1. DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO

L’art. 4, D.L. 6.12.2011, n. 201, convertito con L. 22 dicembre 2011, n. 214 ha reso definitive (introducendo una nuova norma, l’art. 16bis, nel testo Unico sulle Imposte dei Redditi di cui al DPR 917/1986) le agevolazioni IRPEF relativamente ad interventi di recupero edilizio gia previste dalla legge 449/1997, successivamente più volte prorogate.

Soggetti che possono usufruire della detrazione

Hanno diritto alla detrazione:

• il proprietario dell’immobile (compreso anche il comproprietario)
• il nudo proprietario dell’immobile
• il titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (usufrutto, abitazione)
• il comodatario
• il locatario
• i soci di cooperativa a proprietà divisa o indivisa
• i soci di società semplici.

Hanno diritto alla detrazione anche:

• il familiare convivente del possessore o detentore purchè sostenga le spese e le fatture ed i bonifici bancari o postali siano a lui intestati;
• il promissario acquirente, purchè sia stato immesso nel possesso del bene ed esegua gli interventi a proprio carico e purchè il preliminare sia stato registrato.

Modalità per la detrazione

La detrazione spetta nella misura del 36% delle spese sostenute. Peraltro l’importo massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione di imposta è fissato in €. 48.000,00; la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

(N.B.: nell’art. 16bis del TUIR non è stata riproposta la disposizione che, sino al 31 dicembre 2011, consentiva, ai soggetti di età non inferiore a 75 e a 80 anni, di ripartire la detrazione, rispettivamente, in cinque e tre quote annuali costanti di pari importo). La detrazione, sino all’importo massimo di €. 48.000,00 è riconosciuta per singola “unità immobiliare” (pertanto in caso di più soggetti aventi diritto, come nel caso di più comproprietari, il limite massimo di detrazione fruibile da tutti non può superare per la stessa unità il suddetto importo di €. 48.000,00).

ATTENZIONE: in via transitoria, e più precisamente per le spese documentate, sostenute fino al 31 dicembre 2016, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 (dal 1 gennaio 2017 si torna alla misura del 36% su un importo massimo di €. 48.000,00); fermo restando che la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 1, c. 74, lett. c, legge 28 dicembre 2015 n. 208).

Trattandosi di una detrazione (e non di un rimborso) di imposta, ciascun contribuente ha diritto di detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’imposta dovuta per l’anno in questione. Ad esempio se la quota annua detraibile è di €. 1.080 in 10 anni e l’IRPEF (trattenuta o comunque da pagare) nell’anno in questione ammonta a €. 1.000, la parte residua della quota annua detraibile, pari ad €. 80, non può essere recuperata in alcun modo.

Se gli interventi di recupero riguardano unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%.

Circa le formalità da rispettare per godere della detrazione l’art. 16bis del TUIR richiama le disposizioni del Decreto del Ministero delle Finanze 18 febbraio 1998 n. 41 (da ultimo modificato dal D.L. 13.5.2011 n. 70, convertito con L. 12.7.2011 n. 106). Tale decreto stabilisce, fra l’altro, che:

i) i pagamenti debbono essere effettuati con bonifico bancario o postale dal quale risulti:

– la causale del versamento (da integrare con il riferimento al beneficio della detrazione ex art. 16bis T.U.I.R. DPR. 917/1986)

– il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento (o comunque di tutti coloro che intendono beneficiare della detrazione)

– il codice fiscale o la partiva IVA del beneficiario del pagamento

ATTENZIONE: la non completa compilazione del bonifico bancario/postale pregiudica, in maniera definitiva, il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del DL n. 78 del 2010 all’atto dell’accredito del pagamento, e priva, di conseguenza, il contribuente della possibilità di avvalersi della detrazione di cui trattasi (a meno che non si proceda ad un nuovo versamento conforme alle suddette prescrizioni) (Risoluzione A.E. n. 55/E del 7 giugno 2012);

ii) che nella dichiarazione dei redditi debbono essere indicati i dati catastali identificativi dell’immobile, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo, gli altri dati richiesti  ai  fini  del  controllo  della detrazione (sarà poi necessario conservare ed esibire  a  richiesta  degli  uffici  i documenti  che  saranno  indicati  in  apposito   Provvedimento  del Direttore dell’Agenzia delle Entrate);

iii) che prima dell’inizio dei lavori deve essere inviata, con raccomandata A.R., apposita comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale, salvo che l’attuale normativa in tema di sicurezza nei cantieri escluda l’obbligo della notifica preliminare all’ASL.

