La legge di stabilità per il 2016 (e più precisamente l’art. 1, c. 56, legge 28 dicembre 2015 n. 208) ha introdotto una nuova detrazione IRPEF nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica.
L’agevolazione inizialmente prevista con durata limitata al 31 dicembre 2016 è stata ora prorogata sino a tutto il 31 dicembre 2017 per effetto dell’art. 9, comma 9-octies, D.L. 30 dicembre 2016 n. 244, così come introdotto in sede di conversione giusta legge 27 febbraio 2017 n. 19.
Si tratta di misura volta ad incentivare il mercato immobiliare del “nuovo”; infatti la detrazione (riguardando l’IVA pagata) è limitata alle sole abitazioni cedute da imprese costruttrici (come tali soggette ad IVA obbligatoriamente se la cessione avviene entro i 5 anni dalla fine lavori o su opzione nel caso di cessione dopi i 5 anni).
La disposizione parla di impresa “costruttrice”: è lecito pensare che detta espressione vada interpretata in senso ampio ossia di operatore professionale che abbia posto in essere interventi tali da determinare l’applicazione alla cessione dell’IVA (rientrerebbero nella disposizione, pertanto, non solo le nuove costruzioni ma anche gli interventi di recupero che legittimano l’applicazione dell’IVA in caso di vendita, obbligatoriamente se la cessione avviene nei 5 anni dalla fine dei lavori di recupero, su opzione se la cessione avviene dopo i 5 anni); nel corso di Telefisco 2016, secondo i resoconti della stampa, l’Agenzia delle Entrate avrebbe espresso un’opinione di chiusura rispetto a tale possibilità, nel senso di un’esclusione delle vendite effettuate da imprese che hanno eseguito lavori di recupero edilizio. Tuttavia tale posizione è stata smentita nella Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016 con la quale l’Agenzia delle Entrate, rivedendo la precedente interpretazione, ha affermato che la detrazione in commento trova applicazione anche nel caso di cessione effettuata dall’impresa che ha eseguito interventi di restauro, di ristrutturazione e ristrutturazione ai sensi dell’art. 3 lettere c) d) ed f) del Testo Unico in materia edilizia (DPR 380/2001).
In particolare in detta Circolare si è chiarito che “Il riferimento all’impresa costruttrice, inteso in senso letterale, escluderebbe dall’ambito di applicazione della norma le cessioni poste in essere dalle imprese di ripristino o ristrutturatrici, posto che in altri contesti tali imprese sono espressamente equiparate alle imprese edili, come nel testo dell’art. 10, comma 1, n. 8bis del DPR n. 633 del 1972, concernente il regime IVA delle cessioni di immobili”.
Tenuto conto, tuttavia, della finalità della disposizione in esame, l’espressione può essere intesa nel senso ampio di “impresa che applica l’Iva all’atto del trasferimento”, considerando tale non solo l’impresa che ha realizzato l’immobile ma anche le imprese di “ripristino” o c.d. “ristrutturatrici” che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Tale interpretazione risulta coerente con la ratio della norma, diretta a “equilibrare” il costo degli oneri fiscali delle cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva rispetto alle medesime operazioni soggette all’imposta di registro. Infatti, le cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva e poste in essere dalle imprese costruttrici danno luogo ad un livello di imposizione più elevata, sia perché soggette ad aliquote di imposta più alte rispetto alle aliquote previste per l’imposta di registro sia perché determinate su base imponibile differente.
La base imponibile Iva, infatti, è costituita dal corrispettivo, mentre la base imponibile relativa alle cessioni di immobili abitativi poste in essere da soggetti privati è, nella maggior parte dei casi, costituita dal valore catastale”.
