Gli Stati Uniti sono da sempre il paese leader nel settore dell’investimento immobiliare. Complice la recessione economica, innescata dalla bolla dei subprime nel 2007, quando numerosi investitori stranieri, tra cui moltissimi italiani, hanno effettuato un investimento nel mercato immobiliare statunitense, attratti dalla vantaggiosità dell’operazione.
di Francesco Rizzo Marullo (Managing Director Legal Affairs dell European Union Association alle Nazioni Unite e of counsel” dello studio Lexacta di Milano)
Il punto di partenza di questa nostra dissertazione è costituito dal Foreign Investment in Real Property Tax Act, meglio noto come FIRPTA. Prima della sua entrata in vigore, la vendita di beni immobili detenuti da soggetti stranieri, che non fosse connessa allo svolgimento di un’attività economica (Effectively Connected Income, ECI), non veniva tassata. Accadeva quindi che se Tizio, cittadino straniero, acquistava un bene immobile a New York per $100,000 per poi rivenderlo, un paio di anni dopo, a $500,000: il plusvalore di $400,000 non veniva tassato. Se, invece, la stessa operazione fosse stata effettuata da Caio, cittadino americano, la plusvalenza sarebbe stata oggetto di tassazione. La ragione di tale disparità di trattamento era dovuta alla difficoltà di applicare una ritenuta alla fonte, withholding tax, su redditi passivi detenuti da investitori stranieri.
Per porre fine a tale vuoto legislativo nel 1980 venne emanato il FIRPTA, a cui ha fatto seguito l’articolo 897 dell’I.R.C., il codice fiscale americano. L’articolo statuisce che l’ammontare derivante dalla vendita o dalla disposizione di un bene o di un diritto di proprietà su un bene immobile statunitense (USRP – Interest) è considerato come connesso allo svolgimento di un’attività commerciale, anche se si tratta di un investimento passivo.
Diritti in proprietà immobiliari USA – USRPI
L’articolo 897(C)(1)(A) dell’I.R.C. sancisce che la nozione di USRPI include:
1) un interesse diretto (direct-ownership interest) su un bene ubicato negli USA o nelle Isole Vergini statunitensi;
2) un interesse in una società americana, classificata come U.S. Real Property Holding Corporation (USRPHC), la cui maggior parte degli assets sia costituita da beni immobili situati negli Stati Uniti; 3) un interesse diretto in una partnership o in un trust che detengano USRPI.
Una USRPHC è una società in cui, in qualsiasi momento durante gli ultimi 5 anni, un soggetto straniero sia stato azionista ed il cui valore di mercato degli USRPI dev’essere uguale o maggiore al 50% del valore di tutti i beni immobili e gli assets della società.
Applicazione della Ritenuta Fiscale (Withholding Tax)
Al fine di applicare quanto disposto dall’articolo §897 dell’I.R.C., il Tax Reform Act del 1984 ha aggiunto l’articolo §1445 che ha imposto una ritenuta del 15% sulla somma realizzata con la compravendita dell’immobile. Al momento della vendita o della disposizione di un USRPI da parte di una persona straniera (transferor), pertanto, l’acquirente (transferee) deve trattenere il 15% della somma versata sul prezzo di vendita dell’immobile.
A sensi della legislazione americana l’acquirente diventa il sostituto d’imposta (withholding agent), responsabile non solo di determinare se il venditore sia un soggetto straniero, ma anche personalmente responsabile, nel caso in cui non effettui la trattenuta richiesta. L’importo trattenuto costituisce una ritenuta d’acconto sulle tasse che il venditore sarà tenuto a versare a seguito della presentazione della sua dichiarazione dei redditi. Ed invero, una volta effettuata tale dichiarazione, l’imposta dovuta, qualora superiore all’importo trattenuto e versato, sarà compensata con essa. Nel caso opposto, invece, il transferor potrà richiedere il rimborso dell’eccedenza versata, ai fini FIRPTA.
Strutture fiscali per l’acquisto di un bene immobile
Acquisto diretto da parte di una persona fisica straniera
L’acquisto diretto da parte di una persona fisica è certamente la forma più semplice e meno costosa, spesso realizzata attraverso la costituzione di un LLC (single member). Si pensi al caso di Tizio, cittadino italiano, che acquisti un immobile a Miami (Florida) direttamente (Tavola n.1) oppure tramite una single member LLC (Tavola n. 2).
