a) Introduzione

Scopo del presente contributo é quello di proporre, tralasciando ogni trattazione teorica, alcune possibili clausole per la redazione degli atti di trasferimento di diritti reali immobiliari a garanzia di finanziamenti concessi alle imprese, secondo la disciplina prevista dall’articolo 48 bis Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385, introdotto dall’articolo 2 comma 1 Decreto Legge 3 maggio 2016 n. 59 convertito con modificazioni dalla Legge 30 giugno 2016 n. 119.[1]

Occorrono tuttavia due precisazioni.

La prima é che si tratta di clausole relative a una norma di recente introduzione che necessita di ulteriori approfondimenti da parte della dottrina.

La seconda è che, contrariamente a quanto avviene in una trattazione teorica in cui ci si può limitare ad illustrare le differenti possibili interpretazioni di una norma, la redazione di clausole impone di effettuare scelte nette, anche in presenza di dubbi interpretativi.

Dalle due precisazioni discende che non può escludersi una futura riconsiderazione delle clausole qui proposte, alla luce di quello che sarà il necessario approfondimento dottrinale e quelli che saranno gli orientamenti che la giurisprudenziali esprimerà in materia.

Il presente contributo é quindi aperto a critiche, osservazioni e suggerimenti e non vuole certo porsi quale punto di arrivo, né affermare con certezza che l’atto debba essere scritto in un modo piuttosto che in un altro. Semmai vuole porsi quale piccolo passo, a cui ne dovranno necessariamente seguire altri, nella direzione della pratica applicazione del nuovo istituto.

b) Definizioni

Ai fini del presente contributo si intende per:

. Banca: banca o soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 che ha concesso il finanziamento;

. Società Terza Acquirente: società acquirente del Diritto reale immobiliare, se diversa dalla Banca;

. Parte Mutuataria: imprenditore che richiede il finanziamento;

. Terzo Cedente: titolare del Diritto reale immobiliare, se diverso dalla Parte Mutuataria;

. Contratto: contratto di finanziamento;

. Diritto reale immobiliare: piena proprietà o altro diritto reale immobiliare trasferibile oggetto dell’accordo;

. Immobile: bene immobile oggetto dell’accordo.

 

c) Clausole 

1. Consenso e oggetto

1.1. A garanzia della restituzione del capitale mutuato, dei relativi accessori e di tutte le obbligazioni derivanti dal Contratto, la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] concede a favore della Banca, che accetta, garanzia ai sensi dell’articolo 48 bis Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385, trasferendo, sotto la condizione sospensiva oltre indicata, il diritto di piena proprietà [altro diritto reale immobiliare trasferibile] (in seguito denominato: Diritto reale immobiliare) sul bene immobile (in seguito denominato: Immobile) qui di seguito descritto:

[descrizione dell’immobile con indicazione della natura, della consistenza, dei dati catastali e dei confini]

[se fabbricato] Il tutto salvo errori e come meglio in fatto e come risulta raffigurato nella copia della planimetria depositata in catasto (dichiarazione protocollo n. … del …) che visionata, approvata e sottoscritta dalle Parti e da me notaio, si allega al presente atto sotto la lettera =…=.

[se terreno] Il tutto salvo errori e come meglio in fatto e come risulta contornato in colore … nella copia dell’estratto di mappa catastale che visionata, approvata e sottoscritta dalle Parti e da me notaio, si allega al presente atto sotto la lettera =…=.

[se acquista la Banca] 1.2. Le Parti convengono che, avveratasi la condizione sospensiva oltre indicata, il trasferimento del Diritto reale immobiliare avvenga a favore della Banca.

[se acquista la Società Terza Acquirente designata contestualmente e presente all’atto] 1.2. Le Parti convengono che, avveratasi la condizione sospensiva oltre indicata, il trasferimento del Diritto reale immobiliare avvenga a favore della Società Terza Acquirente, che, qui presente, accetta. La Banca e la Società Terza Acquirente dichiarano che la Società Terza Acquirente é autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari ed é controllata dalla [collegata alla] stessa Banca ai sensi delle vigenti disposizioni di legge, come risulta dalla copia della visura camerale della Società Terza Acquirente tratta dal Registro delle Imprese di … che visionata, approvata e sottoscritta dalle Parti e da me notaio, si allega al presente atto sotto la lettera =…=. Qualora all’avveramento della condizione sospensiva oltre indicata, la Società Terza Acquirente abbia perduto i requisiti soggettivi sopra indicati, il trasferimento del Diritto reale immobiliare avverrà a favore della Banca.[2]

[se la Banca si riserva la possibilità di nominare successivamente la Società Terza Acquirente] 1.2. La Banca si riserva la possibilità di designare successivamente alla conclusione del presente atto la Società Terza Acquirente a cui favore, avveratasi la condizione sospensiva oltre indicata, avverrà il trasferimento del Diritto reale immobiliare. La designazione della Società Terza Acquirente dovrà essere effettuata dalla Banca nell’atto notarile indicato al successivo articolo 8.1. del presente accordo e sarà annotata a margine della trascrizione del presente accordo. La Società Terza Acquirente dovrà essere autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari ed essere controllata dalla [collegata alla] stessa Banca ai sensi delle vigenti disposizioni di legge. [3]

1.3. Ai fini del concorso tra i creditori, il presente accordo é equiparato all’ipoteca. [4]

2. Condizione sospensiva

2.1. Il trasferimento del Diritto reale immobiliare é sospensivamente condizionato alla notifica della dichiarazione della Banca di volersi avvalere della garanzia di cui al presente accordo, secondo quanto indicato al successivo articolo 6.1. del presente accordo, e sul presupposto indispensabile dell’avvenuto inadempimento della Parte Mutuataria.

[se obbligo di rimborso a rate con scadenza mensile] 2.2. Per gli effetti del presente accordo, si ha inadempimento della Parte Mutuataria quando il mancato pagamento si protrae per oltre 9 (nove) mesi dalla scadenza di almeno tre rate di rimborso previste nel Contratto, anche non consecutive.

