Con la legge stabilità 2016, art. 1, c. 887, legge 28 dicembre 2015 n. 208 è stata riproposta la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, alle condizioni già previste per l’anno 2015 ossia con l’aliquota dell’imposta sostitutiva raddoppiata rispetto agli anni di imposta sino al 2014 (dal 4% in vigore sino al 30 giugno 2014 all’8% per la rinnovata possibilità di affrancamento).

Pertanto, sulla base delle nuove disposizioni, si potranno affrancare, sino al 30 giugno 2016, i terreni posseduti alla data del 1 gennaio 2016 e ciò pagando l’8% del valore del terreno stesso alla data 1 gennaio 2016 risultante da apposita perizia da effettuarsi entro il 30 giugno 2016.

L’imposta sostitutiva deve essere pagata o in un’unica soluzione entro il suddetto termine del 30 giugno 2016 o può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo con scadenza 30 giugno 2016, 30 giugno 2017 e 30 giugno 2018 (sull’importo delle rate al 30 giugno 2017 ed al 30 giugno 2018 sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo).

Rimane ferma la possibilità (introdotta dall’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106), di compensare l’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rideterminazione con quanto già nel passato versato a titolo di imposta sostitutiva in occasione di precedente rideterminazione.

Con la surrichiamata disposizione è stato, pertanto, disatteso l’indirizzo in precedenza formulato dall’Agenzia delle Entrate (Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004 27/E/2003), che nel caso di nuova rideterminazione del valore escludeva in modo tassativo la possibilità di compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza ammettendo solo la possibilità del rimborso.

Il principio fissato dalla Agenzia delle Entrate nelle suddette circolari è stato così disatteso e superato dal Dl. 70/2011 in senso decisamente più favorevole per il contribuente, che anziché attendere il rimborso (peraltro non più possibile decorsi i 48 mesi dal pagamento) può recuperare immediatamente quanto già in precedenza pagato mediante la compensazione (la differenza da compensare potrebbe comunque essere rilevante, in quanto sull’intero valore al 1 gennaio 2016 va applicata l’aliquota dell’8%, mentre in caso di rivalutazione eseguite sino al 30 giugno 2014, al valore periziato, si applicava l’aliquota del 4%; sino al 30 giugno 2014, invece, ad aliquote invariate, il “conguaglio” era pari al 4% della differenza tra il nuovo ed il precedente valore).

La nuova norma (legge stabilità 2016) non richiama espressamente la disposizione dell’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106,  che ha introdotto la possibilità di compensazione, né riproduce una disposizione di identico contenuto, limitandosi, invece, ad apportare modifiche al solo decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, riaprendo i termini per la rideterminazione dei valori (usando la medesima tecnica redazionale utilizzata dalle precedenti leggi di stabilità, ossia delle leggi di stabilità per il 2013, per il 2014 e per il 2015, ossia dalle leggi 24 dicembre 2012 n. 228, 27 dicembre 2013 n. 147 e 23 dicembre 2014 n. 190 che avevano riaperto i termini per la rideterminazione dei valori sino al 30 giugno 2013, al 30 giugno 2014 ed al 30 giugno 2015).

Si ritiene, peraltro, che la disposizione in commento (ossia l’art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106) sia divenuta una disposizione “di sistema”, in quanto non collegata esclusivamente alla sola rideterminazione disciplinata dal DL. 70/2011 e pertanto applicabile in occasione anche di successive riaperture dei termini per l’affrancamento delle plusvalenze, compresa, pertanto, quella ora consentita dalla legge di stabilità 2016.

Infatti:

– l’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011 fa riferimento ai soggetti che si sono avvalsi della rideterminazione dei valori di acquisto di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448 ed appare quindi “collegata” a quest’ultima disposizione piuttosto che alla disposizione dell’art. 2, comma 2 lett. dd), DL. 70/2011;

– a sua volta la norma dell’art. 2, c.2., D.L. 282/2002, modificata dalla norma della legge stabilità 2016, stabilisce che alla rideterminazione dei valori dalla stessa prevista, si applica proprio la disposizione dell’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448;

– di fatto, per effetto di detti rinvii incrociati, alla rideterminazione di valori, comunque riconducibile alla disposizione originaria di cui all’art. 7 legge 28.12.2001 n. 448, si applica, con decorrenza 1 luglio 2011, la disciplina in tema di compensazione dettata dall’art. 7, comma 2, lett. ee) D.L. 70/2011, da considerarsi , pertanto, “a regime”.