Nel caso in cui un Tizio decida di affittare l’immobile, il reddito scaturente sarà oggetto di tassazione. Sul punto bisogna distinguere a secondo se il reddito verrà qualificato come reddito passivo o d’investimento, oppure come un reddito collegato allo svolgimento di un’attività di impresa negli Stati Uniti.
Nel primo caso il reddito sarà soggetto ad un’aliquota fissa del 30%. Nel secondo caso invece, il reddito sarà soggetto ad un’aliquota progressiva, per scaglioni di reddito. In aggiunta a ciò, si dovrà applicare una State Income Tax, paragonabile alla nostra addizionale regionale Irpef, che varia da Stato a Stato.
Nel caso in cui la persona fisica decida di vendere l’immobile ricavandone una plusvalenza, la tassazione dei capital gains risulta abbastanza vantaggiosa attestandosi sul 15% (20% per i soggetti appartenenti al più alto scaglione fiscale del 37%). La ritenuta d’imposta del 15% ai fini FIRPTA, come discussa in precedenza, trova applicazione.
Un aspetto che può rendere questa modalità d’acquisto meno attraente è rappresentato dalle imposte di successione e donazione. Ed invero, le imposte di successione su un bene immobile, per un soggetto non residente sono soggette ad un’aliquota che varia dal 26% al 40% (per beni dal valore superiore al milione di dollari) sul valore dei beni immobili superiori a $60,000, che rappresenta la franchigia di cui una persona non residente può godere. Diversamente dall’imposta di successione, le donazioni dei soggetti non residenti sono esenti sino ad un massimo di $15,000 annui.
Tavola n. 1 – Acquisto diretto da parte di una persona singola
Tavola n. 2 – Acquisto tramite una LLC
Utilizzo di una Corporation americana
Rappresenta certamente un’ipotesi particolarmente interessante in seguito alla recente modifica fiscale varata dall’amministrazione Trump, che ha ridotto l’aliquota fiscale a cui le corporates statunitensi sono soggette dal 35 al 21%. Riprendendo il nostro esempio, Tizio acquista l’immobile a Miami attraverso una C corporation (C Corp d’ora in avanti) americana. Le C Corps sono dotate di personalità giuridica e di autonomia patrimoniale perfetta, pertanto, rispondono delle obbligazioni sociali esclusivamente con il proprio patrimonio, con ciò tutelando il patrimonio personale dei propri soci. Sono inoltre obbligate ad effettuare una dichiarazione dei redditi annualmente, indipendentemente dai redditi conseguiti.Nel caso la società abbia dei redditi derivanti dall’affitto dell’immobile, tali redditi saranno soggetti all’aliquota societaria del 21%. A tale imposta bisogna aggiungere lo State Corporate Tax che, nel caso dello stato della Florida, è pari al 5,5%. Tale imposta, tuttavia, costituendo una “business expense”, potrà essere dedotta fino ad un tetto massimo di $10,000.
Al pari delle nostre società, le C Corps americane sono soggette ad un doppio livello di tassazione “double-taxation”. Un primo livello, in qualità di soggetti passivi autonomi, i cui redditi sconteranno l’imposta federale pari dal 2018 al 21%; un secondo livello, verrà applicato inoltre ai soci sugli utili e le somme di analoga natura distribuiti dalla società. I dividendi, ai sensi dell’articolo §1441(b) dell’IRC, distribuiti ad un socio straniero sono soggetti ad una ritenuta (withholding tax) del 30%. Tale aliquota, tuttavia, può essere ridotta dai trattati contro le doppie imposizioni siglati dagli Stati Uniti. Nel caso dell’Italia, l’articolo 10, 2º comma, del trattato bilaterale contro le doppie imposizioni, riduce la ritenuta al 15%. Il doppio livello di tassazione, a cui sono soggette le C Corps, può essere eliminato nel caso in cui, la società, dopo aver ceduto il suo unico bene immobile, viene liquidata. Invero, cessando di essere una USRPCH, la C Corp può essere liquidata ed il ricavato della vendita, dopo aver estinto gli eventuali debiti sociali, distribuito tax-free. L’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita del bene sarà soggetta alla stessa aliquota federale di tutti gli altri redditi societari (21%). Le persone giuridiche, a differenza delle persone fisiche, non godono infatti di una tassazione agevolata sui capital gains. La vendita del bene non sarà soggetta in un primo momento alla ritenuta del 15% ai fini FIRPTA, atteso che la C Corp non è un soggetto estero. Sarà imposta, invece, al momento della distribuzione dei dividendi ai soci.
