Il Decreto Legge “Sblocca Italia” (D.L. 133/2014, convertito in Legge 164/2014) è intervenuto in materia urbanistica. Di seguito abbiamo raccolto una sintesi delle maggiori novità normative.

Gli interventi di manutenzione straordinaria: nozione ante “Sblocca Italia”

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti, prima dell’entrate in vigore dello “Sblocca Italia”, come quelli diretti a:

• rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
• realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Sempreché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche della destinazione d’uso.

L’ampliamento della nozione di “intervento di manutenzione straordinaria”

Con la conversione in Legge 164/2014, in vigore dal 13 novembre 2014, del D.L. “Sblocca Italia”, la nozione di intervento di manutenzione straordinaria cambia.

A) Si rimane nel perimetro della manutenzione straordinaria se l’intervento abbia i seguenti requisiti:

REQUISITI IN POSITIVO

• sia diretto a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
• sia diretto a realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici;
• consista in interventi autonomi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, (con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione del carico urbanistico);
• anche se alteri la superficie o il volume delle singole unità immobiliari.

REQUISITI IN NEGATIVO

• NON alteri la volumetria complessiva dell’edificio (dunque, ai nostri fini la variazione è significativa solo se attenga all’edificio e non alla singola unità immobiliare);
• NON modifichi la destinazione d’uso, mantenendo perciò quella originaria.

Per gli interventi in esame, inoltre, è imposto il pagamento di un contributo concessorio, in forma ridotta, ancorché limitatamente ai soli interventi di manutenzione straordinaria comportanti aumento del carico urbanistico ed aumento della superficie calpestabile, non anche per gli altri.

Per procedere agli aggiornamenti catastali del caso, sarà necessario depositare la comunicazione di fine lavori (precisazione aggiunta in sede di conversione). Attualmente, quindi, la novità consiste essenzialmente nel fatto che lo sportello unico per l’edilizia avrà il compito di accertare ed assicurare che, quale che sia stato l’iter seguito dall’interessato, a seguito degli interventi in parola si sia effettivamente proceduto all’aggiornamento effettivo dei dati catastali.

B) Si esce dal perimetro della manutenzione straordinaria per entrare in quello della ristrutturazione se con l’intervento:

• si alteri la volumetria complessiva dell’edificio (dunque, ai nostri fini la variazione è significativa solo se attenga all’intero edificio, non alla singola unità immobiliare);
• si modifichi la destinazione d’uso.

A questo punto occorre ulteriormente distinguere a seconda che la ristrutturazione sia qualificabile come:

• maggiore: per la quale sarà necessario ottenere permesso di costruire o super-DIA (con menzione da inserire negli atti notarili a pena di nullità);
• minore: per la quale sarà necessario presentare una SCIA (ex DIA) (con menzione negli atti notarili non richiesta a pena di nullità).

Ristrutturazione edilizia cd “maggiore”

Tre sono le ipotesi, identificabili come segue.

Si deve trattare di interventi che portino in ogni caso ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino:

• modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, essendo invece privi di rilevanza gli interventi edilizi che comportino l’aumento delle unità immobiliari, modifiche del volume delle singole unità o delle superfici;
• mutamenti della destinazione d’uso limitatamente, però, ai beni compresi nelle zone omogenee A (Centro Storico);
• modificazioni della sagoma, ma solo ove si tratti di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004.

Per gli interventi in esame è richiesto il permesso di costruire o, in alternativa e su opzione dell’interessato, la cd. super – D.I.A.

Gli estremi di tali documenti andranno indicati negli atti notarili, sotto sanzione di nullità.

Ristrutturazione edilizia cd “minore”

La categoria si definisce “a contrario” partendo da quella precedente e vi rientrano quindi le ipotesi in cui gli interventi portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, e che comportino:

• aumento delle unità immobiliari;
• modifiche del volume o delle superfici delle singole unità immobiliari (ma non della volumetria complessiva dell’edificio);
• modificazioni della sagoma relativamente a immobili non sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004.

Per gli interventi in esame è richiesta la presentazione della S.C.I.A (che sostituisce a tutti gli effetti la ex D.I.A., che scompare).

Gli estremi di tali documenti non devono essere necessariamente indicati in atto sotto sanzione di nullità.

