Con la Legge di Stabilità per il 2016 (legge 28 dicembre 2015 n. 208) viene dato nuovo impulso all’utilizzo nel settore abitativo di un negozio, il leasing immobiliare, che sino ad oggi era rimasto di fatto confinato al solo settore degli immobili a destinazione produttiva, il tutto nell’intento di rivitalizzare il mercato immobiliare delle abitazioni.

Viene, pertanto, dettata una disciplina molto articolata nel tentativo di rimuovere tutti quegli ostacoli (prevalentemente di carattere finanziario e fiscale) che sino ad oggi avevano limitato l’utilizzo di questo strumento per il trasferimento di immobili residenziali; gli oneri finanziari e soprattutto fiscali connessi alle operazioni di leasing, infatti, se da un lato vengono considerati “economicamente” sostenibili nel caso di trasferimento di fabbricati produttivi, i cui acquirenti, di norma, sono soggetti che agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione, dall’altro sono ritenuti ingiustificati nel caso di trasferimento di abitazioni, i cui acquirenti sono, di norma, privati che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione (per i quali appare più conveniente un acquisto collegato al tradizionale finanziamento mediante mutuo ipotecario).

Ma il legislatore non si è limitato alla sola disciplina fiscale (alla quale sono dedicati i commi 82, 83 e 84 dell’art. 1 L. 208/2015), introducendo una serie di agevolazioni e benefici fiscali (peraltro con efficacia limitata nel tempo, essendo destinati a scadere il 31 dicembre 2020), ma ha pure agito sul piano sostanziale, dettando una serie di norme volte a disciplinare i rapporti tra le parti ed i reciproci diritti ed obblighi, con disciplina, quest’ultima, non “a tempo” ma dettata “a regime” (disciplina contenuta nei commi da 76 a 81 dell’art. 1 L. 208/2015).

Particolare importanza assume quest’ultima disciplina non solo perché destinata ad operare a regime ma anche perché si tratta del primo intervento legislativo in materia di leasing immobiliare, figura sinora confinata tra i contratti “atipici”.

Non viene messo a disposizione degli operatori un nuovo strumento (come si è fatto nel 2014 con la disciplina del rent to buy) ma vengono più semplicemente offerte nuove opportunità di utilizzo di uno strumento operativo già molto diffuso nella pratica (anche se, sino ad oggi, limitatamente al settore degli immobili produttivi).

La definizione di leasing immobiliare “abitativo”.

Il comma 76 dell’art. 1 L. 208/2015 contiene la definizione del contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale; viene definito come il contratto con il quale una banca o un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia – Dlgs. 1° settembre 1993, n. 385 (il concedente) si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.

In realtà le disposizioni di cui ai commi 76 e seguenti dell’art. 1 L. 208/2015 sembrano far riferimento non tanto ad un unico contratto quanto ad una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:

– il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisire o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore ed ove vengono fissati i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);

– il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l’immobile abitativo) scelto dall’utilizzatore al fine, poi, di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Queste le caratteristiche essenziali della fattispecie in commento.

Soggetti: 

concedente può essere esclusivamente o una Banca o un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (Dlgs. 1° settembre 1993, n. 385) e quindi un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing.

utilizzatore deve essere una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale (la circostanza che nella disposizione si faccia espresso riferimento ad immobili da adibire ad abitazione implica che l’utilizzatore debba necessariamente essere un soggetto che possa utilizzare l’immobile come propria abitazione, dovendosi, pertanto, escludere che utilizzatore possa essere una società, una persona giuridica o comunque un ente o comunque un soggetto rispetto al quale non possa instaurarsi un rapporto di “abitazione” rispetto all’immobile).

Oggetto: 

oggetto del contratto di leasing e del connesso contratto di compravendita può essere:

– o un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile,

– o un terreno sul quale costruire un fabbricato ad uso abitativo secondo le indicazioni fornite dall’utilizzatore (può anche trattarsi di terreno già di proprietà dell’utilizzatore che ricorre, pertanto, allo strumento del leasing per finanziare la costruzione sullo stesso del fabbricato da destinare a propria abitazione principale; si tratta del cd. “lease back”),

– o un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare secondo le indicazioni fornite dall’utilizzatore ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare (se oggetto del contratto può essere un terreno su cui costruire ex novo un fabbricato si deve anche ammettere la possibilità di dedurre in contratto un fabbricato in corso di costruzione o un fabbricato da ristrutturare).

