Con sentenza n 17148 del 28 giugno 2018 la Corte di Cassazione, Quinta Sezione Civile, interviene in materia di decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.
Nel caso sottoposto all’esame dalla Corte un contribuente, dopo aver alienato prima del decorso di cinque anni un immobile comprato usufruendo della tassazione agevolata per l’acquisto della “prima casa”, aveva provveduto a riacquistare, entro un anno dall’avvenuta rivendita, una quota indivisa della nuda proprietà di altro immobile abitativo reiterando la richiesta di applicazione delle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale.
In tal modo il contribuente riteneva di aver evitato la decadenza dalle agevolazioni a suo tempo richieste in sede di tassazione dell’acquisto precedente, fra l’altro avendo il medesimo destinato in modo effettivo il nuovo immobile a propria abitazione principale (seppure in base a circostanze non puntualmente dedotte come si evince dalla Sentenza in parola).
A seguito di contestazione dell’intervenuta decadenza da parte della competente Agenzia delle Entrate, il caso è stato sottoposto alla Corte di Cassazione con ricorso dell’A.E. avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, di reiezione dell’appello dalla stessa Agenzia proposta contro la sentenza di primo grado che aveva deciso per l’annullamento dell’avviso di liquidazione con cui era stata revocata l’agevolazione I.V.A. per l’acquisto della prima casa.
La Cassazione, con una pronuncia che costituisce novità assoluta (in quanto non vi erano state in precedenza ulteriori sentenze in tal senso), asserisce che il riacquisto del solo diritto di nuda proprietà di una unità immobiliare ad uso abitazione non sia sufficiente ad evitare la decadenza relativamente alle agevolazioni richieste in sede di primo acquisto di abitazione rivenduta prima del decorso di cinque anni, seppure il nuovo acquisto venga agevolato come “prima casa” ed intervenga nel termine di un anno dall’avvenuta rivendita come previsto dalla vigente normativa.
La Corte di cassazione argomenta la sua decisione evidenziando come l’acquisto della sola nuda proprietà di una nuova abitazione non sia idoneo ad evitare la predetta decadenza perché la legge (quarto comma, nota II bis all’art. 1 Tariffa Parte I Allegata al DPR 131/86) richiede espressamente che il nuovo immobile venga adibito a propria abitazione principale, ed essendo tale previsione normativa prevista in deroga ad una decadenza da un beneficio fiscale, si impone una lettura restrittiva della stessa. La Corte ritiene che l’acquisto della nuda proprietà non sia idoneo a trasferire al contribuente poteri di uso e godimento sul bene pieni ed assoluti, non essendo rilevanti, quindi, circostanze relative all’eventuale conseguimento, da parte dell’acquirente medesimo, del diritto di godere e usare l’immobile in questione a seguito della conclusione di altri contratti o, comunque, a seguito dell’autorizzazione concessagli da parte di terzi aventi diritto, perché la destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve essere strettamente dipendente dall’idoneità dell’atto di riacquisto a trasferire al contribuente stesso i sopra citati poteri di uso e godimento pieni ed assoluti sul bene immobile.
In via teorica la pronuncia della Corte può essere ritenuta corretta, bisogna però ricordare che la prassi finora conosciuta ed applicata ha sempre ammesso l’acquisto della nuda proprietà di un nuovo immobile abitativo quale acquisto utile ad evitare la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” inerente il primo acquisto, e ciò nel presupposto che la normativa sopra richiamata nulla prevede in merito all’oggetto/tipologia del diritto del riacquisto e che ben può accadere che il nudo proprietario destini realmente il nuovo immobile a propria abitazione principale, prassi però contestata dalla Sentenza in parola.
Nonostante questo orientamento sia ancora isolato l’operatore, in casi simili a quello sopra esposto, dovrà prestare particolare attenzione e, quanto meno, dovrà rendere edotti i clienti del rischio che il loro nuovo acquisto, inerente il solo diritto di nuda proprietà di immobile abitativo, non venga considerato idoneo dall’Agenzia delle Entrate ai fini di scongiurare la decadenza dalle agevolazioni richieste in sede di primo acquisto infraquinquennale.
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AUTORE
Annalisa è moglie, mamma e notaio. Nominata nel 2008 con prima sede Santhià, è in esercizio a Cantù dall’aprile del 2009. Ha fatto parte del Comitato Direttivo dell’Associazione Sindacale dei Notai della Lombardia – Guido Roveda negli anni 2012 e 2013.