Si precisa che, con decorrenza dal 14 maggio 2011, non è più necessario né indicare in fattura il costo della mano d’opera (obbligo che era stato imposto dall’art. 1, c.19, L. 244/2007) né inviare, con raccomandata A.R., la comunicazione, al Centro Operativo di Pescara (Agenzia delle Entrate – Centro Operativo di Pescara). Tali obblighi infatti sono stati eliminati dall’art. 7, c2, lett. q e r, del D.L. 13.5.2011 n. 70, convertito con L. 12.7.2011 n. 106; il DL. 70/2011, peraltro prescrive, in luogo dell’invio al centro operativo di Pescara, l’obbligo di indicare nella dichiarazione dei redditi: i dati catastali identificativi dell’immobile, se i lavori sono effettuati  dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo, gli altri dati  richiesti  ai  fini  del  controllo  della detrazione. Sarà poi necessario conservare ed esibire  a  richiesta  degli  uffici  i documenti  che  saranno  indicati  in  apposito   Provvedimento   del Direttore dell’Agenzia delle entrate.

Interventi per i quali è ammessa la detrazione

La detrazione IRPEF è ammessa per i seguenti interventi:

– gli interventi di cui alle lettere a) (manutenzione ordinaria) b) (manutenzione straordinaria) c) (restauro e risanamento conservativo) d) (ristrutturazione edilizia) dell’art. 31 legge 457/1978 (ora art. 3 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117, n. 1), del codice civile

– gli interventi di cui alle lettere b) (manutenzione straordinaria) c) (restauro e risanamento conservativo) d) (ristrutturazione edilizia) dell’art. 31 legge 457/1978 (ora art. 3 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze

– gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorchè non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, semprechè sia stato dichiarato lo stato di emergenza (fattispecie questa introdotta dal DL. 201/2011; in sede di conversione di detto decreto si è precisato che la detrazione per tali interventi è ammessa anche se lo stato di emergenza è stato dichiarato anteriormente alla sua entrata in vigore)

– gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune nonché per l’acquisto di autorimesse o posti auto pertinenziali

– gli interventi relativi alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia piu’ avanzata, sia adatto a favorire la mobilita’ interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazioni di gravità, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

– gli interventi volti all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi,

– gli interventi volti alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico;

– gli interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia (ATTENZIONE: per questi interventi, sino al 31 dicembre 2015, ci si può avvalere, ove ne ricorrano le condizioni, della più conveniente detrazione del 65% di cui alla legge 296/2006, detrazione, quest’ultima, non cumulabile con la detrazione di cui trattasi);

– gli interventi volti all’esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici

– gli interventi di bonifica dell’amianto.

– gli interventi volti all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali.

ATTENZIONE: con riguardo a questi ultimi interventi (volti all’adozione di misure antisismiche e così come descritti al punto i) dell’art. 16bis del T.U.I.IR.), le cui procedure autorizzatorie siano state attivate dopo il 4 agosto 2013, se ed in quanto eseguiti su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all’ordinanza del presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20.3.2003, e se riferiti a costruzioni adibite a abitazione principale o ad attività produttive, in via transitoria, e più precisamente per le spese documentate, sostenute fino al 31 dicembre 2016 la detrazione spetta nella maggior misura del 65%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 (dal 1 gennaio 2017 si torna alla misura del 36% su un importo massimo di €. 48.000,00); fermo restando che la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 16, c. 1bis, D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con legge 3 agosto 2013 n. 90 così come modificato dall’art. 1, c. 74, lett. c) L. 208/2015).

Tra le spese sostenute sono comprese quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie.

La detrazione compete altresì:

– per le spese sostenute per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio nonché’ per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

– per l’IVA, imposta di bollo, diritti pagati per il permesso di costruire o la DIA, per gli oneri di urbanizzazione.

Ai contribuenti che fruiscono della detrazione per ristrutturazione è altresì riconosciuta una detrazioni per le ulteriori spese documentate sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla  A+, nonché A per i  forni,  per le apparecchiature per le quali  sia  prevista  l’etichetta  energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.  Detta detrazione va ripartita tra  gli  aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo e spetta nella misura del 50% delle spese sostenute sino al 31 dicembre 2016 ed è calcolata su un ammontare  complessivo non superiore a €. 10.000,00. Le spese riferite a detta detrazione sono computate indipendentemente dalle spese della ristrutturazione alla quali la detrazione medesima è collegata (art. 16, c. 2, D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con legge 3 agosto 2013 n. 90 così come modificato dall’art. 1, c. 74, lett. c) L. 208/2015).

