La Cassazione si pronuncia per la prima volta sulla clausola della roulette russa

a cura di Alessia Alberti

La Prima Sezione Civile della Corte di Cassazione si è finalmente pronunciata sulla validità della clausola della roulette russa con la tanto attesa sentenza n. 22375, pubblicata il 25 luglio 2023(.PDF). Trattasi della nota vicenda giudiziaria avente ad oggetto la clausola antistallo che consente, a fronte di una suddivisione del capitale sociale tra due soci in misura sostanzialmente paritetica o in presenza di due soci di controllo congiunto e paritetico, di risolvere possibili situazioni di stallo decisionale (c.d. “deadlock”) attraverso la fuoriuscita di uno dei due soci e la concentrazione delle partecipazioni sociali nelle mani di un solo socio. Più precisamente, la clausola solitamente prevede che determinate ipotesi di stallo decisionale in assemblea e/o in seno all’organo amministrativo e di disaccordo sulle decisioni più importanti per la vita della società (cc.dd. “triggering events”) diano la facoltà a uno o ad entrambi i soci di far partire una procedura antistallo. Tale procedura, nella sua formulazione più diffusa, attribuisce ad un socio la possibilità di comunicare all’altro socio il valore che egli attribuisce alle partecipazioni rappresentative dell’intero capitale sociale e, quindi, percentualmente, il prezzo per il trasferimento della partecipazione paritetica di uno dei due soci all’altro, attribuendo al socio oblato la scelta tra (i) vendere la propria partecipazione al socio che ha stabilito il prezzo, oppure (ii) acquistare quella di chi ha determinato il prezzo, allo stesso prezzo.

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Tecniche contrattuali: roulette russa immobiliare

a cura di Arrigo Roveda e Alessia Alberti

Il 22 aprile 2022 abbiamo pubblicato un articolo a firma di Alessia Alberti, con l’ambizione di provare a traghettare nella contrattazione immobiliare le elaborazioni dottrinali (si veda al proposito la Massima 181 elaborata dalla Commissione istituita presso il Consiglio Notarile di Milano) svolte in diritto societario riguardo alle clausole antistallo (cd. roulette russa), cioè quelle clausole finalizzate a porre fine a situazioni di comproprietà.

Dalla teoria alla pratica il passo può essere molto lungo e per dare una traccia utile a chi si trova a dover scrivere una regolamentazione negoziale abbiamo pensato di proporre la bozza di accordo che di seguito potete leggere.

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Agevolazioni prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero

a cura di Fabrizio De Pasquale

L’articolo 2 del D.L. 13 giugno 2023 n. 69[1], entrato in vigore il 14 giugno 2023[2], ha modificato la disciplina delle agevolazioni “prima casa” invocabili da chi si è trasferito all’estero.

Prima di tale modifica normativa, le agevolazioni potevano essere invocate in due distinte fattispecie che si giustificavano nell’ottica del particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all’estero ed all’emigrazione[3].

In particolare, i benefici fiscali potevano essere invocati dal contribuente trasferito all’estero per motivi di lavoro subordinato[4] nell’acquisto di un’abitazione situata nel comune in cui il proprio datore di lavoro, non necessariamente munito della qualifica di imprenditore, avesse la propria sede o esercitasse la propria attività.

Inoltre, le dette agevolazioni potevano essere richieste anche dal cittadino italiano emigrato all’estero[5] all’atto di acquisto di un immobile abitativo situato in qualunque luogo del territorio italiano.

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Formulario VG: il notaio ravvisa conflitto di interessi e nomina il curatore

formule a cura di Ciro Caccavale e Massimo Caccavale

Egregio dottor,

Notaio in …, con studio in via…, incaricato di ricevere (autenticare le sottoscrizioni degli atti di cui alla presente richiesta)

RICHIESTA DI AUTORIZZAZIONE

(ART. 12 DEL D. LGS 149/2022)

La sottoscritta:

AA  … (cognome e nome), nata a .. il giorno … residente a … via … n. … in qualità di amministratrice di sostegno e legale rappresentante del figlio, BB … (cognome e nome) nato a … il giorno … residente con la madre a … via … c..f., tale nominata con decreto del giudice tutelare presso il Tribunale di … ;

