Ipotesi applicative di utilizzo del conto dedicato in funzione di deposito (escrow)*

*  Testo aggiornato della relazione presentata alla riunione di studio organizzata dal Consiglio Notarile di Milano il 25 ottobre 2023.

Il mio intervento, che nasce da un aggiornamento per i colleghi del mio Distretto, verte su alcune ipotesi applicative del deposito, a mani del notaio, in connessione ad atti stipulati col suo ministero, di somme di denaro per il perseguimento di interessi meritevoli di tutela. Tratterò di alcune ipotesi in cui, per il tramite del conto dedicato (di seguito Conto), il notaio esercita una funzione, che può definirsi, in senso lato, di escrow[1] agent, seppur con utilizzo di un Conto con caratteristiche particolari che condivide le prerogative del Conto stesso quando in esso affluiscono somme destinate al pagamento delle imposte. In particolare, il deposito obbligatorio riguarda tutte le somme da pagare al notaio in relazione all’attività dallo stesso prestata, a titolo di anticipazione di imposte e tasse per le quali lo stesso notaio sia responsabile d’imposta, ovvero sostituto d’imposta. Al proposito è comunque prassi diffusa, per ragioni di ordine anche contabile, di possedere un (ulteriore) Conto, sempre vincolato, destinato alla custodia di somme di denaro oggetto di mandato da attuarsi successivamente o, come vedremo poi, anche contestualmente alla stipula[2].

Sulla connessione con gli atti stipulati vi è, a livello di prassi, una interpretazione sufficientemente estensiva che sembra legittimare il notaio a tale deposito per diverse tipologie di intervento che potrebbe, evidentemente, avvenire anche per atti che poi (per varie ragioni) non venissero stipulati, salvi, beninteso, gli obblighi di trasparenza e di restituzione che devono connotare questa funzione, senz’altro contrattuale[3], ma sempre connotata da un interesse pubblico, improntato ad un ruolo di terzietà e di imparzialità (oltre che di professionalità), correlata alla funzione di pubblico ufficiale. Non è certo un caso che i Principi di deontologia, approvati dal Consiglio Nazionale molto tempo prima dell’entrata in vigore della normativa sul Conto, sono dettati per ogni ipotesi di affidamento di somme al notaio e possono, anzi dovrebbero, costituire la guida comportamentale come una sorta di bussola anche per l’utilizzo delle somme affidate al Conto.

I Principi sono molto chiari e puntuali nello stabilire il contegno del notaio nel ricevere somme, anche a prescindere dalla annotazione sul Registro delle somme e valori. In particolare, l’art. 45 dei Principi[4] stabilisce puntuali doveri di comportamento in capo al notaio depositario. In estrema sintesi, rimandando per i dettagli alla norma deontologica, essi si sostanziano nella predeterminazione scritta di contenuto, modalità e tempi di adempimento dell’incarico; richiedono, inoltre, la descrizione e le modalità di impiego di quanto affidato. Oltre a ciò, le norme deontologiche impongono l’esatta individuazione dei beneficiari e la predeterminazione dettagliata delle modalità di svincolo.

Resta, quindi, legittimo, per non scrivere consigliato, l’utilizzo del Conto anche a latere di negozi non aventi ad oggetto immobili o aziende: in tali casi, seppur a fronte di una volontaria richiesta delle parti, non è revocabile in dubbio il legittimo supporto del Conto con le sue prerogative. Ancora, può estendersi il perimetro del suo utilizzo e, riterrei, con tutte le sue particolarità, anche per fattispecie concrete in cui il notaio interviene più come professionista che quale pubblico ufficiale, in quanto la natura (ed i benefici) del Conto per la collettività sembrano trascendere la stipula di un vero e proprio atto notarile.

Così, in tutti i casi nei quali il notaio venisse richiesto di assumere la funzione di depositario (anche fiduciario) di somme di denaro, in senso lato, il Conto sembra essere la modalità più idonea (e sicura) alla loro conservazione. Peraltro, in casi come questo, ma più in generale in tutte le ipotesi di utilizzo del Conto, al fine di mantenere e cristallizzare la segregazione patrimoniale prescritta (e concessa) dalla legge, sarà necessario dare chiara evidenza dell’ammontare delle somme e della loro destinazione alla specifica finalità per le quali sono destinate, anche, perché no, pur in via non obbligatoria, con l’ausilio praeter legem ma certamente non contra legem, della puntuale annotazione nel Registro delle somme e valori affidati[5][6].

Non può certamente, almeno in astratto, escludersi una distrazione delle somme dalle finalità per le quali sono state consegnate al notaio né può escludersi un pignoramento o sequestro delle somme da parte di terzi, reso particolarmente arduo a fronte di una puntuale annotazione sul Registro delle Somme e Valori[7] vero e proprio repertorio fidefacente, previamente vidimato. La giurisprudenza, infatti, nell’unico precedente edito che ho potuto reperire[8], ha assunto ed è verosimile che assumerà un atteggiamento rigoroso in tema di segregazione patrimoniale. In sostanza, si è correttamente affermato che la segregazione non riguarda il conto in quanto tale ma solo le somme ivi depositate con la conseguente necessità di precostituzione di una chiara evidenza della particolare destinazione delle somme stesse. Si tratta, in altre parole, di una corretta applicazione della segregazione patrimoniale, quale eccezione al principio, valevole anche per il notaio, codificato dall’art. 2740 C.C.[9]

Sulla necessità del perseguimento, tramite il deposito, di interessi meritevoli di tutela, è evidente, così come in tutte le fattispecie contrattuali, la necessità che esso persegua interessi non solo leciti, ma anche meritevoli di tutela in senso lato, come riconosciuti dall’Ordinamento: questa attività, senz’altro improntata ad una funzione di rilevanza pubblica si innesta in una fattispecie mista deposito – mandato che non può che essere connotata anche da un’ottica contrattuale da valutare anche nell’ottica del contratto atipico nelle multiformi varianti che esso può assumere. In altre parole, l’ordinamento non può concedere tutela, anche per mezzo del notaio quale pubblico ufficiale, ad interessi immeritevoli e tanto meno contra legem. Particolare attenzione, sempre in connessione al ruolo di garante della legalità, anche fiscale, del notaio, dovrà porsi anche alla fiscalità dell’atto cui il deposito accede per evitare che l’intervento notarile sia il mezzo per eludere obblighi in tema di registrazione del primo.

