Puntuale come una cambiale, il tema della riforma del Catasto è tornato nell’agenda della politica e ha occupato uno spazio senza precedenti nel dibattito sui media.

Esperti e presunti tali intervengono sul punto ma fino a oggi manca una posizione ufficiale, almeno pubblicamente, di una delle istituzioni che ben conosce il tema: il Notariato.

Il ruolo attivo dei notai – unitamente ad altri professionisti – nell’aggiornamento e miglioramento degli archivi catastali è innegabile. Con il Modello Unico Informatico per la registrazione, trascrizione e voltura degli atti notarili e l’Art. 29 comma 1 bis della Legge n. 52/1985 sulla conformità catastale quale elemento di validità degli atti notarili si è contribuito ad aggiornare in modo decisivo la banca dati del Catasto. A ciò si aggiunga il sistema del prezzo-valore, il sistema di tassazione degli atti di trasferimento oneroso soggetti a imposta di registro sulla base del valore catastale indipendentemente dal prezzo convenuto e dichiarato in atto: proposto da Federnotai e introdotto con la Legge n. 266/2005 è divenuto lo strumento principale per la trasparenza del mercato immobiliare e l’implementazione dei dati dell’OMI.

A cura di Giovanni Liotta e Arrigo Roveda

Non è oggi utopistico pensare di avere strumenti idonei a mappare con precisione il mercato immobiliare sulla base dei valori che emergono dalle transazioni registrate consentendo si raggiungere il primo e principale obiettivo della riforma: quello di allineare i valori catastali ai valori reali rendendo omogenea ed equa la base imponibile.

La conoscenza sul campo da parte del notariato porta infatti ad una prima conclusione: sì, il Catasto, la classificazione degli immobili e la loro rendita necessitano di un lavoro di aggiornamento ulteriore. Vi sono troppi immobili la cui rendita non è in linea con l’andamento del mercato e ci sono zone d’Italia più premiate o penalizzate rispetto ad altre.

Si dovrebbe arrivare, e gli strumenti informatici lo consentono, a una determinazione molto analitica dei valori immobiliari.

Non è pensabile, infatti, che, come oggi accade, nello stesso stabile sia attribuito, a parità di superficie lo stesso valore ad un appartamento al piano terra, verso strada ed orientato a nord, rispetto ad un attico con vista esposto al sole.

Resa omogenea ed equa dai tecnici  la base imponibile, dovrà essere la politica a stabilire la quota di prelievo, in relazione a quanta parte del fabbisogno dello stato si vuole ricavare dal bene casa.

Non è compito del notariato suggerire il grado di prelievo fiscale che deve derivare dal possesso degli immobili o dal loro trasferimento, ma è sicuramente fondamentale tenere conto dei suggerimenti che la categoria può dare sia sull’equità o iniquità del prelievo, sia sull’efficienza e trasparenza del corpo di norme che governa il prelievo fiscale sugli immobili

In tale contesto l’indispensabile lavoro di revisione delle rendite che il governo si accinge a varare deve essere necessariamente armonico e contestuale a un sostanziale intervento di semplificazione di quel corpo di regole che, per effetto di una sedimentazione di interventi succedutisi nel tempo, regola oggi la tassazione dei trasferimenti immobiliari. Resta ovviamente una scelta di Governo e Parlamento, senza aggravi di tassazione per i cittadini, ridisegnare le aliquote, quali debbano essere i casi di tassazione agevolata e, quindi, le connesse politiche sottostanti. Ma è incontestabile che una mera riforma del Catasto senza un intervento di più ampio respiro rischia di produrre l’effetto aberrante di aumentare le disparità di trattamento.

Il sistema fiscale italiano, infatti, è ormai avvitato su se stesso in un intreccio normativo irrazionale che, proprio come richiesto dal quadro normativo e politico europeo da ultimo con il PNRR, andrebbe semplificato ripartendo da una tabula rasa.

Comprare un box auto è un esempio di ciò che blocca il Paese, affligge i cittadini e sottrae energie e risorse alla pubblica amministrazione.

Se qualcuno chiede “notaio quanto costa l’atto di acquisto di un box auto; il prezzo di acquisto è euro 30.000”, la risposta è incredibilmente complessa.