ESPONE

a) che con contratto preliminare di compravendita registrato a … il giorno … al n. … che si esibisce la sottoscritta signora AA ha promesso di acquistare dagli attuali proprietari, per sé e/o per persona da nominare, l’intera piena proprietà della consistenza immobiliare facente parte del fabbricato sito nel Comune di ,,, via … n. … e, precisamente: appartamento per civile abitazione …. posto al piano … distinto dal numero d’interno … composto da … con pertinenziale garage al piano ,,,, , nell’insieme attualmente individuata nel catasto Fabbricati di detto Comune, con i seguenti dati: …

per il complessivo prezzo di euro … versando alla parte promittente venditrice a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 cod. civ.  la somma di euro … ;

b) che, con riferimento alla compravendita a stipularsi in esecuzione del predetto preliminare, AA è venuta nella determinazione di nominare, quale acquirente – oltre a sé stessa per l”usufrutto vitalizio – il proprio suindicato figlio, signor BB;

c) che, in tal caso, il saldo del prezzo dovrebbe essere pagato alla parte venditrice

c1) per euro … mediante denaro della sottoscritta AA a ricavarsi dalla vendita dell’appartamento dove essa sottoscritta ed il figlio attualmente vivono, sita in … via … che dovrà perfezionarsi entro il giorno …. in esecuzione del preliminare sottoscritto in data …  che si esibisce;

c2) per euro … mediante la somma depositata sul conto corrente n. … in essere presso la banca …  intestato al signor BB;

c3)  per euro … mediante il netto ricavo di un mutuo che essa sottoscritta AA intende stipulare con la banca a garantirsi con ipoteca sull’intera piena proprietà della consistenza ad acquistarsi;

d) che dalla perizia redatta dal geometra … di … giurata dinanzi a codesto notaio come da verbale dallo stesso ricevuto in data … rep … che, per quanto occorra si allega (doc4) risulta che il prezzo di acquisto dell’intera proprietà appare congruo ed il valore della quota di nuda proprietà da far acquistare al beneficiario di amministrazione di sostegno è superiore al predetto importo che lo stesso dovrebbe impiegare nell’acquisto;

e) che l’impiego nel ripetuto acquisto della suindicata somma di denaro del beneficiario di amministrazione di sostegno è maggiormente proficuo rispetto all’attuale giacenza sul conto corrente che, tra l’altro, comporta l’aumento degli indicatori ISEE socio – sanitario per gli interventi economici socio assistenziali con esclusione per lo stesso BB di ogni agevolazione a lui diversamente spettante nei casi in cui viene richiesto (vd. … retta centro educativo);

f) che, dunque, in considerazione di tutto quanto procede la prefigurata operazione appare utile e opportuna per BB, che si ritroverà così proprietario di un immobile dove poter vivere e del quale, finché sarà in vita la sottoscritta AA, usufruttuaria, egli non dovrà sostenere spese di gestione;

g) che il beneficiario di amministrazione di sostegno, BB, non assumerà la parte di mutuatario nel suindicato mutuo a stipularsi ma soltanto di terzo datore di ipoteca (non debitore) e che non dovrà sostenere spese per gli atti notarili che saranno pagati dalla sola signora AA, con suo denaro;

h) che, come sopra esposto, BB, al fine di acquistare la nuda proprietà, dovrà accettare, ex art 1402 comma 2, cod. civ., la nomina a suo favore da parte dell’amministratrice di sostegno e, quindi, dovrà concedere ipoteca sulla nuda proprietà della consistenza in oggetto a garanzia del debito che assumerà essa AA,

i) che la sottoscritta non ha prima d’ora presentato altra richiesta di autorizzazione ad altro notaio ovvero ricorso al competente Giudice Tutelare presso il Tribunale di …

TUTTO CIO’ PREMESSO

la sottoscritta, nella suindicata qualità

CHIEDE

che il notaio ……., incaricato di ricevere o autenticare le sottoscrizioni dei suindicati atti di acquisto (compravendita) e di mutuo ipotecario, letta la presente richiesta, constatata la propria competenza, ravvisata l’evidente utilità per il beneficiario di amministrazione di sostegno, BB,  voglia così provvedere:

– I –

  • autorizzare essa sottoscritta amministratrice di sostegno, in rappresentanza del beneficiario di amministrazione di sostegno:
  • ad acquistare la nuda proprietà, gravata da usufrutto vitalizio di essa stessa sottoscritta, ed insieme a quest’ultima l’intera piena proprietà della consistenza immobiliare sita nel Comune di  meglio descritta alla lettera a) dell’espositiva che precede e nella perizia di cui alla lettera d) delle medesima espositiva che precede, attualmente individuata nel Catasto Fabbricati di detto Comune, al … per il complessivo prezzo di euro …, da riferirsi per euro … alla quota nuda proprietà di spettanza del beneficiario di amministrazione di sostegno;
  • a pagare detto importo di competenza di quest’ultimo utilizzando il suo denaro giacente sul conto corrente, disponendo tramite bonifici a favore dei venditori ovvero mediante assegni circolari all’ordine di essi venditori, non trasferibili da consegnare in sede di stipula del definitivo atto di compravendita alla parte venditrice, il tutto con espresso esonero per la Banca da ogni responsabilità al riguardo; e, dunque, a:
  • costituirsi in esso atto di compravendita e sottoscriverlo, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, accettando ex art. 1402 cod. civ. la suindicata nomina a suo favore per l’acquisto della ripetuta nuda proprietà; meglio descrivere i cespiti immobiliari in oggetto con gli esatti dati catastali, quali anche risultanti da eventuali denunce di variazione catastale, ubicazione, confini, consistenza, eventualmente integrando e/o correggendo quelli innanzi riportati;
  • pattuire il prezzo di vendita, nel suindicato importo, pagando ai venditori la predetta parte di spettanza del beneficiario di amministrazione di sostegno e riceverne quietanza; rinunciare a depositare il prezzo e/o altre somme presso il notaio rogante;
  • farsi garantire la buona e piena proprietà della consistenza immobiliare cui trattasi e la libertà della stessa da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli e/o diritti di terzi in genere, pattuire in merito al possesso con espresso esonero per l’usufruttuaria, per quanto occorra dal far inventario e prestare garanzia;
  • inserire nello stipulando contratto tutte le clausole sia di natura reale sia obbligatoria utili e/o opportune, anche in ordine ad eventuali enti comuni e pertinenziali;
  • sottoscrivere tutti i documenti inerenti la stipula del contratto di compravendita;
  • rendere, ricevere e sottoscrivere, dichiarazioni, anche ai sensi del D.P.R. 445/00, ai dini sostanziali e fiscali, anche in relazione al D.P.R. 131/86, nonché alla legge 151/75 e al D.P.R. 380/01, ed altresì al D.L. n. 223/2006, convertito in L. n. 248/2006 ed alla L. n. 266/2005, nonché al D.L. n. 78/2010, convertito in L. n. 122/2010;
  • richiedere, se del caso, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa di abitazione, ove ne ricorrano i presupposti;

nonché

-II-

  • autorizzare altresì essa sottoscritta amministratrice di sostegno, sempre in rappresentanza del beneficiario di amministrazione di sostegno, contestualmente al predetto atto di compravendita, dopo lo stesso, a costituirsi, per quanto di sua spettanza, quale terzo datore di ipoteca nel contratto di mutuo che la sottoscritta AA concluderà, in proprio, con banca …, e precisamente nel contratto di mutuo che verrà concesso fino all’importo massimo, in linea capitale di euro … per la durata e al tasso di interesse, fisso o variabile, che essa mutuataria concorderà con la Banca mutuante e che sarà garantito da iscrizione ipotecaria, per l’importo richiesto dalla Banca stessa, sull’intrea piena proprietà della ripetuta consistenza immobiliare sita nel Comune di , via …   (di spettanza del beneficiario di amministrazione di sostegno per la  nuda proprietà); e dunque
    • a costituirsi nel relativo atto di mutuo ipotecario e sottoscriverlo per atto pubblico o scrittura autenticata, accettando tutti i termini clausole e condizioni richiesti dalla Banca e sottoscrivere ogni atto e/o documento occorrenti per la concessione dell’ipoteca in oggetto;
    • concedere dunque a garanzia della restituzione del capitale mutuato, degli interessi e delle spese  tutte, insieme ad essa stessa in proprio per l’usufrutto, ipoteca sull’intera proprietà della consistenza innanzi descritta, con tutte le adiacenze, pertinenze, accensioni, eventuali nuove costruzioni, ampliamenti, enti comuni e con tutto quanto sia comunque ritenuto gravabile ai sensi di legge, con facoltà per il curatore di meglio descrivere il cespite con gli esatti dati catastali, quali anche risultanti da eventuali denunce di variazione catastale, ubicazione, confini, consistenza, eventualmente integrando e/o correggendo quelli innanzi riportati e, in relazione all’ipoteca stessa:  autorizzare l’iscrizione dell’ipoteca a richiesta di qualunque interessato, prestando le richieste garanzie; rendere dichiarazioni di qualunque genere, con ampio esonero da ogni responsabilità per i competenti uffici, nonché in ogni caso, accettare clausole e/o condizioni in ordine all’erogazione della somma e/o al suo deposito cauzionale e/o all’assicurazione del cespite concesso in ipoteca, accettare tutti i patti, clausole, condizioni e termini ritenuti utili e/o opportuni e/o richiesti dalla Banca mutuante e/o risultanti dalle Norme Generali in vigore presso la Banca, ancorché di carattere vessatorio; accettare e convenire termini iniziali e finali; accettare ogni pattuizione d’uso e/o opportuna; – accettare e sottoscrivere capitolati; eleggere domicili; rendere dichiarazioni di qualunque genere, con ampio esonero da ogni responsabilità per i competenti uffici;
  • fare, in definitiva, tutto quanto ritenuto utile per il buon fine dell’operazione in oggetto, di guisa che non si possa mai opporre difetto di rappresentanza o imprecisione di poteri.

