Si segnala che l’Agenzia delle Entrate ha emanato in data 30 dicembre 2014 la circolare n. 31/E di commento del D.Lgs. 21 novembre 2014 n. 175, con la quale ha provveduto – fra l’altro – a porre rimedio al problema di disallineamento normativo che a decorrere dal 13 dicembre 2014 scorso si era venuto a creare a causa dell’intervenuta modifica della formulazione del n. 21 della Tabella A Parte II allegata al decreto IVA (che per definire un’abitazione quale agevolabile “prima casa” non fa più riferimento ai requisiti “non di lusso” di cui al DM 2 agosto 1969, bensì alla categoria catastale di appartenenza del bene negoziato) e del mancato adeguamento del testo del n. 127-undecies Tabella A parte III allegata al decreto IVA (che in tema di “seconde case” fa invece ancora riferimento ai criteri ed ai requisiti “non di lusso” di cui al citato DM 2 agosto 1969 per stabilire quando l’IVA debba essere applicata al 10% anziché al 22%).
Dal 13 dicembre 2014 al 30 dicembre 2014, pertanto, per stabilire se l’IVA sulla seconda (o terza o quarta, ecc.) casa si applicasse nella misura del 10% o del 22% prevista per i fabbricati di lusso, si doveva fare ancora riferimento al DM. 2 agosto 1969.
L’Agenzia delle Entrate con la circolare 31/E sostiene che, per effetto di una “interpretazione sistematica” delle citate disposizioni in materia di trasferimenti immobiliari, deve ritenersi che, ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 10% alle cessioni o agli atti di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione diverse dalla “prima casa”, non assume più alcun rilievo la definizione di “abitazione di lusso” di cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969 che deve, pertanto, ritenersi superata. L’espresso richiamo, presente nel n. 127-undecies al numero 21), fa evincere infatti, che l’applicazione dell’aliquota del 10% presuppone che oggetto del trasferimento sia un immobile avente la medesima natura/classificazione catastale di quelli che potrebbero potenzialmente fruire dell’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutte le altre condizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 (perciò tutti gli immobili che ricadono nelle categorie abitative, escluse le categorie A1, A8 e A9).
In conseguenza di quanto sopra perciò:
– un appartamento classificato nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9 non potrà in ogni caso essere acquistato come “prima casa” e dovrà essere fatturato al 22%;
– un appartamento classificato nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 potrà essere acquistato come “prima casa” con applicazione dell’IVA al 4%, oppure come “seconda casa” con applicazione dell’Iva al 10%.
La circolare n. 31/E afferma inoltre che l’accatastamento nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 è rilevante anche nel caso in cui si tratti di una unità immobiliare collocata in un edificio con caratteristiche “Tupini” (vale a dire composto per almeno il 50 per cento da abitazioni e con negozi in misura non superiore al 25 per cento): in altri termini, l’edificio “Tupini” non cristallizza sempre l’IVA al 4% o al 10%, infatti se in un edificio “Tupini” dovesse essere presente un appartamento classificato in categoria A/1, la sua cessione dovrà essere fatturata necessariamente con IVA al 22% per cento e l’agevolazione “prima casa” non sarà mai applicabile.
Sintesi
IVA 4%, 10% o 22%?
Dal 30 DICEMBRE 2014:
- se l’abitazione è accatastata o accatastabile astrattamente in categoria: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11, occorre guardare alla posizione dell’acquirente.
Se questi ha i requisiti (soggettivi) per poter usufruire dell’agevolazione “prima casa” ed intende richiedere l’applicazione di tale agevolazione: l’IVA applicabile è al 4% (e ciò anche se la casa fosse di dimensioni superiori ai 240 metri quadri ed avesse tre piscine e quattro campi da tennis non essendo più rilevanti le caratteristiche di cui al DM 2 agosto 1969).