Per quanto concerne l’imposta di donazione e successione: la prima, non si applica nel caso in cui l’investitore estero doni ad una terza persona, ad esempio un membro della sua famiglia, le azioni della società americana. La seconda, invece, sì (Tavola n. 3).
Tavola n. 3 – Acquisto tramite una C Corporation
Utilizzo di una società straniera
Questo tipo di struttura è stata, in passato, utilizzata per effettuare gli investimenti immobiliari superiori al milione di dollari.
Il reddito derivante dalla locazione del bene, sarà soggetto ad una ritenuta del 30% se non collegato allo svolgimento di attività commerciale negli Stati Uniti. Nel caso in cui, invece, sia connesso allo svolgimento di un trade or business, sarà soggetto all’aliquota del 21%. A tale imposta bisogna aggiungere lo State Corporate Tax di cui abbia giá discusso nell’esempio precedente. La società estera sarà inoltre soggetta ad obblighi dichiarativi, ma non i suoi soci.
Questa struttura societaria è soggetta ad un’imposta aggiuntiva costituita dalla Branch Profit Tax (BPT) del 30% sull’ammontare degli utili attribuibili all’attività esercitata negli Stati Uniti e non reinvestiti nella società o in un altro business negli Stati Uniti. Tale imposta, mira a tassare l’ammontare dei dividendi che sarebbero stati distribuiti agli azionisti, se si fosse utilizzata una C corp. L’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita del bene sarà soggetta all’aliquota fissa del 21%. Nel caso in cui la società estera non abbia nessun altro assets negli Stati Uniti la Branch Profit Tax può essere evitata tramite la messa in liquidazione della società medesima. La ritenuta del 15% ad i fini FIRPTA trova applicazione al momento della vendita del bene, non nel caso della vendita delle quote della società estera (Tavola n. 4).
Questa struttura non è soggetta a nessuna imposta di successione e donazione.
Tavola n. 4 – Acquisto tramite una società straniera
Utilizzo di Holding Company estera in controllo di una società americana
È questa la forma più ricorrente utilizzata da investitori stranieri che intendono acquistare un bene immobile negli Stati Uniti. È evidente che questo tipo di struttura a doppio livello o two-tiered, risulti più complessa, con maggiori costi di gestione ed amministrativi ma è quella con maggiori vantaggi. Questa struttura richiede che un investitore estero costituisca una holding company, A, che detenga il 100% di una società americana B che, a sua volta, detenga, come unico assets, un bene immobile negli Stati Uniti.
Tale struttura garantisce l’anonimità degli shareholders esteri, atteso che la sussidiaria americana dovrà rivelare solo l’identità dei suoi shareholders, ovvero della holding company straniera.
L’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita del bene sarà soggetta all’aliquota del 21%. La ritenuta ad i fini FIRPTA non si applica. Se dopo la vendita del bene, la sussidiaria non abbia nessun altro business negli Stati Uniti può essere messa in liquidazione. In tal modo la distribuzione dell’attivo, risultante dalla vendita ed al netto degli eventuali debiti sociali, potrà essere trasferito alla holding company estera tax-free. Quest’ultima, a sua volta, potrà distribuire il ricavato ai suoi soci senza essere soggetta a nessuna imposta americana.
Un investitore estero può inoltre vendere le azioni della sua holding company, che detiene la sussidiaria americana a cui il bene immobile è intestato, ad un terzo soggetto. Il vantaggio è rappresentato dal fatto che le azioni di una società estera, non sono soggette al potere impositivo statunitense.
La Branch Profits Tax non sarà applicata, dato che l’investimento ed il reddito da esso generato sono prodotti da una corporation americana. Non troveranno applicazione neppure le imposte di successione e donazione. (Tavola n. 5)
Tavola n. 5 – Acquisto tramite una Holding Company
Nel caso in cui un investitore estero sia interessato all’acquisto di diversi beni immobili è consigliabile costituire tante società per quanti beni si andranno ad acquistare. Ed invero, nonostante l’aumento dei costi generato dalle costituzioni di più società, tale struttura ha il vantaggio di permettere il rimpatrio del ricavato della vendita, tramite la messa in liquidazione della società americana, senza ulteriori imposte al di là di quelle versate dalla società americana sull’eventuale guadagno realizzato (Tavola n. 6).