Venendo quindi a qualche ipotesi applicativa vi sono alcune fattispecie sulle quali vorrei brevemente soffermarmi.

Versamento centesimi del capitale: quando siamo chiamati a ricevere atti costitutivi di Srl, una ipotesi, che riterrei venga praticata da molti, è l’utilizzo del Conto quale modalità per vincolare, in sede costitutiva, il 25% del capitale, sottoscritto in denaro. E’ ormai ius receptum che, dopo l’entrata in vigore dell’art. 9, co. 15 bis D.L. 76/2013, convertito in Legge 98/2013 (che ha abolito l’obbligo di versare “in banca” il 25% del capitale sociale sottoscritto in denaro), i conferimenti in denaro possano essere versati con varie modalità: denaro contante (attualmente con il limite di € 4.999), bonifico bancario all’amministratore, assegni circolari ed anche bancari. Ma è possibile anche il versamento sul conto dedicato. Questa modalità è divenuta l’unica possibilità di versamento per le costituzioni online che si perfezionano a distanza. Per la costituzione on line la legge (art. 2, co. 1 D. Lgs 8/11/2021 n. 183) stabilisce che “i conferimenti sono eseguiti mediante bonifico bancario eseguito sul conto corrente dedicato di cui all’articolo 1, comma 63, della legge 27 dicembre 2013, n. 147”.

Si tratta, qui, di modalità esclusiva di versamento, che deve necessariamente avvenire sul Conto con bonifico bancario del numerario necessario a liberare la propria quota di partecipazione al capitale. Garantendo il deposito sul Conto (cfr. anche la massima I.A.14 del Triveneto[10]) l’effettività del versamento e così della liberazione del capitale può dirsi senz’altro ammissibile, anche per la modalità c.d. tradizionale di costituzione della Srl; il versamento sul Conto raggiunge, parimenti, l’obiettivo dell’effettività del versamento, avallata dall’espressa previsione per le costituzioni on line. A seguire, la formulazione che ho utilizzato e che, ovviamente, ammette equipollenti e miglioramenti da parte di ciascun notaio

L’importo di euro 50.000,00, pari al 100% di detto capitale, è stato integralmente versato dai soci in data ________ e ______ sul “conto dedicato” (Iban n.___) intestato allo studio associato di me notaio presso Banca _____ a valere ai sensi art.2464, co. 4, C.C. con l’incarico, qui confermato dall’amministratore, di disporre lo svincolo di detta somma a favore della società costituita non appena sarà iscritta al Registro delle Imprese con le modalità di dettaglio che verranno indicate via PEC dall’amministratore stesso con utilizzo del domicilio digitale della società stessa all’indirizzo PEC __@postacertificata.notariato.it. Io notaio ho provveduto ad annotare la somma depositata nel registro delle somme e valori affidati. Stante quanto sopra il capitale di euro 50.000,00 è interamente sottoscritto ed è interamente versato.

Concludo l’argomento sul versamento sul Conto dei centesimi del capitale segnalando che, anche anteriormente alla introduzione della costituzione della Srl on line, poteva pervenirsi alla medesima conclusione affermativa, solo considerando il notaio, quale gestore del Conto, un mandatario incaricato ex lege, dell’amministratore, sul quale ricade la responsabilità della conservazione delle somme nelle more dell’iscrizione della società al Registro delle Imprese.

Vi sono anche altre ipotesi particolari di utilizzo del Conto che potrebbero risultare utili sul versante pratico.

Un valente Collega[11] ha proposto l’utilizzo, in particolare, di un deposito sul Conto annesso al ricevimento di una DAT o anche, aggiungerei, in connessione ad un mandato di protezione in funzione di una futura incapacità che, de jure condendo[12], potrebbe diventare una realtà abbastanza frequente. Si è proposto il caso e l’utilità del deposito di una somma sul Conto, in cui un soggetto, in vista di una futura malattia fisica o mentale, decida di nominare, nell’ambito di un atto portante disposizioni anticipate di trattamento, un rappresentante fiduciario[13] che provveda ad eseguire le volontà del disponente. Utilizzando lo strumento giuridico del deposito sul Conto, le somme ivi depositate dal disponente potrebbero essere ritirate dal fiduciario al fine di poter meglio tutelare le relative esigenze sanitarie. Si potrebbe trattare tanto di un deposito ricevuto in occasione della formalizzazione di una DAT, ma anche, se più raramente, di un deposito, alle medesime finalità, di un corrispettivo dovuto al soggetto che avesse già formalizzato una DAT.