[se obbligo di rimborso a rate con scadenza superiore al periodo mensile] 2.2. Per gli effetti del presente accordo, si ha inadempimento della Parte Mutuataria quando il mancato pagamento si protrae per oltre 9 (nove) mesi dalla scadenza anche di una sola rata di rimborso prevista nel Contratto.

[se obbligo di rimborso a rate quale che sia la scadenza] Qualora alla data di scadenza della prima delle rate non pagate la Parte Mutuataria abbia già rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all’85% (ottantacinque per cento) della quota capitale, il periodo di inadempimento di cui al paragrafo precedente é elevato da 9 (nove) a 12 (dodici) mesi.

[se obbligo di rimborso non rateale] 2.2 Per gli effetti del presente accordo, si ha inadempimento della Parte Mutuataria quando il mancato pagamento si protrae per oltre 9 (nove) mesi dalla scadenza del termine di rimborso previsto nel Contratto.

2.3. In caso di avveramento della condizione sospensiva, la Banca ha diritto di avvalersi degli effetti del presente accordo, purché al titolare del Diritto reale immobiliare sia corrisposta l’eventuale eccedenza del valore di stima del Diritto reale immobiliare rispetto all’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento, secondo quanto oltre specificato.

2.4. Le Parti dichiarano cha la Parte Mutuataria non é attualmente inadempiente ai sensi dell’articolo 2.2. del presente accordo e, pertanto, l’evento dedotto in condizione sospensiva non si é prima d’ora avverato.

3. Obbligazioni garantite

3.1. Il trasferimento di cui al presente accordo garantisce: l’importo del capitale mutuato; gli interessi anche di preammortamento o di mora; l’ammontare di tutte le eventuali rate insolute; il tutto secondo quanto stabilito nel Contratto.

3.2. Il trasferimento di cui al presente accordo garantisce inoltre quanto dovuto alla Banca per le spese legali e di giudizio, nonché per le spese stragiudiziali, i premi di assicurazione eventualmente sostenuti dalla Banca, i rimborsi di tasse e di imposte, le obbligazioni in capo alla Parte Mutuataria derivanti dalla risoluzione del Contratto e quanto altro dovuto in dipendenza di legge e del Contratto stesso.

4. Trascrizione e ipoteca legale

4.1. Ai sensi dell’articolo 2839 comma 2 numeri 4), 5) e 6) Codice Civile, come richiamato dall’articolo 48 bis comma 1 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385, le Parti dichiarano che la garanzia di cui al presente accordo è concessa per la somma di Euro … (-) e che, secondo quanto stabilito nel Contratto, il credito produce interessi nella misura del …% (- per cento) nominale annuo e il tempo della esigibilità é il seguente: … .

4.2. La trascrizione del presente accordo produce gli effetti di cui all’articolo 2855 Codice Civile, avendo riguardo, in luogo del pignoramento, alla notificazione della dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del presente accordo secondo quanto oltre meglio specificato.

4.3. Ai sensi dell’articolo 2659 comma 2 Codice Civile, il presente accordo sarà trascritto nei registri immobiliari con menzione nella nota di trascrizione della condizione sospensiva.

4.4. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] dichiara di rinunciare ad ogni eventuale diritto di ipoteca legale con pieno esonero del competente Conservatore dei Registri Immobiliari da ogni obbligo e responsabilità al riguardo.

[se il Contratto é già garantito da precedente ipoteca] 4.5. Il presente accordo, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione della ipoteca già concessa a favore della Banca sul Diritto reale immobiliare a garanzia delle obbligazioni derivanti dal Contratto e, precisamente, della ipoteca iscritta presso i registri immobiliari di … in data … ai nn. … in forza di atto in data … repertorio n. … notaio …, registrato a … il … al n. … serie … .

5. Pendenza della condizione sospensiva

5.1. Ai sensi dell’articolo 1356 Codice Civile, in pendenza della condizione sospensiva, la Banca [Società Terza Acquirente] può compiere atti conservativi sull’Immobile e può disporre del Diritto reale immobiliare, ma gli effetti di ogni atto di disposizione sono subordinati alla stessa condizione sospensiva.

5.2. In pendenza della condizione sospensiva la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] ha il possesso e la detenzione dell’Immobile e può trarre dal Diritto reale immobiliare ogni possibile utilità, salvo quanto oltre specificato.

5.3. In pendenza della condizione sospensiva, la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] può disporre del Diritto reale immobiliare, ma gli effetti di ogni atto di disposizione sono sottoposti alla condizione risolutiva dell’avveramento della condizione sospensiva contenuta nel presente accordo. La Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] si obbliga a dare comunicazione, mediante lettera raccomandata o, se possibile, posta elettronica certificata, alla Banca di ogni atto di disposizione del Diritto reale Immobiliare entro il termine di … (-) giorni.

5.4. Ai sensi dell’articolo 1358 Codice Civile, la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] si obbliga, in pendenza della condizione sospensiva, a comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni della Banca [e della Società Terza Acquirente].