Tavola n. 6 – Acquisto tramite una Holding Company che detiene più società americane
Un ulteriore aggiuntivo passaggio al modello appena visto è rappresentato dalla costituzione di tante holding companies per quante US corporate verranno costituite. In tal modo, al di là dei benefici già analizzati, vi sarà un risparmio sulle imposte statali e locali (Tavola n. 7.)
Tavola n. 7 – Acquisto tramite multiple Holding Company
Utilizzo di un non-grantor trust
Questa struttura è particolarmente utilizzata per evitare le imposte di successione in caso di morte del grantor (settlor). Ricordiamo che, con il non-grantor trust, il trasferimento al trustee della titolarità dei beni costituiti in trust è definitivo, senza possibilità alcuna di “retrocessione”. Il trustee è inoltre pienamente legittimato, oltre che ad amministrare e gestire, anche a disporre dei suddetti beni, sempre in comformità con le prescrizioni dell’atto costitutivo e della legge regolatrice. È consigliabile costituire il trust in quei paesi che prevedono una tutela massima nei confronti degli eventuali creditori del settlor. Se il bene viene intestato al trust, alcuni ritengono che non sia necessario interporre una società americana a cui intestare il bene; a parere dello scrivente, invece, si reputa prudente costituire una LLC, meglio se nello stato del Delaware, a cui far acquistare il bene immobile. È importante inoltre che il trust sia dotato di una sufficiente copertura finanziaria, per consentirgli di acquistare il bene tramite la LLC che sarà l’intestataria del bene, ma che, da un punto di vista fiscale, verrà trattata come una disregarded entity ovvero una società c.d. trasparente. Particolare attenzione dev’essere prestata nella costituzione del trust irrevocabile, limitando l’uso del bene da parte del settlor, al fine di evitare che tale bene rientri nel suo asse ereditario, in caso di morte. Dato che il trust fiscalmente viene considerato una società trasparente, in cui il reddito tassabile realizzato fluisce direttamente sui beneficiari, esso sarà soggetto alle imposte previste per le persone fisiche. Ciò comporta che il trust godrà di tutte le deduzioni proprie delle persone fisiche e, in caso di vendita del bene, in cui si realizzi una plusvalenza, il capital gain sarà soggetto ad un’aliquota del 15% (20% nel caso di appartenenza allo scaglione massimo). L’utilizzo del bene da parte dei beneficiaries non genera un reddito tassabile, nè tanto meno può essere classificato come una gift tax.
Solitamente questa struttura viene costituita quando i genitori vogliono acquistare un immobile per i propri figli negli Stati Uniti. In questo modo l’immobile, appartenendo al non-grantor trust può venire utilizzato dai beneficiaries, i figli, senza che ciò generi alcuna conseguenza fiscale. Il trust si occuperà di pagare i costi di gestione del bene, comprese le tasse di proprietà e, quando l’immobile verrà venduto, l’eventuale plusvalenza godrà di aliquote ridotte. La trattenuta FIRPTA non trova applicazione (Tavola n. 8).
Tavola n. 8 – Acquisto tramite un non-grantor trust
In aggiunta ai modelli analizzati, esistono svariate strutture che un investitore straniero può porre in essere, al fine di acquistare uno o più beni immobili negli Stati Uniti. Si pensi alla possibilità di utilizzare un like kind exchanges o contratti derivati, di tipo swap, per nominarne qualcuno. Ovviamente la scelta dev’essere valutata in base alle necessità del cliente.
Considerazioni conclusive
Come abbiamo detto in premessa, gli Stati Uniti sono il paese leader nell’investimento immobiliare e questo trend è destinato ad incrementare negli anni a venire. Ne consegue che gli investitori stranieri attratti dal mercato americano devono essere consapevoli dei suoi vantaggi ma anche dei rischi scaturenti da un sistema fiscale particolarmente complesso.
L’articolo è stato già pubblicato in formato più esteso su: Fiscalità e Commercio Internazionale, edito da Ipsoa, numero 3 Marzo 2018
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