A seguito dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, si è assistito, in Lombardia, dapprima, alla chiusura temporanea di alcune conservatorie per programmati interventi di sanificazione, poi alla generale chiusura al pubblico degli Uffici delle Direzioni Provinciali.
Giusta l’ordinanza n. 514 emanata lo scorso 21 marzo dal Presidente della Regione Lombardia e successiva ordinanza n. 515 del 22 marzo, sono stati chiusi al pubblico in Lombardia, dal giorno 23 marzo 2020 e fino a data da comunicarsi, tutti gli uffici delle Direzioni Provinciali, tra cui le Conservatorie.
Benchè, in conformità a quanto prescritto dal DPCM 11 marzo 2020 e dal D.L. 17 marzo 2020, i servizi delle sedi Lombarde dell’Agenzia delle Entrate siano stati garantiti attraverso lo svolgimento delle attività in modalità lavoro agile, tutte le attività di sportello, tra cui, in particolare, quelle di pubblicità immobiliare, compresa l’accettazione delle formalità, sono state dichiarate “sospese”, con conseguente mancato aggiornamento dei registri immobiliari, provocando un vero “blocco nella contrattazione degli immobili“, soprattutto nei casi di compravendite collegate a mutuo, dove le banche, stante l’alea dell’iscrizione/trascrizione di eventuali precedenti formalità pregiudizievoli nonchè l’incertezza sui tempi di esecuzione delle formalità ipotecarie stesse hanno preferito e preferiscono rinviare la stipula degli atti, non erogando le somme concesse a mutuo.
A seguito della Direttiva prot. n. 141696 del 24 marzo 2020 del Direttore dell’Agenzia delle entrate con cui sono state definite le “attività essenziali dell’Agenzia delle entrate” e della successiva determinazione di quelle da rendere “in presenza” comunicata lo scorso 30 marzo, è stata superata la sospensione dell’attività amministrativa “in presenza” imposta dalle predette Ordinanze n.514 e n. 515 del Presidente della Giunta Regionale Lombardia, con conseguente previsione di riattivazione dei Servizi di Pubblicità immobiliare della Lombardia, secondo un preciso calendario (31-marzo COMO; 1-aprile BRENO; 1-aprile VOGHERA; 1-aprile MILANO 1 e MILANO 2; 2-aprile VIGEVANO; 2-aprile CREMONA; 3-aprile BRESCIA; 3-aprile VARESE; 6-aprile LECCO; 3-aprile MANTOVA; 3-aprile CASTIGLIONE DELLE STIVIERE; 6-aprile BERGAMO; 6-aprile SALO’; 7-aprile SONDRIO; 6-aprile PAVIA; da definire LODI).
In questo scenario di assoluta incertezza, dove in primis, non viene garantita né la riapertura, a breve, di tutte le Conservatorie né la loro piena operatività e funzionamento “a regime”, una volta riaperte, ci si chiede quale debba essere la “corretta condotta” del Notaio, richiesto della stipula di un atto (oggi “indifferibile ed urgente“), tenendo conto che lo stesso, nella sua veste istituzionale propria, ha sempre garantito – e sempre continuerà a farlo – l’elevato standard di affidabilità dei pubblici registri, proprio del nostro sistema giuridico, e che l’attività notarile per il suo connotato di “servizio essenziale di pubblica utilità”, deve continuare ad essere prestata, ove richiesta dalle parti, anche in momenti di estrema criticità.
Sorgono spontanei alcuni interrogativi: Può il notaio ricevere un atto, in relazione al quale non è in grado di verificare, alla data di stipula, la “conformità catastale soggettiva”? Stante gli attuali accadimenti, sono richiesti al notaio, ultronei e specifici obblighi di informativa nei confronti dei clienti? Può il notaio essere dispensato dalle parti dalle visure ipotecarie? Infine, il notaio, sempre nel rispetto dell’indagine della volontà delle parti di cui all’art. 47, ultimo comma, della Legge notarile, e dell’art. 67 del Regolamento notarile, e della sua funzione di adeguamento, come e cosa può consigliare alle parti, dopo averle rese edotte di tutte le problematiche inerenti e di ogni altra opportuna circostanza in ordine al mancato aggiornamento ipotecario, al precipuo fine di meglio garantire i loro interessi, superando al contempo l’impasse di un blocco totale nella circolazione immobiliare?
