Con un unico atto del 31 agosto 1994 una società commerciale acquistava il diritto di proprietà su un fondo e, contestualmente, il diritto di servitù di passaggio a favore del fondo appena acquistato e a carico di altro fondo, di titolarità dello stesso venditore. Sul versante pubblicitario, l’operazione negoziale suddetta veniva trascritta come una semplice vendita: l’acquisto a titolo costitutivo-derivativo del diritto reale di servitù era segnalato non a mezzo di un’autonoma nota di trascrizione ma provvedendo unicamente alla menzione del medesimo all’interno del “Quadro D” della nota di trascrizione della vendita.

Successivamente, lo stesso dante causa vendeva all’odierno ricorrente il diritto di proprietà sul fondo servente, senza che in detto atto di alienazione fosse data menzione dell’esistenza della servitù gravante sul bene immobile compravenduto.

Si questa vicenda è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16853/2019

La vicenda giurisprudenziale.

La questione prende le mosse da un’azione negatoria servitutis promossa dall’acquirente del fondo servente nei confronti della società commerciale. Quest’ultima ritiene infatti che la servitù di passo, a favore del bene immobile da lei acquistato, sia sussistente e opponibile anche al soggetto che successivamente aveva acquistato il proprio fondo dal medesimo dante causa. Sia in primo grado (da parte del Tribunale di Mantova) che in sede di gravame (innanzi alla Corte di Appello di Brescia) le istanze di parte attrice venivano disattese, essendo viceversa accolta la domanda riconvenzionale formulata dalla società convenuta, diretta alla declaratoria della sussistenza della servitù di passaggio, sopra menzionata. In sede di giudizio di legittimità, la Suprema Corte conferma la decisione delle due Corti di merito, condannando alle spese il ricorrente.

Il giudizio di legittimità.

Il ricorrente afferma che la servitù di passaggio, che la società aveva acquistato dal comune dante causa, non sia a lui opponibile: a tal fine, sarebbe stato necessario che il diritto reale fosse stato trascritto in apposita e separata nota. Premesso che l’art. 17, comma 3, l. 27 febbraio 1985, n. 52, avente a oggetto l’introduzione “di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari”, dispone che ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si chiede la trascrizione, l’iscrizione o l’annotamento, il “quadro D” della nota di trascrizione sarebbe destinato unicamente a contenere l’indicazione di eventuali altre informazioni non codificabili nei precedenti quadri.

Circostanza quest’ultima che non è lecito riscontrare nel caso del diritto di servitù prediale, atteso che (ai sensi dell’art. 2643, n. 4, c.c.) esso è certamente suscettibile di essere contenuto in una nota di trascrizione autonoma, essendo anzi quest’ultima la modalità elettivamente indicata dal legislatore per procedere a tale forma di pubblicità. Non essendo stato osservato tale adempimento nel caso concreto, la servitù vantata dalla controparte doveva ritenersi non trascritta e quindi (secondo i principi generali: art. 2644, comma 1, c.c.) non opponibile all’attore, il cui atto di acquisto – come sopra precisato – non faceva alcuna menzione dell’esistenza di una servitù.

La Cassazione, invece, è di contrario avviso, accogliendo le argomentazioni della parte convenuta. Secondo la Corte, ai fini della sua opponibilità ai terzi è (necessario e) sufficiente che il diritto di servitù, costituito con l’atto di compravendita immobiliare, sia menzionato all’interno della nota di trascrizione di quest’ultimo. In particolare, viene citato l’art. 17, comma 4, l. 52/1985, il quale precisa che “eventuali condizioni o patti di natura reale” possono essere menzionati nella nota e in tale (ampia) locuzione si ritengono ricomprese anche le clausole di costituzione di una servitù inserite nell’atto di compravendita trascritto. Non sarebbe quindi necessario procede a un’autonoma trascrizione della servitù.

La sentenza in commento, a supporto della propria argomentazione, si richiama a un proprio orientamento giurisprudenziale risalente (ma confermato anche dalla giurisprudenza successiva all’introduzione della menzionata legge del 1985), secondo il quale, affinché il negozio costitutivo di servitù perfezionatosi contestualmente a un contratto di vendita possa considerarsi validamente trascritto, non è necessario che la pubblicità del medesimo venga eseguita mediante presentazione di una separata nota, distinta da quella relativa al negozio di vendita, essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni riportate nella nota stessa permettano di individuare il contenuto giuridico essenziale del diritto reale di godimento acquisito, senza possibilità di equivoci o di incertezze in ordine al suo concreto atteggiarsi (Cass. n. 2626/1963; n. 848/1967; n. 3765/1976; n. 5626/1985; n. 8448/1998).