Vendita di immobile culturale soggetto a prelazione. Una fattispecie applicativa che risulta di evidente efficacia di utilizzo del Conto può ravvisarsi in connessione alla alienazione di immobili di interesse storico-artistico ai sensi D. Lgs 22 gennaio 2004, n.42, e quindi soggetti a prelazione legale da parte dello Stato e degli altri Enti Territoriali aventi diritto. Le parti, quale garanzia atipica volta a precostituire la provvista in favore del venditore, possono ricorrere all’istituto del deposito sul Conto: in particolare potrebbero convenire che la somma costituente il prezzo resti da subito – e cioè dal momento della stipula dell’atto soggetto a condizione – nelle mani del notaio, per poi essere riversato nelle mani del venditore, una volta scaduto il termine per l’esercizio della prelazione, in sede di stipula dell’atto ricognitivo del verificarsi della condizione, ovvero a restituirlo all’acquirente nel (malaugurato!) caso in cui il Ministero eserciti il diritto di prelazione ai sensi degli artt. 60 e ss. D. Lgs. 42/2004. E l’ipotesi è ancora più sicura, quanto le parti, come spesso avviene, abbiano eletto il proprio domicilio anche digitale indicando quale PEC, per le eventuali notifiche, l’indirizzo del notaio depositario.

Trasferimento immobiliare con pagamento, contestuale alla stipula, del prezzo (senza attendere la trascrizione e la registrazione) da parte del notaio. Una ipotesi, in cui è possibile imbattersi nella pratica professionale e che è abbastanza frequente , si ha quando l’acquirente, straniero, non avendo un conto bancario in Italia, richiede al notaio di procedere, come istantanea attività di delegatio solvendi, sempre tramite Conto, per il pagamento da eseguire, ipso facto, in sede di atto, una volta che questo sia stato perfezionato. É interessante chiedersi se, previo versamento del corrispettivo di un trasferimento immobiliare sul Conto, l’incarico congiunto delle parti di svincolare la somma prima depositata, immediatamente (alla firma dell’atto) con bonifico o assegni circolari a valere sul conto, sia ammissibile e legittimo anche senza attendere la registrazione e la trascrizione.

La norma (art. 66), stabilisce che “Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio …. provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.”. Dunque, è opportuno domandarsi se la norma che prevede la previa trascrizione e registrazione sia regola di condotta inderogabile per il notaio (come ad esempio avviene per la trascrizione del preliminare in forma notarile) nel senso che, valendosi del Conto vi sia un interesse pubblico a che l’immobile sia verificato dal notaio come libero da gravami (e l’atto registrato) o se sia consentito alle parti, come fosse un deposito fiduciario, di chiedere il pagamento immediato al venditore. La lettura della norma non aiuta molto, tuttavia, soccorre la interpretazione sistematica della normativa sul Conto dedicato e la ratio del c.d. deposito prezzo.

Sul primo versante bisogna chiarire quale sia il discrimen tra lettera b e lettera c del comma 63. Il caso ricade nella lettera c? oppure il fatto che una delle parti spedisca la provvista prima dell’atto per disporre il pagamento al momento della sottoscrizione ci riporta alla lettera b), per la quale le somme sono utilizzate dal notaio “solo per gli specifici impieghi (e secondo le specifiche modalità) per i quali gli sono state depositate”? Peraltro, la lettera c) del comma 63 prevede che le somme sono depositate al notaio “se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”.

Sembra, quindi, che il comma 63 lett. c) – che fa riferimento all’incarico specificamente conferito – non possa che prevalere sul comma 66 (che ha natura supplettiva, in assenza di diverse disposizioni). Anche le norme deontologiche sulla gestione del conto dedicato sembrano deporre in tal senso. L’Art.11[14] stabilisce infatti che “In caso di deposito delle somme ai sensi dell’art.1, comma 63, lettera c) della legge 27 dicembre 2013, n.147, il notaio procede allo svincolo delle somme depositate a favore dell’avente diritto in conformità all’incarico ricevuto o, in mancanza di specifica indicazione risultante dall’atto, in conformità a quanto previsto dal comma 66”. Riflettendo sulla sua ratio[15], resta comunque la considerazione che la norma sul deposito prezzo è sicuramente dispositiva, stabilendo che il deposito venga effettuato se in tal senso richiesto da almeno una delle parti: non vi sarebbe, quindi, ragione per negare alle parti, tra loro concordi, la possibilità e la meritevolezza di (far) procedere – seduta stante – allo svincolo, ripetesi, su richiesta ed incarico congiunto, anche se la somma fosse fatta precedentemente pervenire sul Conto e fosse stata pure previamente annotata, secondo quella che pare essere la best practice, nel Registro delle somme e dei valori affidati.

Vi sono altre interessanti fattispecie, che hanno interessato dottrina e prassi, riguardanti l’utilizzo del Conto a margine di preliminari e di definitivi per acquisti di immobili da Costruttore di cui al D. Lgs. 122/2005 anche come modificato dal D.Lgs n. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa), di seguito, TUIR.

La prima ipotesi riguarda il contratto preliminare che, come è noto, impone il rilascio di una fideiussione (che oggi deve essere conforme al modello standard ministeriale) per tutte le somme riscosse o da riscuotere anteriormente alla stipula del definitivo. É, altresì, noto che la garanzia deve essere di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso dal costruttore o che questi deve (i.e. dovrà) riscuotere prima del trasferimento della proprietà.

