Autore: Notaio Paolo Tonalini

L’inadempimento nella compravendita immobiliare

Nell’ambito della contrattualistica immobiliare, e con particolare riferimento alla compravendita immobiliare, l’inadempimento si può verificare dal lato dell’acquirente oppure da quello del venditore.

L’acquirente può essere inadempiente all’obbligazione di pagare il prezzo, quando il pagamento non avviene contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita, ed è convenuto un pagamento dilazionato.

Per quanto riguarda il venditore, invece, il trasferimento della proprietà dell’immobile avviene contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita (in caso contrario ci troveremmo di fronte a un contratto preliminare di compravendita o a un contratto a effetti reali differiti, come nel caso della vendita di cosa futura) ma l’inadempimento può derivare dalla mancanza delle qualità promesse ovvero di quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, che comporta il diritto di ottenere la risoluzione del contratto[1], fino ad arrivare alla consegna di “aliud pro alio” (come avviene per esempio, secondo la giurisprudenza, nel caso dell’abitazione priva dei requisiti di agibilità). Assume rilevanza, inoltre, la garanzia per i vizi della cosa[2], che comporta il diritto del compratore di domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione[3], e fatto salvo il risarcimento del danno[4].

In ognuno di questi casi si può presentare il dubbio sulla possibilità di introdurre pattiziamente deroghe alla disciplina legale dell’inadempimento[5].

La disciplina legale dell’inadempimento

Come è noto, l’art. 1453 del codice civile[6] prevede che ciascun contraente possa reagire all’inadempimento delle obbligazioni della controparte in due modi alternativi: chiedendo l’adempimento (con la cosiddetta azione di manutenzione del contratto) oppure chiedendo la risoluzione del contratto (azione di risoluzione per inadempimento). È in entrambi i casi fatto salvo il risarcimento del danno.

La dottrina si è dunque chiesta se ed entro che limiti l’autonomia privata può derogare a tale disciplina legale, disattivando uno dei rimedi alternativi (e quindi consentendo solo la richiesta di risoluzione, oppure solo la richiesta di esecuzione) o modificandone i presupposti di attivazione, fino ad arrivare all’estremo della cosiddetta clausola di “unico rimedio”, che esclude entrambi i rimedi alternativi previsti dall’art. 1453 del codice civile (la richiesta di esecuzione e la richiesta di risoluzione del contratto) prevedendo quale unica conseguenza dell’inadempimento il risarcimento del danno, spesso predeterminato dalle parti.

L’esclusione pattizia della tutela esecutiva

Nella compravendita immobiliare, la clausola che esclude la possibilità di richiedere l’esecuzione coattiva dell’obbligazione di pagare il prezzo fa sì che la conseguenza dell’inadempimento sia soltanto la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno.

L’accordo preventivo tra le parti volto ad escludere la richiesta di adempimento coattivo è generalmente ammesso, anche sulla base di alcune specifiche disposizioni normative, tra cui, anzitutto, l’art. 2932, primo comma, del codice civile, che nella sua ultima parte consente che l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto venga esclusa dal titolo. Da questa previsione legislativa si fa discendere la legittimità generale di una rinuncia preventiva alla tutela esecutiva, da estendere a obbligazioni diverse da quella di contrarre.

La clausola che esclude la possibilità di richiedere l’esecuzione coattiva dell’obbligazione di pagare il prezzo potrebbe, per esempio, essere così formulata:

Le parti, in deroga al disposto dell’art. 1453 c.c., convengono che in caso di inadempimento della parte acquirente dell’obbligo di pagare il prezzo entro il termine essenziale indicato nel presente contratto, la parte alienante potrà chiedere soltanto la risoluzione del contratto, restando esclusa l’azione di adempimento, e fatto salvo comunque il risarcimento del danno.

La condizione di inadempimento

L’esclusione della tutela esecutiva nella compravendita immobiliare si può ritrovare anche in un diverso strumento risolutorio atipico: la condizione di inadempimento.

La condizione risolutiva di inadempimento, nata nella prassi e ormai riconosciuta dalla dottrina maggioritaria e dalla giurisprudenza costante, ottiene anch’essa il risultato di rendere esclusivo il rimedio risolutorio, producendo la risoluzione del contratto quale conseguenza dell’inadempimento della controparte, ed escludendo così l’azione per ottenere l’esecuzione della prestazione (salvo che la clausola configuri una condizione unilaterale, che consente alla parte non inadempiente di scegliere se avvalersene o meno).