Il notaio, infatti, chiederà:

• compra da un privato o da un’impresa?
• nel primo caso può destinare a pertinenza di un’abitazione vicina  (ma vicina quanto?) il box auto?
• nel secondo, il box auto è ultimato o meno? E l’impresa è la costruttrice? E se sono passati 5 anni dal fine lavori, l’impresa venditrice eserciterà l’opzione per l’Iva o meno;
• può beneficiare dell’agevolazione prima casa?

Dalla combinazione delle risposte alle domande discendono diverse tipologie di imposte applicabili (imposta di registro proporzionale o Iva), di aliquote anche solo per la prima casa (2% se si applica l’imposta di registro, 4% se opera l’Iva), di base imponibile (valore catastale per acquisto da privato di pertinenza cioè il sistema definito del prezzo/valore, prezzo e/o valore venale in comune commercio), di poteri di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, di imposte minime da pagare, di soggetti a cui pagare da parte del venditore (al notaio l’imposta di registro, al venditore l’Iva).

A cosa serve tutto questo o, per usare una formula più dotta, cui prodest? Probabilmente a nessuno: non al cittadino che resta confuso e privo di certezze sui costi dell’acquisto che, qualunque sia la combinazione delle variabili sopra indicate, avverrà sempre per lo stesso prezzo, quindi espressione della medesima capacità contributiva. Non al venditore che potrà, a monte, dovere subire un prezzo o un guadagno più basso per uno stesso bene a causa di un carico fiscale della vendita più oneroso. E, infine, non all’Agenzia delle Entrate che impiegherà energie umane ed economiche per controllare che vi fossero i presupposti soggettivi e oggettivi per quella tassazione, magari con differenze d’introito per l’erario non significative a fronte di una capacità contributiva identica qualunque combinazione si realizzi.

Da cosa deriva quest’autentica giungla? Da interventi normativi stratificatisi nel tempo senza una visione d’insieme o coordinamento sistematico, ma frutto spesso di estemporanee esigenze di gettito e, per molti aspetti, oggi incoerente con una struttura dello Stato che ha inglobato nell’Agenzia delle Entrate il vecchio Ufficio Tecnico Erariale, cioè gli originari uffici del Catasto e l’Agenzia del Territorio, vale a dire, le Conservatorie dei Registri Immobiliari.

È complicato fare, come sopra scritto, tabula rasa? No, sarebbe sufficiente a) prevedere una sola “imposta immobiliare” che sostituisca anche a parità di importi le attuali imposte di registro, ipotecarie, catastali e di bollo e la tassa ipotecaria, nei casi oggi residuali rimasti, b) uniformare le aliquote prima casa riducendo il carico fiscale per gli atti “da costruttori” e di immobili nuovi oggi più elevata con pregiudizio per il mercato delle costruzioni, c) estendere il più possibile il sistema del prezzo/valore, cioè, la tassazione sul valore catastale, d) ridisegnare l’imposta minima di registro oggi di euro 1.000, sproporzionata per talune tipologie di beni (terreni agricoli o vecchi fabbricati) in molte aree del Paese soggette a spopolamento. In breve, ridurre fino all’azzeramento la folle combinazione di caselle da riempire per rispondere alla domanda iniziale “notaio quanto costa l’atto di acquisto di un box auto; il prezzo di acquisto è euro 30.000”.

Anche questo o, forse, soprattutto questo è un esempio di quella semplificazione che ci si aspetta in Europa nel portare avanti le riforme in Italia.

Giovanni Liotta

Notaio in Taormina (ME). Presidente di Federnotai. Si occupa in prevalenza di diritto comunitario e internazionale. Coordinatore, moderatore e relatore di convegni e seminari. Autore di saggi per riviste e collane in Italia e all’estero. Componente del Consiglio Generale dell’Unione Internazionale del Notariato, che rappresenta presso l’International Land Coalition. Ha fatto parte della Commissione Affari Europei e Internazionali, dell’Osservatorio di Deontologia e del Gruppo Comunicazione del CNN. Il suo sito: www.notaioliotta.it. Su Twitter @notaioliotta.