Raffaele Trabace

Con Decreto dirigenziale n. 176 del 12 gennaio 2017, la Regione Lombardia “considerata la necessità di consentire una lettura unitaria della disciplina regionale relativa all’efficienza e alla certificazione energetica degli edifici”, aggiorna le disposizioni in merito alla disciplina per l’efficienza energetica degli edifici e al relativo attestato di prestazione energetica, in sostituzione delle disposizioni approvate con decreti n. 6480/2015 e n. 224/2016.

In effetti, per quanto specificamente attiene agli obblighi di dotazione e allegazione dell’attestato di prestazione energetica, l’allegato al decreto n. 176/2017, intitolato “AGGIORNAMENTO DELLE DISPOSIZIONI” è una sorta di testo unico che “raccoglie” in linea di massima le disposizioni già riportate nell’allegato al Decreto dirigenziale del 30 luglio 2015, n. 6480, emanato in esecuzione della D.G.R del 17 luglio 2015, n. X/3868 (che aveva deliberato di uniformare la normativa regionale alle disposizioni contenute nel d.lgs. n. 192/2005, nel d.P.R. n. 75/2013 e successive modificazioni, nonché nei tre decreti interministeriali del 26 giugno 2015) disposizioni integrate dall’allegato al Decreto dirigenziale del 18 gennaio 2016, n. 224.

Il promemoria che segue non affronta le numerose problematiche dipendenti dall’applicazione pratica della disciplina della certificazione energetica degli edifici, avendo il solo scopo di dare alle disposizioni un diverso ordine che offra all’operatore un filo conduttore per districarsi nel labirinto di questa complessa normativa.

1. DISCIPLINA

Fatte salve le esclusioni di cui infra, le disposizioni del provvedimento si applicano a tutte le categorie di edifici, così come classificati in base alla destinazione d’uso, ai fini del contenimento dei consumi energetici e della riduzione delle emissioni inquinanti, nei casi di:

a) progettazione e realizzazione di edifici di nuova costruzione e degli impianti in essi installati;

b) opere di ristrutturazione degli edifici e degli impianti esistenti, ampliamenti volumetrici, recupero di volumi esistenti precedentemente non climatizzati, riqualificazione energetica e installazione di nuovi impianti in edifici esistenti;

c) certificazione energetica degli edifici.

Sono escluse dall’applicazione del provvedimento le seguenti categorie di edifici e di impianti:

a) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono climatizzati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

b) edifici rurali destinati all’attività agricola o zootecnica non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;

c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 m2;

d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’art. 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture rivestite da un involucro interamente rimovibile quali quelle stagionali a protezione degli impianti sportivi, anche se sostenute da strutture portanti fisse; per questa categoria di edifici il presente dispositivo si applica limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica;

e) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose;

f) le strutture temporanee autorizzate per non più di sei mesi.

Sono esclusi dal solo obbligo di applicazione dei requisiti di prestazione energetica:

a) gli immobili ricadenti nell’ambito della disciplina della parte seconda e dell’articolo 136, comma 1, lettere b) e c) del Decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio nel caso in cui il rispetto delle prescrizioni implichi un’alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici;

b) gli immobili che, pur non essendo soggetti al vincolo di cui al Decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”) rientrino in piani di recupero dettati dallo strumento urbanistico locale, allorché l’intervento edilizio dovesse implicare, al fine del rispetto delle prescrizioni regionali in materia di efficienza energetica, un’alterazione sostanziale del loro carattere e/o del loro aspetto, sotto il profilo storico, artistico e architettonico;

c) gli interventi di ripristino dell’involucro edilizio che coinvolgono unicamente strati di finitura, interni o esterni, ininfluenti dal punto di vista termico (quali, ad esempio, tinteggiatura, manto di copertura, pavimentazione), o rifacimento di porzioni di intonaco che interessino una superficie inferiore al 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;

d) gli interventi di manutenzione ordinaria sugli impianti termici esistenti.

2. AMBITO DI APPLICAZIONE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA – DOTAZIONE

2.1. EDIFICI NUOVI

A decorrere dal primo gennaio 2016, gli edifici per i quali viene presentata la domanda per il permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione importante di primo e secondo livello, devono essere dotati, al termine dei lavori e prima della dichiarazione di agibilità, dell’Attestato di Prestazione Energetica.