Nel caso di fabbricato da costruire (ossia di fabbricato per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da costruire o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità) se a vendere è il costruttore che agisce nell’esercizio di impresa, al contratto di compravendita, benché formalmente l’acquirente non sia una persona fisica ma una società (la Banca o l’intermediario finanziario), si applica comunque la disciplina del Dlgs. 20 giugno 2005 n. 122, posto che l’utilizzatore, come detto, non può che essere una persona fisica; l’art. 1 del suddetto D.lgs 122/2005, infatti, nel fissare i requisiti di applicazione della disciplina sulla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire stabilisce che per “acquirente” deve intendersi la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato […] della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire […]. Deve comunque trattarsi di contratto che non comporti il trasferimento immediato della proprietà dell’immobile (ad esempio ne resterebbe escluso il contratto con cui si trasferisce il fabbricato al grezzo se l’onere del completamento dei lavori di costruzione viene assunto a proprio carico dall’acquirente/concedente)[1]

Responsabilità per perimento: l’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento. Viene dettata per la fattispecie in oggetto una disciplina, sul passaggio dei rischi, del tutto analoga a quella prevista dall’art. 1523 c.c. per la vendita con riserva di proprietà.

Corrispettivo: la prestazione del concedente (banca o intermediario finanziario) consiste nell’obbligo di acquistare o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore al fine di metterlo a sua disposizione per un dato tempo affinché lo stesso lo adibisca a propria abitazione principale. A fronte di tale prestazione il concedente ha diritto ad un corrispettivo, da fissare in contratto, che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto (una sorta di canone a remunerazione dei costi di acquisto e di costruzione sostenuti dal concedente e degli oneri finanziari connessi a tali costi in relazione alla durata del contratto). L’importo del canone, la periodicità e le modalità del pagamento vanno convenuti e conseguentemente  esplicitati nel contratto di leasing.

Facoltà di acquisto: la norma prevede che “alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”. La norma, pertanto, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto con effetti traslativi, né prevede che tali effetti si producano automaticamente alla scadenza del contratto di leasing  a prescindere da una ulteriore manifestazione di volontà delle parti stesse; l’utilizzatore, pertanto, in quanto titolare di una facoltà, alla scadenza del termine convenuto, è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo, peraltro, restando l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui l’utilizzatore decida di esercitare detta propria facoltà). Senonché il più delle volte quella dell’utilizzatore è una scelta obbligata, in quanto, alla scadenza del rapporto di leasing, si troverà ad aver già pagato gran parte del prezzo di acquisto. Di norma, infatti, il prezzo di “riscatto” rappresenta una minima parte dell’intero prezzo convenuto per l’acquisto (da pagarsi, per la parte più significativa, attraverso i canoni periodici).

Sembra potersi ammettere anche la possibilità di esercizio della facoltà di acquisto in via anticipata rispetto alla scadenza pattuita del contratto di leasing, se ed in quando tale possibilità sia stata espressamente prevista nel contratto di leasing stipulato tra le parti (ovviamente in questo caso dovrà essere rideterminato il prezzo di “riscatto” che unitamente ai canoni già pagati deve, comunque, assicurare al concedente il rimborso delle spese di acquisto e/o di costruzione e degli oneri finanziari connessi)

Nei commi da 77 a 81 dell’art. 1 L. 208/2015 il legislatore detta una disciplina specifica sia relativamente al contratto di compravendita (comma 77) che con riguardo al contratto di leasing (commi 78, 79, 80 e 81), il tutto al fine di incentivare il ricorso a questo strumento operativo.

Questa in sintesi tale specifica disciplina.

Revocatoria fallimentare: l’atto di compravendita non è soggetto a revocatoria fallimentare.

L’eventuale fallimento del terzo venditore non mette pertanto a rischio l’acquisto fatto dal concedente in adempimento dell’obbligazione assunta con la sottoscrizione del contratto di leasing. Così dispone l’art. 1, c. 77, L. 208/2015 che rinvia alla disposizione dell’art. 67, c. 3,  lett.  a),  R.D. 16 marzo 1942, n. 267 (che esclude dalla revocatoria fallimentare “i pagamenti di beni e servizi effettuati nell’esercizio dell’attività di impresa nei termini d’uso”).

Risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell’utilizzatore. 

L’art. 1, c. 78, L. 208/2015 detta la disciplina per il caso di risoluzione del contratto di leasing, per inadempimento dell’utilizzatore; verificandosi tale risoluzione:

(i) il concedente ha diritto alla restituzione del bene (materialmente detenuto dall’utilizzatore); a tal fine il concedente potrà agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV,  titolo  I, capo II, del codice di procedura civile ossia con il procedimento previsto per il contratto di locazione (così dispone l’art.1, c. 81, L. 208/2015) (contrariamente a quanto avvenuto per la disciplina del rent to buy in questo caso il legislatore molto opportunamente ha chiarito, sotto il profilo procedurale, la disciplina applicabile per il recupero della disponibilità del bene nel caso di risoluzione del contratto);

(ii) a sua volta il concedente è tenuto a corrispondere all’utilizzatore un importo pari a:

– quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, che debbono avvenire a valori di mercato (a tal fine nelle attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore)

– dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei  canoni  a  scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto (in quanto al concedente deve essere assicurato il recupero delle spese sostenute per l’acquisto e/o la costruzione dell’immobile e degli oneri finanziari connessi).

Qualora la differenza tra quanto ricavato dalla vendita e/o dalla ricollocazione e quanto di spettanza del concedente sia negativa, sarà l’utilizzatore a dover pagare, dovendo versare al concedente tale differenza negativa.

La sospensione del pagamento dei canoni.

L’art. 1, commi 79 e 80, L. 208/2015 detta una disciplina (simile a quella applicata anche ai mutui) che prevede la possibilità della sospensione del pagamento dei canoni periodici al verificarsi di cause di “forza maggiore”, espressamente individuate nella norma (connesse alla perdita del posto di lavoro), al fine di non penalizzare eccessivamente l’utilizzatore che si trovi in situazione di obiettiva difficoltà.

In particolare l’utilizzatore può chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei canoni periodici, e ciò per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto di leasing stipulato. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L’ammissione al beneficio della sospensione è prevista al verificarsi di almeno uno dei seguenti  eventi se ed in  quanto intervenuti  successivamente alla stipula del contratto di leasing:

a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di:

– risoluzione consensuale,

– di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità,

– di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo  soggettivo,

– di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile (ossia dei rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altrirapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato) ad eccezione delle ipotesi:

– di risoluzione consensuale,

– di recesso datoriale per giusta causa,

– di recesso del lavoratore non per giusta causa.

Al termine della sospensione, il pagamento dei canoni periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto di leasing, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.

Decorso il periodo di sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le disposizioni previste per il caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore di cui la paragrafo che precede.

La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

LA DISCIPLINA FISCALE

Nei commi 82 e 83 dell’art. 1 L. 208/2015 il legislatore prevede una serie di benefici fiscali destinati ad operare sia con riguardo alle imposte dirette (comma 82) che con riguardo alle imposte indirette (comma 83) sempre con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Peraltro la disciplina fiscale (al contrario di quella “sostanziale” sopra commentata) ha una valenza limitata nel tempo, essendo destinata ad operare dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020 (come previsto dall’art. 1, c. 84, L. 208/2015).

Questa in sintesi tale specifica disciplina.

Le detrazioni IRPEF.

Innanzitutto l’art. 1, c. 82, introduce (con effetto sino 31 dicembre 2020) nuove ipotesi di detrazioni IRPEF:

(i) viene riconosciuta una detrazione dall’IRPEF pari al 19%

–  dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore  a  €. 8.000,00;

– del costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a €. 20.000,00

a condizione che:

– detti canoni, oneri e costi di acquisto derivino da contratti di locazione finanziaria;

– che detti contratti di locazione finanziaria abbiano per oggetto unità immobiliari, anche da  costruire, da adibire  ad  abitazione principale entro un anno dalla consegna;

– che i suddetti canoni, oneri e costi di acquisto siano sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a €. 55.000,00 all’atto della stipula del contratto di leasing e che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa;

(ii) viene riconosciuta una detrazione dall’IRPEF pari al 19%

–  dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore  a  €. 4.000,00;

– del costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a €. 10.000,00

a condizione che:

– detti canoni, oneri e costi di acquisto derivino da contratti di locazione finanziaria;

