La Corte Costituzionale, nella sentenza del 24 gennaio 2018 n.32, dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art.1, comma 1, lettera d, del d.lgs. 20 giugno 2005 n.122^[1] (TAIC), con riferimento al principio di uguaglianza di cui all’art.3 della Costituzione, nella parte in cui non prevede l’applicazione della disciplina TAIC agli immobili “sulla carta”.

L’art.1 del decreto TAIC definisce “immobili da costruire” quegli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire e che, essendo in attesa di edificazione o di ultimazione, sono in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. L’articolo in esame, dunque, non contempla gli immobili da costruire per i quali non è stato ancora richiesto alcun titolo abilitativo.

Il Tribunale di Siena aveva rilevato come una tale nozione di “immobili da costruire” avesse determinato una disparità di trattamento tra situazioni omogenee, cioè una ingiustificata diversa protezione degli acquirenti degli immobili in oggetto. Infatti gli acquirenti degli immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire ricevono la protezione del d.lgs. in questione, mentre gli acquirenti degli immobili per i quali non è stata ancora depositata la domanda per il rilascio del permesso non possono avvalersi delle garanzie previste dal TAIC. A parer del Tribunale, quindi, l’avvenuta richiesta del permesso di costruire non può costituire il discrimen per la tutela degli acquirenti dei beni non ancora edificati.

La Corte Costituzionale, non condividendo le argomentazioni esposte dal Tribunale, ha sottolineato le differenze esistenti tra le due fattispecie e ha escluso l’applicazione delle garanzie^[2] previste dal TAIC all’acquirente di immobile da costruire sfornito della richiesta del permesso di costruire.

Difatti, secondo la Corte, quando viene richiesto o addirittura rilasciato il permesso, sorge una più concreta aspettativa dell’acquirente all’ultimazione della costruzione secondo un progetto già elaborato. Nasce, cioè, un interesse dell’acquirente alla conformità tra ciò che l’imprenditore sta costruendo – o si accinge a costruire – e la vigente normativa urbanistica.

Per tali ragioni, il legislatore ha voluto approntare una specifica tutela a favore dell’acquirente che confida nella realizzazione dell’immobile, anche in virtù dell’avvenuta richiesta o dell’avvenuto rilascio del permesso.

Diversamente, se non vi è stata la richiesta del permesso di costruire, non si è creata alcuna prospettiva nell’acquirente alla legalità dell’iniziativa imprenditoriale di costruzione dell’immobile.

L’acquisto di immobili da costruire “sulla carta” si connota come un’operazione economica, seppur maggiormente rischiosa per l’acquirente, che non si colloca nell’alveo di un iter urbanistico già avviato.

In questo caso, la tutela è soltanto quella offerta dall’art.1472 c.c., che sancisce la nullità del contratto se il bene non viene ad esistenza.

L’esclusione dall’ambito applicativo del TAIC dei contratti aventi ad oggetto immobili “sulla carta” è stata già oggetto di analisi in dottrina.

Alcuni autori^[3], ravvisando nella disciplina del d.lgs. l’intento di contrastare fenomeni di abusivismo edilizio^[4], hanno interpretato il mancato riferimento agli immobili sforniti della richiesta di permesso come un divieto assoluto di alienazione di tali beni. In altre parole, secondo questa ricostruzione, gli immobili “sulla carta” non sono considerati nella disciplina TAIC perché non sono in assoluto trasferibili. L’assenza del titolo abilitativo, difatti, determinerebbe la nullità per illiceità dell’oggetto dell’atto medesimo.

Altra autorevole dottrina^[5] ha, invece, rifiutato una lettura extratestuale delle disposizioni, ritenendo che dalla lettera del decreto non si possa desumere l’intento di porre un freno all’abusivismo.

D’altronde, se il TAIC avesse avuto uno scopo antiabusivismo, avrebbe avuto un’applicazione generale, senza alcuna limitazione soggettiva, e avrebbe correlato la predisposizione delle garanzie all’ottenimento del titolo edilizio, e non alla semplice richiesta^[6].

L’obiettivo del decreto TAIC è quello di regolamentare il rapporto privatistico tra acquirente e costruttore, cioè di tutelare l’acquirente in una situazione di crisi finanziaria del costruttore e di eliminare le asimmetrie informative esistenti tra due parti aventi diversa forza contrattuale.

Conseguentemente, dal testo del decreto non può desumersi il divieto di trasferire l’immobile prima della richiesta del permesso di costruire.

Deve, quindi, ritenersi che i trasferimenti degli immobili “sulla carta” siano pienamente validi.

L’interpretazione strettamente letterale dell’art.1 del decreto conduce, inoltre, ad una ulteriore considerazione. La limitatezza della nozione di “immobili da costruire” induce a ritenere che le alienazioni di immobili sforniti di richiesta di titolo abilitativo siano escluse dall’applicazione del TAIC.