Al riguardo del possibile utilizzo del Conto, ci si è chiesti se il deposito delle somme sul Conto stesso possa essere sostitutivo del rilascio della fideiussione de jure condito. La risposta non può che essere negativa, pur essendo anche il Consiglio Nazionale possibilista al riguardo, dacché parrebbe solo de iure condendo[16]. Infatti:

a) il deposito prezzo non può essere considerato fungibile rispetto alla fideiussione nell’attuale contesto normativo, essendo chiara la volontà della legge a fare sì che l’unico strumento di tutela di chi corrisponde o corrisponderà somme prima del definitivo, sia una fideiussione con specifiche caratteristiche indicate nel Regolamento ministeriale[17];

b) per converso sarebbe possibile, anche a margine di un preliminare TAIC, il deposito sul Conto, ma solo per quelle somme che entreranno nella disponibilità del costruttore dopo o in sede di stipula del definitivo di compravendita o comunque a condizione che le somme non vengano versate al costruttore prima del definitivo;

c) il deposito sul Conto non pare nemmeno idoneo a costituire un temporaneo strumento per procrastinare, rispetto al momento della stipula (del preliminare), l’obbligo di consegna della fideiussione. Anche qui la legge è chiara nel disporre che il termine ultimo entro il quale la fideiussione deve essere consegnata (art.2 co. 1 TAIC) è «all’atto della stipula…o in un momento precedente»;

d) a chi scrive sembra possibile rafforzare, mediante deposito sul Conto di una somma di denaro a garanzia della serietà dell’intento, di quanto costituisca endorsement di una puntuazione antecedente ad una vera e propria proposta contrattuale preliminare. Vi è, al riguardo, una massima del Consiglio notarile di Milano[18] che, ragionevolmente, consente il ricorso a negozi in via di formazione che conducano successivamente alla stipula di veri e propri accordi preliminari soggetti in toto alla disciplina del TAIC. La legittimità di tali accordi è subordinata alla condizione che essi non costituiscano, in alcun modo, modalità volta ad eludere l’obbligo di stipula del preliminare in forma notarile e la prescritta consegna, in quella sede, della garanzia fideiussoria per le somme che essa deve garantire. Potrebbe, allora, ritenersi legittimo il deposito, anche sul Conto, di una somma (come l’ammontare di una penale) volta a liquidare l’ammontare pecuniario del risarcimento a titolo di responsabilità precontrattuale, per ingiustificato recesso dalle trattative antecedenti la stipula di un preliminare TAIC. É, peraltro, di grande rilevanza osservare che, per non incorrere in nullità della scrittura preliminare per difetto della forma notarile e conseguente illegittimità anche del deposito sul Conto, è necessario che trattasi solo di puntuazione, secondo l’insegnamento ed i criteri chiaramente indicati in una sentenza della Cassazione[19] e non di contratto da qualificarsi, anche ex post, vero e proprio preliminare. Esso potrebbe, infatti, perfezionarsi anche in tempi diversi con la sottoscrizione successiva di una proposta proveniente solo dal promissario acquirente. La somma depositata sul Conto potrebbe, poi, essere legittimamente svincolata dal notaio depositario a favore del costruttore in sede di stipula del preliminare (oggi necessariamente notarile), quale caparra o acconto a fronte, si intende, di fideiussione che la comprenda.

Molto più permissiva, per contro, come anche affermato dal Consiglio Nazionale già nelle prime note operative sul Conto[20] è l’utilizzabilità del Conto stesso, in sede di definitivo, quale garanzia equipollente alla formalizzazione di un titolo per la cancellazione dell’ipoteca ai sensi art. 8 TAIC[21].

In particolare, ci si è chiesti se il “deposito del prezzo” sul Conto, possa costituire alternativa legittima all’applicazione della disciplina di tutela che vieta la stipula se non previa “liberazione” dell’immobile. Quale sia la procedura da seguire in concreto, risulta tratteggiata chiaramente nel citato “Studio CNN” che, pur non contenendo, evidentemente, previsioni cogenti, indica, in linea di massima, quale sia la best practice al proposito. Il notaio, quale strumento alternativo alla cancellazione, in sede di definitivo dal costruttore, che non fosse preceduto dalla formalizzazione di un titolo – direttamente idoneo – per la cancellazione del gravame afferente l’immobile, dovrebbe prevedere espressamente (nell’atto) che:

a) la somma depositata a titolo di prezzo, non inferiore ai debiti da estinguere, sia impiegata e destinata esclusivamente a cancellare l’ipoteca gravante sull’immobile venduto;

b) tale impiego sia subordinato alla verifica dell’inesistenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto. Sarà altamente raccomandabile, vertendo, qui, in un campo sottratto alla disponibilità delle parti prevedere in atto;

c) nel caso in cui non fosse possibile procedere alla estinzione del debito garantito (o esecutato) ed alla conseguente cancellazione delle formalità pregiudizievoli, il contratto di compravendita si risolverà (attraverso una clausola risolutiva espressa o, ancora meglio, in forza di una condizione risolutiva) e cesserà di produrre qualsiasi effetto (con retrocessione della proprietà del bene in capo al venditore) e l’acquirente ritornerà in possesso delle somme depositate sul Conto.

Stipulata la vendita e ricevute, contestualmente, le somme destinate all’estinzione dei gravami, il notaio procederà alla trascrizione. Verificata l’inesistenza di formalità pregiudizievoli, ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto, il notaio verserà le somme depositate, necessarie a estinguere i debiti causati dalla formalità, al creditore del costruttore e riceverà il consenso alla liberazione dell’immobile oppure acquisirà dalla banca la quietanza dell’avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita. Se non si formalizzerà la cancellazione con atto notarile, la quietanza dovrà necessariamente contenere l’impegno della banca a comunicare la richiesta di cancellazione dell’ipoteca con rinunzia ad avvalersi della permanenza della medesima. L’eventuale residuo verrà svincolato in favore del costruttore/venditore.

Così operando, l’art. 8 TAIC e la sua ratio saranno pienamente rispettati. Il costruttore riceverà il prezzo della vendita solo dopo la formazione del titolo per la cancellazione dell’ipoteca.