– che detti contratti di locazione finanziaria abbiano per oggetto unità immobiliari, anche da  costruire, da adibire  ad  abitazione principale entro un anno dalla consegna;

– che i suddetti canoni, oneri e costi di acquisto siano sostenuti da soggetti di età pari o superiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a €. 55.000,00 all’atto della stipula del contratto di leasing e che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

La disposizione in commento dispone che la detrazione spetta alle condizioni di cui alla lettera b), dell’art. 15, c. 1, DPR. 22 dicembre 1986 n. 1986 (Testo Unico in materia di Imposte sui redditi); pertanto:

– In caso di acquisto (da parte del concedente) di unità immobiliare che risulti locata a terzi, la detrazione spetta (all’utilizzatore) a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita dall’utilizzatore a propria abitazione principale;

– per abitazione principale, ai fini della spettanza delle detrazioni in oggetto, si intende quella nella quale l’utilizzatore o i suoi familiari dimorano abitualmente; la detrazione spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale; peraltro non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro; non si tiene conto, altresì, delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari,  a condizione che l’unità  immobiliare non risulti locata;

– nel caso l’immobile acquistato (e concesso in locazione finanziaria) sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dal relativo titolo edilizio, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale dell’utilizzatore, e comunque entro due anni dall’acquisto;

– in caso di contitolarità del contratto di leasing i limiti di €. 8.000,00 e €. 20.000,00 (ovvero di €. 4.000,00 e €. 10.000,00) sono riferiti all’ammontare complessivo dei canoni, oneri accessori e prezzo di acquisto sostenuti;

– se il contratto di  leasing è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di canoni, oneri e prezzo di acquisto; in caso di coniuge fiscalmente a carico  dell’altro la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.

Le imposte indirette:

(i) la tassazione del contratto di leasing.

Nulla dicono le disposizioni della L. 208/2015 in ordine alla tassazione del contratto di leasing. Si ritiene che il contratto di leasing debba essere equiparato, sotto il profilo delle imposte indirette, alla locazione semplice, per una sorta di assimilazione del rapporto di leasing a quello di locazione semplice (assimilazione che trova conferma nel disposto dell’art. 1, c. 81, L. 208/2015 che dichiara applicabile al leasing la disciplina della convalida di sfratto prevista esplicitamente per la sola locazione); la locazione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA (art. 10, comma 1, n. 8, DPR. 26.10.1972 n. 633).
Pertanto il canone:  (i) non sarà assoggettato ad I.V.A.; (ii) sarà assoggettato ad imposta di registro con aliquota del 2% (art. 5, lett. b, tariffa parte prima, DPR. 26.4.1986, n. 131 ed art. 40, c. 1, DPR. 26.4.1986, n. 131 nella parte in cui dispone la deroga al principio di alternatività IVA/registro prevista per le operazioni di cui all’art. 10, c.1, nn. 8 e 8bis, legge IVA).

Tuttavia se il concedente è l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di locazione finanziaria, lo stesso può optare per il regime di imponibilità I.V.A. (l’opzione va esercitata nel contratto di leasing), con la conseguenza che il canone: (i) sarà assoggettata ad I.V.A., con aliquota del 10% (art. 127-duodevicies Tabella A, Parte III, DPR. 633/1972) e ad imposta di registro in misura fissa (in applicazione del principio di alternatività IVA/registro di cui all’art. 40, c. 1, DPR. 131/1986, T.U. in materia di imposta di registro). Tale ultima situazione (con attrazione del contratto di leasing in campo IVA) è ipotizzabile solo nell’ipotesi in cui il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquisti il terreno su cui costruire l’immobile abitativo o acquisti un immobile su cui si debbono eseguire lavori di recupero/ristrutturazione, cosicché risulti essere stato il concedente stesso il soggetto che ha costruito ovvero recuperato/ristrutturato l’immobile abitativo poi messo a disposizione dell’utilizzatore affinché lo destini a propria abitazione principale. Nel caso invece di acquisto e concessione in locazione finanziaria di immobile finito ed abitabile (ciò che si presume avverrà nella maggior parte dei casi) l’operazione sarà esente IVA, senza possibilità di opzione alcuna, con conseguente applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2% (e comunque in misura non inferiore ad €. 67,00) da corrispondere (giusta il disposto dell’art. 17, c.3, DPR. 131/1986):

– o annualmente sull’ammontare dei canoni relativi a ciascun anno

– o in unica soluzione con riguardo all’intera durata del contratto (con riduzione di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità, come previsto dall’art. 5, nota I, Tariffa Parte I, allegata al DPR 131/1986); nel caso di risoluzione anticipata del contratto di leasing l’utilizzatore che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.

