Nel generale scoramento provocato dalla nuova disciplina sul conto dedicato introdotta dalla l. 124/2017, davvero poca attenzione è stata dedicata all’istituto del deposito prezzo. Forse perché, da obbligatorio che era nel testo originario della l. 147/2013, è stato derubricato a meccanismo meramente facoltativo, destinato a operare solo “se … richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito” (così il nuovo comma 63, lett. c, l. 147/2013).
Tuttavia, il deposito prezzo rappresenta, per la categoria notarile, la novità più apprezzabile della nuova disciplina e una grande opportunità per rilanciare il ruolo del notaio nella contrattazione immobiliare (e commerciale). Infatti, se la disciplina del conto dedicato mira più che altro a irreggimentare la gestione finanziaria dell’attività di ciascun notaio al fine di evitare prassi scorrette e situazioni critiche, l’istituto del deposito prezzo valorizza la figura del notaio al punto da attribuirle in via istituzionale una funzione – quella di escrow agent – di rilievo centrale nella contrattazione.
Sta a ciascun notaio, ora, approfittare dell’occasione, facendosi promotore di tale funzione e suggerendo alle parti di ricorrervi, con adeguata remunerazione del beneficio che ad esse ne deriva in termini di tutela. Perché – cosa che non tutti sembrano aver visto – il deposito prezzo è vantaggioso sia per le parti, in termini di sicurezza della contrattazione, sia per il notaio, in termini di ruolo professionale e – aspetto non secondario – di equilibrio economico-finanziario.
Fin troppo evidenti sono i vantaggi per le parti, in particolare per la parte acquirente, la quale, depositando il prezzo presso il notaio fino all’accertato buon esito della pubblicità immobiliare (o commerciale) del contratto, ha la certezza di aver messo al sicuro quanto pagato per il caso in cui, nell’intervallo tra la stipula e la pubblicità del contratto, dovessero intervenire gravami pregiudizievoli ad essa opponibili (trascrizione di pignoramenti o di altre alienazioni, iscrizione di ipoteche, ecc.). Ha, cioè, la certezza di poter recuperare, a seguito della soluzione (in via negoziale o giudiziale) di un’eventuale contenzioso con l’alienante, la somma pagata a titolo di prezzo.
Certo non si tratta certo della tutela “reale” derivante dalla trascrizione di un contratto preliminare ex art. 2645-bis cod. civ., tale per cui all’acquirente sono inopponibili le formalità pregiudizievoli trascritte/iscritte prima della trascrizione del contratto definitivo. Ma si tratta comunque di una tutela forte, assai superiore a quella rappresentata dal semplice credito verso l’alienante alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno: alla tutela puramente obbligatoria dell’acquirente si somma, tramite il deposito prezzo, la sicurezza derivante dall’aver messo il prezzo “in cassaforte”, cioè sul conto dedicato del notaio (che è patrimonio separato da quello generale del professionista, impignorabile ed escluso dalla successione mortis causa dello stesso, come stabilisce il comma 65 l. 147/2013), evitandone così la confusione nel patrimonio del venditore e l’eventuale volatilizzazione. Il tutto a un costo di gran lunga inferiore rispetto a quello di un preliminare trascritto.
Il deposito prezzo rappresenta una garanzia anche per la parte alienante, nel caso in cui le parti abbiano previsto che il corrispettivo sia pagato solo al verificarsi di una condizione o alla scadenza di un termine. Infatti, il deposito sul conto dedicato elimina in radice il rischio dell’insolvenza dell’acquirente, che il venditore sopporta, di regola, in tutti i casi in cui il pagamento sia in tutto o in parte rinviato a un momento successivo a quello della stipulazione del contratto.
Apparentemente meno evidenti, ma assai notevoli, sono i vantaggi che dal ricorso al deposito prezzo derivano al notaio.
Anzitutto, quello di porsi al centro della vicenda circolatoria assumendo una funzione di autentica, tangibile garanzia e, al contempo, rimarcando quel carattere di terzietà che rappresenta uno dei più grandi punti di forza della figura notarile. Il deposito prezzo è, per il notaio, l’occasione per scrollarsi di dosso quell’immagine di mero “finalizzatore” o, peggio, di odioso passacarte che è purtroppo radicata in una larga fetta del pubblico e che rappresenta una concreta minaccia alla stessa sopravvivenza della nostra figura professionale.