In ordine al problema della chiusura al pubblico delle Conservatorie, rimane fermo che, anche qualora si avesse un aggiornamento ipotecario “accettabile”, in quanto non troppo datato, e si procedesse all’invio telematico dell’atto immobiliare per la sua trascrizione/iscrizione, non si avrebbero, comunque, certezze in ordine alla priorità dell’esecuzione della propria formalità ipotecaria. Benchè, infatti, a seguito dell’invio telematico, venga attribuito un numero di protocollo ad ogni richiesta, il sistema dei pubblici registri prevede che nel primo giorno di apertura degli uffici si proceda in primis alla lavorazione delle pratiche cartacee presentate fino a quel giorno (unitamente a quelle ricevute per posta anche nei giorni precedenti), e solo dopo l’orario di chiusura al pubblico, si proceda alla lavorazione delle pratiche inviate telematicamente nei giorni precedenti o il giorno stesso, con la conseguenza che le formalità richieste mediante invio telematico si collocano sempre in coda agli atti cartacei presentati il giorno di apertura, anche se relative ad atti trasmessi parecchi giorni prima.
Circa la ricevibilità o meno da parte del notaio di un atto immobiliare in caso di mancanza di un accertamento e verifica “attuale” sulla conformità catastale soggettiva, occorre ricordare come la normativa de qua richieda al notaio, prima della stipula, di individuare relativamente agli “atti interessati”, gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, senza prevedere limiti temporali entro i quali effettuare tali accertamenti e verifiche.
Quid iuris, allora, se la conservatoria rimane chiusa e l’aggiornamento ipotecario risale a diversi giorni o, addirittura, a settimane prima?
Come già sopra accennato, la norma richiede che l’attività di “accertamento e verifica di conformità” venga effettuata dal Notaio “prima della stipula dei predetti atti” senza richiedere una coincidenza temporale tra la data dell’atto e quella dell’aggiornamento ipotecario o rectius senza richiedere una particolare e vincolante “attualità” di quest’ultima rispetto all’atto, con la conseguenza che il notaio, il quale abbia verificato tale conformità sulla base dell’ultimo aggiornamento ipotecario disponibile, quale risultante dagli strumenti tecnici a sua disposizione, deve ritenersi che abbia rispettato la normativa sulla conformità catastale soggettiva.
La legge non prevede menzioni in ordine agli accertamenti ipotecari e catastali eseguiti dal notaio; ciò nonostante, è oltremodo opportuno, soprattutto, qualora l’aggiornamento ipotecario non sia recente che il notaio, in maniera più o meno sintetica, riporti nell’atto che gli accertamenti sono stati eseguiti, con indicazione, in particolare, del periodo di riferimento per l’aggiornamento ipotecario e catastale, e quali ne siano stati gli esiti.
Deve ritenersi che nessuna responsabilità disciplinare ex Art. 135 Legge notarile né professionale possa essere addebitata al notaio che, richiesto dalle parti, abbia stipulato anche in tale particolare circostanza, qualora, in ossequio al suo obbligo di informativa, le abbia rese edotte di tutte le conseguenze e rischi di una stipula in mancanza di visure ipotecarie aggiornate ed in mancanza di una esecuzione immediata della formalità ipotecaria.
In presenza di atto urgente ed indifferibile, le parti potrebbero, poi, richiedere al notaio una stipula con dispensa “in toto” dalle visure ipotecarie, anche dopo l’introduzione della normativa sulla conformità catastale?