Con la stessa decorrenza, con onere a carico del proprietario dell’edificio, gli edifici sottoposti ad ampliamento volumetrico il cui volume lordo climatizzato risulti superiore al 15% dell’esistente o comunque superiore a 500 m3 , o recupero di volumi esistenti precedentemente non climatizzati, devono essere dotati di Attestati di Prestazione Energetica, per ciascuna unità immobiliare appartenente:

a) all’edificio esistente comprensivo dell’ampliamento volumetrico o del volume recuperato, qualora questi siano serviti mediante l’estensione di almeno uno dei sistemi tecnici preesistenti relativi ai servizi di climatizzazione invernale e/o estiva;

b) al solo ampliamento volumetrico o al volume recuperato, qualora questi siano serviti esclusivamente da sistemi tecnici ad essi dedicati relativi ai servizi di climatizzazione invernale e/o estiva.

2.2. EDIFICI ESISTENTI

Edifici che non rientrano nel campo di applicazione delle norme di cui sopra sub 2.1 , sono soggetti all’obbligo dell’Attestato di Prestazione Energetica, secondo le seguenti casistiche:

a) nel caso di edifici utilizzati da Pubbliche Amministrazioni e aperti al pubblico, la cui superficie utile superi i 250 m2, a cura del proprietario o del soggetto responsabile della gestione, ove presente;

b) nel caso di contratti Servizio Energia e Servizio Energia “Plus”, nuovi o rinnovati, relativi ad edifici pubblici o privati, ove l’Attestato di Prestazione Energetica non fosse già stato predisposto. Per contratto “nuovo” deve intendersi quello perfezionato a partire dalla data del 1° gennaio 2008. Per contratto “rinnovato” deve intendersi quello che abbia subito un rinnovo espresso o tacito con decorrenza degli effetti dal 1° gennaio 2008. E’ fatto obbligo, per l’aggiudicatario del servizio, dotare l’edificio interessato di Attestati di Prestazione Energetica, entro i primi sei mesi di vigenza contrattuale, fermo restando l’obbligo di cui al successivo punto 11.3, anche prima di tale scadenza; nel caso di contratti Servizio Energia e Servizio Energia “Plus”, nuovi o rinnovati, l’Attestato di Prestazione Energetica deve essere altresì aggiornato, senza oneri a carico del committente, entro i 180 giorni successivi alla realizzazione di qualunque intervento che comporti la decadenza dello stesso;

c) nel caso di contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura comunque come committente un Soggetto pubblico, ove l’Attestato di Prestazione Energetica non fosse già stato predisposto;

d) nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi edifici o di singole unità immobiliari;

e) nel caso di contratti di locazione soggetti a registrazione, di locazione finanziaria e di affitto di azienda comprensivo di immobili, siano essi nuovi o rinnovati, riferiti a una o più unità immobiliari. Per contratto “nuovo” deve intendersi quello perfezionato a partire dalla data del 1° luglio 2010. Per contratto “rinnovato” deve intendersi quello che abbia subito un rinnovo espresso o tacito con decorrenza dal 1° luglio 2010. In tali casi l’Attestato di Prestazione Energetica, deve essere allegato al contratto di locazione.

3. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Ape digitale. L’Attestato di Prestazione Energetica redatto e firmato digitalmente dal Soggetto certificatore è valido solo se rilasciato dall’Organismo di accreditamento attraverso il Catasto Energetico Edifici Regionale.

Tale primo rilascio resta subordinato al versamento di un contributo di 10 euro per la gestione delle attività connesse al sistema di certificazione energetica degli edifici. Il contributo deve essere corrisposto all’Organismo regionale di accreditamento secondo le indicazioni emanate dallo stesso.

Marcatura temporale. A decorrere dal primo ottobre 2015 ai sensi dell’articolo 5 del Decreto interministeriale 26 giugno 2015 “Adeguamento alle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, ai fini del riconoscimento della validità dell’APE per tutti gli usi previsti dalla legge, non è necessaria la marcatura temporale.

Sono altresì ritenuti validi gli Attestati di Prestazione Energetica registrati nel Catasto Energetico Edifici Regionale dal 1 marzo 2013 se contrassegnati da firma digitale valida nella data di registrazione.

