A completamento di un precedente articolo sulle strutture societarie attraverso cui effettuare un acquisto immobiliare negli Stati Uniti e la loro tassazione[1], con il presente articolo analizziamo, invece, la prassi, i costi ed i soggetti coinvolti nell’acquisto di un immobile.

Prima di concentrare la nostra attenzione su quanto più interessa, si coglie l’occasione per analizzare, in breve, il sistema di pubblicità immobiliare (land recording) statunitense.

Negli Stati Uniti ogni stato è dotato di un proprio “Recording Act”che regola la trascrizione dei trasferimenti immobiliari in un apposito ufficio del registro immobiliare (land records office). I registri immobiliari sono tenuti presso le contee, circa 300, in cui è suddiviso il territorio nazionale. Essi, altro non sono che dei meri archivi dei vari atti di trasferimento immobiliare (deeds). Manca, dunque, sia un ufficio del registro centralizzato che un organo che svolga un controllo giuridico sull’atto al momento della trascrizione offrendo alle parti delle precise garanzie[2].

Gli Stati Uniti sono, infatti, uno dei Paesi che adottano il sistema di common law in cui il diritto è di formazione prevalentemente giudiziaria, in cui vige la regola del “precedente vincolante” (c.d. stare decisis[3]) ed in cui la figura del notaio è relegata allo svolgimento di un ruolo marginale. Ne consegue che l’atto di trasferimento di un bene immobile, a differenza di quanto si verifica in Italia,non costituisce un atto pubblico, bensì, un atto privato con valenza dichiarativa e non costitutiva. Ciò è dovuto anche al fatto che i“Recording Acts” non impongono al soggetto acquirente alcun onere di trascrizione del “deed.”In caso di controversie sul titolo,il mancato obbligo di trascrizione del titolo nei registri immobiliari determina delle conseguenze molto spiacevoli all’acquirente poco solerte.

Ed invero, nell’ipotesi di un venditore disonesto che venda lo stesso bene due volte, mentre per qualsiasi altro bene vale il brocardo latino “prior in tempore potior in iure”(first in time, first in right), ovvero chi è primo prevale.Nel caso di un bene immobile, invece,la doppia alienazione immobiliare può determinare degli effetti distorti:Può accadere,infatti,che il primo acquirente non sia necessariamente il proprietario del bene nel caso in cui determinate condizioni, stabilite dalla legislazione dello stato in cui il trasferimento si perfeziona, si verifichino.Nel sistema giuridico statunitense esistono tre differenti sistemi di trascrizione: Race, Notice, eRace/Notice.

Race

È certamente il più raro, perché considerato il meno garantista. È attualmente applicato in Delaware, Nord Carolina, e Louisiana. Secondo tale sistema chi trascrive per primo prevale (first in time, first in right). Pertanto, nel caso in cui Tizio, il 1º ottobre, venda il proprio bene immobile a Caio per $500,000 ed il 2 ottobre venda lo stesso bene, per lo stesso importo,anche a Sempronio, chi dei due trascriverà per primo il proprio titolo sarà considerato proprietario del bene.

Se Sempronio trascrive, prima di Caio,sarà considerato il proprietario legittimo del bene anchenel caso in cui fosse stato a conoscenza della precedente vendita a Caio. Nel sistema racenon ha,pertanto, alcun rilievo la buona fede del secondo acquirente. Secondo il codice dello stato del Nord Carolina “No conveyance of land ………. shall be valid to pass any property, as against lien creditors or purchasers for a valuable consideration ………. but from the time of registration there of ……….[4].” L’indubbio merito di questo sistema è spingere gli acquirenti a trascrivere tempestivamente l’atto nei registri immobiliari delle contee di appartenenza.

Notice statute

È quello adottato dalla maggior parte degli Stati. Secondo tale sistema il secondo acquirente, Sempronio nel nostro esempio, prevale a condizione che sia un acquirente di buona fede (bona fide purchaser o BFP) e che si tratta di un atto d’acquisto a titolo oneroso (valuable consideration). La buona fede, nel caso di specie,consiste nella mancanza di alcuna notizia relativa alla prima vendita (constructive notice)[5]. Come riportato dal codice dello stato dell’Iowa:“No instrument affecting real estate is of any validity against subsequent purchasers for a valuable consideration, without notice[6].”