Se invece l’acquirente non ha i requisiti (soggettivi) per poter usufruire dell’agevolazione “prima casa”, a seguito dell’interpretazione fornita dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 31/E del 30.12.2014, non bisogna più andare a verificare se il bene ricade nei requisiti “non di lusso” di cui al vecchio DM del 1969 (dimensioni, piscine, campi da tennis, ecc.), per cui sconterà sempre l’IVA al 10%. - se l’abitazione è accatastata o accatastabile astrattamente in categoria: A/1, A/8 o A/9 NON occorre più guardare né alla posizione dell’acquirente (in quanto l’avere o meno i requisiti soggettivi prima casa è assolutamente irrilevante), né alla presenza dei requisiti “Tupini” del fabbricato. L’abitazione sarà sempre e comunque qualificata come “di lusso” con conseguente applicazione dell’IVA al 22%
In estrema sintesi ed in modo oggettivo, quindi, se un bene è accatastato o accatastabile in categoria:
- A/1, A/8 o A/9 è sempre di lusso, quindi MAI “prima casa” e l’IVA sarà sempre applicabile al 22%, anche se fabbricato “Tupini”;
- A/2, A/3, A/5, A/6, A/7, A/11 è qualificabile come NON di lusso e quindi: in presenza degli altri requisiti “prima casa” l’IVA applicabile sarà al 4%, mentre in assenza degli altri requisiti “prima casa” l’IVA applicabile sarà al 10%.
***
Altre norme e difetti di coordinamento
Di “lusso” si continua a parlare in varie norme (che per coerenza e razionalità andranno ora lette come non più riferite al “lusso”, ma alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9):
– la nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro, in tema di presupposti dell’agevolazione “prima casa”;
– l’articolo 7, legge 23 dicembre 1998, n. 448, in tema di credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”;
– l’articolo 69, comma 3, legge 21 novembre 2000, n. 342, in tema di agevolazione “prima casa” nelle successioni mortis causa e nelle donazioni.
***
Possibile formulazione della clausola IVA negli atti di trasferimento immobiliare, non agevolati “prima casa”, dopo la circolare 31/E dell’Agenzia delle Entrate.
IPOTESI ABITAZIONI NON DI LUSSO (categoria A diversa da A/1, A/8 o A/9)
Ai sensi dell’articolo 10, numero 8 bis, del DPR 633 del 1972, al presente atto si applica l’IVA, in quanto lo stesso ha ad oggetto il trasferimento di una porzione di fabbricato (non strumentale per natura) costruito (ovvero: ristrutturato con lavori eseguiti ai sensi della Legge 457/1978 ovvero del DPR 380/2001) dalla società venditrice, i cui lavori sono stati ultimati da meno di cinque anni.
Di conseguenza, tale atto sconterà le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Peraltro l’IVA è applicabile nella misura ridotta del 10% ai sensi del n. 127-undecies della Tabella, Parte III allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972 N. 633, trattandosi nel caso di specie di casa di abitazione non accatastata, né accatastabile nelle categorie A/1, A/8, né A/9.
IPOTESI ABITAZIONI DI LUSSO (categoria A/1, A/8 o A/9)
Ai sensi dell’articolo 10 numero 8 bis del DPR 633 del 1972, al presente atto si applica l’I.V.A., in quanto lo stesso ha ad oggetto il trasferimento di una porzione di fabbricato (non strumentale per natura) costruito (ovvero: ristrutturato con lavori eseguiti ai sensi della Legge 457/1978 ovvero del DPR 380/2001) dalla società venditrice, i cui lavori sono stati ultimati da meno di cinque anni.
Di conseguenza, tale atto sconterà le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Peraltro l’IVA è applicabile nella misura ordinaria del 22%, trattandosi nel caso di specie di casa di abitazione accatastata o accatastabile nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Copyright secured by Digiprove
AUTORE
Valentina Rubertelli è notaio dal 1996. È stata componente della Commissione Studi in materia di Conciliazione presso il CNN e ha collaborato alla stesura del relativo Manuale. È segretario del Comitato Regionale dell’Emilia Romagna da marzo 2011. È presidente dell’Associazione Notarile delle Procedure Esecutive presso il Tribunale di Reggio Emilia dal 2010. Partecipa presso il Consiglio Nazionale al Gruppo redazionale delle Guide al Cittadino.