Sopralluogo. Il Soggetto certificatore deve effettuare almeno un sopralluogo presso l’unità immobiliare oggetto di attestazione, al fine di reperire e verificare i dati necessari alla sua predisposizione.

E’ fatto obbligo agli amministratori degli stabili di fornire, in relazione alla procedura applicabile, piena collaborazione ai condomini che lo richiedano, attraverso il rilascio in forma gratuita delle informazioni e dei dati necessari.

Interventi raccomandati. Gli interventi raccomandati sono un elemento obbligatorio dell’APE. In assenza di impianto il certificatore deve inserire almeno le raccomandazioni relative all’involucro, segnando nelle note che l’edificio non è dotato di impianto e dare indicazioni circa una possibile soluzione impiantistica riguardante il riscaldamento e, per il residenziale, la produzione di ACS.

L’assenza dell’indicazione di interventi raccomandati nell’apposita sezione dell’APE costituisce un inadempimento del certificatore ed è oggetto di verifica in sede di controllo della conformità dell’APE.

Tale indicazione può essere omessa solo qualora il certificatore dichiari, in caso di edifici in classe A3 e A4, che ulteriori interventi non sono convenienti in termini di costi-benefici. Le dichiarazioni di cui al presente punto vanno obbligatoriamente annotate nella sezione “Informazioni sul miglioramento della prestazione energetica” dell’APE stesso.

Le valutazioni costi-benefici devono essere effettuate sulla base del tempo di ritorno semplice; ai fini del presente punto si intende intervento raccomandato da indicare nell’APE quell’intervento che comporta un miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio in termini sia di EPgl,nren che di classe energetica raggiungibile oppure un intervento che comporta un miglioramento dell’EPgl,nren a parità di classe energetica.

Responsabilità. Il Soggetto certificatore è pienamente responsabile di quanto dichiara nella redazione dell’APE, ai sensi dell’art.47 del DPR 445/2000 e risponde di eventuali dichiarazioni mendaci ai sensi di quanto previsto all’art. 76 dello stesso decreto

Asseverazione. Attraverso l’asseverazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, il Soggetto certificatore assume la responsabilità di non trovarsi in nessuna delle condizioni di incompatibilità previste. L’asseverazione dell’Attestato di Prestazione Energetica è implicita nella dichiarazione di conformità resa dallo stesso certificatore e dallo stesso firmata in calce al documento.

Consegna. Il Soggetto certificatore è tenuto a consegnare a ciascun proprietario il file originale dello stesso firmato digitalmente e una copia cartacea dello stesso, corredata da un dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 19 e 47 DPR 445/2000) in cui lo stesso Certificatore dichiara che tale copia è conforme al file depositato nel Catasto Energetico Edifici Regionale (CEER). Il Soggetto certificatore è tenuto inoltre a consegnare a ciascun proprietario il file di interscambio dati in formato .XML firmato digitalmente e registrato nel Catasto Energetico Edifici Regionale (CEER).

Ape singolare. Gli Attestati di Prestazione Energetica prodotti ai sensi della metodologia di calcolo prevista dovranno essere riferiti ad una sola unità immobiliare, a prescindere dal fatto che condivida la destinazione d’uso, gli impianti di climatizzazione e le caratteristiche di altre unità immobiliari dello stesso edificio. Resta inteso che gli APE redatti per la chiusura di lavori comunicati, segnalati o presentati al Comune territorialmente competente, protocollati entro il 31.12.2015, i cui requisiti prestazionali di progetto sono stati verificati mediante la procedura di calcolo approvata con decreto 5796/2009 possono essere riferiti a più unità immobiliari purché condividano la medesima destinazione d’uso, il medesimo impianto di climatizzazione invernale e un unico proprietario o amministratore ai sensi del punto 10.2 della DGR VIII/8745 del 22 dicembre 2008.

Idoneità e dichiarazione di vigenza. L’Attestato di Prestazione Energetica ha una idoneità massima di 10 anni a partire dalla data di registrazione della pratica nel Catasto Energetico Edifici Regionale. L’idoneità dell’Attestato decade prima del periodo sopra indicato a seguito di interventi che modifichino la prestazione energetica dell’unità immobiliare o nel caso di variazione della destinazione d’uso.