5.5. In particolare la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] si obbliga, in pendenza della condizione sospensiva, a:

– conservare con diligenza e in buono stato l’Immobile, adempiendo agli obblighi di manutenzione ordinaria e, previo consenso scritto della Banca, agli obblighi di manutenzione straordinaria [nonché ai relativi oneri condominiali];

– astenersi da condotte che possano far diminuire il valore dell’Immobile;

– dimostrare, a richiesta della Banca, il regolare soddisfacimento di qualsiasi imposta o tassa riferibile al Diritto reale immobiliare;

– non modificare la destinazione economica dell’Immobile senza il consenso scritto della Banca;

– comunicare senza ritardo alla Banca ogni mutamento nella destinazione, nella consistenza e nella condizione giuridica dell’Immobile, anche se non derivante da fatto proprio;

– astenersi dal locare in tutto o in parte l’Immobile per un periodo superiore a quello minimo previsto dalla legge senza avere preventivamente ottenuto il consenso scritto della Banca;

– non cedere o vincolare in tutto o in parte i canoni provenienti dalla locazione dell’Immobile, né riscuoterli anticipatamente rispetto alle naturali scadenze senza avere preventivamente ottenuto il consenso scritto della Banca;

– comunicare, mediante lettera raccomandata o, se possibile, posta elettronica certificata, alla Banca, non più tardi di … (-) giorni dall’evento, ogni eventuale turbativa nel possesso o contestazione del Diritto reale immobiliare da parte di terzi;

– consentire, previo avviso, alla Banca di fare ispezionare l’Immobile da persona di fiducia della Banca stessa, alla quale si obbliga a prestare assistenza.

5.6. In pendenza della condizione sospensiva la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] si obbliga a tenere assicurato a sue spese e presso primarie compagnie assicuratrici e per valori reali, l’Immobile contro i danni causati da incendio, scoppio, fulmine ed altri eventi assicurabili.

Le relative polizze, qualora non intermediate dalla Banca stessa o da altre società del gruppo, dovranno essere vincolate a favore della Banca e consegnate alla medesima.

Laddove la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] non vi provveda, la Banca resta autorizzata a contrarre, come pure a rinnovare le polizze vincolate a suo favore e a pagare i premi, con diritto di rivalsa delle spese nei confronti della Parte Mutuataria.

La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] si obbliga ad informare di eventuali sinistri la Banca mediante lettera raccomandata o, se possibile, posta elettronica certificata nel termine previsto dalla polizza; la Banca avrà il diritto di intervenire negli atti di accertamento del danno o di promuoverli.

Nel caso di polizze intermediate dalla Banca o da altre società del gruppo, e pertanto non vincolate, la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] si impegna a non porre in essere comportamenti od atti che possano pregiudicare i diritti spettanti alla Banca.

Per i danni non coperti da assicurazione, la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] si obbliga a ripristinare a proprie cura e spese l’Immobile danneggiato nello stato in cui attualmente si trova.

6. Avveramento della condizione sospensiva

6.1. Al verificarsi dell’inadempimento della Parte Mutuataria, la Banca, ove intenda avvalersi della garanzia di cui al presente accordo, é tenuta a notificare, alla Parte Mutuataria [e al Terzo Cedente] nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’Immobile successivamente alla trascrizione del presente atto, la dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del presente accordo, secondo quanto previsto dall’articolo 48 bis Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385, precisando, altresì, l’ammontare del credito per cui procede.

Ove la Banca non notifichi alla Parte Mutuataria [e al Terzo Cedente] nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’Immobile successivamente alla trascrizione del presente atto, la dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del presente accordo entro il termine di … (-) giorni dall’inadempimento della Parte Mutuataria, inteso secondo quanto precisato al precedente articolo 2.2. del presente accordo, la Banca decadrà dalla garanzia ed il presente accordo cesserà di avere effetto. In tale caso la Banca deve provvedere, mediante atto notarile, a dare pubblicità nei registri immobiliari del definitivo mancato avveramento della condizione sospensiva. I costi relativi a tale atto saranno a carico della Parte … che dichiara di assumerli. [5]

6.2. Decorsi 60 (sessanta) giorni dalla notificazione della dichiarazione di cui al punto precedente, la Banca chiede al Presidente del Tribunale del luogo nel quale si trova l’Immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del Diritto reale immobiliare. Il perito procede in conformità ai criteri di cui all’articolo 568 Codice di Procedura Civile. La Parti convengono che il perito, nel rispetto di quanto indicato all’articolo 568 Codice di Procedura Civile, debba attenersi, nella stima del Diritto reale immobiliare, ai seguenti ulteriori più specifici criteri: … .[6] Non può procedersi alla nomina di un perito per il quale ricorre una delle condizioni di cui all’articolo 51 Codice di Procedura Civile. Si applica l’articolo 1349 comma 1 Codice Civile. Entro 60 (sessanta) giorni dalla nomina, il perito comunica, ove possibile a mezzo di posta elettronica certificata, la relazione giurata di stima alla Parte Mutuataria e, se diverso, al titolare del Diritto reale immobiliare, nonché alla Banca e a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull’Immobile. I destinatari della comunicazione di cui al periodo precedente possono, entro 10 (dieci) giorni dalla medesima comunicazione, inviare note al perito; in tal caso il perito, entro i successivi 10 (dieci) giorni, effettua una nuova comunicazione della relazione rendendo gli eventuali chiarimenti.

6.3. Qualora la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] contesti la stima, la Banca ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del presente accordo e l’eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al titolare del Diritto reale immobiliare. [7]

6.4. La condizione sospensiva di inadempimento, verificatisi i presupposti sopra indicati, si considera avverata al momento della comunicazione alla Banca del valore di stima del Diritto reale immobiliare, ovvero, qualora il valore di stima sia superiore all’ammontare del debito inadempiuto, comprensivo di tutte le spese ed i costi del trasferimento, al momento dell’avvenuto versamento al titolare del Diritto reale immobiliare della differenza tra il valore di stima e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento. [8]

Con riferimento a tale secondo caso, la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] indica l’apposito conto corrente bancario senza spese codice IBAN …, intestato al titolare del Diritto reale immobiliare, quale conto corrente bancario sul quale la Banca dovrà accreditare l’importo dovuto. Le Parti convengono che la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] possa modificare il conto corrente di accredito comunicando alla Banca il codice IBAN del nuovo conto mediante lettera raccomandata o, se possibile, posta elettronica certificata. [9]

7. Effetti dell’avveramento della condizione sospensiva

7.1. Avverata la condizione sospensiva, il Diritto reale immobiliare é trasferito alla Banca [Società Terza Acquirente] con ogni inerente diritto, accessione, servitù attive e passive [e con la proporzionale quota di comproprietà sugli enti, spazi e parti condominiali].