É vero che non si è ancora rinvenuto un avallo giurisprudenziale sulla legittimità del ricorso, nel caso di specie, alla misura alternativa – alla formalizzazione del titolo per la cancellazione del gravame – del deposito prezzo sul Conto. Tuttavia, non appare sufficiente il solo argomento letterale per escluderne la legittimità dell’interpretazione, anche autorevolmente riproposta[22]; è sin troppo evidente che il “deposito prezzo”, con le nuove caratteristiche previste dalla legge, non poteva essere previsto nell’originario tessuto normativo del TAIC, in quanto fattispecie disciplinata da legge entrata in vigore molto tempo dopo. Nel caso di specie, appare molto ragionevole e rispettosa della ratio della norma un’interpretazione evolutiva che tenga conto anche dei diversi sopravvenuti strumenti (legislativamente disciplinati) che possono perseguire i medesimi obiettivi perseguiti dall’art. 8 e cioè evitare che il venditore incassi il saldo prezzo prima della cancellazione delle formalità pregiudizievoli frustrando le esigenze di tutela del consumatore che acquista un immobile c.d. da costruire.

Stessa soluzione, ma decisamente più articolata e difficilmente gradita alle banche, potrebbe essere adottata anche qualora il consumatore/acquirente finanzi il pagamento del prezzo di acquisto (in tutto o in parte) tramite mutuo. La banca mutuante depositerà la somma mutuata presso il notaio; la procedura sarà più articolata (dovendo gestire anche con la banca lo scenario peggiore!) ma, sostanzialmente, la medesima prevista per una vendita non finanziata da mutuo contratto dall’acquirente.


Note

[1] L’escrow è terminologia in uso negli ordinamenti anglosassoni che deriva dalla parola francese antica escroe (che definiva il rotolo di pergamena), traducibile in italiano con l’espressione “deposito di garanzia”, da intendersi, secondo la definizione datane da DE FRANCHIS, Dizionario giuridico inglese – italiano, Milano, 1984, p. 703, voce Escrow, come “l’atto scritto (scrow), sigillato (sealed) e consegnato a un terzo con l’intesa che questi, a sua volta, lo consegni a quella parte a cui favore esso è fatto, dopo l’adempimento di una certa prestazione da parte di quest’ultima o al verificarsi di una certa condizione; a seguito di che, esso assume il valore di un deed.”.

[2] Anche l’art. 9, co. 2, dei “Principi di deontologia” diffusi dal Consiglio Nazionale del Notariato per l’adempimento della disciplina di cui ai commi 63 e seguenti dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147” reperibile a questo URL (interno alla RUN) https://webrun.notariato.it/notaio/card-deontologia/pdf-principi-di-deontologia/principi-di-deontologia-sul-deposito-delle-somme-e-del-prezzo-16-nov-finale.pdf, dispone che “Le somme di cui alle lettere b) e c) del comma 63 (e quindi anche quelle relative al “deposito prezzo”) sono versate su conto corrente dedicato preferibilmente distinto da quello relativo alle somme di cui alla lettera a) del medesimo comma 63”.

[3] Si tratta, indubbiamente, di fattispecie contrattuale connotata ad una funzione di garanzia, anche se con l’intervento notarile, come un deposito, di regola, irregolare in senso tecnico, ai sensi degli artt. 1766 ss. c.c. Si discute anche, sempre nella civilistica, sulla sua qualificazione come contratto a favore di terzo ex art. 1411 ss. c.c., ritenendosi da alcuni che, trattandosi di negozio, trilaterale, collegato ad un diverso contratto civilistico, la veste di depositante debba essere assunta da tutte le parti di tale contratto collegato congiuntamente tra loro, con ciò escludendosi l’applicabilità degli art. 1411 ss. c.c. per mancanza di un terzo rispetto al contratto stesso di deposito. Forse è nel giusto chi distingue la funzione di escrow agent o escrow holder a seconda che l’incarico sia nell’interesse di solo alcuna o di tutte le parti. Il deposito, anche sul Conto dedicato, va valutato, per la sua versatilità, anche in seno alle categorie dogmatiche del contratto atipico, contemplato dall’art. 1322 c.c. per alcuni anche come mandato fiduciario o, addirittura, come una sorta di trust. Sulla natura, invero deviante rispetto al tipico contratto di deposito, si possono consultare le intelligenti considerazioni, ancora molto attuali di I. LEOTTA, Affidamento di somme al notaio, in Federnotizie, 1998, 223.

[4] Le norme deontologiche si occupano in dettaglio del contegno che il notaio deve tenere quale affidatario di somme all’articolo 45 di cui riporto il testo. “45. – Il notaio che in relazione o meno agli atti stipulati e indipendentemente dall’obbligo di annotazione nel registro previsto dall’art. 6 legge 22 gennaio 1934, n. 64, riceve un incarico che importa l’affidamento di somme di denaro, dovrà svolgerlo con la massima diligenza e trasparenza. A tal fine nel documento col quale viene conferito al notaio l’incarico debbono essere chiaramente indicati:

  • il contenuto, le modalità e i tempi di adempimento dell’incarico;
  • le somme o i valori affidati (denaro contante, assegno bancario – che presenti tutti i requisiti previsti dalla normativa vigente ed informate le parti sulla natura e sull’efficacia di detto titolo – o circolare all’ordine del notaio o di una delle parti, bonifico sul conto corrente bancario del notaio, consegna di titoli di credito, etc.);
  • le modalità di impiego delle somme o valori nelle more dell’adempimento dell’incarico (libretto di risparmio, conto corrente bancario separato da quello dello studio o personale del notaio, dossier titoli, e comunque in modo tale da assicurare la separazione contabile dal patrimonio del notaio, etc.);
  • la corresponsione di interessi nella misura percepita dal notaio a seconda delle modalità di impiego determinate dalle parti;
  • la misura del compenso dovuto al notaio;
  • l’esatta individuazione dei soggetti ai quali devono essere versate le somme con la espressa previsione che la consegna di esse (sia nel caso di mancato adempimento, sia nel caso in cui l’incarico consista proprio nella consegna ad un determinato soggetto quando si sia o non si sia verificato un determinato evento, sia nel caso in cui adempiuto l’incarico residui un quid da consegnare ad un determinato soggetto) debba essere fatta alla presenza di tutte le parti; tale previsione potrà essere omessa nel caso in cui la consegna di una somma sia dovuta inequivocabilmente al verificarsi di un evento, oggettivamente controllabile. A sua volta l’art. 46 stabilisce che I Consigli Notarili dovranno vigilare sulla osservanza delle disposizioni di cui sopra.