2. DETRAZIONE PER ACQUISTI O ASSEGNAZIONI DI EDIFICI RISTRUTTURATI

L’art. 4, D.L. 6.12.2011, n. 201, convertito con L. 22 dicembre 2011, n. 214, ha reso definitivo (introducendo una nuova norma, l’art. 16bis, comma terzo, nel testo Unico sulle Imposte dei Redditi di cui al DPR 917/1986) anche il beneficio della detrazione d’imposta (ai fini IRPEF) già previsto dall’articolo 1, L. 449/997, e successivamente più volte prorogato, in favore degli acquirenti e degli assegnatari di unità abitative collocate in immobili ristrutturati da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie. Detto beneficio, ora a regime, trova applicazione ricorrendo le seguenti condizioni:

1. l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori (il termine suddetto è stato portato dagli originari sei mesi a diciotto mesi per effetto del disposto dell’art. 1, co. 48, legge 23.12.2014 n. 190, legge stabilità per il 2015);
2. l’unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (detti lavori debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità che viene trasferita);
3. la detrazione del 36% si calcola su di un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. L’importo su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere i 48.000,00 Euro; la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

Per quanto concerne le procedure da utilizzare per poter fruire della detrazione di cui trattasi (già prevista dall’art. 9, c. 2, L. 448/2001 ed ora recepita nell’art. 16bis, c. 3, TUIR) si fa presente che il Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 9 maggio 2002 n. 153 stabilisce che “ai fini della detrazione di cui all’art. 9 comma 2 legge 448/2001 non devono essere effettuati gli adempimenti di cui all’art. 1 del regolamento approvato con D.M. 41/1998” per cui nel caso di specie non vi è l’obbligo del pagamento mediante bonifico bancario, previsto in via generale, ma che per tale specifica detrazione non è invece necessario.

Per l’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 38/E dell’8 febbraio 2008) anche nel caso di acquisto di immobili ristrutturati, per fruire della detrazione IRPEF per importi versati in ACCONTO, è necessario che sia stato stipulato un preliminare regolarmente registrato. In relazione, peraltro, a quanto affermato nella Circolare A.E. n. 24/E del 10 giugno 2004 sembrerebbe che la registrazione del preliminare fosse richiesta al solo fine di “anticipare” la possibilità di avvalersi della detrazione, anche prima della stipula del rogito (con riguardo, per l’appunto agli acconti versati); nel caso invece “il contribuente non intenda avvalersi di tale possibilità potrà far valere la detrazione per il periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito. In tal caso assumerà, quale base di calcolo, il 25% dell’intero prezzo … risultante dall’atto di compravendita, comprensivo quindi degli acconti, entro l’importo massimo di €. 48.000,00”.

ATTENZIONE: in via transitoria, per gli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2016, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 (dal 1 gennaio 2017 si torna alla misura del 36% su un importo massimo di €. 48.000,00); fermo restando che la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 1, c. 74, lett c, legge 28 dicembre 2015, n. 208).

L’estensione anche agli acquisti di fabbricati ad uso abitativo ristrutturati, della particolare agevolazione “transitoria” disposta dal D.L. 63/2013, ulteriormente prorogata, sino al 31 dicembre 2016, dall’art. 1, c. 74, L. 208/2015, non è prevista da espressa disposizione normativa. Anzi la prima proroga, quella disposta dall’art. 1, c. 139, legge 147/2013, sembrava non lasciare spazio all’estensione della disciplina transitoria alla fattispecie dell’acquisto di immobile ristrutturato di cui all’art. 16bis, c. 3, T.U.I.R. in quanto la stessa (al pari della nuova proroga disposta dalla L. 208/2015) prevede la proroga “fermo restando le ulteriori disposizioni contenute nell’art. 16bis del TUIR …”; tuttavia l’applicabilità della disciplina transitoria anche a questa particolare fattispecie è stata espressamente ammessa dall’Agenzia delle Entrate nella Guida “Ristrutturazioni Edilizie: le agevolazioni fiscali” edizione aggiornata a settembre 2014, pagina 22 (reperibile in internet sul sito www.agenziaentrate.gov.it) (in tale guida si fa riferimento alla proroga al 31 dicembre 2014 disposta con la legge 147/2013 ma la soluzione accolta dalla Agenzia non può che valere anche per la nuova proroga a tutto il 31 dicembre 2016)

3. DETRAZIONE PER ACQUISTO POSTO AUTO O AUTORIMESSE PERTINENZIALI A IMMOBILI RESIDENZIALI

Sono ammessi a beneficiare della detrazione d’imposta di cui trattasi anche gli acquirenti di box e posti auto pertinenziali già realizzati, per quanto riguarda le spese imputabili alla loro realizzazione, come di recente anche confermato dalla Agenzia delle Entrate (con Risoluzione n. 38/E dell’8 febbraio 2008)

Non è chiaro cosa si intenda per “spese imputabili alla realizzazione”.

Vista dalla parte del venditore si tratterebbe dei soli costi di costruzione. Vista dalla parte del contribuente si tratterebbe, invece, del prezzo pagato all’impresa per l’acquisto del box/posto auto (in quanto è il prezzo pagato per l’acquisto che rappresenta, per il contribuente, la spesa sostenuta per la “realizzazione” del box/posto auto).