7.2. Ai sensi dell’articolo 1360 Codice Civile, gli effetti dell’avveramento della condizione sospensiva retroagiscono al tempo in cui è stato concluso il presente accordo.

7.3. Ai sensi dell’articolo 1361 Codice Civile, l’avveramento della condizione sospensiva non pregiudica la validità degli atti di amministrazione compiuti dalla Parte Mutuataria [dal Terzo Cedente] in pendenza della condizione stessa e i frutti percepiti sono dovuti alla Banca [Società Terza Acquirente] solo dal giorno in cui si considera avverata la condizione sospensiva.

7.4. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] si obbliga a consegnare alla Banca [Società Terza Acquirente] l’Immobile, unitamente ai relativi titoli e documenti e libero da persone e da cose, entro il termine di … (-) giorni dalla data in cui si considera avverata la condizione sospensiva.

Al riguardo, le Parti dichiarano di essere a conoscenza del disposto dell’articolo 474 Codice Procedura Civile ai sensi del quale gli atti ricevuti da notaio costituiscono titolo esecutivo per l’esecuzione forzata per consegna o rilascio.

7.5. A partire dalla consegna saranno a favore e carico della Banca [Società Terza Acquirente] i diritti e gli oneri relativi alla detenzione.

7.6. Il trasferimento del Diritto reale immobiliare alla Banca [Società Terza Acquirente] comporterà la integrale estinzione di ogni debito della Parte Mutuataria derivante dal Contratto, anche nel caso in cui il valore del Diritto reale immobiliare, determinato come indicato al precedente articolo 6.2. del presente accordo, fosse inferiore all’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento. [10]

8. Cancellazione della condizione sospensiva

8.1. Ai fini pubblicitari connessi all’annotazione di cancellazione della condizione sospensiva ai sensi dell’articolo 2668 comma 3 Codice Civile, la Banca, anche unilateralmente, rende nell’atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione, a norma dell’articolo 47 Decreto Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445, con cui attesta l’inadempimento della Parte Mutuataria secondo quanto sopra indicato, producendo altresì estratto autentico delle scritture contabili di cui all’articolo 2214 Codice Civile.

I costi relativi a tale atto saranno a carico della Parte Mutuataria che dichiara di assumerli.

9. Definitivo mancato avveramento della condizione sospensiva

9.1. Entro 30 (trenta) giorni dall’estinzione delle obbligazioni garantite dal presente accordo, la Banca deve provvedere, mediante atto notarile, a dare pubblicità nei registri immobiliari del definitivo mancato avveramento della condizione sospensiva.

I costi relativi a tale atto saranno a carico della Parte … che dichiara di assumerli.

10. Ambito di applicazione

10.1. Il presente accordo si applica anche quando il Diritto reale immobiliare sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso l’accertamento dell’inadempimento del debitore é compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell’esecuzione e il valore di stima é determinato dall’esperto nominato dallo stesso giudice. Il giudice dell’esecuzione provvede all’accertamento dell’inadempimento con ordinanza, fissando il termine entro il quale il creditore deve versare una somma non inferiore alle spese di esecuzione e, ove vi siano, ai crediti aventi diritto di prelazione anteriore a quello dell’istante ovvero pari all’eventuale differenza tra il valore di stima del bene e l’ammontare del debito inadempiuto. Avvenuto il versamento, il giudice dell’esecuzione, con decreto, dà atto dell’avveramento della condizione. Il decreto é annotato ai fini della cancellazione della condizione, a norma dell’articolo 2668 Codice Civile. Alla distribuzione della somma ricavata si provvede in conformità alle disposizioni di cui al libro terzo, titolo II, capo IV del Codice di Procedura Civile.

[se il Contratto é già garantito da precedente ipoteca] Quanto indicato si applica, fatti salvi gli effetti dell’aggiudicazione, anche provvisoria, e dell’assegnazione, anche quando il Diritto reale immobiliare é stato sottoposto ad espropriazione forzata in forza di pignoramento trascritto prima della trascrizione del presente accordo, ma successivamente all’iscrizione della ipoteca già concessa a favore della Banca sul Diritto reale immobiliare a garanzia delle obbligazioni derivanti dal Contratto e, precisamente, della ipoteca iscritta presso i registri immobiliari di … in data … ai nn. … in forza di atto in data … repertorio n. … notaio …, registrato a … il … al n. … serie … .

10.2. Quanto indicato al comma 1 del presente articolo si applica, in quanto compatibile, anche quando il Diritto reale immobiliare é sottoposto ad esecuzione a norma delle disposizioni di cui al Decreto Presidente della Repubblica 29 settembre 1973 n. 602.

10.3. Qualora, dopo la trascrizione del presente accordo, sopravvenga il fallimento della Parte Mutuataria, la Banca, se é stata ammessa al passivo, può fare istanza al giudice delegato perché, sentiti il curatore e il comitato dei creditori, provveda secondo quanto indicato al comma 1 del presente articolo, in quanto compatibile.

11. Garanzie

11.1. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] presta la garanzia di evizione ed ogni garanzia di legge.

11.2. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] garantisce la piena titolarità e libera disponibilità del Diritto reale immobiliare, la sua libertà da servitù, da vincoli ed oneri pregiudizievoli, da diritti di prelazione, nonché da iscrizioni, trascrizioni, privilegi o diritti di terzi in genere che possano pregiudicare o diminuire la garanzia concessa con il presente accordo [e che non ci sono arretrati non pagati per spese condominiali ordinarie o straordinarie].