Un discorso simile può essere fatto per la variante consistente nella condizione sospensiva di adempimento, che pure sta trovando consensi anche in giurisprudenza.

La condizione di inadempimento risponde all’esigenza, fortemente sentita nella pratica, di assicurare il recupero del bene oggetto della compravendita, rendendo opponibile la risoluzione anche ai terzi (successivi aventi causa dall’acquirente inadempiente), in base all’art. 1357 del codice civile, contrariamente a quanto previsto nell’ordinaria risoluzione per inadempimento (art. 1458, secondo comma, del codice civile).

La clausola contenente la condizione di inadempimento può essere formulata in diversi modi, con un diverso grado di dettaglio[7]; un esempio di clausola sintetica può essere il seguente:

Il presente contratto di compravendita è soggetto alla condizione risolutiva dell’inadempimento, da parte dell’acquirente, dell’obbligo di pagare il prezzo entro il termine essenziale indicato nel presente contratto.

Decorso tale termine senza che sia stato eseguito il pagamento del prezzo, il presente contratto si intenderà risolto, e l’immobile dovrà essere immediatamente riconsegnato alla parte alienante.

Il pagamento del prezzo sarà accertato con contestuale atto notarile, ai fini dell’annotamento del mancato avveramento della condizione nei registri immobiliari.

La clausola di irresolubilità

Maggiori dubbi riguardano la possibilità di concordare preventivamente tra le parti l’esclusione dell’azione di risoluzione, mediante la cosiddetta “clausola di irresolubilità”, che rende esclusiva la richiesta di esecuzione, fatto salvo il risarcimento del danno.

In dottrina si riscontrano diverse posizioni contrarie alla derogabilità della norma che consente di chiedere la risoluzione del contratto in conseguenza dell’inadempimento, anche se non sempre le argomentazioni addotte risultano convincenti. La giurisprudenza si è pronunciata raramente sulla questione, per cui non si può rinvenire un orientamento prevalente.

La dottrina più recente, peraltro, si è orientata verso la validità della clausola di irresolubilità, quando essa prevede la permanenza dell’azione di adempimento e il diritto al risarcimento del danno, anticipando così la scelta tra le due alternative previste dall’art. 1453 del codice civile.

La clausola di irresolubilità nella compravendita immobiliare potrebbe dunque essere così formulata:

Le parti, in deroga al disposto dell’art. 1453 c.c., convengono che in caso di inadempimento della parte acquirente dell’obbligo di pagare il prezzo entro il termine essenziale indicato nel presente contratto, la parte alienante potrà soltanto agire con l’azione di adempimento, restando esclusa la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, e fatto salvo comunque il risarcimento del danno.

La modifica dei presupposti per la risoluzione del contratto

Gli stessi dubbi espressi sulla validità della clausola di irresolubilità si possono proporre anche nei confronti di una clausola che renda più difficile agire per la risoluzione del contratto, prevedendo presupposti più rigorosi per l’esperimento dell’azione rispetto a quelli indicati dalla legge. Tale clausola comporta infatti una limitazione, anche notevole, della possibilità di chiedere la risoluzione del contratto.

Come è noto, l’art. 1455[8] del codice civile dispone che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra. La norma esclude la rilevanza di un inadempimento di modesto rilevo, costringendo così a un’indagine sul grado di rilevanza dell’inadempimento.

Una clausola che aggrava i presupposti della risoluzione, limitandone la possibilità alla sola ipotesi di inadempimento grave, escludendo un ritardo anche se rilevante, oppure escludendo un inadempimento quantitativamente parziale, potrebbe dunque essere ritenuta valida quando prevede la permanenza dell’azione di adempimento e il diritto al risarcimento del danno, come abbiamo visto per la clausola di irresolubilità.

Le parti, in deroga al disposto dell’artt. 1455 c.c., convengono che il contratto si possa risolvere solo in caso di grave inadempimento delle obbligazioni di una delle parti, ferma restando la possibilità della controparte di agire con l’azione di adempimento, e fatto salvo comunque il risarcimento del danno. A titolo esemplificativo e non esaustivo, le parti concordano sin d’ora che costituiscano grave inadempimento, ai fini del presente accordo, le seguenti ipotesi: . . .