Race/notice statutes

È quello adottato dagli Stati, ad eccezioni dei tre che hanno optato per il sistema race puro, che non adottano il sistema notice. Si tratta di una combinazione dei due precedenti sistemi. Riprendendo il nostro esempio, Sempronio prevale a condizione che sia un acquirente di buona fede (bona fide purchaser o BFP), che si tratta di un atto d’acquisto a titolo oneroso (valuable consideration) e che trascriva per primo il titolo. Anche questo sistema, come il race puro, ha il merito di spingere l’acquirente a trascrivere il proprio titolo tempestivamente.

Secondo il codice della California: “Every conveyance of real property . . . is void as against any subsequent purchaser or mortgagee of the same property, or any part thereof, in good faith and for a valuable consideration, whose conveyance is first duly recorded . .  .[7]”

Per sopperire ad un sistema in cui i registri immobiliari risultano poco efficaci ed in cui manca una figura centrale, come quella del notaio latino, si è ricorso all’utilizzo delle assicurazioni (title insurance). Nel processo d’acquisto di un bene immobile, come vedremo in prosieguo, le“title companies,” le società a cui rivolgersi per effettuare un controllo sulla legittimità del titolo prima del suo trasferimento, giocano un ruolo fondamentale. Esse accertano, appunto, che il titolo di proprietà di un bene immobile sia legittimo,verificando che su esso non gravino vincoli, gravami, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.

Nel momento in cui i controlli sono ultimati,esse rilasciano un’opion letter sul bene e provvedono ad emettere l’assicurazione. Nella prassi esistono due tipi di assicurazioni: la prima a tutela dell’acquirente (owner’s title insurance); la seconda, invece, a tutela dell’istituto di credito erogante l’eventuale mutuo(lender’s title insurance). La polizza ha solo natura risarcitoria, offrendo all’eventuale evitto un importo pari al prezzo pagato al momento dell’acquisto del bene e non all’eventuale, maggior valore,al momento dell’evizione, con un evidente danno per l’assicurato. Come correttamente osservato “essa può definirsi come una promessa di risarcimento e non come una garanzia di buon diritto….protegge interessi economici e non i diritti dei proprietari[8].”

I costi di tale assicurazione variano dalla title company scelta e da altri fattori tra cui:la città, la contea in cui è situato il bene, il suo valore, l’eventuale valore del mutuo e le garanzie scelte. Da una comparazione tra le maggiori title companies dello stato di New York, per un immobile sito aNew York City, i costi variano da $1.000, per un immobile del valore di $200,000, a $4,000 per uno del valore di $1,000,00.

In base nazionale il costo varia dallo 0,5% al 1% del prezzo di vendita.Il pagamento viene effettuato,una tantum,al momento della sottoscrizione dell’atto definitivo (closing).In conclusione, come ha osservato il prof. Whitman: “The recording system is archaic and fraught with the potential for yielding wrong conclusions…Title insurance has been invaluable in making the weight of the recording system bearable, but it adds a further layer of complexity as buyers try to understand the limitations of their title policies”.[9]

I soggetti coinvolti

Nella prassi l’acquisto di un bene immobile vede coinvolti diversi professionisti; a titolo semplificativo, identifichiamo le 3 figure principali ed i costi delle loro prestazioni professionale:

L’agente immobiliare (realtor)

Lavora specificamente per una delle parti. Nella prassi accadeche vi sia un agente per il venditore (listing agent) ed un per l’acquirente (buyer agent), ciascuno dei quali farà esclusivamente gli interessi della parte che rappresenta. La provvigione, secondo una media nazionale, è compresa tra il 5% ed il 6% del prezzo di vendita edè interamente a carico del venditore.

L’avvocato (attorney)

Anche per quanto concerne il legale, entrambe le parti si avvalgano di un avvocato che assisterà il proprio cliente in tutte le operazioni d’acquisto dell’immobile oltre a predisporre tutti i contratti ed i controlli necessari. Il costo della loro prestazione professionale, su base nazionale, varia dallo 0,5% al 1% del prezzo di vendita. Ogni parte è responsabile del pagamento del proprio legale.

I periti (abstracters)

Gli abstracters, ovvero dei tecnici utilizzati dalle title companies, effettuano la title search, ossia la ricerca del titolo di proprietà. Tale perizia è richiesta sia dalla title company, ovverol’assicurazione che emetterà la “title insurance policy”, che dall’eventuale istituto di credito che emetterà il mutuo. La title search viene eseguita nel periodo intercorrente dalla firma del P&S Agreement al closing. Essa è volta a ricostruire la catena dei trasferimenti (chain of title) dall’attuale proprietario e dai vari danti causa, immediati e mediati, che si sono succeduti sino a risalire all’acquisto a titolo originario dal quale ha avuto origine la chain of title.