Considerato che l’agevolazione in oggetto è concessa su “spese sostenute” dal contribuente e che non vi è dubbio che per le altre opere di recupero edilizio la detrazione è concessa sull’intera spesa sostenuta (e quindi sull’intero corrispettivo pagato all’impresa appaltatrice che ha eseguito le opere e non sui soli costi di costruzione sostenuti dall’impresa stessa), sembrerebbe logico ritenere che l’importo ammesso in detrazione, anche in questo caso, sia costituto dall’intero corrispettivo pagato, ossia dal prezzo di vendita del box/posto auto. A titolo prudenziale potrebbe essere opportuno escludere dalla detrazione solo quella parte di prezzo riferita all’area sui cui insiste il suddetto box/posto auto, in quanto “spesa” non direttamente imputabile alla realizzazione del box/posto auto .

La detrazione spetta nella misura del 36% delle “spese imputabili alla realizzazione”, nell’importo che dovrà risultare da apposita attestazione da rilasciarsi a cura della ditta venditrice, come infra precisato. La detrazione è ammessa anche con riguardo all’I.V.A. pagata con riguardo al box/posto auto acquistato (ovviamente calcolata con riguardo all’importo ammesso in detrazione). Peraltro l’importo massimo sul quale calcolare la detrazione di imposta è fissato, anche in questo caso, in €. 48.000,00;  la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

ATTENZIONE: in via transitoria, e più precisamente per le spese documentate, sostenute fino al 31 dicembre 2016, la detrazione spetta nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di €. 96.000,00 (dal 1 gennaio 2017 si torna alla misura del 36% su un importo massimo di €. 48.000,00); fermo restando che la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo (così dispone l’art. 1, c. 74, lett. c, legge 28 dicembre 2015 n. 208).

La detrazione, nel caso di acquisto di box auto o posti auto già realizzati, è subordinata alle seguenti condizioni:

a) che le spese imputabili alla realizzazione dei box o posti auto acquistati siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore. Quindi il contribuente per avvalersi della detrazione dovrà farsi rilasciare dalla ditta venditrice un’attestazione scritta dalla quale risultino:

– le generalità (compreso codice fiscale) dell’acquirente

– l’identificazione del box/posto auto venduto (preferibilmente con gli estremi catastali)

– l’identificazione dell’unità abitativa della quale il box/posto auto venduto costituisce pertinenza

– l’importo delle spese imputabili alla realizzazione

– il riferimento che la attestazione viene rilasciata ai fini della detrazione IRPEF ex art. 16bis TUIR DPR. 917/1986;

b) che i pagamenti vengano effettuati con bonifico bancario o postale dal quale risulti:

– la causale del versamento (da integrare con il riferimento al beneficio della detrazione ex art. 16bis TUIR DPR. 917/1986)

– il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento (o comunque di tutti coloro che intendono beneficiare della detrazione)

– il codice fiscale o la partiva IVA del beneficiario del pagamento

ATTENZIONE: la non completa compilazione del bonifico bancario/postale pregiudica, in maniera definitiva, il rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane SPA dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del DL n. 78 del 2010 all’atto dell’accredito del pagamento, e priva, di conseguenza, il contribuente della possibilità di avvalersi della detrazione di cui trattasi (a meno che non si proceda ad un nuovo versamento conforme alle suddette prescrizioni) (Risoluzione A.E. n. 55/E del 7 giugno 2012)

c) che l’esistenza del rapporto pertinenziale, tra il box/posto auto per il quale ci si intende avvalere della detrazione e l’unità abitativa al cui servizio è posto, venga formalizzata e quindi risulti espressamente da un atto avente data certa

d) che i pagamenti per i quali ci si voglia avvalere della detrazione non siano precedenti all’atto avente data certa dal quale risulti l’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale. I pagamenti, quindi dovranno essere contestuali o comunque successivi:

– alla stipula di un atto notarile (di compravendita o preliminare)

– alla registrazione di un preliminare.

A tal riguardo:

– l’Agenzia delle Entrate con Circolare 10 giugno 2004, n. 24/E punto n. 1.2, ha confermato che acquistando contemporaneamente casa e box, con unico atto notarile indicante il vincolo di pertinenza del box con la casa, può essere operata la detrazione relativamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato;

– l’Agenzia delle Entrate con Circolare 20 giugno 2002, n. 55, punto n. 1, ha precisato che, qualora l’atto definitivo di acquisto del box pertinenziale sia stipulato successivamente al versamento di eventuali acconti, la detrazione d’imposta compete in relazione ai pagamenti in acconto effettuati con bonifico, fino a concorrenza del costo di costruzione del box dichiarato dalla ditta costruttrice, a condizione che vi sia un compromesso di vendita regolarmente registrato dal quale risulti la sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e il box.

– l’Agenzia delle Entrate con Risoluzione n. 38/E dell’8 febbraio 2008 ha ulteriormente confermato che i contribuenti che abbiano provveduto a pagare con bonifici bancari le spese relative alla realizzazione dei box auto pertinenziali prima ancora dell’atto notarile e in assenza di un preliminare d’acquisto registrato da cui risulti la destinazione funzionale del box a servizio dell’immobile, non possano essere ammessi a beneficiare della detrazione d’imposta di cui all’art. 1 della legge n. 449 del 1997, per la parte di spesa relativa alla realizzazione dei box.