Sostanzialmente analogo è il tenore dell’art. 79 della Proposta dell’articolato dei nuovi principi di deontologia professionale dei notai che non ha (ancora) visto la luce e sulla quale si rimanda a Federnotizie, 4 maggio 2023, Che fine ha fatto la vecchia bozza del nuovo codice deontologico?, reperibile a questo URL  https://www.federnotizie.it/che-fine-ha-fatto-la-vecchia-bozza-del-nuovo-codice-deontologico/.

[5] Il notaio deve annotare l’avvenuto deposito delle somme in un registro, previamente numerato e vidimato (anche se non dall’Archivio Notarile, ma solo da altro notaio), il c.d. registro somme e valori, di cui alla legge n. 64/1934, nel quale va registrata anche la data dell’avvenuta consegna delle somme all’avente diritto. Lo scopo perseguito dalla norma è il medesimo posto alla base dell’obbligo di deposito nel conto corrente dedicato delle somme affidate dal cliente al notaio per il pagamento dei tributi, cioè l’esigenza di garantire che tali somme non vengano distratte, nemmeno temporaneamente, dalla loro destinazione. Come riporta F. TASSINARI, Prospettive e difficoltà ai fini dell’utilizzazione del deposito del prezzo presso Notaio in attesa del contratto definitivo, in Quaderni della Fondazione Italiana del Notariato – Atti del Convegno tenutosi a Roma il 20-21 gennaio 2006 (N. 1/2006), reperibile a questo URL https://elibrary.fondazionenotariato.it/articolo.asp?art=01/0111&mn=3#note storicamente l’istituzione del Registro Somme e Valori nacque da un celebre caso che, negli Anni Trenta del secolo scorso, coinvolse un notaio depositario di una somma di denaro a margine di una compravendita immobiliare che le parti, stante la presenza di un incapace e la necessità di attendere l’autorizzazione alla vendita, avevano dedotto in condizione sospensiva, pur procedendo all’immediato deposito della somma da parte dell’acquirente presso il notaio. Rilasciata l’autorizzazione il venditore beneficiario del deposito appurò che la somma non era più disponibile presso il notaio, che (sic!) l’aveva sperperata.

[6] Anche G. PETRELLI, Il deposito del prezzo e di altre somme presso il notaio nella legge 27 dicembre 2013, n. 147, in Riv. Not., 2014, 79 e ss., suggerisce una interpretazione estensiva dell’utilizzo dell’annotazione sul Registro delle somme e valori affidati quando afferma che “la norma (sulla annotazione) possa essere interpretata estensivamente, consentendo in tali casi che l’assegno non trasferibile consegnato al notaio (debitamente girato ai fini del versamento su conto corrente) possa essere anch’esso ricompreso nell’oggetto del deposito obbligatorio. Sembra consigliabile estendere anche a queste ulteriori fattispecie l’annotazione nel Registro somme e valori, in modo da gestire in modo omogeneo tutti i depositi di somme affidati al notaio. A meno che le parti decidano di consegnare solo fiduciariamente gli assegni al notaio, escludendone espressamente il versamento su conto corrente; nel qual caso viene sicuramente meno sia l’obbligo di annotazione nel registro, sia la nuova normativa sull’utilizzo del conto corrente dedicato”.

[7] Nel senso del Registro delle somme e valori affidati come supporto alla miglior segregazione (e sua prova) anche in connessione con la normativa sul Conto Dedicato, V. TAGLIAFERRI, Il conto corrente dedicato e i conseguenti obblighi in capo al notaio, in Deposito prezzo: modalità operative e tecniche redazionali (Parte III – Atti del convegno tenutosi a Verona il 2 marzo 2018) reperibile a questo URL https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/conto-corrente-dedicato-conseguenti-obblighi-in-capo-al-notaio.html la quale correttamente afferma che “Il comma 63, lettera b), prevede il deposito su conto corrente dedicato di tutte le somme affidate al notaio e soggette ad annotazione nel registro somme e valori (di cui alla legge n. 64 del 1934). Tale previsione rappresenta un’apertura importante alla disciplina introdotta. Infatti, tutte le somme che le parti decidessero di affidare al notaio godrebbero della importante tutela data dalla segregazione. Questo significa che le parti potrebbero decidere di depositare il prezzo di fattispecie non previste dalla normativa in commento, ma potrebbero anche depositare somme estranee addirittura ad un contratto di vendita”.

