Cessione d’azienda con immobili strumentali: imposte fisse in presenza di continuazione nell’attività aziendale e mantenimento degli assetti occupazionali

Alla cessione d’azienda, in quanto operazione fuori campo Iva ai sensi dell’Art. 2 comma 3 lettera b) del D.P.R. n. 633/72, si applica, in virtù del principio di alternatività tra Iva e registro di cui all’Art. 40 del D.P.R. n. 131/86 (TUR), l’imposta di registro, e precisamente l’imposta di registro in misura proporzionale, così come disciplinata dall’art. 23 del TUR.

Qualora nell’atto di cessione di azienda siano indicati distinti corrispettivi per ciascun gruppo di beni (mobili, immobili, autoveicoli, crediti…), a questi si applica l’imposta di registro con l’aliquota “propria” del “genus”, a cui appartengono.

Quindi, in caso di cessione di azienda con trasferimento di immobili, l’imposta di registro è, di regola, ai sensi dell’Art. 1 della tariffa, del 9% per gli immobili in genere e del 15% per i terreni agricoli, sempre con un’imposta fissa minima non inferiore ad Euro 1.000,00, e applicazione di imposta ipotecaria e catastale nella misura di Euro 50,00, anche in presenza di beni immobili strumentali, non potendosi applicare l’art. 10, n. 8-ter) del D.P.R. n.633/72.

Ora, in deroga a quanto sopra esposto e con riguardo ai soli trasferimenti immobiliari, la Legge di bilancio per l’anno finanziario 2022 (Legge 30 dicembre 2021, n. 234, pubblicata sulla G.U. Serie Generale n. 310 del 31 dicembre 2021 – Suppl. Ordinario n. 49/L) in vigore dal 1 gennaio 2022 ha espressamente stabilito all’Art. 1 comma 237 che “In caso di cessione dell’azienda o di un ramo di essa con continuazione dell’attività e mantenimento degli assetti occupazionali, al trasferimento di beni immobili strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. In caso di cessazione dell’attività o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente comma prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.

È dunque stato previsto un nuovo particolare regime fiscale “agevolativo” in caso di cessione di azienda o di ramo di essa con immobili strumentali, consistente nell’applicazione di imposte di registro, catastale ed ipotecaria fisse, al ricorrere dei seguenti requisiti, oggettivi e soggettivi:

– quanto agli immobili: 1) deve trattarsi di immobili “strumentali per natura”, ossia di immobili per i quali la strumentalità sia “oggettiva”, in quanto le loro caratteristiche non consentirebbero un utilizzo differente rispetto a quello dello svolgimento dell’attività d’impresa, salvo che sugli stessi beni non vengano eseguite radicali trasformazioni; 2) deve trattarsi di immobili organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’attività d’impresa, che, unitamente agli altri beni aziendali, costituiscano l’azienda, quale “universitas” di beni materiali, immateriali e di rapporti giuridico-economici funzionalmente collegati tra loro, e che non compongano semplicemente l’azienda come singoli beni (“uti singuli”); deve trattarsi, insomma, di beni strumentali idonei, nel loro complesso e nella loro interdipendenza, all’esercizio d’impresa, come si è pronunciata, da tempo, anche la Suprema Corte in un’elaborazione giurisprudenziale (Cassaz. civ. n. 897 del 25 gennaio 2002, Cassaz. civ. n. 24913 del 10 ottobre 2008, Cassaz. civ. n. 9163 del 16 aprile 2010 e Cassaz. civ. n. 9575 dell’11 maggio 2016), che ha trovato la conferma ed il favore anche da parte dell’Amministrazione finanziaria (Risoluzione n. 33/E del 10 aprile 2012, laddove si chiarisce che in sostanza l’azienda può essere definita un insieme di beni eterogenei, costituenti un complesso caratterizzato da una “unità funzionale”, determinata dal coordinamento realizzato dall’imprenditore tra i diversi elementi patrimoniali e dall’unitaria destinazione dei medesimi a uno specifico fine produttivo. In altri termini, quanto ceduto deve essere di per sé un insieme organicamente finalizzato all’esercizio dell’attività di impresa, autonomamente idoneo a consentire l’inizio o la continuazione di quella determinata attività da parte del cessionario).

– quanto al cessionario: questo deve continuare nella stessa attività aziendale, mantenendo gli assetti occupazionali dell’azienda per almeno cinque anni dall’acquisto, con assunzione espressa di tale impegno risultante dall’atto, pena la decadenza dall’agevolazione con il pagamento delle imposte nella misura ordinaria, in caso di cessazione dell’attività o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui sopra, prima del decorso del predetto termine di 5 anni.

 

Cessione d’azienda con immobili strumentali: imposte fisse in presenza di continuazione nell’attività aziendale e mantenimento degli assetti occupazionali ultima modifica: 2022-01-03T08:30:29+01:00 da Daniela Riva
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