– l’Agenzia delle Entrate con Risoluzione n. 7/E del 13 gennaio 2011 ha definitivamente precisato che qualora “il bonifico venga effettuato in data coincidente con quella della stipula dell’atto, ma in un orario antecedente a quello della stipula stessa, si deve ritenere applicabile la detrazione del 36% in presenza, naturalmente, di tutti gli altri requisiti prescritti dalla normativa di riferimento”

A diversa conclusione giunge l’Agenzia delle Entrate per il caso di soci di cooperative edilizie (Risoluzione n. 282/E del 7 luglio 2008) avendo ritenuto che i soci suddetti possano comunque beneficiare della detrazione anche per gli acconti pagati con bonifico già dal momento dell’accettazione di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione anche se non sottoposto a registrazione purchè:

– la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’alloggio venga formalizzata già prima dell’assegnazione con la delibera del Consiglio di Amministrazione che accetta le domande dei soci

– detta delibera venga trascritta nel libro verbali del Consiglio di Amministrazione sottoposto a vidimazione.

Si precisa che, con decorrenza dal 14 maggio 2011, non è più necessario né indicare in fattura il costo della mano d’opera (obbligo che era stato imposto dall’art. 1, c.19, L. 244/2007) né inviare, con raccomandata A.R., la comunicazione, al Centro Operativo di Pescara (Agenzia delle Entrate – Centro Operativo di Pescara). Tali obbligi infatti sono stati eliminati dall’art. 7, c2, lett. q e r, del D.L. 13.5.2011 n. 70, convertito con L. 12.7.2011 n. 106; il DL. 70/2011, peraltro prescrive, in luogo dell’invio al centro operativo di Pescara, l’obbligo di indicare nella dichiarazione dei redditi: i dati catastali identificativi dell’immobile, se i lavori sono effettuati  dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo, gli altri dati  richiesti  ai  fini  del  controllo  della detrazione. Sarà poi necessario conservare ed esibire  a  richiesta  degli  uffici  i documenti  che  saranno  indicati  in  apposito   Provvedimento   del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.

4. DETRAZIONE PER INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

L’art. 1, c. 74, lett. a, legge 28 dicembre 2015 n. 208) ha prorogato sino al 31 dicembre 2016 le agevolazioni fiscali (detrazione dalle imposte sui redditi IRPEF o IRES) previste dalla legge 27.12.2006 n. 296 per gli interventi di riqualificazione energetica, riconoscendo una detrazione del 65%.

Più precisamente gli interventi per i quali sono ammesse le detrazioni sono i seguenti:

i) sostituzione di impianti per la climatizzazione invernale (ad es. con impianti dotati di caldaia a condensazione ovvero con impianti con pompe di calore ad alta efficienza): detrazione massima consentita di €. 30,000,00 (né consegue che la spesa massima per fruire della detrazione sarà di €. 46.153,84 con la percentuale del 65%, di €. 60.000,00 con la percentuale del 50%)

ii) interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi: detrazione massima consentita di €. 60,000,00 (né consegue che la spesa massima per fruire della detrazione sarà di €. 92.307,69* con la percentuale del 65%, di €. 120.000,00* con la percentuale del 50%)

iii) installazione di pannelli solari: detrazione massima consentita di €. 60,000,00 (né consegue che la spesa massima per fruire della  detrazione sarà di €. 92.307,69 con la percentuale del  65%, di €. 120.000,00 con la percentuale del 50%)

iv) riqualificazione energetica generale degli edifici: detrazione massima consentita di €. 100,000,00 (né consegue che la spesa massima per fruire della detrazione sarà di €. 153.846,15 con la percentuale del 65%, di €. 200.000,00* con la percentuale del 50%)

 Sono ricomprese nella proroga anche le spese relative ai seguenti interventi:

– interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza ed impianti geotermici a bassa entalpia

– la sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.

– l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M al decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, sostenute dal 1ºgennaio 2015 al 31 dicembre 2015, fino a un valore massimo della detrazione di €. 60.000,00 (art. 1, co. 47, legge 189/2014)

– l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, sostenute dal 1º gennaio 2015 al31 dicembre 2015, fino a un valore massimo della detrazione di €. 30.000,00 (art. 1, co. 47, legge 189/2014)

Le detrazioni per interventi di riqualificazione energetica spettano anche:

(a) alle spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali  per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti. Tali dispositivi devono i) mostrare attraverso canali multimediali i consumi  energetici, mediante la fornitura periodica dei dati; ii)  mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti; iii) consentire l’accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto (art. 1, c. 88, L. 208/2015);

(b) per gli interventi eseguiti su parti comuni condominiali o su tutte le unità di cui si compone il singolo condominio.