Tale interpretazione (nel senso, cioè, di ammettere la compensazione con l’imposta sostitutiva già pagata in occasione di una precedente rideterminazione) ha trovato un’importante conferma da parte dell’Amministrazione Finanziaria, con riguardo alla legge di stabilità 2013, in occasione di Telefisco 2013, ove si è avuto modo di precisare che, nell’ipotesi in cui il contribuente intenda usufruire nuovamente della rideterminazione del valore del terreno, con nuova perizia da redigersi entro il 30 giugno 2013,  “qualora l’imposta pagata in occasione della precedente rideterminazione sia maggiore di quella dovuta entro il 30 giugno 2013 non deve essere effettuato alcun versamento” (interpretazione poi formalizzata nella Circolare A.E. n. 1/E del 15 febbraio 2013, paragrafo 4.1).

Considerato che la legge di stabilità 2016 utilizza la medesima formulazione normativa adottata dalla legge stabilità 2013, le conclusioni cui è giunta l’Agenzia delle Entrate, possono estendersi anche alla legge stabilità 2016.

I soggetti che non effettuano la compensazione con l’imposta pagata in precedenza possono sempre chiederne il rimborso, ai sensi dell’articolo 38 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 602, fermo restando che il termine di decadenza per la richiesta di rimborso decorre dalla data del versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa all’ultima rideterminazione effettuata. L’importo del rimborso non potrà, comunque, essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione del valore effettuata.

La nuova rideterminazione potrà essere pertanto utilizzata:

– da chi non aveva mai utilizzato prima d’ora questa possibilità (pagando l’intera imposta sostitutiva dell’8 % sul valore determinato con la perizia);

– da chi deve vendere a prezzo superiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (pagherà la differenza tra l’importo pari all’8% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza; esempio: rivalutazione al 1 gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1 gennaio 2016 su valore di €. 600.000,00 – imposta all’8%: €. 48.000,00 – imposta dovuta €. 48.000,00 – €. 20.000,00 = €. 28.000,00);

– da chi deve vendere a prezzo inferiore a quello che risulta da una precedente rideterminazione (possibilità questa espressamente prevista nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 47/E del 24 ottobre 2011 e dalla Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015 ) evitando in tal modo di incorrere, qualora venga indicato in atto un prezzo inferiore a quello di perizia, nella decadenza dalla precedente rideterminazione ai fini delle imposte dirette, così come sostenuto dalla Agenzia delle Entrate con la circolare 15/2002; inoltre si eviterà anche all’acquirente di incorrere nella azione di accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro (ATTENZIONE: nel caso di nuova perizia a valore inferiore a quello della precedente rideterminazione, mentre sino al 30 giugno 2014, grazie alla possibilità della compensazione non si doveva pagare nulla, ora con il raddoppio dell’aliquota, la rideterminazione al “ribasso” potrebbe costare anche molto caro;  esempio: rivalutazione al 1 gennaio 2010 su valore di €. 500.000,00; imposta pagata al 4%: €. 20.000,00 – rivalutazione al 1 gennaio 2016 su valore di €. 400.000,00 – imposta all’8%: €. 32.000,00 – imposta dovuta €. 32.000,00 – €. 20.000,00 = €. 12.000,00; sino al 30 giugno 2014, invece, in un’ipotesi del genere, con l’aliquota fissata al 4%, non si sarebbe dovuto pagare nulla).