(ii) la tassazione del contratto di compravendita (cessione soggetta ad imposta di registro).

L’art. 1, c. 83, lett. b, L. 208/2015 prevede un trattamento fiscale agevolato (peraltro non a regime ma sino al 31 dicembre 2020) per il caso di acquisto da parte del concedente di immobile abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, qualora l’utilizzatore abbia i requisiti per potere fruire delle agevolazioni prima casa di cui alla nota II-bis dell’art. 1, Tariffa Parte I, allegata al DPR 131/1986. In questo caso all’atto di compravendita (sempreché si tratti di cessione non soggetta ad IVA, come ad esempio nel caso di cessione da privato ovvero di cessione da impresa esente IVA) si applica l’imposta di registro nella misura dell’1,5% (a fronte dell’aliquota ordinaria del 2%), ferma restando l’applicazione delle imposte di trascrizione e catastale in misura fissa (€. 50,00 per ciascuna imposta) e l’assorbimento nell’imposta di registro così pagata sia dell’imposta di bollo che dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie ai sensi dell’art. 10, c. 3, dlgs. 14 marzo 2011 n. 23.

Si rammenta che i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa sono i seguenti:

a) l’immobile abitativo deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’utilizzatore ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza ovvero se diverso in quello in cui l’utilizzatore svolge la propria attività; le agevolazioni spettano anche ai cittadini italiani che risiedono all’estero e che acquistano, tramite operazione di leasing immobiliare, l’immobile come prima casa sul territorio italiano nonché ai cittadini italiani che lavorano all’estero per immobili siti nel luogo ove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipendono;

b) l’utilizzatore deve dichiarare nel contratto di leasing di non essere titolare esclusivo (né in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è ubicato l’immobile acquistato;

c) l’utilizzatore deve dichiarare nel contratto di leasing di non essere titolare, neppure per quote (e neppure in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni disposte dalle norme richiamate dall’art. 1 – nota II – bis Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986 ossia con le agevolazioni prima casa.

A seguito delle modifiche apportate dall’art. 1, c. 55, L. 208/2015, con decorrenza 1 gennaio 2016, alla suddetta nota II-bis all’art. 1. Tariffa Parte I, allegata al DPR 131/1986, i requisiti di cui sub b) e c) potrebbero anche non sussistere al momento della stipula dell’atto di compravendita. 

In particolare:

(i) per il requisito di cui sub b) è ora prevista un’eccezione rappresentata dalla vecchia casa a suo tempo acquistata con le agevolazioni prima casa e da vendere entro un anno. Pertanto le agevolazioni non spettano se l’utilizzatore è titolare esclusivo (ovvero in comunione col proprio coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione, diversa da quella a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa, sita nel Comune ove è ubicato l’immobile da acquistare (salvo l’’onere di procedere all’alienazione della vecchia casa entro un anno dall’acquisto se si vogliono mantenere le agevolazioni concesse);

(ii) può non sussistere (peraltro solo provvisoriamente) il requisito di cui sub c); la circostanza di essere titolare, anche  per quote (e anche in regime di comunione legale dei beni col proprio coniuge) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, non impedisce la fruizione delle agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto posto in essere dal concedente, ricorrendo le altre condizioni di legge, salvo l’’onere per l’utilizzatore di procedere all’alienazione della vecchia casa entro un anno dall’acquisto se si vogliono mantenere le agevolazioni concesse.

L’art. 1, c. 83, lett. b, L. 208/2015, stabilisce che nell’applicazione della nota II-bis) sopra richiamata (che fissa i requisiti per fruire delle agevolazioni prima casa) ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario si considera, in luogo dell’acquirente, ossia in luogo del concedente, che come tale non potrà mai possedere tali requisiti, l’utilizzatore (ossia la persona fisica a cui favore il concedente metterà a disposizione l’immobile) e, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria (pertanto le dichiarazioni previste nella suddetta nota II-bis dovranno essere rese dall’utilizzatore nel contratto di leasing; tuttavia, considerato che per prassi oramai consolidata, nel caso di acquisto da parte di società di leasing, si fa di norma intervenire nel contratto di compravendita anche l’utilizzatore, affinché prenda atto di quanto stipulato, sarà opportuno far ripetere nel contratto di compravendita le dichiarazioni in questione, richieste per accedere alle agevolazioni prima casa, a conferma di quanto già dichiarato dall’utilizzatore nel contratto di leasing).