Il problema della dispensa si rivela, oggi, particolarmente attuale, qualora il notaio nell’accertamento della titolarità del bene si imbatta in atti di provenienza risalenti nel tempo, per i quali non sia possibile un mero accertamento ipotecario sulla base del solo sistema “meccanizzato”: in tal caso, l’impossibilità di effettuare ispezioni ipotecarie cartacee, causa la chiusura delle Conservatorie, impedirebbe, una volta individuati gli intestatari catastali, di poter verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Ricordiamo che il Notaio nell’ambito del rapporto contrattuale con il cliente ha l’obbligo di effettuare le visure ipotecarie e che la dispensa ha sempre costituito un fatto eccezionale.
La responsabilità del notaio per colpa nell’adempimento delle sue funzioni ha, nei confronti delle parti, natura contrattuale in quanto pur essendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamento e non di risultato, pur tuttavia è tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione; sicché, la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e la certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale. Ne consegue che per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale delle risultanze dei registri immobiliari, costituisce, un obbligo derivante dall’incarico professionale conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale (artt. 1176, 2230 c.c. e segg.) specialmente tesa ad assicurare la serietà, e la certezza degli atti giuridici.
Solo la concorde volontà delle parti, dopo che il notaio, in ossequio al suo obbligo di informativa, le ha rese pienamente edotte di tutti i rischi e le conseguenze della mancata effettuazione delle visure ipotecarie e delle conseguenze di un possibile mancato allineamento ipotecario, può esonerare il notaio dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, in particolare, dal compimento delle cosiddette “visure catastali” e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi (e non il Notaio che richieda alle parti di essere dispensato) (si veda da ultimo, in tal senso, Cassazione, ordinanza 12 luglio 2018, n. 18345, sez. III civile).
Ferma la posizione della tradizionale giurisprudenza che ammette la dispensa (seppur in via eccezionale e previo adempimento sostanziale dell’obbligo di informativa), si riportano, al riguardo, le tre principali posizioni che si sono registrate in dottrina.
Da autorevole Dottrina (G. Rizzi “La normativa in materia di conformità dei dati catastali D.L. 78/2010” ) si ritiene che dopo il 1 luglio 2010, non sia più possibile per il Notaio, relativamente agli atti ai quali è applicabile la normativa sulla conformità catastale, essere dispensato dalle parti contrattuali dalle c.d. attività di verifica ed accertamento (visure ipo-catastali), stante la natura pubblicistica della normativa sulla conformità catastale, come in precedenza evidenziato.
Una volta ritenuto l’obbligo delle visure funzionale non solo al soddisfacimento di un interesse di parte, come tale disponibile, ma ad un interesse pubblico, ne viene meno la disponibilità da parte delle parti con conseguente impossibilità di consentire ogni qualsivoglia dispensa.
Il notaio, quindi, sarebbe ora sempre tenuto non solo a verificare l’attuale conformità tra intestatario catastale e intestatario per i Registri immobiliari, ma anche alle visure ventennali e alla verifica della continuità delle trascrizioni.
Secondo altra Autorevole Dottrina (G. Petrelli “Conformità catastale e pubblicità immobiliare”, Milano, 2010 – p. 81) l’atto ricevuto senza aver eseguito le visure non sarebbe un atto vietato per il quale operi il divieto di cui all’art. 28 L.N. ed il notaio non potrebbe rifiutare di riceverlo ai sensi dell’art. 27 L.N.
Secondo un’altra Opinione (N.A. Cimmino “L’obbligo delle visure ipotecarie e catastali alla luce del D.l. n. 78/2010”, in Notariato, 2011, 1, p. 13 e ss.) la dispensa resterebbe consentita soltanto relativamente alle indagini sulle formalità pregiudizievoli, che la nuova disciplina non prende in considerazione, mentre sarebbe non dispensabile l’accertamento finalizzato all’individuazione degli intestatari catastali e alla verifica della loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari.