11.3. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] dichiara e garantisce che l’Immobile non é attualmente adibito ad abitazione principale sua, del coniuge o dell’unito civile o di suoi parenti o affini entro il terzo grado e, per quanto occorrer possa, si obbliga a non adibire l’Immobile ad abitazione principale di tali soggetti fino alla estinzione di ogni obbligazione derivante dal Contratto o dalla sua risoluzione. [11]

12. Decadenza del beneficio del termine e clausola risolutiva espressa

12.1. Ai sensi dell’articolo 1186 Codice Civile, la Banca può dichiarare decaduta dal beneficio del termine previsto nel Contratto la Parte Mutuataria se questa è divenuta insolvente o ha diminuito, per fatto proprio, le garanzie che aveva dato.

Le Parti convengono che costituirà altresì causa di decadenza dal beneficio del termine previsto nel Contratto il verificarsi di uno dei seguenti eventi:

– la Parte Mutuataria subisca protesti, sequestri o pignoramenti o compia qualsiasi atto che possa diminuire in misura rilevante la propria consistenza patrimoniale, finanziaria od economica;

– il Diritto reale immobiliare sia oggetto di procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali;

– risulti l’apertura di procedure concorsuali a carico della Parte Mutuataria o di altre procedure di natura anche extra-giudiziale comportanti il soddisfacimento dei debiti e delle obbligazioni in maniera diversa da quella normale.

12.2. Le Parti convengono che la Banca abbia il diritto di risolvere il Contratto ai sensi dell’articolo 1456 Codice Civile, qualora:

– la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] non abbia fornito alla Banca, entro il termine di … (-) giorni da oggi la prova che la trascrizione del presente accordo non sia preceduta da iscrizioni o altre trascrizioni che possano pregiudicare o diminuire la garanzia concessa;

– risultassero, sul Diritto reale immobiliare, altri gravami oltre a quelli eventualmente indicati nel presente accordo, ovvero risultasse che la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] avesse taciuto debiti per tributi, prestazioni di qualsiasi natura e tasse aventi prelazione rispetto al credito della Banca, ovvero misure sanzionatorie per effetto di opere edilizie eseguite in difformità da norme di legge;

– si verifichi, per fatto proprio della Parte Mutuataria [del Terzo Cedente] o per qualsiasi altra causa, la consistente diminuzione del valore, o il perimento o deterioramento dell’Immobile e la Parte Mutuataria non adempia alla richiesta della Banca di una congrua integrazione della garanzia prestata, ovvero non presti altra idonea garanzia o, in mancanza, non effettui una parziale anticipata restituzione del capitale;

– la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] sia inadempiente anche ad uno solo degli obblighi previsti dall’articolo 5.5. e dall’articolo 5.6. del presente accordo.

12.3. La Banca comunicherà alla Parte mutuataria la risoluzione del Contratto mediante lettera raccomandata o, se possibile, posta elettronica certificata. Entro … (-) giorni dalla ricezione, la Parte Mutuataria dovrà provvedere al rimborso del credito per capitale, interessi, anche di mora, nella misura indicata nel Contratto e degli accessori tutti. Sull’importo relativo a tale credito non è consentita la capitalizzazione periodica. Restano ferme in ogni caso tutte le garanzie prestate, sia se costituite con il presente accordo, sia se precedentemente o successivamente acquisite. La risoluzione del Contratto non comporta quindi risoluzione del presente accordo che permane a garanzia di tutte le obbligazioni gravanti sulla Parte Mutuataria in conseguenza della avvenuta risoluzione del Contratto.

13. Accessorietà della garanzia

13.1. Ai sensi dell’articolo 1263 Codice Civile, nel caso in cui la Banca dovesse cedere a terzi i crediti derivanti dal Contratto, sarà trasmessa al cessionario anche la garanzia di cui al presente accordo, purché il cessionario sia, in alternativa:

a) una banca o un soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385;

b) una società autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari controllata da una banca o da un soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385.

13.2. Ai sensi degli articoli 1201 e seguenti Codice Civile, nel caso in cui la Banca fosse surrogata nei propri diritti, al surrogante sarà trasmessa anche la garanzia di cui al presente accordo, purché il surrogante sia, in alternativa:

a) una banca o un soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385;

b) una società autorizzata ad acquistare, detenere, gestire e trasferire diritti reali immobiliari controllata da una banca o da un soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico ai sensi dell’articolo 106 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385. [12]

13.3. Ove il cessionario o il surrogante non abbia i requisiti soggettivi sopra indicati, la garanzia di cui al presente accordo si estinguerà per effetto della cessione o della surrogazione.

13.4. La trasmissione della garanzia di cui al presente accordo per cessione o surrogazione dovrà essere annotata a margine della trascrizione del presente accordo. La trasmissione della presente garanzia non avrà effetto finché l’annotazione non sia stata eseguita. Dopo l’annotazione non può procedersi a dare pubblicità nei registri immobiliari del definitivo mancato avveramento della condizione sospensiva, secondo quanto previsto dall’articolo 9.1. del presente accordo, senza il consenso dei titolari dei diritti indicati nell’annotazione medesima.

Per l’annotazione deve essere consegnata al conservatore copia del titolo e, qualora questo sia una scrittura privata o un atto formato in paese estero, si applicano le disposizioni degli articoli 2835 e 2837. [13]

13.5. Per le cessioni poste in essere ai sensi dell’articolo 58 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385, la garanzia di cui al presente accordo si trasmette al cessionario senza bisogno di alcuna formalità o annotazione.

13.6. Per le cessioni poste in essere ai sensi della Legge 30 aprile 1999 n. 130, agli effetti di cui al presente articolo é sufficiente che la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avvenuta cessione contenga l’indicazione del cedente, del cessionario e della data di cessione.

14. Provenienza

14.1. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] dichiara di aver acquistato il Diritto reale immobiliare in forza di atto in data … repertorio n. … notaio …, registrato a … il … al n. … serie … e trascritto a … il … ai nn. …, atto che la Banca [e la Società Terza Acquirente] dichiara [dichiarano] di conoscere ed accettare.

15. Dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà

15.1. Le Parti, sotto la propria responsabilità e consapevoli delle sanzioni per il caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati richiesti, come da me notaio al riguardo ammonite, rendono le seguenti dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà ai sensi dell’articolo 47 Decreto Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445:

– per il trasferimento sottoposto a condizione sospensiva di cui al presente accordo non é stato pagato alcun corrispettivo;

– per la conclusione del presente accordo non si sono avvalse di alcuna attività di mediazione.

16. Urbanistica

[se fabbricato] 16.1. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] dichiara, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 47 Decreto Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445, consapevole delle sanzioni per il caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati richiesti, come al riguardo da me notaio ammonita [ammonito], che per l’Immobile le opere di costruzione sono state iniziate anteriormente al 1 (uno) settembre 1967 (millenovecentosessantasette).

[oppure] 16.1. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] dichiara, che per l’Immobile le opere di costruzione sono state eseguite in forza ed in conformità a … n. … rilasciata/o dal Comune di … in data … .

[se fabbricato] 16.2. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente], sotto la propria responsabilità, dichiara che non sono successivamente intervenute modificazioni tali da richiedere provvedimenti autorizzativi, concessori, in sanatoria, denuncie di inizio attività, segnalazioni certificate di inizio attività o comunicazioni di inizio attività.

[se terreno] 16.1. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] dichiara che per l’Immobile non sono intervenute modificazioni negli strumenti urbanistici successivamente alla data di rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica, rilasciato dal Comune di … in data … prot. n. … , rep. n. …, che in originale si allega al presente atto sotto la lettera =…=. [14]

17. Conformità catastale

[se fabbricato] 17.1. La Parte Mutuataria [Il Terzo Cedente] dichiara che i dati catastali e la planimetria sopra indicati sono conformi, sulla base delle vigenti disposizioni in materia catastale, allo stato di fatto dell’Immobile. [15]

18. Certificazione energetica

[se fabbricato] 18.1. La Banca [Società Terza Acquirente] dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica dell’Immobile. Si allega al presente atto sotto la lettera =…= copia autentica dell’attestato di prestazione energetica relativo all’Immobile e regolarmente registrato al Catasto Energetico Edifici Regionale codice identificativo … valido fino al …; al riguardo la Parte Mutuataria [il Terzo Cedente] dichiara non essere sopravvenute cause che possano aver determinato la decadenza dell’attestato sopra indicato. [16]

19. Disciplina fiscale [17]

[finanziamento a medio lungo termine per il quale è stata esercitata nel Contratto l’opzione per l’imposta sostitutiva] 19.1. Ai sensi dell’articolo 15 Decreto Presidente della Repubblica 29 settembre 1973 n. 601, le Parti richiedono che il presente atto sia esente dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, avendo ad oggetto la concessione di garanzia relativa a finanziamento a medio o lungo termine ed essendo stata esercitata dalle Parti di comune accordo tra loro specifica opzione per l’applicazione al Contratto dell’imposta sostitutiva di cui all’articolo 17 del medesimo Decreto Presidente della Repubblica 29 settembre 1973 n. 601.

[finanziamento non a medio o lungo termine o in assenza di opzione per l’imposta sostitutiva, garanzia prestata dalla Parte Mutuataria o dal Terzo Cedente soggetto passivo IVA] 19.1. Le Parti richiedono, ai sensi dell’articolo 10 comma 1 n. 1) Decreto Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 633, che il presente atto sia esente da IVA e richiedono, ai sensi dell’articolo 40 Decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, di corrispondere per il presente atto l’imposta di registro in misura fissa di Euro 200,00 (duecento virgola zero zero), trattandosi di garanzia concessa da soggetto passivo IVA.

[finanziamento non a medio o lungo termine o in assenza di opzione per l’imposta sostitutiva, garanzia prestata dal Terzo Cedente non soggetto passivo IVA] 19.1. Le Parti richiedono, ai sensi dell’articolo 6 Parte I Tariffa Decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, di corrispondere per il presente atto l’imposta di registro con aliquota dello 0,50% (zero virgola cinquanta per cento) sulla sopra indicata somma garantita di Euro …. (-), trattandosi di garanzia non richiesta dalla legge a favore di terzi non concessa da soggetto passivo IVA.

[finanziamento non a medio o lungo termine o in assenza di opzione per l’imposta sostitutiva] 19.2. Le Parti richiedono, ai sensi dell’articolo 4 Tariffa Decreto Legislativo 31 ottobre 1990 n. 347, di corrispondere per il presente atto l’imposta ipotecaria in misura fissa di Euro 200,00 (duecento virgola zero zero), avendo ad oggetto il presente atto la concessione di garanzia che non comporta l’immediato trasferimento di diritti reali immobiliari. [18]

[finanziamento non a medio o lungo termine o in assenza di opzione per l’imposta sostitutiva] 19.4. Le Parti richiedono, ai sensi dell’articolo 1 comma 1 bis n. 3) Parte I Tariffa Decreto Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 642, di corrispondere per il presente atto l’imposta di bollo in misura di Euro 155,00 (centocinquantacinque virgola zero zero), avendo ad oggetto il presente atto la concessione di garanzia che comporta pubblicità nei registri immobiliari, ma non comporta l’immediato trasferimento di diritti reali immobiliari. [19]

19.3. Le Parti richiedono, ai sensi dell’articolo 1 comma 1.1 Tabella Decreto Legislativo 31 ottobre 1990 n. 347, di corrispondere per il presente atto la tassa ipotecaria in misura di Euro 35,00 (trentacinque virgola zero zero), dovendo il presente atto essere trascritto senza efficacia anche di voltura. [20]

19.5. Le Parti dichiarano di essere edotte dell’obbligo di corrispondere le imposte relative al trasferimento del Diritto reale immobiliare ove si verifichi la condizione sospensiva cui é sottoposto il presente accordo.