Aderisce a questa seconda visione anche la Corte di Cassazione che, nella sentenza 10 marzo 2011 n.5749, rifiuta una interpretazione estensiva del testo. Essa, infatti, statuisce che non è possibile, in nome dei principi costituzionali, ricomprendere nell’ambito di applicazione del decreto gli atti relativi ad edifici solo progettati.

Tuttavia la Corte di Cassazione, a differenza della Corte Costituzionale, non perde l’occasione per evidenziare le criticità della formulazione dell’articolo 1 del decreto. Difatti, secondo la Cassazione, l’immobile esistente “sulla carta” è, al pari dell’immobile per il quale è stato richiesto il permesso, un bene in una dimensione dinamica, in attesa di una successiva attività edificatoria. La condizione in cui si trova l’acquirente dell’immobile “sulla carta” non è, quindi, così differente da quella in cui si trova l’acquirente dell’immobile fornito di richiesta di permesso, in quanto anch’egli necessita di analoghe tutele a salvaguardia della sicurezza dell’acquisto dell’immobile. Secondo la Corte, quindi, il decreto ha, di fatto, escluso l’applicazione delle misure di protezione lì dove il rischio per l’acquirente è ancora più accentuato e, al contempo, ha fornito al costruttore un escamotage per sottrarsi agli oneri economici imposti dal decreto, procedendo con la stipulazione del preliminare o dell’acquisto dell’immobile prima di richiedere il permesso di costruire.

^[1] Il Tribunale di Siena ha dubitato della legittimità costituzionale anche di altre due disposizioni del d.lgs. 20 giugno 2005 n.122, vale a dire dell’art.5, comma 1, nella parte in cui, nel determinare i limiti di applicabilità del d.lgs. medesimo, fa riferimento alla richiesta del permesso di costruire successiva alla data di entrata in vigore del decreto, e dell’art.6, comma 1, lettera i), nella parte in cui impone l’indicazione degli estremi del permesso di costruire o della domanda già presentata, nel preliminare di compravendita di immobile da costruire. Le due questioni sono state dichiarate inammissibili.

^[2] Il d.lgs. 20 giugno 2005 n.122 prevede una serie di tutele a favore dell’acquirente dell’immobile da costruire: garanzia fideiussoria (art.2), polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (art.4), esenzione e limitazione alla esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare in caso di fallimento del costruttore (art.10), accesso alle prestazioni del fondo di solidarietà per gli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, abbiano subìto un danno patrimoniale senza conseguire la proprietà dell’immobile ovvero l’assegnazione in proprietà dell’immobile da costruire per iniziativa di una cooperativa (art.12).

^[3] G. Petrelli, Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005, p.40; A. Paolini – A. Ruotolo, Prime considerazioni sul decreto legislativo in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione, in Studi e Materiali, 2005, 2, p.1607, reperibile anche su http://elibrary.fondazionenotariato.it/pubblicazioni.asp.

^[4] Anche la giurisprudenza di legittimità ante TAIC e parte di quella post TAIC erano di tale avviso: Cass., 27 novembre 1992 n.12709, in Mass. Giur. It., 1992; Cass., 21 febbraio 2007 n.4015, in Mass. Giur. It., 2007.

^[5] G. Rizzi, Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa, Studio 5813/C dell’Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, in Studi e materiali, 2005, 2, p.1033, in cui si precisa che la normativa TAIC ha uno scopo diverso da quello perseguito dalle disposizioni di cui all’art.46 T.U. o di cui all’art.40 della legge 47/1985, in quanto è «finalizzata a far conoscere al promissario acquirente la storia urbanistica completa del fabbricato da trasferire. Non si tratta pertanto di menzione [dei titoli abilitativi] richiesta a pena di nullità dell’atto, quale strumento volto a sanzionare i cd. “abusi edilizi primari”, ma di una menzione posta nell’interesse di una della parti del contratto, ossia della parte promissaria acquirente, a poter disporre di tutti gli elementi necessari per formarsi un’idea esatta del contratto da stipulare»; A. Busani, Il perimetro dei contratti interessati dalla nuova disciplina sugli edifici da costruire e tecniche contrattuali innovative per fermare l’affare, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazione del D.lgs.122/2005 e prospettive – I Quaderni della Fondazione Italiana per il Notariato, 2006, 1, reperibile su http://elibrary.fondazionenotariato.it/pubblicazioni.asp.

^[6] G. Liotti, La Suprema Corte si pronuncia sui requisiti di validità del preliminare di vendita “sulla carta”, in Notariato, 2011, 4, p.383.

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Maria Rosaria Lenti

Notaio in San Martino in Rio (Reggio-Emilia). Nell’aprile 2010 si laurea con lode presso la Luiss “Guido Carli”. Già avvocato del Foro di Roma, supera il concorso notarile indetto con D.M. 26 settembre 2014. E’ dottoranda di ricerca in Diritto e Impresa presso la Luiss “Guido Carli” nonché cultrice della materia di Diritto Commerciale nella medesima Università. Visiting researcher presso l’Università Ruprecht Karl di Heidelberg.