Il mutamento di destinazione d’uso

Il mutamento di destinazione d’uso è qualificabile come:

• strutturale: quando effettuato CON opere;
• funzionale: quando effettuato SENZA opere materiali;
• rilevante: quando vi è passaggio da una delle categorie funzionali all’altra (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale);
• non rilevante: quando si rimanga nell’ambito della medesima categoria funzionale (es., da laboratorio artigianale ad ufficio).

Occorre, peraltro, anzitutto ricordare che la legge nazionale fa salva l’eventuale diversa disciplina dettata dalle Regioni o dai Comuni con il regolamento Edilizio.

1) MUTAMENTO “STRUTTURALE” CON OPERE

Nel caso di mutamento di destinazione d’uso strutturale (in quanto accompagnato da opere), occorre valutare la tipologia di intervento concretamente posto in essere.

Se il mutamento di destinazione strutturale sia accompagnato da opere qualificabili come interventi di ristrutturazione cd “maggiore”, occorrerà ottenere il permesso di costruire (o la presentazione della super-DIA).

Se il mutamento di destinazione strutturale sia accompagnato da opere qualificabili come interventi di ristrutturazione c.d. “minore”, occorrerà la presentazione della S.C.I.A., salva la facoltà per l’interessato di richiedere il permesso di costruire.

2) MUTAMENTO “FUNZIONALE” SENZA OPERE

Se il mutamento è “funzionale” (in quanto senza opere) e “non rilevante” (in quanto si rimanga nell’ambito della medesima categoria funzionale), l’attività edilizia sarà totalmente libera. La legge, infatti, parla di “mutamento … sempre consentito”.

3) MUTAMENTO “RILEVANTE” (con salto di categoria)

Bisogna distinguere se tale mutamento avvenga:

• in modo funzionale senza opere di carattere strutturale: nel qual caso sarà richiesta la presentazione di una S.C.I.A.;
• in modo strutturale con opere qualificabili a loro volta come interventi di ristrutturazione cd “maggiore”, nel qual caso sarà richiesto il P.D.C. o la super-D.I.A., oppure come interventi di ristrutturazione cd “minore”, nel qual caso sarà necessaria la presentazione della S.C.I.A.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività

La S.C.I.A. prende il posto della Denuncia di Inizio Attività.

È previsto il suo utilizzo per TUTTI gli interventi che:

• realizzino parcheggi al piano terra o nel sottosuolo di fabbricati, anche in deroga ai vigenti strumenti urbanistici;
• realizzino parcheggi ad uso esclusivo dei residenti nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato purché non in contrasto con i piani urbani del traffico;
• non siano soggetti al permesso di costruire (non siano pertanto: interventi di nuova costruzione, interventi di ristrutturazione “maggiore”, interventi che comportino per edifici in zona omogenea A il cambio di destinazione d’uso, interventi che modifichino la sagoma per fabbricati sottoposti ai vincoli di cui al D.Lgs. 42/2004);
• non siano riconducibili agli interventi ad attività “libera” (per i quali non occorre nulla o al più occorre una C.I.L. o una C.I.L.A.);
• siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente;
• comportino varianti a permessi di costruire purché non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma dell’edificio qualora sottoposto ai vincoli di cui al D.Lgs. 42/2004 e non riguardino variazioni essenziali (a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore).

Si ricorda, infine che nei “centri storici”, i Comuni devono individuare con propria deliberazione le aree nelle quali non è applicabile la S.C.I.A. per interventi di demolizione e ricostruzione, o per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma e che è comunque riconosciuta la facoltà dell’interessato di chiedere il rilascio del permesso di costruire (senza obbligo di pagamento del contributo concessorio) per la realizzazione degli interventi per i quali è prevista la presentazione della S.C.I.A.

Il permesso di costruire

Termine per l’inizio dei lavori: un anno dall’avvenuto rilascio del P.D.C.

Termine per la fine lavori: tre anni dall’inizio dei lavori del P.D.C.

Viene così confermata la previgente disciplina.

Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza dei termini medesimi, venga richiesta e presentata dal titolare del P.D.C. una proroga. Il Comune ha quindi la facoltà di prorogare detti termini in tutti i casi in cui l’Ente medesimo lo ritenga opportuno, purché il provvedimento di proroga sia:

• motivato;
• concesso per fatti sopravvenuti che non dipendano dalla volontà del titolare del P.D.C., o per la mole dell’opera da realizzare, o per opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari, o per impossibilità di iniziare/finire i lavori per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

Il permesso di costruire convenzionato

Con il nuovo articolo 28bis inserito nel TU in materia edilizia ed urbanistica, viene introdotta una nuova figura: il “Permesso di costruire convenzionato”.