A tal fine, nel caso di trasferimento e di locazione di edifici, già dotati di Attestato di Prestazione Energetica, dovrà essere inserito nell’atto, per dichiarazione resa dall’alienante o dal locatore, l’inesistenza di cause determinative delle decadenze di cui sopra.

La validità temporale massima è altresì subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento previste dai provvedimenti regionali attuativi dell’articolo 9 della Legge regionale 11 dicembre 2006 – n. 24 e s.m.i..

Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni l’APE non può essere redatto e, qualora già redatto, decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

La decadenza dell’APE non si applica qualora le sopracitate operazioni di controllo di efficienza energetica non vengano condotte a seguito del mancato allacciamento dell’impianto stesso alla rete.

Libretto di impianto. Per tutti gli usi previsti il libretto di impianto aggiornato in conformità alle disposizioni per il controllo sull’efficienza energetica degli impianti termici civili, deve essere obbligatoriamente allegato, in originale o in copia conforme, in forma cartacea o elettronica, all’APE consegnato all’acquirente o al locatario dell’edificio, prima della stipula del contratto.

Il suddetto libretto non deve necessariamente essere unito all’APE allegato al contratto medesimo, in sede di stipulazione.

Eliminazione. L’Attestato di Prestazione Energetica che, a seguito di controllo da parte dell’Organismo regionale di accreditamento, risulta redatto in modo non conforme alle modalità stabilite dalla normativa regionale in materia di efficienza energetica in edilizia, non è valido e viene eliminato Catasto Energetico Edifici Regionale così come riportato all’art.27 comma 17 bis della LR n°24 del dicembre 2006.

4. ALLEGAZIONE

Agli atti di trasferimento a titolo oneroso e ai contratti di locazione di cui sopra, l’Attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato, in copia conforme all’originale depositato nel Catasto Regionale Energetico Edifici Regionale (CEER), all’atto o al contratto stesso nei casi per i quali è posto l’obbligo di dotazione.

L’obbligo di dotazione e di allegazione dell’APE sussiste anche:

= per le vendita giudiziali di beni indivisi che non siano oggetto di procedure esecutive individuali o concorsuali;

= per le unità immobiliari e gli edifici che siano privi di impianti rilevanti ai fini della certificazione energetica, in quanto suscettibili di essere energeticamente parametrati alla corrispondente unità immobiliare o al corrispondente edificio “di riferimento”. Tali unità, pertanto, anche quando privi di impiantistica rilevante ai fini energetici sono sottoposti alla disciplina che prevede l’obbligo di allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, negli stessi termini e alle medesime condizioni e con le stesse eccezioni previste per gli edifici o singole unità immobiliari provvisti di impianti.

L’edificio si considera privo di impianto nel caso in cui l’impianto termico in esso installato sia sprovvisto di almeno uno dei sottosistemi (generazione, distribuzione o emissione); diversamente non si considera privo di impianto l’edificio in cui sono presenti tutti i sottosistemi che lo compongono ma manca l’allacciamento alla rete di fornitura energetica.

Sono esclusi dagli gli obblighi di dotazione/allegazione dell’ Attestato di Prestazione Energetica, i seguenti atti relativi a edifici o singole unità immobiliari:

= atti di trasferimento a titolo oneroso, verso chiunque, di quote immobiliari indivise, nonché atti di trasferimento del diritto di nuda proprietà o di diritti reali parziari;

= atti di donazione e atti di trasferimento a titolo gratuito, comunque denominati;

= atti di divisione;

= atti di fusione e di scissione societarie;

= atti di comodato gratuito;

= provvedimenti di assegnazione della proprietà o di altro diritto reale conseguenti a procedure esecutive singole o concorsuali;

= atti di locazione di porzioni di unità immobiliari.

Sono inoltre esclusi dagli obblighi di dotazione/allegazione, gli atti relativi a:

= edifici dichiarati inagibili, nonché edifici di edilizia residenziale pubblica esistenti concessi in locazione abitativa;

= fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità o dell’agibilità al momento del trasferimento purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile, con particolare riferimento a:

– immobili trasferiti nello stato di “scheletro strutturale”, cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio;

– immobili trasferiti “al rustico”, cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici;

= manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”) (ad esempio: una piscina all’aperto, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.).

= edifici industriali e artigianali il cui utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non prevedano la climatizzazione.

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