***

Si allegano i seguenti documenti:

  1. fotocopia della carta di identità di AA;
  2. fotocopia della carta di identità di BB;
  3. decreto di apertura della procedura di amministrazione di sostegno per BB con nomina di AA quale amministratrice di sostegno;
  4. fotocopia del preliminare di compravendita di cui alla lettera a) dell’espositiva;
  5. ultimo estratto conto intestato a BB di cui alla lettera c1) dell’espositiva;
  6. preliminare di compravendita cui alla lettera c2) dell’espositiva
  7. perizia redatta dal geom… cui alla lettera d) dell’espositiva
  8. (eventuale) “bozza” atto di compravendita a stipularsi previa autorizzazione di cui alla presente richiesta;

***

Ai fini delle comunicazioni si indicano i seguenti recapiti:

telefono:

mail:

pec:

… (data)

… (firma)

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Formulario VG: nomina di curatore e contestuale autorizzazione

formule a cura di Ciro Caccavale e Massimo Caccavale


Egregio dottor

Notaio in …, con studio ivi in via…, incaricato di ricevere (autenticare le sottoscrizioni degli atti di cui alla presente richiesta)

RICHIESTA DI AUTORIZZAZIONE

(ART. 21 DEL D. LGS 149/2022)

La sottoscritta [OPPURE SE LA RICHIESTA È SOTTOSCRITTA ANCHE DAL CURATORE SPECIALE DA NOMINAREI sottoscritti signori]

  • AA  … (cognome e nome), nata a .. il giorno … residente a … via … n. … in qualità di amministratrice di sostegno e legale rappresentante del figlio, BB … (cognome e nome) nato a … il giorno … residente con la madre a … via … c..f., tale nominata con decreto del giudice tutelare presso il Tribunale di … ;

[EVENTUALMENTE, SE LA RICHIESTA È SOTTOSCRITTA ANCHE DAL CURATORE PROPOSTO PER LA NOMINA] 

  • CC … (cognome e nome)  nata a .. il giorno … residente a … via … n. …

ESPONE/ESPONGONO

a) che con contratto preliminare di compravendita registrato a … il giorno … al n. … che si esibisce la sottoscritta signora AA ha promesso di acquistare dagli attuali proprietari, per sé e/o per persona da nominare, l’intera piena proprietà della consistenza immobiliare facente parte del fabbricato sito nel Comune di ,,, via … n. … e, precisamente: appartamento per civile abitazione …. posto al piano … distinto dal numero d’interno … composto da … con pertinenziale garage al piano ,,,, , nell’insieme attualmente individuata nel catasto Fabbricati di detto Comune, con i seguenti dati: …

per il complessivo prezzo di euro … versando alla parte promittente venditrice a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 cod. civ.  la somma di euro … ;

b) che, con riferimento alla compravendita a stipularsi in esecuzione del predetto preliminare, AA è venuta nella determinazione di nominare, quale acquirente – oltre a sé stessa per l”usufrutto vitalizio – il proprio suindicato figlio, signor BB;

c) che, in tal caso, il saldo del prezzo dovrebbe essere pagato alla parte venditrice

c1) per euro … mediante denaro della sottoscritta AA a ricavarsi dalla vendita dell’appartamento dove essa sottoscritta ed il figlio attualmente vivono, sita in … via … che dovrà perfezionarsi entro il giorno …. in esecuzione del preliminare sottoscritto in data …  che si esibisce

c2) per euro … mediante la somma depositata sul conto corrente n. … in essere presso la banca …  intestato al signor BB;

c3)  per euro … mediante il netto ricavo di un mutuo che essa sottoscritta AA intende stipulare con la banca a garantirsi con ipoteca sull’intera piena proprietà della consistenza ad acquistarsi;

d) che dalla perizia redatta dal geometra … di … giurata dinanzi a codesto notaio come da verbale dallo stesso ricevuto in data … rep … che, per quanto occorra si allega (doc4)  risulta che il prezzo di acquisto dell’intera proprietà appare congruo ed il valore della quota di nuda proprietà da far acquistare al beneficiario di amministrazione di sostegno è superiore al predetto importo che lo stesso dovrebbe impiegare nell’acquisto;

e) che l’impiego nel ripetuto acquisto della suindicata somma di denaro del beneficiario di amministrazione di sostegno è maggiormente proficuo rispetto all’attuale giacenza sul conto corrente che, tra l’altro, comporta l’aumento degli indicatori ISEE socio – sanitario per gli interventi economici socio assistenziali con esclusione per lo stesso BB di ogni agevolazione a lui diversamente spettante nei casi in cui viene richiesto (vd. … retta centro educativo);