[8] Mi riferisco a quanto deciso dai giudici del Tribunale di Avezzano (provvedimento del 17 giugno 2021) reperibile a questo URL Tribunale di Avezzano (provvedimento del 17 giugno 2021) in sede di reclamo ex 669 terdecies c.p.c., nell’esame di un provvedimento cautelare, con nota a commento di P. CIARLETTA, L’impignorabilità “relativa” del conto dedicato, in Federnotizie, 21 aprile 2023, reperibile a questo URL https://www.federnotizie.it/limpignorabilita-relativa-del-conto-dedicato/. Il Tribunale, in particolare, ha codificato chiaramente il principio molto rigorista esposto nel testo affermando che “la segregazione non riguarda il conto corrente dedicato, ma unicamente le somme che vi siano depositate cui sia impressa la destinazione ai sensi delle lettere a), b) e c) del citato comma 63”; …” La conseguenza, quindi, è che tali ulteriori somme non godono di nessun beneficio della separazione/segregazione, riservato unicamente alle tassative ipotesi di somme con le caratteristiche stabilite dal comma 63.”. Ed ancora “…. il conto corrente dedicato non è assistito da alcuna presunzione di separazione generale di tutte le somme ivi giacenti” e, infine che, “In tali casi, quindi, alla notifica dell’atto di pignoramento dovrà seguire una puntuale specificazione delle somme ivi depositate. Infatti, l’esame della documentazione – ove tenuta nei modi di legge – diventa dirimente ai, fini del corretto e snello svolgimento del processo. esecutivo in quanto consente di stabilire quali somme siano effettivamente impignorabili e quali no”.

[9] Molto chiare al riguardo le parole di V. TAGLIAFERRI, op. cit., per la quale “L’introduzione di una nuova forma di separazione patrimoniale ha una decisa valenza sistematica. Si pone come una deroga normativa alla regola generale dell’art. 2740 c.c. che ha insita la unità del patrimonio di ciascuno: la scissione patrimoniale contrasta, infatti, sia con il principio di patrimonio unico sia con quello di universalità della responsabilità. Inoltre, si pone come una deroga indiretta alla par condicio creditorum, perché solo alcuni fra i creditori hanno diritto di rivalsa sul patrimonio separato.”.

[10] Secondo la Massima, attualmente reperibile a questo URL https://www.notaitriveneto.it/dettaglio-massime-triveneto-67-srl-conferimenti-e-acquisti-ex-art-2465-comma-cc.html il deposito può essere effettuato anche nelle mani del notaio incaricato di stipulare l’atto costitutivo della Srl, con iscrizione nel registro somme e valori di cui all’art. 6 della L. n. 64/1934 e con il mandato a consegnare le somme depositate agli amministratori una volta che abbiano accettato l’incarico.

[11] Si tratta di Francesco Pene Vidari con alcuni interessanti casi applicativi del Conto presentati presso Assofiduciaria.

[12] Mi riferisco alla proposta di legge, sviluppata a valle di un convegno di Federnotizie dedicato allo specifico argomento (a questo URL https://www.federnotizie.it/il-mandato-in-vista-della-futura-incapacita-convegno-online-14-maggio-2021/ una sintesi), volta ad introdurre Il mandato di protezione (in previsione di futura incapacità con introduzione nel codice civile dei nuovi artt. 432 bis- sexies). La presentazione della proposta di Legge di Federnotai a cura di Enrico Maria Sironi è reperibile, anche con l’articolato, a questo URL https://www.federnotizie.it/il-mandato-di-protezione-in-previsione-di-futura-incapacita-presentazione-della-proposta-di-legge-di-federnotai/.

[13] L’art. 4 comma 1 Legge 219/2017 prevede che colui che ha reso le DAT indichi altresì una persona di sua fiducia che ne faccia le veci e che la rappresenti nelle relazioni con il medico e con le strutture sanitarie. Sugli aspetti connessi al ricevimento, da parte del notaio di DAT, si rimanda all’approfondimento, molto completo, curato dalla redazione di Federnotizie, Disposizioni anticipate di trattamento, reperibile a questo URL https://www.federnotizie.it/dat-disposizioni-anticipate-di-trattamento/.

[14] Reperibile all’ URL indicato in precedente nota.

[15] Nel caso del prezzo e delle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri, la norma vuole tutelare l’acquirente garantendogli che l’alienante consegua il corrispettivo concordato solamente dopo che l’acquisto è divenuto opponibile ai terzi, per effetto dell’avvenuta pubblicità dell’atto, e dopo che il notaio ha verificato l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti. In altri termini, l’alienante ottiene il corrispettivo che gli spetta una volta verificato che si è realizzato correttamente l’effetto traslativo ed è stato adempiuto l’obbligo di far acquistare all’acquirente la cosa libera da pesi e gravami pregiudizievoli. La norma elimina il rischio, insito in qualunque operazione immobiliare, della sopravvenienza di formalità pregiudizievoli tra il momento della stipula dell’atto e quello della sua pubblicità nei registri immobiliari.  In questo senso, con la consueta chiarezza, testualmente A. TORRONI, Deposito tributi, anticipazioni e prezzo nel conto corrente dedicato nella professione notarile – Commento all’art. 1, commi da 63, 65, 66, 66-bis e 67, legge 27 dicembre 2013, n. 147, modificata dalla legge n. 124/2017.

[16] Il Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 418-2017/C, Compravendita immobiliare e deposito del prezzo (Approvato in via definitiva dalla Commissione Studi Civilistici il 19/04/2018) reperibile a questo URL https://notariato.it/wp-content/uploads/418-2018-C.pdf sostiene, alla nota 41, che “Ci si potrebbe spingere persino oltre (e qui apriamo una finestra interpretativa), ritenendo che, sempre alla luce della ratio che sta alla base dell’intero decreto 122, lo strumento negoziale del deposito del prezzo possa evitare al costruttore di prestare la fideiussione richiesta dall’art. 2 nel caso di stipula di un contratto preliminare avente a oggetto un immobile da costruire. L’interesse dell’acquirente (meglio: del futuro acquirente) alla restituzione delle somme anticipate in caso di crisi del costruttore sarebbe infatti egualmente realizzato laddove le somme fossero depositate presso il notaio. Il sistema non sarà ovviamente applicabile nel caso in cui, come spesso accade, le somme anticipate servano al costruttore per finanziare la realizzazione del fabbricato”.