Non presenta particolari problemi, invece, una clausola che consenta di chiedere la risoluzione anche a seguito di un inadempimento di scarsa importanza, dispensando così la controparte dalla prova dell’importanza dell’inadempimento, come si ritiene che possa avvenire mediante la clausola risolutiva espressa (art. 1456 del codice civile).

Le parti, in deroga al disposto dell’artt. 1455 c.c., convengono che il contratto si possa risolvere anche quando l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.

La riduzione del prezzo

In presenza di vizi dell’immobile oggetto di compravendita, la legge stessa consente alle parti di escludere o limitare la garanzia, salvo che il venditore abbia in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490 del codice civile), pertanto si può ritenere ammissibile una clausola che escluda la risoluzione del contratto, limitando la tutela dell’acquirente alla riduzione del prezzo, e anticipando così la scelta tra i due rimedi alternativi, prevista dall’art. 1492 del codice civile.

In tal caso, si può anche ipotizzare che la rideterminazione del prezzo avvenga ad opera di un terzo arbitratore preventivamente designato dalle parti, in analogia con quanto previsto dall’art. 1473 del codice civile[9], che prevede la determinazione del prezzo affidata a un terzo.

Le parti, in deroga al disposto dell’art. 1492 c.c., convengono che in presenza di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso a cui è destinato, o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, la parte acquirente potrà soltanto ottenere la riduzione del prezzo della compravendita, restando esclusa la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto.

Il prezzo sarà rideterminato con equo apprezzamento da un arbitratore che viene designato dalle parti in persona di …

La clausola di unico rimedio

La deroga convenzionale più estrema che si può ipotizzare rispetto al meccanismo previsto dall’art. 1453 del codice civile è quella portata dalla clausola di unico rimedio, introdotta dalla prassi dei contratti internazionali.

Questa clausola si pone al di fuori del rapporto di alternatività tra l’azione esecutiva e la risoluzione del contratto, previsto dall’art. 1453 del codice civile, escludendo entrambe le forme di tutela, e lasciando quale unica forma di reazione all’inadempimento la richiesta di risarcimento del danno, la cui misura viene spesso predeterminata dalle stesse clausole contrattuali.

La clausola di unico rimedio è utilizzata soprattutto nei contratti di cessione di azienda o di partecipazioni sociali di controllo, la cui attuazione comporta spesso una serie di presupposti e di conseguenze, tali da rendere non conveniente il rimedio risolutorio, e che al contempo presentano una notevole difficoltà di quantificare con precisione il grado di difformità rispetto alla prestazione promessa. Risulta dunque più facile prevedere quale unico rimedio il risarcimento del danno.

Nell’ambito della compravendita immobiliare, e con riferimento all’inadempimento del venditore derivante da mancanza di qualità o vizi della cosa, una clausola che preveda quale unico rimedio il risarcimento del danno si avvicinerebbe, negli effetti pratici, alla clausola che preveda la riduzione del prezzo. In caso di evizione, peraltro, questa clausola richiamerebbe il disposto dell’art. 1483 del codice civile[10].

Il deposito del prezzo sul conto dedicato

Al fine di rendere più effettiva la tutela dell’acquirente, in relazione al rischio di mancanza delle qualità o di vizi della cosa, oltre che nell’ipotesi di evizione, potrebbe essere previsto il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio rogante, per un periodo di tempo che consenta le opportune verifiche.

L’inadempimento nella permuta immobiliare

Per quanto riguarda la permuta immobiliare, si possono richiamare le stesse considerazioni fatte sulla compravendita, in relazione anzitutto all’inadempimento del venditore, ma anche all’inadempimento dell’acquirente ove sia previsto un conguaglio in denaro.

L’inadempimento nel contratto preliminare di compravendita immobiliare

Anche nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, la parte non inadempiente può scegliere tra la richiesta di adempimento o la risoluzione del contratto, fermo restando il diritto al risarcimento del danno.