f) che, dunque, in considerazione di tutto quanto procede la prefigurata operazione appare utile ed opportuna per BB, che si ritroverà così proprietario di un immobile dove poter vivere e del quale, finché sarà in vita la sottoscritta AA, usufruttuaria, egli non dovrà sostenere spese di gestione;

g) che il beneficiario di amministrazione di sostegno, BB, non assumerà la parte di mutuatario nel suindicato mutuo a stipularsi ma soltanto di terzo datore di ipoteca (non debitore) e che non dovrà sostenere spese per gli atti notarili che saranno pagati dalla sola signora AA, con suo denaro;

h) che, come sopra esposto,

  • al fine di acquistare la nuda proprietà, BB dovrà accettare, ex art 1402 comma 2, cod. civ., la nomina a suo favore da parte dell’amministratrice di sostegno, la quale dovrebbe dunque contrarre con sé stessa, da un lato, in proprio e, dall’altro, quale rappresentante del beneficiario di amministrazione di sostegno;
  • con l’accettazione della nomina, essa amministratrice di sostegno sarebbe parzialmente liberata dal suo debito personale di pagare il prezzo, assunto dalla stessa in proprio sottoscrivendo il preliminare di cui alla lettera a) che precede;
  • il beneficiario di amministrazione di sostegno dovrà concedere ipoteca sulla nuda proprietà della consistenza in oggetto a garanzia del debito che assumerà essa AA,

i) che, dunque, per il compimento dell’operazione ipotizzata, l’amministratrice di sostegno, AA, versa in conflitto di interessi, con il beneficiario di amministrazione, BB, cosicché occorre procedere con la nomina di un curatore speciale che rappresenti il beneficiario di amministrazione di sostegno nell’acquisto e, anche, nel mutuo quale terzo datore di ipoteca, e che si propone nella persona di CC parente in linea zio di BB (fratello del padre di quest’ultimo, DD deceduto in data) ;

j) che CC ha già dichiarato la propria disponibilità ad assumere gratuitamente l’incarico di curatore speciale, e di aver valutato la convenienza dell’operazione per il signor BB;

[OPPURE, EVENTUALMENTE, SE LA RICHIESTA È SOTTOSCRITTA ANCHE DAL CURATORE PROPOSTO PER LA NOMINA] 

j) che CC ha già dichiarato, come dichiara sottoscrivendo la presente richiesta, la propria disponibilità ad assumere gratuitamente l’incarico di curatore speciale, e di aver valutato la convenienza dell’operazione per il signor BB;

k) che la sottoscritta/i sottoscritti non ha/hanno prima d’ora presentato altra richiesta di autorizzazione ad altro notaio ovvero ricorso al competente Giudice Tutelare presso il Tribunale di …

TUTTO CIO’ PREMESSO

la sottoscritta/i sottoscritti, nella/e suindicata/e qualità, ciascuno per quanto di propria spettanza,

CHIEDE/CHIEDONO

che il notaio ………… , incaricato di ricevere o autenticare le sottoscrizioni dei suindicati atti di acquisto (compravendita) e di mutuo ipotecario, letta la presente richiesta, constatata la propria competenza, ravvisata l’evidente utilità per il beneficiario di amministrazione di sostegno, BB,  voglia così provvedere:

-I-

  • nominare il signor CC  quale curatore speciale del predetto beneficiario di amministrazione di sostegno, signor BB, per rappresentarlo negli atti di cui qui di seguito, e quindi
  • autorizzare esso curatore speciale, in rappresentanza per l’appunto del beneficiario di amministrazione di sostegno:
  • ad acquistare la nuda proprietà, gravata da usufrutto vitalizio della madre signora AA, ed insieme a quest’ultima l’intera piena proprietà della consistenza immobiliare sita nel Comune di  meglio descritta alla lettera a) dell’espositiva che precede e nella perizia di cui alla lettera d) delle medesima espositiva che precede, attualmente individuata nel Catasto Fabbricati di detto Comune, al …per il complessivo prezzo di euro …, da riferirsi per euro … alla quota nuda proprietà di spettanza del beneficiario di amministrazione di sostegno;
  • a pagare detto importo di competenza di quest’ultimo utilizzando il suo denaro giacente sul conto corrente, disponendo tramite bonifici a favore dei venditori ovvero mediante assegni circolari all’ordine di essi venditori, non trasferibili da consegnare in sede di stipula del definitivo atto di compravendita alla parte venditrice, il tutto con espresso esonero per la Banca da ogni responsabilità al riguardo; e, dunque, a:
  • costituirsi in esso atto di compravendita e sottoscriverlo, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, accettando ex art. 1402 cod. civ. la suindicata nomina a suo favore per l’acquisto della ripetuta nuda proprietà; meglio descrivere i cespiti immobiliari in oggetto con gli esatti dati catastali, quali anche risultanti da eventuali denunce di variazione catastale, ubicazione, confini, consistenza, eventualmente integrando e/o correggendo quelli innanzi riportati;
  • pattuire il prezzo di vendita, nel suindicato importo, pagando ai venditori la predetta parte di spettanza del beneficiario di amministrazione di sostegno e riceverne quietanza; rinunciare a depositare il prezzo e/o altre somme presso il notaio rogante;
  • farsi garantire la buona e piena proprietà della consistenza immobiliare cui trattasi e la libertà della stessa da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli e/o diritti di terzi in genere,  pattuire in merito al possesso con espresso esonero per l’usufruttuaria, per quanto occorra dal far inventario e prestare garanzia;
  • inserire nello stipulando contratto tutte le clausole sia di natura reale sia obbligatoria utili e/o opportune, anche in ordine ad eventuali enti comuni e pertinenziali;
  • sottoscrivere tutti i documenti inerenti la stipula del contratto di compravendita;
  • rendere, ricevere e sottoscrivere, dichiarazioni, anche ai sensi del D.P.R. 445/00, ai dini sostanziali e fiscali, anche in relazione al D.P.R. 131/86, nonché alla legge 151/75 e al D.P.R. 380/01, ed altresì al D.L. n. 223/2006, convertito in L. n. 248/2006 ed alla L. n. 266/2005, nonché al D.L. n. 78/2010, convertito in L. n. 122/2010;
  • richiedere, se del caso, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa di abitazione, ove ne ricorrano i presupposti;

nonché

-II-

  • autorizzare altresì esso curatore speciale, in rappresentanza per l’appunto del beneficiario di amministrazione di sostegno, contestualmente al predetto atto di compravendita, dopo lo stesso, a costituirsi, per quanto di sua spettanza, quale terzo datore di ipoteca nel contratto di mutuo che la signora AA concluderà con banca … , e precisamente nel contratto di mutuo che verrà concesso fino all’importo massimo, in linea capitale di euro … per la durata e al tasso di interesse, fisso o variabile, che essa mutuataria concorderà con la Banca mutuante e che sarà garantito da iscrizione ipotecaria, per l’importo richiesto dalla Banca stessa, sull’intrea piena proprietà della ripetuta consistenza immobiliare sita nel Comune di , via …   (di spettanza del beneficiario di amministrazione di sostegno per la  nuda proprietà); e dunque
  • a costituirsi nel relativo atto di mutuo ipotecario e sottoscriverlo per atto pubblico o scrittura autenticata, accettando tutti i termini clausole e condizioni richiesti dalla Banca e sottoscrivere ogni atto e/o documento occorrenti per la concessione dell’ipoteca in oggetto;
  • concedere dunque a garanzia della restituzione del capitale mutuato, degli interessi e delle spese  tutte, insieme alla signora AA per l’usufrutto, ipoteca sull’intera proprietà della consistenza innanzi descritta, con tutte le adiacenze, pertinenze, accensioni, eventuali nuove costruzioni, ampliamenti, enti comuni e con tutto quanto sia comunque ritenuto gravabile ai sensi di legge, con facoltà per il curatore di meglio descrivere il cespite con gli esatti dati catastali, quali anche risultanti da eventuali denunce di variazione catastale, ubicazione, confini, consistenza, eventualmente integrando e/o correggendo quelli innanzi riportati e, in relazione all’ipoteca stessa:  autorizzare l’iscrizione dell’ipoteca a richiesta di qualunque interessato, prestando le richieste garanzie; rendere dichiarazioni di qualunque genere, con ampio esonero da ogni responsabilità per i competenti uffici, nonché in ogni caso, accettare clausole e/o condizioni in ordine all’erogazione della somma e/o al suo deposito cauzionale e/o all’assicurazione del cespite concesso in ipoteca, accettare tutti i patti, clausole, condizioni e termini ritenuti utili e/o opportuni e/o richiesti dalla Banca mutuante e/o risultanti dalle Norme Generali in vigore presso la Banca, ancorché di carattere vessatorio; accettare e convenire termini iniziali e finali; accettare ogni pattuizione d’uso e/o opportuna; – accettare e sottoscrivere capitolati; eleggere domicili; rendere dichiarazioni di qualunque genere, con ampio esonero da ogni responsabilità per i competenti uffici;
  • fare, in definitiva, tutto quanto ritenuto utile per il buon fine dell’operazione in oggetto, di guisa che non si possa mai opporre difetto di rappresentanza od imprecisione di poteri.