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, i soggetti di cui all’articolo 11, comma 2, e all’articolo 13, comma 1, lettera a), e comma 5, lettera a), del TUIR (DPR 22 dicembre 1986, n. 917) (ossia soggetti titolari di reddito da pensione, lavoro dipendente o lavoro autonomo con IRPEF da pagare inferiore alle detrazioni spettanti) in luogo della detrazione in oggetto possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato i predetti interventi, con modalità da definire con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate (art. 1, c. 74, lett. a, L. 208/2015)

Per gli interventi eseguiti, a partire dal periodo di imposta 2011, la detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo (per gli interventi eseguiti nel 2009 e 2010 la ripartizione era in cinque rate).

Per le modalità di esecuzione dei pagamenti valgono le stesse regole dettate per la detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio (per effetto dell’espresso rinvio operato dall’art. 1, c. 348, legge n. 296/2006 alle modalità di cui all’art. 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni).

Per usufruire di detta detrazione deve essere inviata all’ENEA, in via telematica (www.acs.enea.it), ottenendo la relativa ricevuta informatica, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, una scheda informativa relativa all’intervento posto in essere, con i dati contenuti dell’attestato di certificazione energetica nonché l’asseverazione relativa alla rispondenza dell’intervento eseguito ai requisiti richiesti dalla normativa (non è richiesto l’attestato di certificazione energetica per gli interventi relativi a pannelli solari, serramenti e caldaie a condensazione)

Le detrazioni per interventi di riqualificazione energetica sono usufruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, per le spese sostenute, dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica entrate (art. 1, c. 87, L. 208/2015)

ATTENZIONE: una volta decorsi i termini per usufruire della detrazione del 65% tutti gli interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia (senza necessità, per la loro realizzazione, di opere edilizie propriamente dette, purchè sia acquisita idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici) potranno fruire della detrazione (solo ai fini IRPEF) del 36% su un importo massimo di spesa di €. 48.000,00, applicandosi la disciplina prevista per gli interventi di ristrutturazione (vedasi precedente § 1)

5. IL SUBENTRO NELLA DETRAZIONE

In caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare, per la quale ci si è avvalsi della detrazione ai fini IRPEF, nelle quote annue di detrazione, non ancora utilizzate al momento del trasferimento, subentra la parte acquirente, la quale, pertanto potrà usufruire della detrazione non ancora “consumata”. Tuttavia, le parti possono accordarsi nel senso di evitare tale subentro, con conseguente riserva a favore dell’alienante della detrazione non ancora “consumata” (peraltro, in mancanza di accordo tra le parti, formalizzato con apposita clausola da inserire nell’atto traslativo, la detrazione residua passa all’acquirente); così dispone l’art. 16bis, c. 8, TUIR. Detta disciplina trova applicazione in occasione della stipula di qualsiasi atto traslativo, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito (ad esempio una donazione). Tutto ciò è stato confermato anche dall’Agenzia delle Entrate, la quale con propria Circolare 25/E del 19 giugno 2012, a fronte di apposito quesito (“Per effetto dell’utilizzo della locuzione “… in caso di vendita …”, al comma 8, del nuovo articolo 16-bis, del D.P.R.. n. 917 del 1986, la detrazione del 36%, non utilizzata, può essere trasferita o meno, a scelta delle parti, anche in presenza di atti a titolo non oneroso (donazioni) o di altre tipologie (permute)?) ha avuto modo di precisare che “con riferimento agli atti di trasferimento a titolo non oneroso, si confermano i chiarimenti già forniti con la circolare n. 57 del 24 febbraio 1998, del Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. III, nella quale, in relazione alla detrazione del 36 per cento, si è precisato che l’espressione “vendita” debba intendersi riferita a tutte le ipotesi in cui si realizza una cessione dell’immobile, anche a titolo gratuito. Pertanto, in caso di cessione a titolo gratuito (ad esempio, la donazione), le parti potranno stabilire che la detrazione permanga in capo al donante. Le medesime considerazioni valgono anche in caso di permuta poiché, in base all’articolo 1555 del codice civile, “le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto siano con questa compatibili”.

Da segnalare, inoltre, che l’Agenzia delle Entrate, con la suddetta Circolare 25/E del 19 giugno 2012, a fronte di altro specifico quesito (“se l’unico proprietario trasferisce ad altro soggetto una quota di proprietà dell’immobile, può mantenere in capo a se stesso o può trasferire al cessionario l’intera detrazione residuale?) ha chiarito che “la residua detrazione Irpef spettante in materia di ristrutturazioni del patrimonio edilizio, si trasmette alla parte acquirente non solo in ipotesi di cessione dell’intero immobile, ma altresì qualora, per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile, parimenti verificandosi, in tale ultima ipotesi, i presupposti richiesti dalla riportata disposizione normativa; pertanto, le nuove disposizioni sul trasferimento della detrazione troveranno applicazione solo qualora per effetto della cessione pro-quota, il diritto di proprietà si consolida in capo all’acquirente che diventa proprietario esclusivo dell’immobile (ad es. comproprietario per metà che acquista l’altra metà). Diversamente, la detrazione delle quote residue permane in capo al cedente.”

