Come disciplinato dall’articolo 2 del D.L. 59 del 2016 con in L 119/2016 in vigore dal 3 luglio 2016.
Scopo della norma.
La norma introduce nel TUB il nuovo articolo 48-bis e prevede che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico, iscritto all’albo degli intermediari autorizzati dalla Banca d’Italia, di cui all’articolo 106 del TUB, possa essere garantito dal trasferimento in favore del creditore, ovvero di una società dallo stesso controllata o collegata, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo.
Tale trasferimento si intende sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore.
Non si tratta di un patto commissorio codificato: il divieto di cui al 2744 c.c. resta ben fermo, in quanto la norma in questione non si limita a prevedere che il bene offerto in garanzia diventi di proprietà del venditore al momento in cui si verifichi il suo inadempimento.
Al contrario il meccanismo codificato è quello proprio del c.d. patto marciano, da sempre considerato legittimo dalla opinione dominante in quanto attenuato dalla duplice previsione secondo cui (i) il bene, prima di essere incamerato dalla banca o venduto a terzi, debba essere periziato da un tecnico indipendente nominato da parte del Presidente Tribunale; (ii) nel caso in cui il valore di perizia risulti superiore a quello del debito residuo, il creditore versa al debitore la differenza; (iii) nel caso in cui il valore di perizia risulti inferiore a detto debito, il debitore resta (a differenza di quanto accade nella vendita esecutiva) esdebitato per la differenza.
Quale il perimetro di applicazione della norma
CREDITORE: deve essere una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico, iscritto all’albo degli intermediari autorizzati dalla Banca d’Italia, di cui all’articolo 106 del TUB;
DEBITORE: un imprenditore;
IMMOBILI CHE POSSONO ESSERE CONCESSI IN GARANZIA: tutti eccezion fatta per gli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado.
Come si procede alla trascrizione del trasferimento sospensivamente condizionato?
Il patto marciano, che può essere stipulato sia contestualmente alla conclusione di un nuovo contratto di finanziamento in data successiva alla entrata in vigore del provvedimento sia in sede di modifica delel condizioni economiche di un finanziamento già in essere, deve ricoprire la forma dell’atto notarile.
La nota di trascrizione, che dovrà riportare nel quadro A la presenza di condizione sospensiva, deve necessariamente contenere anche gli elementi di cui ai numeri 4), 5) e 6) del secondo comma dell’art. 2839 c.c. e quindi:
– l’importo della somma per la quale la garanzia è presa;
– gli interessi e le annualità che il credito produce;
– il tempo della esigibilità.
Quando si può parlare di inadempimento del debitore?
Come evidenziato in premessa gli effetti del patto sono sospensivamente condizionati all’inadempimento da parte del debitore di pagare le rate del finanziamento.
Affinché si configuri detto inadempimento devono ricorrere le seguenti condizioni:
– Il mancato pagamento si deve protrarre per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili;
– il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza di una sola rata, in caso di termini di scadenza delle rate superiori al periodo mensile;
– il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento, nel caso in cui non sia previsto il pagamento rateale.
Il creditore che intende avvalersi del patto come deve procedere?
Verificatosi l’inadempimento del debitore il creditore deve notificare la dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto, precisando l’ammontare del credito per cui si procede ai seguenti soggetti:
– al debitore, o se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare;
– a coloro che hanno diritti derivanti dal titolo iscritto o trascritto sull’immobili.
Decorsi sessanta giorni dalla notifica il creditore richiede al Presidente del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto.
Quest’ultimo, entro sessanta giorni dalla nomina, è tenuto a comunicare la relazione giurata di stima al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonché a coloro che abbiano diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’immobile.
Quale il momento in cui si intende avverata la condizione sospensiva e quindi divenuto efficace il trasferimento di proprietà a favore della Banca?
Una volta verificatisi i presupposti dell’inadempimento, la condizione si considera avverata al momento della notifica al creditore del valore di stima (quando inferiore al debito) ovvero al momento dell’avvenuto versamento all’imprenditore della differenza (quando la stima risulti superiore al valore del debito residuo sommato alle spese ed ai costi del trasferimento).
Proprio in funzione di tale meccanismo la legge prevede che il contratto di finanziamento debba già indicare il numero di conto corrente bancario, che, senza spese per il debitore, deve essere intestato al titolare dell’immobile oggetto del patto, e sul quale il creditore deve accreditare detta differenza.
Come si pubblicizza nei RRII il verificarsi della condizione sospensiva?
Al fine di precostituire un titolo idoneo alla annotazione di cancellazione della condizione sospensiva ai sensi dell’articolo 2668, terzo comma c.c. la norma prevede che sia il creditore, anche unilateralmente, a rendere con atto pubblico o scrittura privata autenticata, dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la quale attesta l’inadempimento del debitore, producendo al conservatore l’estratto autentico delle scritture contabili previste dall’art. 2214 c.c..
Cosa accade invece quando il debitore assolva alla sua obbligazione di pagamento? E’ necessario darne pubblicità?
Nel caso di estinzione dell’obbligazione garantita sarà sempre il creditore, anche unilateralmente, e (stranamente) non il debitore (che, invero, ne avrebbe maggiore interesse) a darne pubblicità nei registri immobiliari mediante atto notarile di quietanza, il tutto entro trenta giorni dall’avvenuta estinzione.
Il patto marciano può essere stipulato anche come garanzia di un finanziamento già in essere e già garantito da ipoteca?
Sì. In tal caso la norma prevede che, qualora il finanziamento sia già garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria. In altri termini, se Tizio ha concesso ipoteca alla Banca Alfa sul bene in Roma e, con contratto modificativo, stipula con la medesima Banca un patto marciano avente ad oggetto il medesimo bene, la trascrizione del patto prevale ad esempio sul pignoramento medio tempore trascritto sul medesimo bene , sempre che detto pignoramento fosse successivo alla prima iscrizione.
Può, quindi, anche accadere che il creditore dichiari di volersi avvalere del meccanismo del patto marciano, quando sul bene sia già iniziato un procedimento di esecuzione forzata scaturente dall’ipoteca prima in grado, ma da pignoramento trascritto prima del patto marciano. In tal caso l’accertamento dell’inadempimento del debitore è compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell’esecuzione con ordinanza e il valore di stima è determinato dall’esperto nominato dallo stesso giudice. Con l’ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale il creditore deve versare (i) se la stima è inferiore al debito, una somma non inferiore alle spese di esecuzione (ii) se la stima è superiore al debito, una somma pari all’eventuale differenza tra il valore di stima del bene e l’ammontare del debito inadempiuto. E’ con decreto che lo stesso Giudice dell’Esecuzione dà atto dell’avveramento della condizione, ai fini della cancellazione della stessa a norma dell’articolo 2668 del codice civile.
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AUTORE
Valentina Rubertelli è notaio dal 1996. È stata componente della Commissione Studi in materia di Conciliazione presso il CNN e ha collaborato alla stesura del relativo Manuale. È segretario del Comitato Regionale dell’Emilia Romagna da marzo 2011. È presidente dell’Associazione Notarile delle Procedure Esecutive presso il Tribunale di Reggio Emilia dal 2010. Partecipa presso il Consiglio Nazionale al Gruppo redazionale delle Guide al Cittadino.