Ma c’è un altro vantaggio, se vogliamo più pragmatico, riguardante la concreta gestione delle nostre organizzazioni professionali. Il ricorso al deposito prezzo, infatti, attribuisce notaio, per espressa disposizione di legge (art. 63, lett. c, l. 147/2013), il diritto di pretendere dalle parti il deposito, “antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, … dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto”, in mancanza del quale il notaio “deve ricusare il suo ministero”. Non dunque una semplice facoltà, come quella prevista in via generale dall’art. 28, u.c., l. not., ma un vero e proprio dovere di rifiutare la stipula e, dunque, un correlativo diritto di pretendere il deposito anche anticipato di ogni spesa relativa all’atto, ivi compreso l’onorario professionale. Da questo punto di vista, quindi, il deposito prezzo rappresenta lo strumento per pretendere dalle parti il versamento immediato (non solo delle imposte e delle anticipazioni, ma pure) dell’onorario, con conseguente beneficio delle finanze professionali (e personali) del notaio.
* * *
I ricordati benefici, naturalmente, passano attraverso la messa a punto, da parte del notaio, di adeguate modalità tecniche di applicazione della normativa in esame. Paradossalmente, infatti, mentre la normativa sul versamento (obbligatorio) delle imposte d’atto sul conto dedicato deve auspicabilmente trovare applicazione senza quella “esasperata attenzione ai dettagli operativi” che Arrigo Roveda ha giustamente lamentato su queste pagine, l’applicazione delle norme sul deposito prezzo (facoltativo) impone di ragionare su diversi dettagli tecnici che non possono essere ignorati per non incorrere in violazioni di legge o di norme deontologiche.
Vediamoli in breve.
Anzitutto, la somma depositata presso il notaio a titolo di prezzo dovrà essere annotata nel registro delle somme e dei valori di cui agli artt. 6 ss. l. 64/1934.
Nonostante la contraria opinione espressa dal CNN all’indomani dell’emanazione della nuova normativa (cfr. le Prime indicazioni per l’applicazione della normativa in materia di deposito del prezzo e delle altre somme approvate il 28 luglio 2017), appare innegabile che il deposito prezzo rientri nell’ambito di applicazione dell’art. 6, comma 1, l. 64/1934, che impone al notaio di annotare su detto registro, “giorno per giorno, le somme e i valori che gli siano affidati in relazione agli atti stipulati avanti a lui”. Una previsione senz’altro generica, da cui sono espressamente escluse soltanto “le somme … per il pagamento delle tasse inerenti agli atti” (art. 6 cit., u.c.).
Il fatto che il comma 63 l. 147/2013 contempli separatamente, da un lato, le somme soggette ad annotazione nel registro somme e valori (lett. b) e, dall’altro lato, le somme depositate a titolo di prezzo (lett. c), non sembra costituire un valido argomento per sostenere che queste ultime siano escluse dell’obbligo di annotazione, dal momento che esse sono menzionate separatamente soltanto a causa della peculiare funzione della seconda fattispecie, cui è dedicata una specifica normativa sostanziale. Né appare convincente l’argomento (che si ritrova nelle Prime indicazioni del CNN) che, “al fine di documentare l’incarico, la richiesta formulata da almeno una delle parti … deve essere documentata, mediante apposita menzione nell’atto”, sicché l’annotazione nel registro somme e valori si rivelerebbe inutile: tale registro, infatti, contiene numerose informazioni ulteriori rispetto al mero conferimento dell’incarico, tra cui i “dati relativi all’esecuzione” dello stesso, dei quali, com’è ovvio, non è possibile rendere conto all’interno dell’atto notarile.