Le Parti si dichiarano edotte del disposto dell’articolo 6 Decreto Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 633 ai sensi del quale il trasferimento del Diritto reale immobiliare, ove rientrante in ambito IVA, si considererà effettuato solo al momento dell’eventuale avveramento della condizione sospensiva, nonché dell’obbligo di presentare la denuncia prevista dall’articolo 19 Decreto Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131.

Le imposte relative al trasferimento del Diritto reale immobiliare saranno a carico della Parte Mutuataria che dichiara di assumerle.

20. Repertorio

20.1. Avendo il presente accordo per oggetto la prestazione di garanzia, si richiede che il parametro per la liquidazione delle tasse e dei contributi indicati nel Decreto Ministero della Giustizia 27 novembre 2012 n. 265 sia 100 (cento) sull’importo della garanzia prestata con il presente atto e quindi sulla somma di Euro … (-). [21]

21. Spese

21.1. Spese e costi dipendenti dal presente accordo sono a carico della Parte … che dichiara di assumerli.

(Il presente lavoro è stato scritto da Michele Laffranchi, con la supervisione finale del prof. Christian Romeo, professore di diritto di privato dell’Università degli Studi di Milano)

Note:

[1] Per la trattazione teorica si rinvia principalmente a M. Leo, “D.L. N. 59/2016: la cessione dei beni in garanzia nel contratto di finanziamento tra banche e imprenditori (nuovo art. 48 bis TUB)” su CNN Notizie del 17 maggio 2016. Vedasi anche V. Rubertelli, “Il patto marciano” pubblicato sul sito di Federnotizie il 1 settembre 2016 (https://www.federnotizie.it/il-patto-marciano/); V. Rubertelli, “Vendita a scopo di garanzia (di finanziamento alle imprese ex D.L. 59/2016)” pubblicato sul sito di Federnotizie il 30 maggio 2016 (https://www.federnotizie.it/vendita-scopo-garanzia-finanziamento-alle-imprese-ex-dl-592016/).

[2] L’articolo 48 bis Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 non chiarisce se i requisiti soggettivi previsti per la Società Terza Acquirente debbano sussistere al momento della conclusione dell’accordo oppure al momento dell’avveramento della condizione sospensiva. Sembra preferibile questa seconda soluzione posto che, come indicato alla Nota successiva, la Società Terza Acquirente potrebbe non essere stata ancora costituita nel momento in cui l’accordo viene concluso. Inoltre non sembrerebbe giustificato il trasferimento a favore di una società che, pure avendo tali requisiti al momento della conclusione dell’accordo, li abbia perduti prima dell’effettivo prodursi degli effetti traslativi.

[3] L’articolo 48 bis Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 non chiarisce se la Società Terza Acquirente debba necessariamente essere individuata sin dal momento della conclusione dell’accordo. Sembra preferibile ritenere che la Banca possa riservarsi la facoltà di designare la Società Terza Acquirente anche in un momento successivo. La fattispecie pare, infatti, potersi inquadrare nell’istituto del contratto a favore di terzo disciplinato dagli articoli 1411 e seguenti Codice Civile e, secondo la prevalente dottrina, sarebbe possibile, perlomeno nei contratti ad effetti traslativi non immediati, per lo stipulante riservarsi il potere di designare il terzo in un momento successivo e ciò anche nel caso in cui il terzo sia solo determinabile o non sia ancora esistente al momento della conclusione del contratto (F. Angeloni, Contratto a favore di terzi, 2004, pag. 121 e ss.; P. Caliceti, Contratto e negozio nella stipulazione a favore di terzi, 1994, pag. 64 e ss. e pag. 98; L.V. Moscarini, Il contratto a favore di terzi, 2012, pag. 149 ss.; V. Roppo, Il contratto, 2001, pag. 583 secondo il quale “Il terzo può non essere determinato nel contratto, rinviandosene l’individuazione a un momento futuro. Può anche essere un soggetto inesistente al momento del contratto, come quando si stipula a favore di una società da costituire. In attesa che il beneficiario sia determinato o venga ad esistenza, il diritto spetta allo stipulante”. In giurisprudenza vedasi Cass. 13 giugno 1959, n. 1807; Cass. 11 giugno 1964, n. 1461; Cass. 9 luglio 1966, n. 1807; Cass. 5 febbraio 1969, n. 387; Cass. 7 gennaio 1974; Cass. 13 febbraio 1981, n. 891; Cass. 5 giugno 1981, n. 3640; Cass. 6 luglio 1983, n. 4562;   Cass. 9 luglio 1997, n. 6206; Cass. 25 settembre 2002, n. 13923).

[4] L’equiparazione all’ipoteca ai fini del concorso tra i creditori non sembra sia tale da fare ritenere applicabile l’articolo 2847 Codice Civile e quindi tale da fare ritenere necessaria la rinnovazione della trascrizione dell’accordo decorsi venti anni dalla originaria trascrizione. L’articolo 48 bis Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385, d’altra parte, non contiene, contrariamente agli articoli 2668 bis e 2668 ter Codice Civile, alcuna previsione in tale senso.

[5] L’articolo 48 bis comma 7 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 non prevede alcun termine entro il quale la Banca debba comunicare la sua volontà di avvalersi della garanzia. Sembra tuttavia quantomeno opportuno che un tale termine di decadenza venga concordato tra le Parti e indicato nell’atto.

[6] Pure in assenza di una espressa previsione in tale senso nella legge, sembra possibile che le Parti di comune accordo specifichino in modo più dettagliato le modalità di valutazione stabilite dall’articolo 568 Codice di Procedura Civile.

