È appena stata approvata dal Senato la legge annuale per il mercato e la concorrenza, fino ad ora meglio nota come “DDL Concorrenza”, contenente diverse novità riguardanti l’attività notarile.

Una delle più rilevanti riguarda l’istituto del c.d. deposito prezzo, introdotto a suo tempo dalla legge di stabilità 2014 (L. 27 dicembre 2013, n. 147).

Il “deposito prezzo” avrebbe dovuto servire a tutelare le parti che si avvalgono del ministero notarile dal rischio di perdere la possibilità di recuperare quanto pagato in caso di esito negativo dell’affare.

Prevedeva infatti la legge che, eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli nuove (cioè successive alla data dell’atto stesso), il notaio dovesse provvedere senza indugio allo svincolo degli importi depositati a titolo di corrispettivo, salvo il caso di differimento del pagamento per volontà delle parti.

In ogni caso, gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, erano destinati al rifinanziamento dei fondi per il credito agevolato alle P.M.I..

Il tutto, com’è noto, avrebbe dovuto essere attuato da un decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri (su proposta del MEF di concerto con il Ministero della Giustizia, e su parere del CNN) da emanarsi entro 120 giorni dall’entrata in vigore della legge di stabilità 2014.

Tale decreto avrebbe dovuto disciplinare termini, condizioni e modalità di attuazione della predetta disciplina, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.

Tuttavia, l’atteso provvedimento non ha mai visto la luce e la normativa sul deposito prezzo è rimasta lettera morta.

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Ora il legislatore rispolvera la predetta normativa, modificandola per mezzo dell’odierna legge sulla concorrenza (commi 143-144) e rendendola immediatamente applicabile, senza bisogno di provvedimenti attuativi.

Cambia anzitutto, rispetto al regime precedente (e mai attuato, come detto), il contenuto dell’obbligo incombente sul notaio. Costui è infatti obbligato a versare sull’apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, nonché le anticipazioni in nome e per conto delle parti, in relazione agli atti a repertorio ricevuti/autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale;

b) ogni altra somma affidata al notaio e soggetta ad annotazione nel registro somme e valori;

c) solo se richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito, l’intero corrispettivo contrattuale in danaro (ovvero il relativo saldo), oltre alle somme destinate a estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione di atti traslativi aventi ad oggetto diritti reali immobiliari o su aziende.

Dunque, mentre è sempre obbligatorio il deposito delle imposte, tasse, spese d’atto e delle somme affidate al notaio, il “deposito prezzo” è meramente opzionale.

Inoltre, viene previsto che:

– nei casi sub a) e b) (imposte, tasse, spese d’atto e somme affidate), il notaio può disporre delle somme solo per gli specifici impieghi per i quali sono state depositate, mantenendo idonea documentazione di ciò;

– nei casi sub c) (deposito del corrispettivo contrattuale), è confermata la previgente disciplina secondo cui, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto, e verificata l’assenza di “nuovi” gravami e formalità pregiudizievoli, il notaio svincola tempestivamente le somme a favore degli aventi diritto.

È poi espressamente attribuita al notaio la facoltà di recuperare dal conto dedicato, previa redazione di un apposito prospetto contabile, le somme che lui stesso avesse anticipato – a titolo di imposte, tasse, spese, ecc. – con fondi propri, nonché le somme diverse ivi versate.

Viene confermata la disciplina della separazione patrimoniale di quanto depositato sul conto dedicato. E sostanzialmente analoga a quella del regime precedente è anche la disciplina degli interessi.

Infatti gli interessi maturati su tutte le somme depositate nel conto dedicato (anche quelle eventualmente versate dal notaio per mere ragioni di opportunità), al netto di spese e imposte relative al conto stesso, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati alle P.M.I. secondo modalità e termini da individuarsi con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri (su proposta del MEF) entro 120 giorni dall’entrata in vigore della nuova legge.

Entro lo stesso termine il CNN è chiamato a elaborare (ma non ad adottare, stando alla lettera della legge) principî di deontologia volti a individuare le migliori prassi al fine di garantire l’adempimento regolare, tempestivo e trasparente di quanto previsto dalla predetta normativa.

Infine, entro 3 anni dall’entrata in vigore della nuova legge ed entro ogni triennio successivo, il CNN dovrà presentare al Ministro della Giustizia una relazione sullo stato di applicazione della detta normativa, segnalando eventuali criticità e proponendo opportune modifiche.

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Non è facile formulare qualche osservazione a caldo sulla nuova normativa. Ciò che appare più evidente è che il “deposito prezzo”, quale modus operandi vincolante, è stato trasformato in un “deposito imposte”. Snaturando il previgente istituto, il legislatore ha fatto del “deposito prezzo” una semplice opzione, attivabile a richiesta di almeno una parte, eventualmente dietro suggerimento dello stesso notaio.

A parte ciò, il nuovo regime solleva notevoli dubbi di ordine applicativo, sui quali avremo modo di soffermarci, anche in questa sede, nelle prossime settimane.

Soprattutto, desta perplessità il fatto di aver imposto al notaio l’apertura e la gestione di un conto corrente dedicato, senza tuttavia prevedere un correlativo obbligo per le parti di alimentarlo anteriormente o contestualmente al rogito.

Sarà quindi probabile ai fini dell’operatività ordinaria che il notaio  approvvigioni spontaneamente il conto dedicato, al fine di anticipare le imposte per conto delle parti, qualora non riesca ad ottenere da queste (o non intenda chiedere loro) l’anticipato versamento delle stesse.

Diversamente dal regime coniato dalla legge di Stabilità 2014, che poneva il notaio al centro dell’operazione immobiliare in funzione di garante, la nuova legge non sembra attuare un’apprezzabile tutela delle parti, se non nella misura in cui siano esse stesse a incaricare il notaio di ricevere in deposito il corrispettivo contrattuale.

A nostro avviso, l’utilità del nuovo regime – vale a dire la sua idoneità a realizzare una sostanziale tutela delle parti – passa attraverso il corretto adempimento, da parte del notaio, di uno dei suoi principali doveri professionali, più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità: il dovere di consiglio.

Tale dovere riguarda, in particolare, le questioni che una persona priva di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire autonomamente, tra cui rientra indubbiamente la possibilità di costituire il notaio garante dell’adempimento del contratto e, più in generale, del buon esito dell’affare.

Sembra dunque che il notaio sia non solo legittimato, ma addirittura tenuto a suggerire alle parti di depositare il prezzo presso di lui, richiedendo un espresso incarico in tal senso (adeguatamente remunerato in considerazione della ulteriore attività svolta e della responsabilità professionale).

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Matteo Mattioni

Nato a San Daniele del Friuli nel 1985, si è laureato in Giurisprudenza presso l’Università Bocconi di Milano e ha conseguito il dottorato di ricerca in Diritto privato presso l’Università degli Studi di Padova. Notaio dal 2014, è attualmente assegnista di ricerca di Diritto privato presso l’Università Bocconi. E’ responsabile scientifico di Federnotizie.