La questione giuridica: è opponibile a terzi la servitù di passaggio, benché non autonomamente trascritta ma indicata unicamente nel “quadro D” della nota di trascrizione di altro atto?

La posizione della Suprema Corte è espressa in maniera chiara e netta. Non è necessario procedere alla compilazione di una distinta nota: al fine di conseguire il particolare effetto di pubblicità dichiarativa garantito dall’art. 2644 c.c. – e, quindi, al fine di dirimere il conflitto tra più acquirenti dal medesimo autore di diritti reali tra loro incompatibili – è sufficiente che la nota di trascrizione della compravendita citi il contenuto della servitù. In tal modo, infatti, la pubblicità legale è compiuta e il successivo acquirente non può lamentare la mancata conoscenza del peso gravante il fondo da questi posseduto, sebbene esso non risulti dal proprio atto di acquisto.

Questo orientamento, tuttavia, non è esente da alcuni rilievi critici.

In primo luogo, si può osservare che il chiaro tenore letterale dell’art. 17, comma 3, l. 52/1985, nel fissare la regola secondo cui ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto di cui si richiede la trascrizione, viene interpretato dalla Corte in maniera puramente formale, oltre che restrittiva: esso vieterebbe unicamente che si possa procedere, con una medesima nota, alla trascrizione di più atti tra loro formalmente separati e autonomi (ad es. una compravendita e una permuta, contenute nello stesso atto notarile), rimanendo quindi impregiudicata la possibilità di rendere pubblici con la stessa nota singole clausole contrattuali presenti nell’unico atto da trascrivere, clausole che possono prevedere più diritti soggetti a trascrizione.

L’impostazione della Corte sembra mortificare eccessivamente il tenore letterale della disposizione in esame: essa, infatti, sembra escludere l’opponibilità ai terzi a mezzo della trascrizione di quei distinti negozi o di quelle separate convenzioni che assumano rilievo sostanziale autonomo all’interno della complessiva operazione negoziale perfezionata dalle parti. Tali certamente sono i negozi costitutivi di servitù, i quali possono (come nel caso oggetto della controversia in commento) essere compresi all’interno di un più ampio regolamento contrattuale tra le parti, così come possono essere conclusi in via del tutto autonoma e separata, esaurendo il contenuto del negozio stipulato dai comparenti.

Accogliendo l’impostazione fatta propria dalla Suprema Corte, si arriverebbe all’assunto per il quale la trascrizione del negozio di costituzione di servitù prediale dovrebbe (rectius potrebbe) essere eseguita diversamente, a seconda che l’oggetto dell’atto sia circoscritto alla convenzione suddetta o, invece, essa costituisca solo parte di un più articolato assetto d’interessi che con lo stesso atto trova definizione. Alternativa che certamente non giova alla chiarezza e alla sicurezza della circolazione dei diritti reali immobiliari e che, al tempo stesso, non sembra trovare fondamento in alcuna ragione giustificativa del “doppio binario” che in tal modo risulterebbe sancito.

Del resto, la ratio legis della norma in parola sembra doversi ricercare proprio nell’esigenza di conoscibilità immediata e diretta delle convenzioni a carattere reale che incidano sui diritti dei singoli, in modo da consentire una rapida ricognizione dei gravami opponibili a chi si rendesse (o avrebbe in animo di rendersi) acquirente del bene immobile interessato dalle suddette formalità. Con l’approvazione della citata l. 52/1985 è venuta meno la necessità di riportare l’intero contenuto dell’atto nella nota di trascrizione; correlativamente, non v’è più motivo di consentire che le diverse pattuizioni con effetti reali stipulate dalle parti siano accolte all’interno dell’unica nota di trascrizione compilata dal pubblico ufficiale rogante, essendo invece necessario – come sembra prescrivere il disposto dell’art. 17, comma 3, l. 52/1985 – che ciascuna di esse sia oggetto di una distinta formalità pubblicitaria; ciò consentirebbe, inter alia, che il contenuto del peso o del vincolo imposto sul bene immobile risulti immediatamente in sede di ispezione ipotecaria, risultando da un’autonoma trascrizione “contro” il titolare del bene stesso.