Da segnalare che:

i) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 1/E del 15 febbraio 2013 (Telefisco 2013) si è precisato:

– che la procedura di rideterminazione del valore si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011, diritti i cui atti costitutivi, modificativi e traslativi possono ora essere trascritti nei RR.II. ai sensi dell’art. 2643, c. 1, n. 2bis, c.c.; la rideterminazione del valore (con conseguente applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8%) può, quindi, essere utilizzata anche nel caso delle cd. “cessioni di cubatura”;

– che l’omessa indicazione nel modello Unico (quadri RM o RT) dei dati relativi alla rivalutazione non pregiudica gli effetti della rivalutazione stessa;

ii) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 81/E del 6 novembre 2002 si è precisato:

– che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà;

– che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti;

– che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (ad esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile).

iii) con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2003 (ed ora in base all’ultima norma deve ritenersi che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà dopo il 1 gennaio 2016 il valore affrancabile sia quello della nuda proprietà al 1 gennaio 2016). In questa Circolare si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione.

La perizia di stima, dalla quale deve risultare il valore rideterminato alla data del 1 gennaio 2016, deve essere redatta da soggetti iscritti agli albi  degli  ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari  e dei periti industriali  edili (così dispone l’art. 7 legge 28 dicembre 2001 n. 448); si rammenta inoltre che l’art. 1, comma 428, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 ha ampliato la platea dei soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata di stima del valore dei terreni ai fini dell’affrancamento delle plusvalenze, ricomprendendovi anche i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del testo unico di cui al regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011.

Si sottolinea anche la rilevanza, in caso di trasferimento di un terreno, che presenta, ai fini delle imposte indirette, il valore “periziato”: infatti, giusta il disposto dell’art. 7, sesto comma, legge 448/2001 “la rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola di cui ai commi da 1 a 5 costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”.

In pratica il valore dei terreni, ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, non può essere inferiore al valore risultante dalla perizia di “rivalutazione”. Nel caso in cui venisse dichiarato un corrispettivo inferiore al valore periziato l’Agenzia delle Entrate ben potrebbe procedere alla rettifica del valore, ai sensi dell’art. 52 D.P.R. 131/1986 (Testo Unico in materia di imposta di registro), ed alla liquidazione della maggiore imposta.

Si evidenzia che con la Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che al fine di avvalersi del valore rivalutato NON è necessario che la perizia di stima debba essere asseverata prima della stipula dell’atto di compravendita con ciò adeguandosi all’orientamento fatto proprio dalla Cassazione, che in più pronunce ha avuto modo di affermare che può essere assunto come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello determinato “sulla base di una perizia giurata anche se asseverata in data successiva alla stipulazione, attesa l’assenza di limitazioni poste dalla legge a tal proposito…” (ordinanza 28 novembre 2013, n. 26714; negli stessi termini, ordinanze Sezione VI 14 maggio 2014, n. 10561; 17 ottobre 2013, n. 23660; 9 maggio 2013, n. 11062; 13 dicembre 2012, n. 22990; sentenza 30 dicembre 2011, n. 30729). Con tale Risoluzione, l’Agenzia ha così abbandonato la sua precedente posizione restrittiva, in base alla quale aveva disconosciuto l’efficacia della rivalutazione nei casi di trasferimenti di terreni posti in essere prima della asseverazione della perizia (in questo senso la Circolare n. 15/E del 1 febbraio 2002, la Circolare n. 16 del 22 aprile 2005, la Circolare n. 47/E del 24 ottobre 2011).

La rinuncia alla procedura di rivalutazione

Cosa succede se il contribuente dopo aver avviato il procedimento di rivalutazione con la predisposizione della perizia ed il pagamento della prima rata, decida poi di rinunciarvi non pagando, conseguentemente, le successive due rate? Ha diritto al rimborso della prima rata pagata?

L’Amministrazione finanziaria nega la possibilità per il contribuente di ottenere il rimborso della rata pagata, ritenendo irrevocabile la procedura di rideterminazione dei valori una volta avviata. Sul punto la giurisprudenza tributaria ha manifestato opinioni contrastanti; a chi ha negato il diritto di rimborso uniformandosi alla posizione dell’Amministrazione Finanziaria (in questo senso Cass. 20 febbraio 2015 n. 3410) si contrappone chi, invece, ha riconosciuto il diritto del contribuente al rimborso, osservando che una volta venuta meno la possibilità di avvalersi del valore rivalutato causa il mancato pagamento dell’intera imposta sostitutiva, il pagamento della prima rata risulta essere privo di causa così da rappresentare per l’Erario un indebito arricchimento (in questo senso C.T.R. Lombardia 168/2013 e Cass. 24 aprile 2015 n. 8350).

