, in prima persona, ad effettuare ogni controllo in merito alle condizioni dell’immobile, al fine di garantire la sicurezza dei traffici giuridici.

Inoltre, non può non notarsi come la giurisprudenza richiamata dalla parte attrice riguardi un’ipotesi ben diversa da quella in esame.

La sentenza della Cassazione del 21 giugno 2012 n. 10296 aveva condannato il notaio al risarcimento del danno per non aver informato la parte acquirente dell’inidoneità dell’immobile ad ottenere l’abitabilità.

Ma tale responsabilità è stata riconosciuta perché, in base alla documentazione in suo possesso e richiamata nell’atto, secondo la diligenza professionale, il pubblico ufficiale avrebbe dovuto rilevare la dissonanza tra l’immobile e la sua destinazione e, quindi, avrebbe dovuto richiamare l’attenzione delle parti sulla problematica dell’agibilità. In particolare, nel caso di specie, emergeva con chiarezza che l’immobile in oggetto era originariamente un locale stenditoio successivamente destinato ad abitazione, in spregio ad un atto d’obbligo stipulato tra il costruttore e il Comune, che vietava il cambio di destinazione d’uso.

Nell’ipotesi oggetto della più recente sentenza della Cassazione, invece, il notaio aveva riportato in atto la dichiarazione della parte venditrice relativa all’abitabilità dell’edificio, sulla base del certificato rilasciato dal Sindaco e del nulla osta dell’Ufficiale Sanitario, e non vi era nessun titolo né edilizio né di provenienza da cui poter desumere l’assenza dell’abitabilità medesima.

Note

^[1] Dello stesso avviso Cass., 6 dicembre 1991 n. 13158, in Mass. Giur. It., 1991; Cass., 26 gennaio 2006 n. 1514, in Mass. Giur. It., 2006; Cass., 27 novembre 2009 n. 25040, in Notariato, 2010, 2, 125; Cass., 16 maggio 2011 n. 10756, in Notariato, 2011, 4, 381; Cass., 29 agosto 2011 n. 17707, in DeJure; Cass., 14 gennaio 2014 n. 629, in Contratti, 2014, 6, 548. Giova rammentare anche l’ulteriore diffuso orientamento giurisprudenziale, il quale qualifica l’assenza del certificato di abitabilità come mancanza delle qualità promesse o essenziali per l’uso cui il bene è destinato ex art. 1497 c.c.: Cass., 15 maggio 2003 n. 7529, in Contratti, 2003, 12, 1117; Cass., 7 marzo 2007 n. 5202, in Mass. Giur. It., 2007.

^[2] Cass., 21 giugno 2012 n. 10296, in Imm. e propr., 2012, 8-9, 531.

^[3] In realtà parte della giurisprudenza definisce il bene privo di abitabilità come incommerciabile, ma il termine “incommerciabilità” è da intendersi in senso economico e non in senso giuridico: Cass., 23 gennaio 2009 n. 1701, in Mass. Giur. It., 2009; Cass., 30 gennaio 2017 n. 2294, in Notariato, 2017, 2, 143. Sul punto G. Rizzi, La disciplina nazionale dell’attività edilizia. Guida operativa 2013; Studio n. 893-2013/C approvato dall’Area Scientifica-Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato il 7 novembre 2013, in CNN Notizie n. 229 del 19 dicembre 2013.

^[4] E’ rimasta isolata la sentenza del Tribunale di Venezia, 9 febbraio 1978, in Giur. it., 1979, I, 2, 234, secondo cui la mancanza del certificato de quo determinerebbe la nullità del contratto di vendita per illiceità dell’oggetto.

^[5] Secondo la dottrina nettamente prevalente, non incorre nel divieto di cui all’art. 28 della legge notarile il notaio che riceve un atto avente ad oggetto un immobile privo dell’agibilità, ma se il notaio si rifiuta di stipulare un contratto avente ad oggetto un immobile privo di abitabilità viola l’art. 27 della legge notarile: G. Casu, Appunti sul certificato di agibilità, in Riv. notariato, 2, 2007, 395; G. Casu, Postille sul certificato di agibilità. in Riv. notariato, 2, 2010, 425; S. Miranda, Il certificato di agibilità nella prassi contrattuale, in Notariato, 2, 2010, 140; F. Buonerba – E. Zappone, Le menzioni urbanistiche negli atti notarili, Milano, 2014, 76; P. Zanelli – F. Bonora, Agibilità: “incommerciabilità economica” non è “incommerciabilità giuridica”, in Notariato, 3, 2017, 284.

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Maria Rosaria Lenti

Notaio in San Martino in Rio (Reggio-Emilia). Nell’aprile 2010 si laurea con lode presso la Luiss “Guido Carli”. Già avvocato del Foro di Roma, supera il concorso notarile indetto con D.M. 26 settembre 2014. E’ dottoranda di ricerca in Diritto e Impresa presso la Luiss “Guido Carli” nonché cultrice della materia di Diritto Commerciale nella medesima Università. Visiting researcher presso l’Università Ruprecht Karl di Heidelberg.