Con la chiusura delle conservatorie ed il mancato aggiornamento ipotecario, forte è il rischio di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli sopravvenute rispetto all’ultimo aggiornamento ipotecario disponibile. Prezioso si potrebbe rilevare, allora, lo strumento del deposito prezzo: il prezzo non viene corrisposto subito al venditore ma depositato sul conto dedicato del notaio, che provvederà poi a versarlo al venditore una volta trascritto l’atto di compravendita senza che questo sia stato preceduto da formalità pregiudizievoli, oltre a quelle già indicate in atto.
Il notaio potrebbe, dopo adeguata informativa resa in tal senso alle parti, illustrare alle stesse in cosa consista il c.d. “deposito prezzo“, suggerendo l’opportunità del suo impiego e ricordando che è in loro facoltà richiederlo, quale possibile misura di garanzia e tutela da eventuali formalità pregiudizievoli trascritte o iscritte contro il venditore dopo l’ultimo aggiornamento ipotecario disponibile ma prima della trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di compravendita (formalità pregiudizievoli “ulteriori” rispetto a quelle risultanti dall’atto stesso).
Le parti, che decidano di avvalersi del “deposito prezzo”, dovranno, poi, regolamentare, nella loro autonomia contrattuale, la sorte degli importi depositati su tale conto, salvo rinunciarvi, nel quale caso le somme resterebbero depositate presso il notaio fino a decisione dell’autorità giudiziaria o a nuovo accordo intervenuto tra tutte le parti interessate, soluzione che potrebbe portare ad un blocco delle stesse somme sul conto del notaio per un lungo periodo di tempo.
Come le parti potrebbero regolamentare e disciplinare il deposito prezzo?
Ecco alcune delle possibili opzioni nelle quali l’autonomia contrattuale e la funzione di adeguamento del notaio possono risolvere alcune questioni operative; le parti potrebbero, per esempio, decidere di:
1) subordinare la consegna al venditore del prezzo depositato presso il notaio solo dopo l’avvenuta cancellazione delle sopravvenute formalità pregiudizievoli, entro un termine preciso, a cura e spese del venditore, o, comunque, dopo la cessazione di ogni effetto pregiudizievole per l’acquirente, soluzione che potrebbe portare ad una stasi totale, qualora il venditore non avesse liquidità sufficiente per pagare il creditore o i creditori che avessero iscritto o trascritto dopo il 20 marzo 2020. Sarebbe, poi, più che mai opportuno al riguardo disciplinare anche la sorte degli importi depositati nel caso in cui tale termine non venisse rispettato;
2) conferire al notaio, sul cui conto è stato depositato il prezzo, l’incarico di utilizzare direttamente l’importo depositato, in tutto o in parte, affinchè proceda lui stesso a fare quanto necessario al fine di ottenere la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopravvenute, senza possibilità di opposizione da parte del venditore, circostanza che potrebbe, però, essere penalizzante e di pregiudizio per il venditore stesso, che si vedrebbe preclusa la possibilità di contestare la legittimità della pretesa del terzo.
Più che mai opportuno, in tal caso:
– prevedere per il notaio un limite massimo di utilizzo della somma depositata;
– disciplinare analiticamente, a seconda delle varie formalità pregiudizievoli, le modalità operative con cui il notaio, debba procedere alla loro cancellazione (ad es. offerta al creditore ipotecario della somma necessaria ad ottenere l’assenso alla cancellazione; offerta al creditore procedente e ad eventuali creditori intervenuti della somma necessaria ad ottenere l’ordinanza di cancellazione della trascrizione del pignoramento….);
– disciplinare lo svincolo a favore del venditore dell’importo residuo ancora depositato sul conto dedicato, una volta verificata la cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli sopravvenute, nonchè la sorte dell’importo residuo in caso di impossibilità alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli (in mancanza di previsione l’importo rimarrebbe depositato fino a decisione dell’autorità giudiziaria o ad istanza congiunta di tutte le parti);
– prevedere l’espresso esonero da ogni responsabilità del notaio in ordine ad accertamenti delle ragioni dei terzi a cui favore sono state iscritte o trascritte le formalità pregiudizievoli.