La title search non riguarda solo l’atto di provenienza del bene, ma prevede la consultazione anche di diversi registri per accertare che sul bene non gravino ipoteche (mortgage index), giudizi pendenti (lis pendens index), imposte non pagate (tax assessor’s office), interessi o diritti di terzi (ad esempio, vengono controllati i probate records per verificare che non sussistano diritti successori sull’immobile). Il costo, interamente a carico dell’acquirente,è incluso nelle title insurance e varia a seconda della difficoltà della ricerca. Nella pratica, per una ricerca standard, il costo è compreso tra $200 e $600.

Nel complesso sistema immobiliare americano a stretto contatto con gli abstracters operano:

• Building Inspectors, solitamente architetti o ingegneri, che effettuano una perizia sulla solidità strutturale di un edificio, la sua conformità alle normative edilizie statali, nonché individuano eventuali difetti.
• Surveyors, equiparabili ad i nostri geometri, effettuano delle perizie topografiche volte ad individuare la consistenza del bene. Dalla perizia da essi redatta si evincono i confini della proprietà. Essa risulta fondamentale nel momento in cui vi è un’incertezza, sulla linea di confine dei fondi limitrofi, appartenenti a proprietari diversi.
• Appraisers, ossia degli estimatori, che si occupano di effettuare una stima sul valore dell’immobile. Spesso tale stima è effettuata dagli agenti immobiliari. Tuttavia, al fine di evitare un conflitto di interessi, sia le compagnie assicurative che anche gli istituti di credito eroganti i mutui preferiscono utilizzare un tecnico terzo.

La procedura d’acquisto

Una volta individuato il bene immobile che si intende acquistare ed aver effettuato un’ispezione dello stesso, si procede ad inoltrare un’offerta scritta al listing agent del venditore.  Nel caso in cui si dovesse richiedere un muto e prima della ricerca dell’immobile è consigliabile, a parere dello scrivente, ottenere “mortgage pre-qualification promise”, ossia un documento che ha elementi comuni sia del parere di fattibilità che della delibera di finanziamento.

In esso la banca erogante indicherà l’importo che sarà disposta a finanziare ed a quale tasso d’interesse. Tale documento, nel caso in cui il bene da acquistare dovesse ricevere più di un’offerta, darà al potenziale compratore un minimo vantaggio rispetto agli altri offerenti, atteso che il venditore conoscerà, anzitempo, l’importo massimo che la banca sarà disposta a finanziare:

Nel caso in cui l’offerta venga accettata dal venditore, le parti sottoscriveranno un documento paragonabile, per certi aspetti, al nostro preliminare di vendita (Purchase and Sale Agreement o P&S Agreement). L’atto viene predisposto dall’avvocato del venditore, oppure consiste in un modulo, prestampato, fornito dal listing agent. Al momento della sottoscrizione del contratto il promissario acquirente dovrà depositare il 10% del prezzo offerto, equiparabile alla nostra caparra confirmatoria, al listing agent o all’avvocato del promittente venditore, per dimostrare la bontà delle sue intenzioni.

Tale importo non viene consegnato al promittente venditore, ma viene, invece, versato su un escrow account (conto fiduciario) gestito dal proprio avvocato, il quale girerà la somma al venditore solo al momento della stipula dell’atto definitivo (closing).

In esso sono indicati i seguenti elementi:

1) le generalità di entrambe le parti;

2) il prezzo di acquisto, soggetto però ad un eventuale riduzione nel caso in cui durante l’home inspection dovessero emergere vizi sull’immobile;

3) la descrizione tecnico legale e l’indirizzo dell’immobile;

4) la lista di eventuali beni accessori inclusi nella vendita (mobili, elettrodomestici, luci, ecc.) e le condizioni degli stessi;

5) la data di stipula dell’atto definitivo (closing date);

6) l’indicazione della title company che verrà utilizzata dal promissario acquirente;

7) l’evidenza del possesso di proprietà da parte del promittente venditore del bene (title ownership);

8) le “Contingencies,” ossia le condizioni sospensive. Si tratta di clausole contrattuali che tutelano le parti, in particolare il promissario acquirente, al fine di non incorrere in inadempienze nel caso in cui, ad esempio, venga negata l’erogazione del mutuo richiesto.