In questo senso sarebbe forse opportuno rivedere l’orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte, il quale si era formato e trovava la propria ragion d’essere sulla scorta di una determinata modalità di compilazione della nota di trascrizione – che, come accennato, imponeva al richiedente la rappresentazione sintetica di tutto il contenuto del negozio trascrivendo. Nella misura in cui oggi la trascrizione si effettua sulla base di “modelli a stampa” (come vuole l’art. 17, comma 1, l. 52/1985), predefiniti nel loro schema astratto, sembra non più opportuno consentire la possibilità di opporre ai terzi il contenuto di convenzioni che non abbiano una loro autonoma evidenza pubblicitaria.

La Cassazione, nell’argomentare l’assunto per il quale la medesima nota di trascrizione possa accogliere più diritti soggetti a trascrizione, si richiama al disposto del comma 4 dell’art. 17 più volte citato. Esso prevede che “eventuali condizioni o patti di natura reale” possano essere menzionati nella nota, all’interno dello spazio predisposto nel modello approvato con decreto interministeriale. Ad avviso dei supremi giudici, quindi, nell’ambito di questa formula sarebbero da ricomprendere anche le clausole di costituzione di servitù, le quali trovino accoglimento nell’atto di compravendita.

Anche in ordine all’esegesi che di quest’ultima norma ha fornito la Corte, è tuttavia lecito formulare qualche riserva: certamente la legge consente al richiedente la trascrizione di inserire, all’interno del quadro D, “le condizioni o patti di natura reale” che incidono sull’atto al quale si dà pubblicità. Al fine però di evitare un’interpretazione eccessivamente ampia della disposizione in esame, tale da snaturarne il senso giuridico, è opportuno formulare delle precisazioni: sembra infatti coerente con l’impianto complessivo della l. 52/1985 ritenere che non ogni “patto di natura reale” possa trovare accoglimento all’interno del quadro D, ma solo quelle clausole che, di per sé sole, non possono altrimenti trovare spazio in un’autonoma, apposita nota di trascrizione.

Significativo in questo senso è il linguaggio utilizzato dal legislatore, che si riferisce a “condizioni o patti di natura reale”: la condizione e il termine costituiscono due esempi per eccellenza di pattuizioni che possono (devono) essere esplicitate all’interno del quadro D, in quanto essi da un canto incidono (in termini di “realità”: v. art. 1360 c.c. per ciò che concerne la condizione) sugli effetti del negozio concluso tra le parti, con efficacia che non esaurisce la sua portata nei rapporti interni fra le parti contraenti ma che, come noto, esplica le sue conseguenze verso i terzi aventi causa (e infatti, coerentemente, l’art. 2659, comma 2, c.c. prevede l’obbligo di farne “menzione” nella nota di trascrizione); d’altra parte, nessuno dubita che ad essi possa diversamente darsi pubblicità nei registri immobiliari, non concretizzando i medesimi un autonomo negozio trascrivibile.

In questo senso, è allora certamente corretto affermare che quanto contenuto nel quadro D è opponibile ai terzi che acquistino diritti sul bene oggetto di pubblicità; tuttavia, ciò non dovrebbe valere per ogni e qualsivoglia pattuizione che in tale spazio della nota di trascrizione trovi collocazione, ma solo per quelle clausole che, incidendo con effetti reali sul negozio principale che viene pubblicizzato, meritano di essere precisate in quella sede perché solo in essa possono trovare accoglimento.

Diversamente opinando, la conseguenza sarebbe quella di una dilatazione dell’ambito d’applicazione del comma 4 dell’art. 17 cit., con il rischio di giungere ad esiti applicativi contraddittori finanche con il principio di tassatività degli atti soggetti a trascrizione: qualunque convenzione avente valore più o meno lato di “patto di natura reale” potrebbe avere opponibilità legale, sol che la si inserisca nel quadro D della nota di trascrizione. Non è questa la scelta compiuta dal legislatore.

Ma vi è un’ulteriore motivazione per la quale il percorso logico-argomentativo della Suprema Corte pare condurre a esiti non convincenti: dai fatti di causa emerge infatti che, con l’atto del 31 agosto 1994, la servitù fu costituita su fondo (servente) diverso e distinto dal lotto venduto alla società acquirente, divenendo quindi quest’ultimo dominante rispetto al primo. La suddetta circostanza non sembra di poco momento e, alla luce di essa, la conclusione – che la Cassazione fa propria – che la nota di trascrizione della vendita possa contenere anche la menzione della servitù prediale, appare tanto più discutibile.