Qualora una parte del prezzo della compravendita, sia destinato per l’estinzione anticipata totale di un mutuo del venditore, occorrerà, altresì, assicurare che le ragioni creditorie della banca vengano soddisfatte per consentire la cancellazione dell’ipoteca:
a) nel caso di cancellazione dell’ipoteca con modalità “Bersani”: il notaio verrà incaricato dalle parti di versare direttamente alla banca quanto necessario per l’estinzione del mutuo mediante utilizzo della somma depositata sul conto dedicato.
Si pone al riguardo un problema di ordine pratico: nel momento in cui si decide di estinguere anticipatamente, ovvero prima della sua scadenza naturale, un contratto di mutuo, la banca provvede normalmente a comunicare l’importo della somma per l’estinzione del mutuo, a seguito di conteggio estintivo fatto dalla banca stessa, che sarà dato dal capitale residuo che deve essere ancora rimborsato, dall’eventuale parte degli interessi dovuti alla penale di estinzione e dalla quota dei dietimi maturati (c.d. interessi passivi giornalieri maturati). I calcoli sono fatti al giorno in cui si stipula l’atto di vendita ed in cui la banca riceve la somma; ma se questa somma viene versata solo successivamente, in una data non ancora conosciuta, sarà necessario conoscere esattamente l’importo di ogni giorno di interessi, in modo che il notaio, una volta positivamente effettuati i necessari controlli, possa soddisfare le ragioni della banca creditrice aggiungendo alla somma originaria i dietimi calcolati secondo le indicazioni ricevute. In alternativa la banca potrebbe rinunciare ai dietimi tra il giorno dell’atto e quello del suo pagamento o ancora convenire una somma forfettaria che la soddisfi del suo credito prescindendo dal calcolo dei dietimi.
b) nel caso di cancellazione dell’ipoteca con “atto notarile” (soluzione obbligatoria ad es. nel caso di società venditrice che non abbia provveduto a frazionare il mutuo o qualora si trattasse di un soggetto creditore diverso da una banca): in tal caso, si potrebbe pensare ad un atto di assenso a cancellazione di ipoteca sotto la condizione sospensiva dell’avvenuto versamento della somma necessaria a soddisfare il creditore (che verrebbe poi direttamente versata al creditore dal notaio). Tale soluzione però, richiederebbe un successivo atto di quietanza richiesto dal Conservatore dei Registri Immobiliari per eseguire la formalità di annotamento..
In alternativa, si potrebbe pensare alla seguente altra soluzione: la banca rilascia ad un soggetto di fiducia indicato dal notaio (un suo stretto collaboratore) una procura speciale a prestare assenso alla cancellazione d’ipoteca da spendere dopo il versamento della somma dovuta al mandante creditore ipotecario; tra banca e notaio viene sottoscritto un contratto di mandato, dal contenuto dettagliatamente disciplinato, in forza del quale il notaio si impegna a ricevere l’atto di assenso di cancellazione di ipoteca, solo nel caso di mancata iscrizione/trascrizione di formalità pregiudizievoli “sopravvenute” (nel significato più volte sopra ricordato) e solo dopo aver corrisposto alla banca quanto alla stessa dovuto per l’estinzione del mutuo.
Anche per tale ipotesi si pone il problema del calcolo dei dietimi, sopra esposto.
3) prevedere espressamente che, in caso di formalità pregiudizievoli sopravvenute, il notaio debba “tout court” restituire all’acquirente la somma depositata, sempre con suo pieno esonero da ogni responsabilità circa la fondatezza dei diritti dei terzi, precisandosi che tale restituzione non costituirebbe, in ogni caso, un effetto della risoluzione del contratto.
4) prevedere espressamente nel contratto di vendita una clausola risolutiva espressa ex Art. 1456 c.c. per il caso in cui sopravvenga una qualsiasi formalità pregiudizievole.
