E’ in corso di pubblicazione, a cura della Redazione, un manuale operativo sul “Deposito Prezzo”, suddiviso in due parti, una generale di inquadramento e una con casi pratici e possibili prassi operative. Questo è l’Indice (file .PDF).

Pubblicheremo sul giornale in anteprima (e visibili a tutti) alcuni articoli che saranno contenuti nel manuale. Cominciamo con quello di Daniela Riva.

Deposito prezzo e contratto preliminare

di Daniela Riva

Sommario: 1. Inapplicabilità al preliminare della normativa sul “deposito prezzo”. – 2. Possibile risultato analogo mediante ricorso, per espressa volontà delle parti (nell’ambito dell’autonomia contrattuale) al c.d. “deposito somme e valori”. – 3. Utilità/inutilità del “deposito prezzo” in sede di definitivo in presenza di un preliminare trascritto. – 4. È opportuno dare evidenza, già nel preliminare, della volontà delle parti di avvalersi/non avvalersi del deposito prezzo in sede di definitivo, anche mediante espressa rinuncia allo stesso? – 5. È legittima la rinuncia preventiva al deposito prezzo? Condizioni, modalità e termini di tale rinuncia. Sua ripetizione nel definitivo? – 6. Obbligo per il notaio di informativa alle parti, già in sede di preliminare, sul deposito prezzo; opportunità della relativa menzione in atto (anche se negativa). – 7. Deposito prezzo e vendita di immobili da costruire: una nuova tutela dalla legge delega 19 ottobre 2017, n. 155?

1. Inapplicabilità al preliminare della normativa sul “deposito prezzo”.

Dispone testualmente l’art. 1, comma 63, lett. c), l. 27 dicembre 2013, n. 147, così come modificato dalla l. 4 agosto 2017, n. 124, che il notaio dovrà “versare su apposito conto corrente dedicato: … c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”.

Risulta, pertanto, espressamente escluso dalla disciplina de qua il contratto preliminare di compravendita di immobili o aziende, in quanto contratto ad effetti obbligatori e non reali. Non è possibile per le parti (promittente venditore e promissario acquirente) di un preliminare per atto notarile richiedere, quindi, al notaio, sulla base della normativa di cui al citato comma 63, lett. c), il deposito delle somme corrisposte in anticipo rispetto al definitivo, quali acconti prezzo e caparre confirmatorie, non trattandosi, in particolare, di intero prezzo o saldo prezzo, come previsto dal legislatore.

Tale scelta del legislatore appare poco tuzioristica per il promissario acquirente, visto che potrebbero esservi formalità pregiudizievoli non dichiarate nel preliminare (si pensi ad un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo iscritto prima della trascrizione del preliminare di cui all’art. 2645-bis cod. civ.), cosicché il promissario acquirente potrebbe ricevere pregiudizio allo stesso modo dell’acquirente in relazione al saldo prezzo corrisposto in sede di definitivo.

In sede di preliminare, in assenza di accordo delle parti, non sarà possibile ad una soltanto delle parti di chiedere ed ottenere il deposito prezzo.

2. Possibile analogo risultato mediante ricorso, per espressa volontà delle parti (nell’ambito dell’autonomia contrattuale), al c.d. “deposito somme e valori”.

Il comma 63, lett. b), prevede il deposito sul conto dedicato di “ogni altra somma affidata [al notaio] e soggetta all’obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934 n. 64”.

Trattasi, come rilevato da autorevole dottrina (Petrelli, Rassegna delle novità normative. Secondo semestre 2017, 46) di “fattispecie residuale” rispetto a quelle indicate nelle lettere a) e c) del citato comma 63, ricomprendente qualsiasi somma affidata al notaio “in relazione agli atti stipulati avanti a lui o per effetto di provvedimenti dell’autorità giudiziaria”, fatta eccezione per “le somme affidate al notaio per il pagamento delle tasse inerenti agli atti” (art. 6, comma 1 e ult. comma, l. 64/1934).