In particolare, la reazione all’inadempimento può essere la domanda di esecuzione forzata in forma specifica (art. 2932 del codice civile)[11]. In questo caso è la stessa norma che prevede espressamente la possibilità che le parti escludano la possibilità di chiedere l’adempimento, consentendo solo la risoluzione del contratto, fermo restando il risarcimento del danno.

Le parti, in deroga al disposto dell’art. 2932 c.c., convengono che in caso di inadempimento di una delle parti, la controparte potrà ottenere soltanto la risoluzione del contratto, restando esclusa l’azione di esecuzione specifica, e fatto salvo comunque il risarcimento del danno.

Maggiori dubbi suscita una clausola volta ad escludere la risoluzione del contratto, lasciando alla parte inadempiente la sola azione per l’adempimento. Accanto alle considerazioni già esposte con riferimento alla compravendita immobiliare, si può osservare che nell’ambito della contrattazione preliminare una simile clausola non sembra idonea a soddisfare gli interessi delle parti, per la difficoltà che potrebbe incontrare nella pratica l’attuazione di una condanna alla conclusione del contratto, come pure l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 del codice civile.

Nell’ambito della contrattazione preliminare è peraltro molto frequente la previsione di una caparra confirmatoria (art. 1385 del Codice Civile)[12], che consente alla parte non inadempiente di recedere dal contratto, ritenendo la caparra (se l’aveva ricevuta) oppure esigendo il doppio della caparra (se l’aveva data).

Nella formulazione prevista dalla legge, la previsione contrattuale di una caparra confirmatoria consente comunque alla parte non inadempiente di domandare in alternativa l’esecuzione o la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno regolato dalle norme generali. Formulando la clausola in modo tale da escludere queste possibilità, lasciando quale unico rimedio la ritenzione della caparra o la richiesta del doppio, otterremmo un risultato simile, dal punto di vista economico, a quello previsto dalla legge per la caparra penitenziale (art. 1386 del Codice Civile)[13], che consente a ciascuna delle parti di recedere ad nutum dal contratto a fronte di un corrispettivo predeterminato, uscendo così dall’ambito dell’inadempimento contrattuale. Lo stesso può dirsi per la previsione di una multa penitenziale (art. 1373 del Codice Civile)[14].

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Note

[1] Art. 1497 c.c. Mancanza di qualità.

Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.

Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall’articolo 1495.

[2] Art. 1490 c.c. Garanzia per i vizi della cosa venduta.

Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.

[3] Art. 1492 c.c. Effetti della garanzia.

Nei casi indicati dall’articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.

La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.

Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l’ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.

[4] Art. 1494 c.c. Risarcimento del danno.

In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.

[5] Per una completa trattazione teorica dell’argomento, si rinvia a Giuseppe AMADIO, Le deroghe convenzionali alla disciplina della risoluzione per inadempimento, Consiglio Nazionale del Notariato – Studio n. 160-2020/C.

[6] Art. 1453 c.c. Risolubilità del contratto per inadempimento.

Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.

Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

[7] Per un’ampia casistica, si veda Gaetano Petrelli, Clausole condizionali e prassi notarili, in Notariato n. 3/2001.

[8] Art. 1455 c.c. Importanza dell’inadempimento.

Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.

[9] Art. 1473. Determinazione del prezzo affidata a un terzo.

Le parti possono affidare la determinazione del prezzo a un terzo, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente.

Se il terzo non vuole o non può accettare l’incarico, ovvero le parti non si accordano per la sua nomina o per la sua sostituzione, la nomina, su richiesta di una delle parti, è fatta dal presidente del tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto.

[10] Art. 1483 c.c. Evizione totale della cosa.

Se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell’articolo 1479.

Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all’attore.

[11] Art. 2932 c.c. Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

[12] Art. 1385 c.c. Caparra confirmatoria.

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

[13] Art. 1386 c.c. Caparra penitenziale.

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.

In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.

[14] Art. 1373 c.c. Recesso unilaterale.

Se a una delle parti è attribuita la facoltà di recedere dal contratto, tale facoltà può essere esercitata finché il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione.

Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, tale facoltà può essere esercitata anche successivamente, ma il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione.

Qualora sia stata stipulata la prestazione di un corrispettivo per il recesso, questo ha effetto quando la prestazione è eseguita.

È salvo in ogni caso il patto contrario.