Infatti, essa potrebbe giustificarsi, al limite, nel caso in cui il diritto reale limitato che sorge dall’atto riguardi lo stesso bene immobile oggetto della vendita: è questo il caso della c.d. deductio servitutis, cioè dell’ipotesi in cui il titolare di un diritto reale più ampio (tipicamente il diritto di proprietà), cedendo quest’ultimo al proprio avente causa, riservi alla propria sfera giuridica un complesso di facoltà che costituiscono il contenuto di altro (e più “ristretto”) diritto reale, quale il diritto di servitù. Ma queste facoltà e quindi questo diritto reale minore dovrebbero riguardare lo stesso bene immobile oggetto dell’atto principale: solo in questo caso si potrebbe affermare che nel quadro D si va a indicare una “condizione o patto di natura reale” che riguarda lo stesso negozio oggetto della trascrizione.

Diversamente, se il diritto nuovo sorge su un bene diverso e distinto da quello alienato, le uniche motivazioni che potrebbero giustificare il suo inserimento nella stessa nota sarebbero costituite, da una parte, dal fatto che la relativa previsione è contenuta nello stesso atto-documento con il quale si vende il bene; dall’altra parte, dalla circostanza che il bene venduto costituisce fondo dominante rispetto ad altro cespite, senza che sia lecito riscontrare alcun collegamento “necessitato” con il negozio dispositivo principale. Come si è sopra illustrato, invece, il quadro D dovrebbe poter contenere indicazioni (con effetti di opponibilità rispetto ai terzi, in quanto “condizioni o patti di natura reale”) relative esclusivamente a quegli elementi (negozio giuridico, soggetti ed oggetto) indicati nelle altre sezioni della nota di trascrizione.

In ultima analisi, può essere utile porre rilievo su un’ulteriore aporia concettuale nella quale si rischia di cadere, applicando il principio di diritto affermato dai Supremi Giudici nella pronuncia che qui si commenta. Sostenere che la nota di trascrizione del negozio principale possa altresì contenere nel quadro D la costituzione di una servitù prediale, potrebbe quantomeno ingenerare il dubbio che tale conclusione possa valere anche con riferimento alla trascrizione di altri negozi giuridici diversi dalla vendita.

Così, proseguendo nel ragionamento della Cassazione, la stessa conclusione potrebbe valere nel caso in cui i condividenti di una massa comune, sciogliendo la comunione tra loro sussistente e apporzionandosi ciascuno per i diritti rispettivamente spettanti, colgano l’occasione per costituire a carico di uno o più fondi (oggetto di assegnazione esclusiva a uno dei comunisti) il diritto di servitù a favore di altro fondo, attribuito ad altro condividente. Ripercorrendo l’iter logico-giuridico della Suprema Corte, dovrebbe concludersi che anche in tal caso la trascrizione del negozio di divisione potrebbe contenere altresì la menzione della servitù che con lo stesso documento le parti hanno deciso di costituire.

Va tuttavia ricordato che la trascrizione del negozio di divisione, come noto, viene eseguita non con effetti di opponibilità, ai sensi dell’art. 2644 c.c., ma solo – ai sensi del combinato disposto degli artt. 2646 e 2650 c.c. – ai fini del rispetto del principio di continuità delle trascrizioni. Ne deriverebbe quindi, quale esito finale, che all’interno di una nota di trascrizione avente funzione ed effetti di mera continuità, sarebbe ammissibile riscontrare una clausola che invece, se (correttamente) pubblicizzata, otterrebbe il ben diverso effetto di rendere opponibile (art. 2644 c.c.) ai terzi aventi causa del fondo servente un diritto reale incompatibile con il diritto di piena proprietà acquistato da quest’ultimo. Conclusione, questa, sulla quale è lecito nutrire più di un dubbio.

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Matteo Verzì

Si è laureato a pieni voti presso l’Università di Catania, conseguendo al contempo il diploma supplement presso la Scuola Superiore di Catania – Istituto Superiore per la Formazione d’Eccellenza. Ha frequentato la Scuola di Specializzazione per le Professioni Legali Pavia-Bocconi (XI ciclo) e il Dottorato di Ricerca in Diritto Civile presso l’Università degli Studi di Pavia (XXXIII ciclo). Collabora con le cattedre di diritto civile dell’Università degli Studi di Pavia e dell’Università Cattolica del Sacro Cuore. Ha superato l’esame di Stato per l’abilitazione all’esercizio della professione forense. È stato nominato notaio e assegnato presso il distretto notarile di Milano nel 2019, collocandosi quinto in graduatoria nazionale.