[17] Nella G.U. 24 agosto 2022 n. 197, è stato pubblicato il decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022 n. 125, contenente il modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’art. 3, co. 7-bis, D.Lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, co. 1, lett. d, D.Lgs. 14/2019).

[18] Massima disponibile a questo URL https://www.consiglionotarilemilano.it/wp-content/uploads/2021/03/Immobili-da-costruire-Orientamenti-operativi-in-materia-di-tutela-degli-acquirenti-degli-immobili-da-costruire.pdf. In sostanza, per essere compliant col principio esposto nella massima, la somma di denaro vincolata sul Conto non dovrà essere strumento per eluderne lo spirito e trasformare la responsabilità precontrattuale in contrattuale. L’accordo supportato dovrà restare una “puntuazione” contenente gli elementi essenziali della trattativa (descrizione dell’immobile, prezzo, termini contrattuali, etc.), purché sia evidenziato in modo inequivoco che detto documento non costituisce vincolo contrattuale, rappresentando invece una reciproca e non vincolante dichiarazione di intenti, funzionale all’eventuale stipula del contratto preliminare avanti al notaio, la quale potrà essere valutata alla stregua dell’art. 1337 C.C. che fonda il dovere di buona fede nelle trattative precontrattuali.

[19] Si tratta di Cass., 5 maggio 2017 n. 11033 la quale si è soffermata sugli elementi differenziali tra puntuazione e contratto preliminare in relazione alla esatta qualificazione dell’una o dell’altro. La Corte, richiamando anche una precedente pronuncia (n. 13067 del 14 luglio 2004) ha affermato che deve considerarsi avvenuta la conclusione dell’affare nei termini di un contratto preliminare (e non di una mera puntazione) in una proposta d’acquisto, accettata dalla controparte, contenente l’indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente, ancorché l’accordo stabilisse la data della stipula del “contratto preliminare” davanti al notaio, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un preliminare già concluso. Prosegue la Corte esemplificando tre diverse ipotesi, produttive di differenti conseguenze giuridiche, qualora il definitivo assetto (su base contrattuale) di interessi tra le parti non si formi immediatamente per mezzo di un unico atto. Si può trattare, infatti di: a) patto d’opzione (art. 1331 c.c.), negozio bilaterale con cui si concorda l’irrevocabilità della dichiarazione di una delle parti relativamente ad un futuro contratto che sarà concluso con la semplice accettazione dell’altra parte (relativamente ad un regolamento negoziale interamente contemplato nel patto di opzione), la quale però rimane libera di accettare o meno detta dichiarazione, entro un certo termine; b) c.d. “contratto preparatorio” in senso stretto (appunto, “puntuazione”), con cui i contraenti si accordano su taluni punti del futuro contratto, in occasione della cui stipula (a cui le parti non sono obbligate, così come nei casi in cui sono intercorse semplici trattative) non sarà necessario un nuovo incontro di volontà sui punti già definiti; c) vero e proprio contratto preliminare, diretto ad obbligare le parti (o una sola nel caso di preliminare unilaterale) a stipulare un futuro contratto. Esclusivamente nella seconda ipotesi e non nelle altre, per quanto attiene ai contratti soggetti al TAIC, può ragionevolmente affermarsi di essere al di fuori dell’obbligo della forma vincolata del preliminare e, quindi, della possibilità di utilizzare a supporto un deposito vincolato sul Conto. Anche opzione o proposta irrevocabile non possono certo essere costruite come espedienti per sottrarsi alle norme cogenti (in tema di forma e di fideiussione) previste dal D. Lgs. 122/05. Deve ritenersi, quindi, che anche il contratto di opzione per un immobile da costruire vada assoggettato, al pari del preliminare, alle prescrizioni di legge, salvo che essa sia concessa dal costruttore/venditore che, si noti, non percepisca alcuna somma (prima del trasferimento) e che sia volto alla formazione di un contratto definitivo avente ad oggetto un edificio (per ora) in corso di costruzione ma che anteriormente al contratto definitivo risulterà “costruito”. Solo in tal caso l’opzione potrebbe non essere assistita da fideiussione. La consegna della fideiussione sembra invece imprescindibile quando sia l’acquirente a concedere opzione al venditore-costruttore, il quale incassi somme anteriormente al trasferimento della proprietà dell’edificio da costruire. In sostanza, anche per l’opzione, l’obbligo di prestare fideiussione deve ritenersi correlato alla percezione (attuale o futura) di somme da parte del costruttore anteriormente alla stipula del definitivo.

[20] La legittimità del ricorso al “deposito del prezzo” in tale fattispecie è stata riconosciuta nel primo studio del Consiglio Nazionale del Notariato (418/2017) con indicazioni operative, sul deposito del prezzo, reperibile a questo URL https://notariato.it/wp-content/uploads/418-2018-C.pdf. Nell’articolato esame della normativa si sono ritenute le disposizioni sul deposito del prezzo presso il notaio pienamente funzionali (ed equipollenti) alla realizzazione degli interessi presidiati dall’art. 8 TAIC.

[21] A sensi dell’art. 8, TAIC “il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.”

[22] RIZZI, La tutela dell’acquirente di immobile da costruire. Questioni applicative e novità normative, atti dell’incontro di Rimini del 14 giugno 2019 organizzato dal Consiglio Notarile di Forlì e Rimini.


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