In caso di risoluzione di diritto del contratto, a seguito di dichiarazione della parte acquirente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (nel termine convenuto nel contratto di vendita), il notaio dovrebbe senza indugio restituire gli importi depositati alla parte acquirente. Ove la parte acquirente non dovesse rendere la dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa entro il termine previsto, la somma, in mancanza di diversa previsione, resterebbe sul conto dedicato fino a decisione dell’autorità giudiziaria o a decisione congiunta di tutte le parti, in ogni caso sempre con pieno esonero per il notaio da ogni obbligo di accertamento sulla fondatezza delle pretese vantate dai terzi e da ogni relativa responsabilità.
Qualora le parti volessero, comunque, stipulare, anche in mancanza di “condizioni di certezze ipotecarie”, sempre al fine di maggiormente garantire la parte acquirente da sopravvenute formalità pregiudizievoli, si potrebbe, altresì, prevedere un aumento della garanzia per evizione, come consentito dall’Art. 1487 c.c., estendendola a ogni vicenda, anche successiva allo stesso atto di vendita, che possa in futuro, fare venire meno alla stessa parte acquirente, suoi aventi causa, creditori ipotecari, la titolarità e la disponibilità di quanto venduto.
Le parti potrebbero, poi, anche decidere di stipulare una vendita a rischio e pericolo, con riguardo alle sole eventuali formalità pregiudizievoli trascritte o iscritte contro il venditore dopo l’ultimo aggiornamento ipotecario disponibile e prima della trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di compravendita, in relazione alle quali la parte venditrice non offrirebbe alcuna garanzia di evizione, sia totale che parziale, salvo dichiarare in atto che quanto venduto è, alla data dell’ultimo aggiornamento ipotecario disponibile, in sua piena titolarità, libero da pesi, vincoli, privilegi, diritti di terzi in genere, trascrizioni o altri vincoli pregiudizievoli, con la conseguenza che in caso di “sopravvenute” formalità pregiudizievoli queste resterebbero, comunque, a completo carico e rischio della parte acquirente, con pieno esonero per il venditore da ogni responsabilità per evizione e da qualsiasi obbligo di restituzione, rimborso o risarcimento, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1488 2° comma c.c.
Un’ultima riflessione. Vi sono atti che il notaio potrebbe serenamente stipulare, anche in questo particolare frangente (totale chiusura delle conservatorie)?
Qualora le parti volessero stipulare un atto di compravendita in esecuzione di un preliminare trascritto, in relazione al quale siano state effettuate le debite visure ipotecarie, la chiusura delle conservatorie non costituirebbe un problema alla stipula del definitivo, stante l’effetto “prenotativo” della trascrizione del preliminare rispetto a quella dell’atto definitivo. A diversa conclusione si dovrebbe, invece, giungere in presenza di un preliminare trascritto, in relazione al quale vi sia stata dispensa del notaio dalle ispezioni ipotecarie o stipula durante la chiusura delle conservatorie.
Nessun problema dovrebbe insorgere, invece, con riguardo ad atti per i quali non è richiesto, “in re ipsa”, un aggiornamento ipotecario, si pensi, in particolare, agli atti di assenso a cancellazione di ipoteca, a quelli di restrizione di beni…
In caso di preliminare per atto notarile, questo potrebbe essere stipulato sulla base delle risultanze ipotecarie dell’ultimo aggiornamento disponibile subordinando, poi, la stipula del definitivo alla condizione sospensiva della mancanza di formalità pregiudizievoli (oltre a quelle risultanti dall’atto) precedenti la trascrizione del preliminare stesso o alla condizione risolutiva dell’esistenza di trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli precedenti la trascrizione del preliminare.
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AUTORE
Daniela Riva è notaio in Lecco con studio in Vicolo della Torre, 15. Avvocato del Foro di Lecco dal 2004 al 2013. Laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Milano e diplomata in maturità classica presso il Liceo Classico “A. Manzoni” di Lecco.