Si tratta di un permesso di costruire che può essere utilizzato, in alternativa ai tradizionali Piani Urbanistici attuativi (Piani di lottizzazione, Piani di recupero, ecc.), ogniqualvolta le esigenze di urbanizzazione di un determinato territorio possano essere soddisfatte con modalità semplificata.

Si procede, quindi, alla sottoscrizione di apposita convenzione da stipularsi tra il soggetto attuatore ed il Comune, volta a disciplinare gli interventi edilizi, incidenti sull’urbanizzazione di un determinato territorio.

La convenzione:

• deve essere stipulata per atto scritto, a pena di nullità;
• deve essere sempre preceduta da una determinazione dell’organo competente all’adozione del provvedimento finale, ossia del permesso di costruire (del quale la convenzione costituisce un’integrazione);
• disciplinerà la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori; la realizzazione di opere di urbanizzazione; le caratteristiche morfologiche degli interventi; la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale;
• deve essere approvata con delibera del Consiglio Comunale, salva diversa previsione regionale (che, ad esempio, potrebbe investire della relativa competenza la Giunta Comunale).

Il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato, che resta comunque la fonte del diritto di costruire e rispetto al quale la convenzione svolge una funzione integrativa, è quello previsto in generale per il rilascio del permesso di costruire e di cui all’art. 20 T.U. DPR 380/2001.

La dichiarazione “alternativa” di conformità ed agibilità

Al termine del procedimento e dopo il deposito della cd. fine lavori, l’interessato avrà una duplice strada:

• presentare la cd. istanza per il rilascio del certificato di agibilità (dopo la quale potrebbe anche formarsi il silenzio assenso decorsi i termini previsti dalla vigente normativa in materia);
• in alternativa (dopo lo “Sblocca Italia”) far rilasciare dal direttore dei lavori (o da altro professionista abilitato in assenza di nomina del direttore dei lavori) una dichiarazione di conformità dell’opera al progetto e della sua agibilità, quale forma alternativa al certificato di agibilità (purché sia completa della richiesta di accatastamento, delle dichiarazioni in merito alle certificazioni di conformità degli impianti, della certificazione del collaudo statico, della certificazione di conformità alle norme antisismiche – ove prescritte –, della dichiarazione di conformità alla eliminazione delle barriere architettoniche, del parere dell’ASL qualora non sostituibile con una dichiarazione del progettista).

Ferma la facoltà per il Comune, qualora accerti la insussistenza delle condizioni di legge e/o di regolamento, non tanto di negare il rilascio dell’agibilità (che si è in pratica già formata), quanto di dichiarare l’inagibilità dell’edificio.

Tale normativa è immediatamente operativa e non deve attendere una disciplina attuativa a livello regionale.

Nuova figura degli interventi di conservazione

Gli interventi di conservazione sono quelli riguardanti immobili riconosciuti non più compatibili con gli indirizzi di pianificazione comunale.

In tal caso:

• gli edifici possono essere acquisiti al patrimonio comunale attraverso l’espropriazione;
• in alternativa all’espropriazione, il Comune adotta misure volte a favorire la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione, incidenti sull’area interessata e senza aumento della superficie coperta, rispondenti al pubblico interesse.

Nelle more dell’attuazione del piano (di recupero o riqualificazione urbanistica), il proprietario può eseguire solo interventi di carattere conservativo (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione), a eccezione della demolizione e successiva ricostruzione, se non giustificata da obiettive e improrogabili ragioni di ordine statico o igienico sanitario.

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Valentina Rubertelli

Valentina Rubertelli è notaio dal 1996. È stata componente della Commissione Studi in materia di Conciliazione presso il CNN e ha collaborato alla stesura del relativo Manuale. È segretario del Comitato Regionale dell’Emilia Romagna da marzo 2011. È presidente dell’Associazione Notarile delle Procedure Esecutive presso il Tribunale di Reggio Emilia dal 2010. Partecipa presso il Consiglio Nazionale al Gruppo redazionale delle Guide al Cittadino.