Il Coordinatore della Commissione Studi Pubblicistici notaio Matteo Gallione introduce i lavori e sottolinea la necessità di tracciare lo stato dell’arte in materia urbanistica, stante l’alluvionale produzione normativa e la crescita esponenziale delle questioni interpretative.
Pertanto obiettivo dell’incontro è quello di illustrare le due principali e differenti consuetudini operative in Italia, al fine di realizzare un proficuo confronto e – ambiziosamente – di tracciare un modus operandi condiviso.

di Maria Rosaria Lenti e Camilla Marasco

A questo punto, prende la parola il notaio Alessandro Torroni, che testimonia l’esperienza del Distretto di Forlì-Rimini, dove, come nel resto dell’Emilia Romagna, in forza di una delibera del Consiglio Notarile Distrettuale, è previsto l’obbligo deontologico del notaio di richiedere una certificazione predisposta da un tecnico, attestante la conformità edilizia ed urbanistica degli immobili oggetto di trasferimento.
La relazione di conformità consente di tutelare l’acquirente dal rischio di esborsi per sanatorie o per sanzioni amministrative e pecuniarie, richiesti dal Comune a causa di difformità dello stato dei luoghi rispetto ai progetti depositati in Comune. Conseguentemente un controllo non solo documentale ma anche tecnico sottrae l’acquirente dal pericolo di dover agire giudizialmente per la richiesta del risarcimento del danno, a causa dei vizi dell’immobile.
In Emilia Romagna è stato approvato un format di relazione, concordato con l’Ordine dei geometri, ingegneri e architetti, contenente l’indicazione dei dati catastali, l’attestazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, dell’assenza di vincoli PEEP, storico-artistici e dei vincoli della legge Tognoli, l’analitica descrizione dei titoli abilitativi e dell’eventuale presenza di tolleranze costruttive, la dichiarazione dell’assen-za di irregolarità tali da richiedere ulteriori titoli abilitativi e della piena commerciabilità dell’immobile.
Il notaio Torroni infine sottolinea come non sia ravvisabile alcun conflitto di competenze tra tecnico e notaio: il notaio rimane regista delle operazioni immobiliari, mentre il professionista, con accertamenti concreti e valutazioni tecniche, è di ausilio al notaio, contribuendo ad assicurare un’adeguata informazione del cliente.

La parola passa al notaio Giuseppe Trapani, membro della Commissione Studi Civilistici-Pubblicistici, che rivela le difficoltà di una corretta interpretazione e definizione dei molteplici concetti introdotti dalle recenti riforme normative in materia urbanistica (come “stato legittimo”, “tolleranze costruttive”, “titolo abilitativo”, “relazione asseverata”). Il notaio Trapani evidenzia come sia in atto un procedimento di “decertificazione”: lo Stato chiede aiuto nel definire lo stato legittimo delle unità immobiliari oggetto di intervento edilizio. A tal proposito il notaio illustra i tre principali criteri di definizione dello “stato legittimo” ex art. 9-bis , comma 1 bis, TUE:
* secondo il primo criterio, fornito dal tenore letterale della norma, lo stato legittimo è rappresentato dal titolo abilitativo;
* per il secondo criterio, al quale si ricorre nei casi di assenza di obbligatorietà di titoli abilitativi, lo stato legittimo si desume dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici e i documenti d’archivio;
* il terzo criterio, residuale, che rinvia al secondo, è attuabile quando nei Pubblici Archivi non vi sono i titoli abilitativi né copie dei medesimi, né file o copie informatiche (nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo).
Accanto a questa normazione si colloca la previsione delle “tolleranze costruttive”, ex art. 34-bis TUE, che consistono in quelle difformità (mancato rispetto di altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle unità immobiliari), che, entro certi limiti, non costituiscono violazioni edilizie, alle quali si “accostano” le c.d. tolleranze di cantiere (ad es. irregolarità geometriche, modifiche di finiture, diverse distribuzione degli spazi interni).
Sia le tolleranze costruttive sia le tolleranze di cantiere sono fuori dal perimetro sanzionatorio e sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Tale normazione attribuisce una particolare rilevanza alla relazione tecnica.
Ma la relazione tecnica è uno strumento idoneo per ottenere lo stato legittimo?
Già in uno studio del CNN di settembre emerge la risposta negativa del Notariato.
Lo stato legittimo di un immobile, infatti, si desume dal titolo amministrativo, espresso, tacito, procedimentale (e dagli altri due criteri innanzi descritti); la relazione tecnica, invece, è soltanto uno strumento dichiarativo, “illustrativo” di tale stato legittimo.
Il notaio Trapani conclude poi il suo intervento, sottolineando come il notaio possa suggerire, sulla base della sua sensibilità, la redazione di una relazione tecnica sullo stato urbanistico degli immobili, senza che ciò si debba tradurre in un obbligo per le parti.

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