Ci si chiede allora se sia possibile che le parti, anche in sede di preliminare per atto notarile, decidano concordemente, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, di affidare al notaio somme di denaro corrisposte in anticipo rispetto al definitivo, quali acconti prezzo o caparre, da successivamente svincolare al verificarsi di particolari condizioni espressamente previste e regolamentate in atto (come, ad esempio, l’avvenuta trascrizione del preliminare in assenza di precedenti iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli).

Al quesito non può che darsi risposta positiva, soprattutto quando le somme precedentemente pagate a titolo di caparra o acconto costituiscano l’intero corrispettivo o la maggior parte di esso (preliminare ad effetti anticipati): infatti, la specifica disciplina prevista dalla lett. c) del comma 63 non impedisce il ricorso all’ipotesi residuale di cui alla lett. b), in particolar modo oggi, dopo che l’attuale formulazione dell’art. 1, comma 63, l. 147/2013 non diversifica più le fattispecie di cui alla lett. c) da quelle di cui alle lettere a) e b) sulla base dell’obbligo del deposito prezzo: in passato, infatti, il testo di legge prevedeva solo per la fattispecie di cui all’odierna lett. c) l’obbligo per le parti di depositare il prezzo presso il notaio (oggi una facoltà esercitabile anche da una soltanto delle parti).

3. Utilità/inutilità del “deposito prezzo” in sede di definitivo in presenza di un preliminare trascritto.

La facoltà di una delle parti di chiedere il deposito prezzo nel definitivo è sicuramente scelta tuzioristica per l’acquirente. Ma lo è anche qualora il definitivo sia preceduto da un contratto preliminare per atto notarile e, dunque, da un preliminare trascritto ex art. 2645-bis cod. civ.?

Di primo acchito, stante la trascrizione del preliminare e l’effetto prenotativo della trascrizione, verrebbe da dire che in tale fattispecie l’utilità del deposito prezzo sia stemperata, se non addirittura che lo stesso deposito prezzo risulti quasi inutile visto che al promissario acquirente non sarebbero opponibili trascrizioni o iscrizioni successive alla trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis cod. civ.

L’utilità del deposito prezzo sussiste sicuramente, invece, in caso di preliminare trascritto con un termine per la stipula del definitivo superiore ai tre anni dalla trascrizione dello stesso: infatti, a seguito della cessazione dell’effetto prenotativo vi sarebbe uno iato temporale che renderebbe vulnerabile l’acquisto dell’acquirente.

Ancora, il deposito prezzo potrebbe risultare parimenti utile, in presenza di situazioni debitorie del venditore che, benché non foriere di formalità ipotecarie pregiudizievoli, potrebbero comunque recare pregiudizio economico e aggravi di spesa all’acquirente: si pensi a debiti del venditore per spese condominiali, come le spese straordinarie deliberate dall’assemblea prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula, per le quali l’acquirente potrebbe rispondere in solido con il venditore ex art. 63 disp. att. cod. civ. Qui il notaio con la somma trattenuta in deposito effettua i pagamenti richiesti direttamente all’amministratore di condominio, estinguendo il debito del venditore.

Lo stesso dicasi qualora l’immobile venduto fosse occupato dal venditore, con l’impegno assunto in atto di liberarlo da cose e persone a distanza di tempo dal definitivo (consegna tardiva): il deposito prezzo avrebbe una sua utilità, offrendo all’acquirente idonea garanzia in ordine al rilascio; così nel caso in cui la parte venditrice si fosse obbligata ad eseguire lavori sull’immobile compravenduto entro precise scadenze.

4. È opportuno dare evidenza, già nel preliminare, della volontà delle parti di avvalersi/non avvalersi del deposito prezzo in sede di definitivo, anche mediante espressa rinuncia allo stesso?

Deve ritenersi più che mai opportuno che le parti in sede di preliminare (trascritto o non che sia) concordino tra loro, dandone evidenza in apposita clausola, se avvalersi o meno del deposito prezzo in sede di definitivo: infatti, ciò ha un peso rilevante nella fase delle trattative e della contrattazione preliminare, ove le parti definiscono tutti gli elementi e condizioni del contratto.

