L’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 14 aprile 2014 e approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 2 ottobre 2014, dispone che tutti i fabbricati siti nel Comune di Milano, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, devono essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che deve essere certificata da un tecnico abilitato.

A tale verifica devono essere sottoposti anche gli edifici interessati, per almeno la metà della loro superficie, da cambio di destinazione d’uso, da interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione se non sussistono gli estremi di legge per un nuovo collaudo statico.

La stessa norma prevede, inoltre, che devono essere sottoposti a verifica di idoneità statica tutti i fabbricati che rientrano nelle seguenti categorie:

• entro 5 anni dall’entrata in vigore del Regolamento: quelli ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, qualora non siano in possesso di certificato di collaudo statico;
• entro 10 anni dall’entrata in vigore del Regolamento: tutti quelli già in possesso di certificato di collaudo statico con data risalente a un periodo superiore a 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo.

La verifica di idoneità statica è finalizzata all’emissione del Certificato di Idoneità Statica (CIS), documento che attesta le condizioni di sicurezza delle strutture portanti di un fabbricato.

Per effetto di molteplici rinvii, di cui l’ultimo disposto con la Determinazione Dirigenziale del 12 gennaio 2022 ATTO N. DD 67/2022, i termini per la presentazione del CIS di cui all’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio sono stati differiti al 29 giugno 2022.

L’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio prevede, poi, che il mancato rilascio del CIS nei limiti temporali previsti fa venire meno l’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate.

Il medesimo articolo 11.6 prevedeva, infine, che “in caso di compravendita i notai dovranno allegare la Certificazione di Idoneità Statica (CIS) all’atto di vendita”.

Come già rilevato in un precedente contributo pubblicato su Federnotizie, a cui si rimanda per ulteriori approfondimenti, tale ultima disposizione appariva in evidente contrasto con l’articolo 117 comma 2 lettera l) della Costituzione che riserva alla competenza esclusiva dello Stato la materia “ordinamento civile” nell’ambito della quale rientra, sicuramente, la disciplina privatistica del rapporto contrattuale.

Interviene, ora, la Sentenza n. 00852/2022 (.PDF) pubblicata il 14 aprile 2022 della seconda sezione del Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia che, accogliendo su tale specifico punto il ricorso presentato da Assoedilizia – Associazione Milanese della Proprietà Edilizia, riconosce illegittima tale parte dell’articolo 11.6.

“Trattandosi di aspetto afferente a profili di matrice civilistica, in quanto incidente sulle modalità di circolazione dei diritti reali immobiliari, lo stesso incorre“, chiarisce il TAR, “nel divieto di introduzione di previsioni, oltre che di origine regionale, di matrice comunale, poiché l’ordinamento di diritto privato si pone quale limite alla legislazione regionale, in quanto fondato sull’esigenza, sottesa al principio costituzionale di eguaglianza, di garantire sul territorio nazionale l’uniformità della disciplina dettata per i rapporti tra privati. Il limite dell’ordinamento civile, quindi, identifica un’area riservata alla competenza esclusiva della legislazione statale e comprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione (Corte costituzionale, sentenza n. 138 del 6 luglio 2021; sentenza n. 113 del 31 maggio 2018)“.

Pertanto, conclude il TAR, “il comma 6 dell’articolo 11 del Regolamento edilizio deve essere dichiarato illegittimo nella parte in cui stabilisce che in caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita“.

Occorre, quindi, ribadire che la mancata predisposizione o la mancata allegazione del CIS non incide in alcun modo sulla validità del contratto e che, anche alla luce di quanto deciso dal TAR, nessuna sanzione amministrativa può essere comminata al notaio o alle parti per aver perfezionato un contratto avente ad oggetto un fabbricato privo di CIS.

Resta, invece, fermo il dovere professionale per il notaio di informare le parti sulle conseguenze dell’acquisto di un fabbricato privo del CIS e, pertanto, potenzialmente privo di agibilità.

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Michele Laffranchi

Notaio dal 2012. Ha insegnato alla Scuola di Notariato della Lombardia (Anno 2013/2014) in materia di diritti reali, pubblicità e garanzie. È consulente per il sito “Comprar casa senza rischi” dal 2012 e consulente “MECA – Mercato milanese della casa” dal 2012. Ha superato l’esame di Stato per l’abilitazione all’esercizio dell’attività forense nel 2008.