In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

La disciplina testè illustrata, relativa al trasferimento, per atto tra vivi o per successione mortis causa, della detrazione per interventi relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, trova applicazione anche con riguardo alla detrazione del 55% per interventi di riqualificazione energetica, come ha avuto modo di confermare l’Agenzia delle Entrate con propria Circolare 19/E del 1 giugno 2012 (“si ritiene prevalente il rinvio operato dal comma 348 dell’art. 1 della legge n. 296 del 2006 alle “modalità di cui all’art. 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni”, ossia alle disposizioni riguardanti la detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio. Conseguentemente, i commi 12-bis e 12-ter dell’art. 2 del decreto-legge n. 138 del 2011 [ed ora l’art. 16bis, c.8, TUIR] sono applicabili anche agli atti di trasferimento tra vivi delle unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati interventi di riqualificazione energetica agevolabili. È così mantenuta, anche dopo la modifica normativa descritta, la simmetria tra le modalità applicative delle due agevolazioni fiscali”.

6. DETRAZIONI IRPEF ED INTERVENTI “PIANO CASA”

E’ stato richiesto all’Amministrazione finanziaria se, per gli interventi di ampliamento previsti dal c.d. Piano Casa – introdotto dall’art. 11 del decreto legge 112 del 2008 – sia possibile usufruire delle detrazioni fiscali del 36% (fino al 30 giugno 2013: 50%) e 55%, previste, rispettivamente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia (legge n. 449 del 1997, art. 1) e di riqualificazione energetica (legge n. 296 del 2006, art. 1, commi 344 e seguenti), realizzati sul patrimonio edilizio esistente.

Al quesito l’Amministrazione finanziaria ha risposto con la Risoluzione n. 4/E del 4 gennaio 2011 con la quale dopo aver ricordato che:

“questa Amministrazione, con riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio delle detrazioni fiscali del 36 e 55 per cento, ha chiarito che, nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione” (cfr Circ. n. 57/E del 1998, Circ. n. 36/E del 2007 e, da ultimo, Circ. n. 39/E del 2010).

ha concluso nel senso che

“i criteri indicati si rendono applicabili anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del Piano Casa, posto che le disposizioni che derogano agli strumenti urbanistici locali, essendo introdotte da leggi regionali, non possono influire sulla applicazione di prescrizioni di carattere fiscale contenute nelle norme nazionali.”

7. DETRAZIONE IRPEF PER ACQUISTO MOBILI PER ARREDO ABITAZIONE PRINCIPALE

La legge di stabilità per il 2016 (e più precisamente l’art. 1, c. 75, legge 28 dicembre 2015 n. 208) ha introdotto una nuova detrazione IRPEF per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e arredi per l’abitazione principale.

Per fruire della nuova detrazione l’acquisto dei mobili ed arredi deve essere stato posto in essere da giovani coppie costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno tre anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i trentacinque anni e che si siano rese acquirenti di unità immobiliare da adibire a propria abitazione principale; con riguardo a quest’ultimo requisito si osserva quanto segue:

– la norma non richiede che l’acquisto dell’abitazione debba avvenire dopo il 1 gennaio 2016; pone il requisito temporale solo per l’acquisto dei mobili e degli arredi, per cui si potrebbe ritenere possibile la detrazione anche per acquisti di mobili eseguiti nel corso del 2016 per arredare abitazioni acquistate prima del 2016 (anche se sul punto appare più opportuno attendere le necessarie istruzioni da parte dell’amministrazione finanziaria)

– la norma parla di “coppie acquirenti ….”, per cui la detrazione sembra essere stata subordinata al fatto che entrambi i coniugi e/o conviventi si rendano acquirenti dell’abitazione (anche se per quote o diritti diversi; ad es. uno in nuda proprietà e l’altro per l’usufrutto);

– deve trattarsi comunque di un acquisto (della proprietà o di altro diritto reale di godimento); non sarebbe sufficiente per godere della detrazione poter disporre dell’abitazione in base contratto di locazione o comodato;

– l’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale (ossia in detta unità gli acquirenti debbono fissare la loro dimora abituale)

Il beneficio consiste In una una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute per l’acquisto di mobili ad arredo della unità abitativa acquistata per essere adibita a propria abitazione principale. Detta detrazione:

– va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo,

– spetta nella misura del 50% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016,

– è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a €. 16.000,00.