Per una parte (il promittente venditore) potrebbe non essere indifferente il fatto di non incassare l’intero prezzo in sede di stipulazione del definitivo. Stabilire preliminarmente se avvalersi o meno di tale facoltà rende più solido l’accordo, evitando poi spiacevoli incomprensioni o contenziosi tra le parti.

Si ritiene legittimo, come si dirà meglio infra, che già nel preliminare la parte promissaria acquirente rinunci a depositare il prezzo o il saldo del prezzo della compravendita presso il notaio, o che entrambe le parti (promittente venditore e promissario acquirente) vi rinuncino espressamente.

5. È legittima la rinuncia preventiva al deposito prezzo? Condizioni, modalità e termini di tale rinuncia. Sua ripetizione nel definitivo?

Secondo autorevole dottrina (Caccavale, La clausola di rinuncia al deposito del prezzo nel contratto preliminare, Notar., 2017, 606), il deposito prezzo va collocato nella logica dell’autonomia privata, con la conseguenza che “non vi è ragione di limitare il potere di autodeterminazione dei contraenti quando l’operazione negoziale si articoli nella doppia fase di preliminare e definitivo”.

Deve, dunque, ritenersi sicuramente consentito ai contraenti di accordarsi, già in sede di preliminare, nel senso di rinunciare in modo vincolante alla facoltà di ricorrere al deposito prezzo.

Sarebbe pertanto legittima, accanto alla rinuncia in sede di definitivo, anche una rinuncia in sede di preliminare (rinuncia preventiva).

Quanto alle modalità operative della rinuncia preventiva, secondo il citato Autore, la stessa dovrebbe essere espressa e manifestata in modo non equivoco: non varrebbe, pertanto, a configurare una rinuncia implicita al deposito prezzo la previsione, in sede di preliminare, di un pagamento del saldo prezzo contestuale alla stipula del definitivo, senza nessun’altra precisazione al riguardo (di diverso avviso Petrelli, op. cit., 25).

Parte promittente venditrice e promissaria acquirente potrebbero, quindi, decidere, in sede di preliminare, di rinunciare al deposito prezzo; la parte promittente venditrice potrebbe anche esplicitare le ragioni per cui il pagamento del saldo prezzo dovrebbe essere fatto contestualmente alla sottoscrizione del definitivo. In tal caso, la parte promissaria acquirente, preso atto di quanto sopra, potrebbe rinunciare, fin dal preliminare ed in modo vincolante, al deposito del prezzo nel definitivo, impegnandosi, se del caso, anche a formalmente ripetere tale rinuncia nel contratto definitivo.

Sempre secondo il citato Autore (Caccavale, op. loc. citt.), benché la rinuncia, per essere validamente espressa, non debba essere motivata, tale motivazione potrebbe risultare più che mai opportuna mediante una descrizione in atto dell’esigenza del venditore, qualora l’acquirente dovesse, poi, disattendere quanto dichiarato nel preliminare, adducendo mala fede del venditore: infatti, in tal modo il venditore si sarebbe precostituito una valida prova della malafede del compratore.

Anche secondo altra autorevole dottrina (Petrelli, op. cit., 23) tale rinuncia preventiva (in sede di preliminare) sarebbe ammissibile in forza del generale principio dell’autonomia contrattuale e della natura disponibile del “diritto potestativo al deposito”, con la precisazione che essendo la rinuncia contenuta in un contratto (“clausola contrattuale”), questa vincolerebbe solo le parti contraenti (“efficacia inter partes”), esponendo le stesse in caso di inadempimento solo a responsabilità contrattuale (risarcimento del danno), senza che tale rinuncia preventiva possa impedire al promissario acquirente di richiedere al notaio il deposito prezzo, stante la “natura pubblicistica” del deposito nei confronti del notaio.

Il notaio, secondo il citato Autore, non potrebbe, poi, anche in presenza di rinuncia preventiva rifiutare il deposito del prezzo richiesto da una sola delle parti.