Se l’utilizzatore non possiede i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa si applicherà la disciplina “ordinaria”: imposta di registro con aliquota del 9%, ferma restando l’applicazione delle imposte di trascrizione e catastale in misura fissa (€. 50,00 per ciascuna imposta) e l’assorbimento nell’imposta di registro così pagata sia dell’imposta di bollo che dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie ai sensi dell’art. 10, c. 3, dlgs. 14 marzo 2011 n. 23;

(iii) la tassazione del contratto di compravendita (cessione soggetta ad I.V.A.)

La disciplina sopra illustrata sub (i) non si applica ogni qualvolta la cessione sia posta in essere da impresa e sia soggetta ad IVA. Si rammenta al riguardo che la cessione da parte di impresa di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti I.V.A. (art. 10, comma 1, n. 8bis, DPR. 26.10.1972 n. 633), salvo i seguenti casi:

– il venditore sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile e la cessione sia posta in essere entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è obbligatorio;

– il venditore sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile e la cessione sia posta in essere oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità I.V.A. è applicabile su opzione del venditore.

Pertanto:

a) nel caso di esenzione I.V.A. la cessione sarà assoggettata ad imposta di registro e si applicherà la disciplina sopra illustrata sub (i);

b) nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione) la cessione sarà assoggettata:

– ad I.V.A. con aliquota del 4% se prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, del 10% negli altri casi;

– alle imposte di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa (€. 200,00 per ciascuna imposta).

L’art. 1, c. 83, L. 208/2015, pertanto, non prevede alcuna agevolazione per il caso in cui la cessione sia imponibile ai fini IVA, neppure se l’utilizzatore possiede i requisiti prima casa;

(iv) la tassazione della cessione del contratto di leasing.

La L. 208/2015 interviene anche dettando una specifica disciplina fiscale per il caso di cessione del contratto di leasing (anche questa disciplina con effetti limitati nel tempo e cioè sino al 31 dicembre 2020).

Innanzitutto l’art. 1, c. 83, lett a, L. 208/2015 amplia la deroga al principio di alternatività IVA/registro già fissato nel comma 1bis dell’art. 40 DPR 131/1986 (T.U. in materia di registro) per la cessione da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria aventi per oggetto immobili strumentali anche da costruire. Pertanto con decorrenza dal 1 gennaio 2016 sono soggette ad imposta proporzionale di registro anche le cessioni da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria aventi per oggetto immobili abitativi, anche da costruire ed ancorché soggetti ad IVA, di cui all’art. 10, c. 1, n. 8bis, DPR. 633/1972.

La successiva lett. c) del comma 83 art. 1 L. 208/2015 fissa invece le aliquote dell’imposta di registro applicabili per il caso di cessione da parte degli utilizzatori di contratti di locazione finanziaria aventi per oggetto immobili abitativi, prevedendo, in particolare due diverse aliquote:

– l’1,5% se il contratto di leasing ceduto ha per oggetto immobili a destinazione abitativa, ancorché assoggettati ad IVA, di categoria catastale diversa da  A1,  A8  e A9 e semprechè la cessione venga effettuata nei confronti di soggetti (nuovi utilizzatori) per i quali ricorrano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa;

– il 9% se il contratto di leasing ceduto ha per oggetto immobili a  destinazione  abitativa, anche da costruire ed ancorché assoggettati ad IVA, di categoria catastale A1,  A8  e A9, ovvero se la cessione venga effettuata nei confronti di soggetti (nuovi utilizzatori) per i quali non ricorrano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa.

[1] Sul punto si rinvia allo studio CNN n. 5813/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 23 luglio 2005: “Il Dlgs. 122 del 2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa” (estensore G. Rizzi) in Studi e Materiali – Giuffrè 2005 – pag. 1033 e segg.