– non può essere cumulata con l’analoga detrazione per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici prevista per chi può fruire della detrazione per la ristrutturazione (vedi supra sub § 1)

8. DETRAZIONE IRPEF PARI AL 50% DELL’IVA PER ACQUISTO ABITAZIONI AD ALTA EFFICIENZA ENERGETICA

La legge di stabilità per il 2016 (e più precisamente l’art. 1, c. 56, legge 28 dicembre 2015 n. 208) ha introdotto una nuova detrazione IRPEF nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica.

Si tratta di misura volta ad incentivare il mercato immobiliare del “nuovo”; infatti la detrazione (riguardando l’IVA pagata) è limitata alle sole abitazioni cedute da imprese costruttrici (come tali soggette ad IVA obbligatoriamente se la cessione avviene entro i 5 anni dalla fine lavori o su opzione nel caso di cessione dopi i 5 anni). La disposizione parla di impresa “costruttrice”: è lecito pensare che detta espressione vada interpretata in senso ampio ossia di operatore professionale che abbia posto in essere interventi tali da determinare l’applicazione alla cessione dell’IVA (rientrerebbero nella disposizione, pertanto, non solo le nuove costruzioni ma anche gli interventi di recupero che legittimano l’applicazione dell’IVA in caso di vendita, obbligatoriamente se la cessione avviene nei 5 anni dalla fine dei lavori di recupero, su opzione se la cessione avviene dopo i 5 anni) (anche in questo caso, stante l’incertezza interpretativa, appare più opportuno attendere le necessarie istruzioni da parte dell’amministrazione finanziaria).

La detrazione spetta nel caso di acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale a condizione che:

– l’acquisto venga effettuato entro il 31 dicembre 2016

– l’acquisto riguardi unità a destinazione residenziale di classe energetica A o B (a tale fine fine fa stato la classificazione risultante dall’attestato di prestazione energetica che obbligatoriamente deve essere allegato all’atto di acquisto)

– l’acquisto deve riguardare unità di nuova costruzione poste in essere dall’impresa costruttrice.

La detrazione spetta, sino alla concorrenza dell’imposta dovuta, nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto dell’unità immobiliare a destinazione residenziale e deve essere ripartita in dieci quote annuali costanti nell’anno in cui è stata sostenuta la spese e nei nove periodi d’imposta successivi;  non è chiaro se la detrazione spetti solo sull’IVA pagata con riguardo al corrispettivo riferito all’unità abitativa oppure riguardi anche l’IVA pagata in relazione al corrispettivo riferito alle pertinenze (garages, posti auto, cantine, ecc.); la norma fa riferimento alle “unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B”, per cui l’espressione utilizzata dal legislatore sembrerebbe legittimare un’interpretazione ampia, volta ad ammettere nell’agevolazione anche le pertinenze poste a servizio dell’abitazione di classe energetica A o B, in quanto immobili pur sempre riconducibili alla categoria delle “unità immobiliari a destinazione residenziale”; ovviamente per le pertinenze vale la classe energetica attribuita all’unità principale, posto che per tali immobili normalmente non è neppure richiesta la dotazione dell’attestato di certificazione energetica; Sul punto, ovviamente, è opportuno attendere le istruzioni che si auspica siano fornite in tempi brevi dall’Amministrazione finanziaria.

9. I.V.A. ridotta al 10%

Per le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 31, primo comma, lettere a) (manutenzione ordinaria) b) (manutenzione straordinaria) c) (restauro e risanamento conservativo) d) (ristrutturazione edilizia) dell’art. 31 legge 457/1978 (ora art. 3 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, la riduzione dell’I.V.A. al 10% (a suo tempo disposta dall’art. 7. co. 1, lett. b, legge 23 dicembre 1999 n. 488), era stata prorogata, per il triennio 2008, 2009 e 2010 dall’art. 1 comma 18 legge 244/2007 (finanziaria 2008). L’art. 2 comma 15 della legge 203/2008 (finanziaria 2009) aveva già prorogato tale agevolazione per l’anno 2011; l’art. 2 comma 11 della legge 191/2009 (finanziaria 2010) ha prorogato ulteriormente il termine per poter usufruire dell’aliquota IVA agevolata per gli interventi di recupero edilizio anche per tutto il 2012 nonchè per gli anni successivi. Avendo previsto la proroga dell’agevolazione I.V.A. oltre che per l’anno 2012 anche per gli anni “successivi” di fatto la finanziaria 2010 ha trasformato tale agevolazione da trattamento temporaneo a trattamento “a regime”.

Si precisa che la riduzione ai fini I.V.A. prevista dalla finanziaria 2008 (art. 1 comma 18) ed ora prevista “a regime” dalla finanziaria 2010 (art. 2 comma 11) non risulta più subordinata alla circostanza che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura (contrariamente a quanto invece previsto dall’art. 1 comma 388 della legge 296/2006 – finanziaria 2007). Infatti l’art. 1 comma 19 legge 244/2007 che impone l’obbligo di indicazione in fattura del costo della manodopera richiama il solo comma 17 ma non anche il comma 18, relativo alla riduzione I.V.A.

 

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