Il sottotetto è lo spazio che si trova immediatamente sotto la copertura dell’edificio e la separa dall’ultimo piano della costruzione. La sua funzione è spesso quella di isolare l’appartamento dell’ultimo piano dal caldo o dal freddo proveniente dal tetto, ma esso può anche essere destinato ad ospitare alcuni servizi destinati a favore del condominio.

Negli ultimi anni il sottotetto ha assunto una sempre maggiore importanza per la possibilità di recupero ad uso abitativo prevista da alcune leggi regionali.

Negli edifici condominiali, però, non è facile determinare di chi sia la proprietà del sottotetto. Il problema non riguarda solamente il recupero ad uso abitativo, che non sempre è tecnicamente possibile, ma anche tutti gli altri utilizzi ipotizzabili, quali il deposito di materiali o l’installazione di impianti di servizio.

di Paolo Tonalini notaio in Stradella (Pavia)

La riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha chiarito che, se non risulta il contrario dal titolo, il sottotetto rientra tra le parti comuni dell’edificio quando è destinato, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (art. 1117 cod. civ.).

Il legislatore ha recepito l’orientamento consolidato della Corte di cassazione, che già in precedenza aveva stabilito che occorre anzitutto fare riferimento ai titoli di proprietà e che, in mancanza di specifiche clausole contrattuali, il sottotetto si presume di proprietà comune quando ha dimensioni tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, con una funzione di servizio per l’intero edificio (per esempio, se il sottotetto ospita la centralina dell’impianto televisivo condominiale). Ciò avviene, a maggior ragione, quando al sottotetto si accede esclusivamente dal vano scale comune, e quando esso rappresenta l’unico passaggio per accedere al tetto comune.

Anche recentemente la Suprema Corte ha avuto occasione di ribadire che nel condominio la proprietà del sottotetto è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., se il sottotetto risulta in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano soltanto quando ha l’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità tramite la creazione di una camera d’aria, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

In particolare, secondo la giurisprudenza, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali; pertanto, quando il sottotetto è oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ., mentre quando il sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, costituisce una pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano e appartiene al proprietario dello stesso; se all’ultimo piano esistono più appartamenti, il sottotetto è comune ai proprietari di questi (Cass., 8 maggio 2017, n. 11184; Cass., 30 marzo 2016, n. 6143; Cass., 12 agosto 2011, n. 17249; Cass., 29 dicembre 2004, n. 24147; Cass., 20 giugno 2002, n. 8968).

Per stabilire a chi appartiene il sottotetto, quindi, bisogna anzitutto controllare gli atti di acquisto degli appartamenti, nei quali potrebbe essere contenuta una clausola specifica destinata a regolare la proprietà e l’uso del sottotetto. Può essere utile anche consultare il regolamento di condominio, che potrebbe contenere qualche indicazione.

Se dall’esame di questi documenti non si giunge a una conclusione, allora bisogna verificare lo stato di fatto. Il sottotetto si presume di proprietà comune a tutti i condomini quando le sue dimensioni ne consentono l’utilizzazione come vano autonomo, che ospita o comunque può ospitare apparecchiature poste al servizio dell’intero edificio, e quando rappresenta l’unico accesso al tetto dell’edificio, tramite il vano scale comune.

Si può invece ritenere che il sottotetto appartenga al proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano solo se esso non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e ha l’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità tramite la creazione di una camera d’aria.

Parzialmente diverso è il discorso per quanto riguarda il lastrico solare.

Il lastrico solare, secondo la definizione fornita dalla giurisprudenza, è una superficie piana dell’edificio che ha la funzione di copertura delle sottostanti unità immobiliari (Cass., 13 dicembre 2013, n. 27942). Pur essendo definito come superficie piana, in realtà il lastrico solare ha sempre una pendenza, anche se minima, per consentire il deflusso delle acque piovane (secondo le norme UNI, un tetto è considerato piano quando ha una pendenza inferiore al 5%).

Il lastrico solare, peraltro, non comprende le opere che, sporgendo dal piano di copertura, sono dotate di autonoma consistenza e hanno una specifica destinazione al servizio delle parti comuni, come per esempio i torrini delle scale.

La proprietà del lastrico solare è disciplinata dall’art. 1117 cod. civ., che lo elenca, al pari del tetto, tra le parti dell’edificio considerate di proprietà comune, se non risulta il contrario dal titolo.

Per stabilire a chi appartiene il lastrico solare, dunque, dobbiamo anzitutto fare riferimento agli atti di acquisto degli appartamenti, nei quali potrebbe essere contenuta una clausola specifica. In mancanza, il lastrico solare si considera di proprietà comune a tutti i condomini, per la sua funzione di copertura dell’edificio. Ciò è stato confermato anche dalla giurisprudenza della Suprema Corte (Cass., ord., 18 gennaio 2019, n. 22339).

Il lastrico solare, peraltro, può svolgere anche altre funzioni. In particolare, se dotato di parapetti e facilmente accessibile, può essere considerato a tutti gli effetti una terrazza e utilizzato come tale. Ecco perché il codice civile disciplina l’ipotesi in cui l’uso del lastrico solare è riservato in modo esclusivo a uno o più condomini, regolando la ripartizione delle spese per le riparazioni e la ricostruzione (art. 1126 cod. civ.). Ciò non incide, comunque, sulla proprietà del lastrico solare.

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