***

Si allegano i seguenti documenti:

  • fotocopia della carta di identità di AA;
  • fotocopia della carta di identità di BB;
  • decreto di apertura della procedura di amministrazione di sostegno per BB con nomina di AA quale amministratrice di sostegno;
  • fotocopia della carta di identità di CC;
  • fotocopia del preliminare di compravendita di cui alla lettera a) dell’espositiva;
  • ultimo estratto conto intestato a BB di cui alla lettera c1) dell’espositiva;
  • fotocopia del preliminare di compravendita cui alla lettera c2) dell’espositiva;
  • perizia redatta dal geom… cui alla lettera d) dell’espositiva;
  • (eventuale) “bozza” atto di compravendita a stipularsi previa autorizzazione di cui alla presente richiesta;

***

Ai fini delle comunicazioni si indicano i seguenti recapiti:

telefono:

mail:

pec:

…(data)

…(firma)

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Speciale Volontaria Giurisdizione: il Reimpiego

Qualche settimana addietro, il 24 marzo 2023, abbiamo pubblicato la bozza di due richieste di autorizzazione, con i relativi provvedimenti, frutto del lavoro del Gruppo di studio istituito presso il Consiglio Notarile di Milano [1], utili come guida per le prime applicazioni dell’articolo 21 del D. Lgs. 10 otto­bre 2022, n. 149.

Una terza bozza ci era stata inviata, ma abbiamo ritenuto opportuno svolgere qualche riflessione più approfondita riguardo a quanto nella bozza si prevede per il reimpiego.

E’ noto che l’espressione utilizzata dal legislatore al terzo comma dell’art. 21 “il notaio, nell’atto di autorizzazione, determina le cautele necessarie per il reimpiego del medesimo” ha causato qualche imbarazzo agli interpreti. Rinviando, per quanto riguarda il reimpiego nell’amministrazione dei beni ereditari, alle molto convincenti conclusioni contenute nello studio del Consiglio Nazionale del Notariato a firma Ernesto Fabiani – Luisa Piccolo, possiamo qui riportare ciò che nel medesimo pregevole studio viene scritto con riguardo al reimpiego di quanto ricavato dall’alienazione di un bene dell’incapace, tema che qui più specificamente interessa.

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Volontaria Giurisdizione: modelli di richiesta e autorizzazione

Nel corso dell’assemblea annuale dello scorso 28 febbraio il Gruppo di studio istituito presso il Consiglio Notarile di Milano[1], con lodevole tempestività ha presentato le bozze di due richieste di autorizzazione[2] e delle relative autorizzazioni notarili ai sensi dell’articolo 21 del D. Lgs. 10 otto­bre 2022, n. 149 , che qui pubblichiamo. Si tratta di una richiesta di autorizzazione all’acquisto da parte di un amministratore di sostegno, e di una richiesta di autorizzazione a vendere un bene ereditario, con i relativi provvedimenti autorizzativi. Pensiamo di fare cosa utile mettendole a disposizione di tutti.

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TAIC: i modelli standard di fideiussione e polizza assicurativa*

a cura di Jacopo Balottin, notaio in Castiglione delle Stiviere

1. Introduzione

Dopo anni di attesa (e l’inutile decorso di termini più volte prorogati):

a) nella Gazzetta Ufficiale del 24 agosto 2022 n. 197, è stato pubblicato il decreto del Ministero della Giustizia 6 giugno 2022 n. 125, contenente il modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell’art. 3, comma 7-bis, d.lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, comma 1, lett. d, d.lgs. 14/2019);

b) nella Gazzetta Ufficiale del 21 ottobre 2022 n. 247, è stato pubblicato il decreto del Ministero dello Sviluppo economico 20 luglio 2022, n. 154, recante il contenuto, le caratteristiche e il modello standard di polizza assicurativa indennitaria decennale, ai sensi 4, comma 1-bis, d.lgs. 122/2005 (aggiunto dall’art. 385, comma 1, lett. d, d.lgs. 14/2019).

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Nomina di amministratori: nuove regole e nuove clausole

Il D. Lgs. 183/2021 di recepimento della direttiva UE 2019/1151 per l’uso di strumenti e processi digitali nel diritto societario prevede nuove regole in tema di nomina di amministratori nelle Spa e nelle Srl.

Tanto per cambiare, la norma lascia alcuni punti dubbi, per cui si ritiene utile fornire qualche prima clausola utilizzabile già da oggi, proponendo alcune primissime risposte da “prima lettura” della norma, secondo la quale al primo comma dell’art. 2383 c.c. – in tema di Spa – è inserito il seguente periodo: «La nomina è in ogni caso preceduta dalla presentazione, da parte dell’interessato, di una dichiarazione circa l’inesistenza, a suo carico, delle cause di ineleggibilità previste dall’articolo 2382 e di interdizioni dall’ufficio di amministratore adottate nei suoi confronti in uno Stato membro dell’Unione europea», aggiungendo altresì al primo comma dell’art. 2475 c.: «Si applica l’articolo 2382».