Il deposito del prezzo richiede poi l’inserimento in atto di una specifica clausola, dalla quale emergano almeno:
– la richiesta di parte, essenziale ai fini dell’operatività dell’istituto;
– l’indicazione dell’incarico espressamente conferito al notaio;
– la descrizione dei mezzi di pagamento, anche al fine di facilitare la ricostruzione dell’operato del notaio (è appena il caso di ricordare che l’incarico in questione dovrà essere svolto, ai sensi dell’art. 45 del cod. deontologico, “con la massima diligenza e trasparenza”); tale menzione, peraltro, non vale a sostituire la c.d. dichiarazione Bersani di cui all’art. 35, comma 22, d.l. 223/2006, che deve rivestire – com’è noto – la forma della dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
In buona sostanza, dalla clausola in questione dovranno emergere tutti gli elementi richiesti dalla l. 147/2013 e – in quanto applicabile – dall’art. 45 del cod. deontologico, il quale prescrive che ogni affidamento di somme al notaio sia accompagnato dalla predisposizione di una dettagliata scrittura d’incarico. Una possibile clausola (da arricchire, eventualmente, secondo la sensibilità professionale di ciascun notaio) potrebbe essere la seguente:
La parte acquirente dichiara di volersi avvalere della garanzia del “deposito prezzo” prevista dal comma 63, lett. c), della legge 147/2013, e a tal fine richiede espressamente a me notaio di ricevere in deposito l’intero prezzo come sopra convenuto. Pertanto detta parte mi consegna n. <> assegni <>, che in copia si allegano al presente atto sub “<>” anche ai fini della relativa descrizione, per la complessiva somma di Euro <>, pari al prezzo come sopra convenuto oltre a tributi, onorari e altre spese del presente atto, e mi richiede:
– di ricevere detta somma in deposito mediante versamento della stessa su conto corrente dedicato ai sensi dei commi 63 e seguenti della legge 147/2013;
– di provvedere senza indugio a disporre lo svincolo a favore della parte venditrice di Euro <>, pari al prezzo come sopra convenuto, una volta eseguite la registrazione e la pubblicità del presente atto ai sensi della normativa vigente e verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli [ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data odierna e risultanti dal presente atto].
Aderendo all’incarico, del quale la parte venditrice prende atto, io notaio procedo all’annotazione dell’importo ricevuto a titolo di prezzo nel registro delle somme e dei valori di cui all’art. 6 della legge 64/1934, staccandone ricevuta che consegno alla parte acquirente.
Sarà inoltre opportuno disciplinare ulteriormente l’incarico, con particolare riferimento alla sua esecuzione, in una lettera d’incarico sottoscritta dalle parti, specialmente laddove esse intendano impartire al notaio particolari istruzioni per lo svincolo del deposito, per es. mediante il versamento del prezzo a un terzo soggetto.
Una specifica disciplina dovrà poi essere prevista nel caso, contemplato dal comma 66 l. 147/2013, in cui le parti abbiano convenuto “che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento [condizione o termine] o l’adempimento di una determinata prestazione [condizione di adempimento]”. In tal caso, la legge prescrive che il notaio possa procedere allo svincolo del prezzo solo allorché gli sia fornita prova dell’avveramento della condizione o della scadenza del termine: prova che dovrà risultare – quale regola di default – da atto pubblico o scrittura privata autenticata, “ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti”.
Quest’ultimo inciso lascia ampio spazio all’autonomia delle parti e, ancora una volta, al ruolo del notaio quale loro guida e consigliere nell’individuazione dei mezzi di prova più opportuni in base alle circostanze del caso. Ed è appena il caso di sottolineare come questa previsione del notaio che riceve la prova di un avvenimento, come una sorta di giudice civile, si lasci particolarmente apprezzare per la forza icastica con cui riafferma l’immagine del garante imparziale che, come detto, rappresenta uno dei profili più importanti della nostra figura professionale. Un bel riconoscimento da parte di un legislatore che, fino a pochi mesi fa, minacciava di impoverire le nostre competenze, svalutando così il nostro ruolo nel sistema.
Si tratta di un segnale positivo che sarebbe assurdo ignorare. Non perdiamo l’occasione di promuovere (e promuoverci attraverso) il deposito prezzo. Cogliamo al volo, sull’onda della novità, questa grande opportunità che il legislatore ci ha concesso, mettendo a frutto tutta la nostra sensibilità professionale, tutto il nostro talento giuridico e pratico, per riaffermare il nostro ruolo, tanto e troppo spesso screditato.
Facciamo sì che questo sia, per dirla col filosofo, il momento in cui il talento incontra l’occasione.
Copyright secured by Digiprove
AUTORE
Nato a San Daniele del Friuli nel 1985, si è laureato in Giurisprudenza presso l’Università Bocconi di Milano e ha conseguito il dottorato di ricerca in Diritto privato presso l’Università degli Studi di Padova. Notaio dal 2014, è attualmente assegnista di ricerca di Diritto privato presso l’Università Bocconi. E’ responsabile scientifico di Federnotizie.