 

LE NORME DI RIFERIMENTO

(art. 1 commi da 76 ad 84 Legge 28 dicembre 2015 n. 208)

76. Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.
77. All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria si applica l’articolo 67, terzo comma,  lettera  a),  del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.
78. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei  canoni  a  scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente. Nelle attività di vendita e ricollocazione del bene, di cui al periodo precedente, la banca o l’intermediario finanziario deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.
79. Per il contratto di cui al comma 76 l’utilizzatore può chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L’ammissione al beneficio della sospensione subordinata esclusivamente all’accadimento di almeno uno dei seguenti eventi,  intervenuti  successivamente alla stipula del contratto di cui al comma 76:  a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa; b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
80. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. Decorso il periodo di sospensione, in caso di mancata ripresa dei pagamenti si applicano le disposizioni del comma 78. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
81. Per il rilascio dell’immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile.
82. All’articolo 15, comma 1, del testo unico delle  imposte  sui  redditi, di  cui  al  decreto  del  Presidente  della  Repubblica  22 dicembre 1986, n. 917, dopo la lettera  i-sexies)  sono  inserite  le seguenti:

 «i-sexies.1) i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore  a  8.000  euro,  e  il  costo  di  acquisto  a  fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo  non  superiore  a 20.000 euro, derivanti  da  contratti  di  locazione  finanziaria  su unità immobiliari, anche da  costruire,  da  adibire  ad  abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto  di  locazione  finanziaria che non  sono  titolari  di  diritti  di  proprietà  su  immobili  a destinazione abitativa; la detrazione spetta alle condizioni  di  cui alla lettera b);

i-sexies.2)  le  spese  di  cui  alla  lettera  i-sexies.1), alle condizioni ivi indicate e per importi non  superiori  alla  metà di quelli ivi indicati, sostenute da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro  all’atto della stipula del contratto di locazione  finanziaria  che  non  sono titolari  di  diritti  di  proprietà  su  immobili  a destinazione abitativa».

83. Al testo unico delle disposizioni  concernenti  l’imposta  di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all’articolo 40,   comma   1-bis,   le   parole:   «immobili strumentali, anche da costruire ed ancorché’ assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cui  all’articolo  10,  primo  comma,  numero 8-ter)»  sono  sostituite  dalle  seguenti:  «immobili  abitativi  e strumentali, anche da costruire ed ancorché’ assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cui  all’articolo  10,  primo  comma,  numeri 8-bis) e 8-ter)»; b) all’articolo 1 della tariffa, parte prima:

1) dopo il terzo capoverso e’ aggiunto il seguente:

 «Se il trasferimento é effettuato  nei  confronti  di  banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio  dell’attività  di leasing  finanziario,  e ha per oggetto  case di abitazione,  di categoria catastale diversa da Al, A8 e A9,  acquisite  in  locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono  le  condizioni  di cui alle note II-bis) e II-sexies): 1,5 per cento»;

2) e’ aggiunta, in fine, la seguente nota:

 «II-sexies) Nell’applicazione della nota II-bis)  ai  trasferimenti effettuati nei confronti di banche e   intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing  finanziario, si considera, in luogo  dell’acquirente, l’utilizzatore e, in  luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria»;

c) all’articolo 8-bis della tariffa, parte prima:

1) dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti:

 «1-bis. Atti relativi alle cessioni, da parte  degli  utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad  oggetto  immobili a destinazione abitativa, di categoria catastale diversa da  Al,  A8  e A9, effettuate nei confronti di soggetti per  i  quali  ricorrono  le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies)  dell’articolo  1, ancorché assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cui all’articolo10, primo  comma,  numero  8-bis),  del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 1,5 per cento.

1-ter. Atti, diversi da quelli di cui al comma 1-bis, relativi alle cessioni, da parte degli  utilizzatori,  di  contratti  di  locazione finanziaria aventi ad  oggetto  immobili  a  destinazione  abitativa, anche da costruire ed ancorché’ assoggettati all’imposta  sul  valore aggiunto, di cui all’articolo 10, primo  comma,  numero  8-bis),  del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633:  9 per cento»;

 2) alla nota I), le parole: «di cui al comma 1» sono sostituite dalle seguenti: «di cui ai commi 1, 1-bis e 1-ter».

84. Le disposizioni di cui ai commi 82 e 83 si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

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