[7] L’articolo 48 bis comma 7 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385, contempla il solo debitore quale soggetto legittimato a contestare la stima del perito. Sembra tuttavia doversi ritenere che legittimato a contestare la stima sia anche il Terzo Cedente, quale soggetto interessato a ricevere l’eventuale eccedenza del valore di stima rispetto all’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

[8] L’articolo 48 bis Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 non chiarisce espressamente se, nel caso in cui vi sia un Terzo Cedente, l’eventuale eccedenza del valore di stima del Diritto reale immobiliare rispetto all’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento debba essere corrisposta al Terzo Cedente oppure alla Parte Mutuataria. Nell’individuare il soggetto a cui compete il diritto ad ottenere tale eccedenza, il comma 2 della norma fa riferimento al “proprietario”, il comma 7 fa riferimento al “titolare del diritto reale immobiliare”, mentre il comma 8 fa riferimento, una volta, all'”imprenditore”, l’altra, al “titolare del diritto reale immobiliare”. Sembra comunque potersi ritenere che l’importo vada corrisposto al titolare del Diritto reale immobiliare, in analogia a quanto dispone l’articolo 510 ultimo comma Codice di Procedura Civile ai sensi del quale “il residuo della somma ricavata é consegnato al debitore o al terzo che ha subito l’espropriazione”.

[9] Nonostante l’articolo 48 bis comma 8 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 non lo preveda espressamente, sembra ragionevole ritenere che il titolare del Diritto reale immobiliare possa, successivamente alla conclusione dell’accordo, modificare il conto corrente su cui accreditare le somme eventualmente a lui dovute.

[10] L’articolo 48 bis comma 8 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 non prevede la esdebitazione della Parte Mutuataria per effetto del trasferimento del Diritto reale immobiliare. Sembra tuttavia lecito e possibile che le Parti convengano un tale effetto.

[11] Sebbene manchi una espressa indicazione normativa in tale senso, sembra doversi ritenere che il requisito oggettivo della destinazione dell’Immobile debba essere valutato con riferimento al solo momento della conclusione dell’accordo, essendo invece irrilevante ogni successiva modifica. Se si ritenesse di dover fare riferimento al momento dell’avveramento della condizione sospensiva, infatti, il titolare del Diritto reale immobiliare potrebbe bloccare agevolmente il trasferimento destinando, successivamente alla conclusione dell’accordo e in previsione di un prossimo inadempimento, l’Immobile a propria abitazione principale.

[12] Si ritiene, prudenzialmente, che il terzo cessionario o surrogante, per poter subentrare nella garanzia, debba avere i requisiti soggettivi previsti dalla normativa per il concedente il finanziamento o per il soggetto acquirente del Diritto reale immobiliare.

[13] L’articolo 48 bis comma 8 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 non disciplina espressamente la sorte della garanzia nel caso di cessione del credito o di surrogazione. Si ritiene che possano applicarsi le disposizioni dettate in materia di ipoteca stante il richiamo contenuto al comma 13 bis della norma.

[14] Le menzioni urbanistiche richieste dall’articolo 46 Decreto Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380 e la dichiarazione e la allegazione del certificato di destinazione urbanistica richieste dall’articolo 30 del medesimo Decreto non sono necessarie per gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia. L’accordo in esame ha certamente funzione di garanzia, ma non ha ad oggetto un diritto reale di garanzia. Sembra quindi doveroso, stante l’effetto traslativo che l’atto é idoneo a produrre, rispettare il disposto di tali norme.

[15] La dichiarazione di conformità catastale richiesta dall’articolo 19 comma 14 Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78 non é necessaria per gli atti relativi a diritti reali di garanzia. Per i motivi illustrati alla precedente Nota, sembra comunque doveroso rispettare il disposto di tale norma.

[16] La dichiarazione di avere ricevuto le informazioni e la documentazione energetica e l’allegazione dell’attestato richieste dall’articolo 6 comma 3 Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n. 192, non sono necessarie per gli atti traslativi a titolo gratuito. Per stabilire la natura gratuita od onerosa dell’accordo potrebbe farsi riferimento all’articolo 2901 comma 2 Codice Civile, ai sensi del quale, le prestazioni di garanzia, anche per debiti altrui, sono considerate atti a titolo oneroso, quando sono contestuali al credito garantito. Tale disposizione, tuttavia, limita espressamente il proprio ambito di applicazione alla sola disciplina dell’azione revocatoria. Sembra quindi consigliabile, se non altro a fini prudenziali, inserire in ogni caso la dichiarazione dell’acquirente di avere ricevuto la documentazione energetica comprensiva dell’attestato e procedere alla allegazione dell’attestato stesso all’atto.

[17] Sembra preferibile applicare all’atto il trattamento fiscale delle concessioni di garanzia e non quello proprio dei trasferimenti sottoposti a condizione sospensiva. Ove la condizione sospensiva dovesse poi avverarsi, dovranno, presumibilmente, essere corrisposte anche le imposte relative al trasferimento del Diritto reale immobiliare.

[18] Da corrispondere alla Conservatoria. Non si ritiene di poter applicare l’imposta in misura fissa di Euro 50,00 ai sensi dell’articolo 10 comma 3 Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23, avendo l’accordo prevalente funzione di garanzia e non di trasferimento a titolo oneroso.

[19] Non si ritiene di poter applicare l’esenzione prevista dall’articolo 10 comma 3 Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23, avendo l’accordo prevalente funzione di garanzia e non di trasferimento a titolo oneroso.

[20] Da corrispondere alla Conservatoria.

[21] Nell’ambito del credito fondiario l’articolo 39 comma 7 Decreto Legislativo 1 settembre 1993 n. 385 dispone che, agli effetti dei diritti di scritturato e degli emolumenti ipotecari, nonché dei compensi e dei diritti spettanti al notaio, gli atti e le formalità ipotecarie, anche di annotazione, si considerano come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato.

La stessa norma prevede poi che gli onorari notarili sono ridotti alla metà.

Elemento essenziale perché possa parlarsi di credito fondiario é, come noto, la presenza di una garanzia ipotecaria di primo grado.

Avendo il patto marciano natura diversa rispetto alla concessione di ipoteca, non sembra nel nostro caso possibile applicare il parametro ridotto 50.

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