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Agevolazioni “Under 36”, come recuperare bolli e tributi già versati

La recente Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E del 14 ottobre 2021 ha preso posizione anche riguardo all’applicazione di imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per voltura catastale relativamente agli atti in cui venga invocata l’agevolazione di cui all’art. 64 commi da 6 a 10 del DL 25 maggio 2021 n. 73 convertito con modifiche nella legge 23 luglio 2021 n. 106 cd. “Agevolazioni prima casa per under 36.

Ricordiamo che detta normativa ha previsto, fra l’altro, che gli atti aventi a oggetto il trasferimento della proprietà o altri diritti limitati di “prime case” d’abitazione come definite nella nota II-bis dell’art. 1, tariffa, parte prima, allegata al TU 26 aprile 1986 n. 131 a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è stipulato e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 Euro annui, siano esenti da imposte di registro, ipotecarie e catastali. Per gli atti soggetti a IVA ha previsto un credito di imposta di importo pari all’IVA corrisposta in sede di acquisto.

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Il mandato in vista della futura incapacità – Tecniche contrattuali in attesa di un’auspicabile riforma di Legge

Il Notariato ha (da sempre) tra le sue preziose qualità quella di saper guidare l’interpretazione delle norme, naturalmente ove possibile, verso un risultato che sia il più vicino possibile alle esigenze di una società che cambia con una velocità che il legislatore fatica a seguire.

Gli esempi sono numerosi, ma quello delle assemblee in video conferenza aiuta a comprendere il concetto. Il legislatore del 1942 aveva l’esigenza di regolare principalmente le incapacità dalla nascita, mentre oggi i progressi della medicina e della scienza hanno prolungato di molto l’aspettativa di vita di coloro per i quali l’incapacità è sopravvenuta per malattia o incidente.

È forte quindi la preoccupazione dei soggetti privati relativa all’amministrazione del proprio patrimonio nel periodo di incapacità e sentita l’esigenza che questa amministrazione possa avvenire senza condizionamenti, nei tempi e nelle scelte, da parte dell’autorità giudiziaria.

Il Convegno organizzato da Federnotizie lo scorso 14 maggio ha messo in luce la necessità di una duplice risposta a questo problema. Una risposta può essere data dal legislatore, e il Notariato dovrebbe essere di aiuto nella preparazione del testo normativo. Ma una risposta può essere anche data dalla prassi utilizzando gli strumenti già disponibili.

Pubblichiamo, a firma Clementina Binacchi e Federico de Stefano, una proposta operativa di soluzione, che noi della redazione utilizzeremo per i nostri clienti.

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Certificato di Idoneità Statica per i fabbricati di Milano: il panettone avvelenato

NOTA: Si dà atto che successivamente alla pubblicazione del presente articolo sono intervenuti i seguenti provvedimenti:

  • la Determinazione Dirigenziale ATTO N. DD 5769/2021 mediante la quale è stato disposto il differimento dei termini per la presentazione del certificato di idoneità statica al 29 ottobre 2021;
  • la Determinazione Dirigenziale ATTO N. DD 7050/2021 mediante la quale è stato disposto l’ulteriore differimento dei termini per la presentazione del certificato di idoneità statica al 31 marzo 2022;
  • la Determinazione Dirigenziale ATTO N. DD 67/2022 mediante la quale è stato disposto l’ulteriore differimento dei termini per la presentazione del certificato di idoneità statica al 29 giugno 2022.

Salvo proroghe dell’ultima ora che, ormai, quasi non fanno notizia a partire dal 31 luglio i notai, non solo di Milano, che stipulano atti relativi a fabbricati o porzioni di fabbricato siti nel Comune di Milano dovranno farsi carico del problema connesso all’esistenza, o meno, per il bene da trasferire, del certificato di idoneità statica (CIS).

È la classica buccia di banana su cui può scivolare soprattutto chi solo sporadicamente stipula atti su Milano.

1. Introduzione

L’articolo 11.6 del Regolamento Edilizio del Comune di Milano, adottato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 14 aprile 2014 e approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 27 del 2 ottobre 2014, dispone che tutti i fabbricati, entro 50 anni dalla data di collaudo delle strutture, o in assenza di questo, dalla loro ultimazione, dovranno essere sottoposti ad una verifica dell’idoneità statica di ogni loro parte secondo la normativa vigente alla data del collaudo o, in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato, che dovrà essere certificata da un tecnico abilitato.

A tale verifica dovranno essere sottoposti anche gli edifici interessati, per almeno la metà della loro superficie, da cambio di destinazione d’uso, da interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione se non sussistono gli estremi di legge per un nuovo collaudo statico.

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