La detrazione spetta nel caso di acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale a condizione che:
(i) l’acquisto venga effettuato entro il 31 dicembre 2017 (giusta la proroga sopra ricordata); eventuali acconti versati nell’anno 2017 per acquisti da effettuarsi nel 2018 non sono invece detraibili, in quanto la norma si riferisce espressamente agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2017 (in questo senso l’Agenzia delle Entrate – Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 susseguente a Telefisco 2016, con riferimento alla disposizione originaria della legge 208/2015);
(ii) il pagamento dell’IVA sia stato effettuato nel corso degli anni 2016 e 2017; ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento sia avvenuto nei periodi di imposta 2016 e 2017; acconti IVA effettuati nel corso del 2016 per acquisti perfezionati nel 2017 debbono, pertanto, ritenersi detraibili, in quanto la agevolazione in oggetto è operativa a partire dal 1 gennaio 2016; al contrario acconti IVA eventualmente effettuati nel corso del 2015 per acquisti da perfezionarsi nel 2017 non saranno detraibili, giusta quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate – Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 susseguente a Telefisco 2016 (con riferimento alla disposizione originaria della legge 208/2015);
(iii) l’acquisto riguardi unità a destinazione residenziale di classe energetica A o B (a tale fine fa stato la classificazione risultante dall’attestato di prestazione energetica che obbligatoriamente deve essere allegato all’atto di acquisto); non sono richiesti altri requisiti; così ad esempio non è necessario che si tratti dell’abitazione principale né sono previste esclusioni per gli immobili cd. di lusso (in questo senso si è pronunciata la Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016). Rispetto alle pertinenze, quali, ad esempio, posto auto, cantina ecc., la norma non esplicita nulla circa l’estensione del beneficio fiscale anche a tali unità immobiliari. Al riguardo si ritiene possa applicarsi il criterio dell’estensione del beneficio fiscale spettante all’unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale (in questo senso vedasi la Circolare Agenzia delle Entrate n. 20/E del 18 maggio 2016). Si ritiene che per le pertinenze valga la classe energetica attribuita all’unità principale, posto che per tali immobili normalmente non è neppure richiesta la dotazione dell’attestato di certificazione energetica.
Si ritiene, inoltre, che l’agevolazione possa trovare applicazione anche nel caso di cessione di fabbricato al grezzo, a condizione che a costruzione ultimata venga confermata l’appartenenza del fabbricato alle classi energetiche A o B. La norma infatti non pone limitazioni di sorta in ordine alle caratteristiche del fabbricato: le uniche condizioni richieste è che si tratti di fabbricato a destinazione abitativa di classe energetica A o B;
(iv) l’acquisto deve riguardare unità di nuova costruzione poste in essere dall’impresa costruttrice (ovvero dall’impresa di “ripristino” ovvero “ristrutturatrice”, come sopra precisato).
La detrazione può spettare anche in caso di acquisto di abitazione costruita da più di cinque anni, a condizione, ovviamente che l’impresa venditrice abbia manifestato l’opzione per l’assoggettamento della cessione ad IVA ai sensi dell’art. 10, c. 1, n. 8bis, DPR. 633/1972 (in questo senso l’Agenzia delle Entrate – Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 susseguente a Telefisco 2016)
La circostanza che l’impresa, prima della vendita, abbia concesso l’abitazione in locazione non preclude la possibilità di fruire della detrazione, sempreché la cessione possa essere assoggettata ad IVA (in questo senso l’Agenzia delle Entrate – Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016 susseguente a Telefisco 2016)
La detrazione spetta, sino alla concorrenza dell’imposta dovuta, nella misura del 50% dell’IVA pagata per l’acquisto dell’unità immobiliare a destinazione residenziale e deve essere ripartita in dieci quote annuali costanti nell’anno in cui è stata sostenuta la spese e nei nove periodi d’imposta successivi.
Non chiarisce la norma che ha introdotto la detrazione in commento se la stessa possa cumularsi con altre agevolazioni in materia di IRPEF. In mancanza di un esplicito divieto in tal senso, si deve ritenere possibile che il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione possa beneficiare sia della detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione spettante ai sensi dell’art. 16-bis, comma 3, del TUIR (e di cui al precedente § 2).
Restando, tuttavia, fermo il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa, la detrazione di cui al citato art. 16-bis, comma 3 del TUIR, non può essere applicata anche all’IVA per la quale il contribuente si sia avvalso della detrazione in commento. Ad analoga conclusione si giunge anche nel caso di realizzazione di box pertinenziale, anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all’immobile agevolato ai sensi della disposizione in commento, relativamente al quale spetta anche la detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR pari al 50 per cento del costo di realizzazione documentato dall’impresa. In questo senso si è pronunciata la Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 20/E del 18 maggio 2016.
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AUTORE
Notaio in Vicenza, ha iniziato l’attività notarile nel 1986. Svolge docenza presso la Scuola del Notariato del Comitato Triveneto di Padova.