Vendita a prezzo inferiore a quello risultante dalla perizia

Ci si era chiesti, anche nel passato, se fosse possibile procedere alla vendita di un terreno ad un prezzo inferiore a quello risultante dalla perizia di rideterminazione.

L’Agenzia delle Entrate nel passato (Circolare 15/E del 1 febbraio 2002) aveva assunto, al riguardo, una posizione di “chiusura”, affermando che, in questo caso, si sarebbero persi i benefici della rivalutazione: in poche parole, in caso di vendita del terreno a prezzo inferiore rispetto a quello di perizia, l’Amministrazione finanziaria, nel calcolare la plusvalenza tassabile, non avrebbe tenuto conto della procedura di rideterminazione.

Con la Circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013 (Telefisco 2013) l’Agenzia, ha invece, indicato due possibili soluzioni, più favorevoli per il contribuente:

– la prima soluzione (a regime) consiste nel dichiarare comunque in atto il valore di perizia (e ciò al fine della liquidazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, visto che il valore di perizia costituisce, comunque, il valore minimo di riferimento al fine del pagamento di dette imposte) precisando che detto valore è superiore al prezzo pattuito e riportato in atto; il venditore, in questo caso, ai fini del calcolo della plusvalenza potrà sempre avvalersi della rivalutazione, mentre l’acquirente dovrà pagare le imposte indirette calcolate sul valore di perizia (e non sul prezzo pattuito);

– la seconda soluzione (percorribile sino al 30 giugno 2015) consiste nel presentare una ulteriore perizia per una nuova determinazione del valore (più basso rispetto al precedente), ferma restando la possibilità di compensare l’imposta dovuta per la nuova determinazione con quella pagata in precedenza; questa soluzione sarebbe più favorevole per l’acquirente che andrebbe a pagare le imposte indirette sul valore della nuova perizia (corrispondente al prezzo pattuito), ma, come già sopra precisato, potrebbe essere particolarmente costosa per il venditore (chiamato a pagare la differenza tra l’importo pari all’8% del nuovo valore rideterminato e l’imposta pagata in precedenza).

Tale interpretazione ha ricevuto ulteriore conferma nella Risoluzione n. 53/E del 27 maggio 2015 ove si ribadisce che nel caso in cui il contribuente, pur avendo dichiarato in atto un corrispettivo anche sensibilmente inferiore a quello periziato, abbia comunque fatto menzione nello stesso atto della intervenuta rideterminazione del valore del terreno, per il calcolo della plusvalenza ai fini dell’imposte dirette potrà farsi comunque riferimento al predetto valore rivalutato, che rileverà quale valore minimo di riferimento anche ai fini della determinazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali (in sostanza la plusvalenza viene azzerata, in quanto va calcolata sottraendo al prezzo indicato in atto il maggior valore risultante dalla perizia di rivalutazione, mentre le imposte indirette si applicano sul valore della perizia e non sul minor prezzo indicato in atto); unica eccezione a tale impostazione ammessa dall’Agenzia delle Entrate nella citata Risoluzione 53/2015 si ha nell’ipotesi in cui, pur non facendosi menzione in atto della intervenuta rideterminazione, lo scostamento del valore indicato nel medesimo atto rispetto a quello periziato, ossia quello “minimo di riferimento” previsto dalla norma, sia poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore più che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale mediante una apprezzabile sottrazione a tassazione di base imponibile, ai fini dell’imposizione indiretta.

 LE NORME DI RIFERIMENTO

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Giovanni Rizzi

Notaio in Vicenza, ha iniziato l’attività notarile nel 1986. Svolge docenza presso la Scuola del Notariato del Comitato Triveneto di Padova.