Infine, secondo altro Autore (Busani, Deposito prezzo dal notaio anche per i vecchi accordi, ne Il Sole 24 Ore, 31 agosto 2017), la disciplina sul deposito prezzo sarebbe, invece, normativa “inderogabile” perché appartenente al c.d. “ordine pubblico di protezione” posto a tutela del contraente debole, con conseguente inammissibilità di una sua rinuncia pattizia in sede di preliminare (tesi della inammissibilità della rinuncia preventiva).

È stato, poi, precisato (in tal senso, Petrelli e Caccavale, opp. locc. citt.) che, qualora la rinuncia fosse resa da un soggetto promissario acquirente con la qualifica di consumatore nei confronti di un promittente venditore professionista nell’ambito di un preliminare, tale rinuncia potrebbe configurare una clausola vessatoria ex art. 33 d. lgs 6 settembre 2005, n. 206 (codice del consumo), la quale richiederebbe per la sua validità (a pena della nullità relativa di protezione) di essere oggetto di trattativa individuale ex art. 36 cod. cons.

Qualora le parti promittente venditrice e promissaria acquirente rinunciassero espressamente, in sede di preliminare, ad avvalersi del deposito presso il notaio relativamente a caparre o ad acconti dati, ciò non equivarrebbe ad una implicita rinuncia anche del deposito prezzo presso il notaio in sede di definitivo.

6. Obbligo per il notaio di informativa alle parti, già in sede di preliminare, sul deposito prezzo; opportunità della relativa menzione in atto (anche se negativa).

Ci si chiede se per il notaio vi sia un obbligo di informare le parti della facoltà di potersi avvalere del deposito prezzo già in sede di preliminare.

Alla domanda sembra si possa dare risposta positiva, soprattutto sulla base di quanto contenuto nei nuovi principi di deontologia elaborati da CNN (e comunicati in data 11 dicembre 2017) in adempimento a quanto previsto dall’art. 1, comma 67, l. 147/2013, e precisamente dall’art. 2, lett. g), di detti principi, che così recita: “Il rispetto dei principi e degli interessi indicati nell’articolo precedente, implica: … g) l’adeguata informazione data dal notaio alle parti dei vantaggi e delle tutele offerte dalla lett. c) del comma 63”.

Inoltre, in tal caso, sarà più che mai opportuno che il notaio, dopo aver informato le parti sul deposito prezzo, dia evidenza in atto della loro volontà di avvalersi o non avvalersi della facoltà del deposito prezzo: ciò al precipuo fine, soprattutto per il caso di rinuncia, di dimostrare che il notaio rogante ha svolto con scrupolo, fin dalla fase prodromica della contrattazione, il proprio mandato professionale.

7. Deposito prezzo e vendita di immobili da costruire: una nuova tutela dalla legge delega 19 ottobre 2017, n. 155?

Dispone l’art. 2 d. lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (c.d. TAIC), che all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Dalla lettura in combinato disposto della citata norma, che prevede la necessaria prestazione della fideiussione, e della normativa sul deposito prezzo emerge subito un “difetto di coordinamento” (Petrelli, op. cit., 41). Infatti, il legislatore, con la normativa sul deposito prezzo, entrata in vigore lo scorso 29 agosto, ha perso l’occasione per sostituire la garanzia fideiussoria di cui al citato d. lgs. 122/2005 con lo strumento altrettanto garantista del deposito del prezzo di cui all’art. 1, comma 63, lett. c), l. 147/2013, ferma restando l’inapplicabilità del deposito prezzo al solo contratto preliminare.

Anche con la l. 19 ottobre 2017, n. 155, entrata in vigore lo scorso 30 ottobre 2017, con la quale il legislatore ha conferito al governo delega per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza, il legislatore si è lasciato sfuggire l’occasione di rivitalizzare la normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire: al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione nonché di quello assicurativo (con espressa previsione della nullità del contratto per il caso di suo inadempimento) il legislatore si è, infatti, limitato a prevedere per tali contratti la forma dell’atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata).

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