Le tipiche contingencies inserite in un P&S Agreement sono generalmente:

• Inspection Contingency: Permette al promissario acquirente di effettuare un’ispezione sull’immobile prima del closing. La perizia, redatta da un professionista, valuterà le condizioni dell’impianto elettrico, fognario, il sistema di ventilazione e di riscaldamento, il tetto, eventuali danni strutturali dell’immobile etc etc. Se dalla perizia dovessero emergere dei vizi o dei difetti dell’immobile il promissario acquirente potrà rinegoziare, al ribasso, il prezzo d’acquisto del bene oppure procedere alla risoluzione del contratto con la restituzione della caparra.

• Financing Contingency: Se il preliminare è condizionato al rilascio del mutuo, il promittente venditore dovrà restituire la caparra nel caso che, nonostante i vari tentativi, il promissario acquirente non riesca ad ottenereun mutuo.
• Title Contingency: Permette al promissario acquirente di verificare, tramite unatitle company, il titolo di proprietà del promittente venditore.Se dovessero emergere problemi su di esso, il promissario acquirente potrà risolvere il contratto ed ottenere la restituzione della caparra.

È interessante notare, infine, come nell’interpretazione giurisprudenziale delle clausole sospensive sia emerso un obbligo di buona fede, a carico delle parti. “When one of the parties to a contract has direct influence over the fulfillment of a condition precedent, that party bears the burden to show that it made good faith efforts to satisfy the contractual conditions which allegedly excuse its performance.  In other words, a party cannot take advantage of an unfulfilled condition precedent to excuse its performance without first proving that it exercised good faith and diligence in trying to satisfy the condition.”[10]

9) Addendums o Riders.Sono delle integrazioni contrattuali, allegate al contratto di compravendita, in cui vengono inserite delle clausole aggiuntive, quali ad esempio, l’accettazione da parte del promittente venditore di pagare tutti, o parte, dei costi del closingche sono a carico del promissario acquirente. Nella prassi si applica la regola secondo cui in caso di contrasto tra le clausole del contratto e le clausole dell’addendum prevalgono queste ultime.

Closing

La chiusura del contratto (closing) si ufficializza quando si esegue il pagamento e si trasferisce il titolo di proprietà (deed), attraverso un apposito atto (deed of conveyance),durante il corso di un incontro formale. Nella realtà il “closing process” inizia al momento della sottoscrizione del “purchase and sale agreement,” in cui viene fissata la data per il closing, che generalmente avviene 4/6 settimane dopo la sottoscrizione di quest’ultimo. Alla data del closing, come detto, l’acquirente provvedere a saldare l’importo pattuito nel P&S ed il venditore sottoscrive il deed con cui trasferisce ufficialmente la proprietà al buyer.

Successivamente la title company (o l’avvocato dell’acquirente) provvederà a registrare il nuovo deed presso il land records office della contea presso cui il bene è ubicato. Un “closing statement” viene preparato prima del closing da uno degli avvocati delle parti indicando il debito/credito per l’acquirente ed il compratore.

All’incontro che solitamente avviene presso la title company sono presenti, oltre alle parti ed ai loro rispettivi legali, il title closer (un rappresentate della title company), un avvocato dell’istituto bancario che eroga il mutuo e gli agenti immobiliari delle parti. Durante il closinggli avvocati delle parti effettuano un ultimo controllo sui documenti che vengono scambiati, limano gli ultimi dettagli e provvedono a versare la real property transfer tax di cui ci occuperemo nel paragrafo successivo.Nel caso di un acquisto di un immobile a Manhattan (New York) di $1 milione di dollari i costi saranno i seguenti:

Real Property Transfer Tax (RPTT)

È l’imposta che grava sui trasferimenti immobiliari, l’equivalente statunitense della nostra imposta di registro, la cui base imponibile è costituita dall’importo pagato per il trasferimento immobiliare. Èstata definita un’imposta “ad valorem” in quanto si basa sul valore del bene trasferito, qualora un mutuo dovesse essere richiesto, la base imponibile sarà costituita dall’ammontare dello stesso.

Secondo uno studio indipendente del National Conference of State Legislatures[11], l’imposta viene applicata da tutti gli stati, ad eccezione di 12, che ripartiscono il riscosso con le contee. La legislazione statale stabilisce chi sia il soggetto passivo dell’imposta:accade, infatti, che per alcuni stati l’imposta gravi sull’acquirente, per altri sul venditore e per altri ancora su entrambe le parti. Tuttavia, non è inusuale che le parti contrattino tra loro chi debba pagare l’imposta al closing che, ricordiamo, è il momento in cui la tassa dev’essere versata. L’ammontare dell’imposta varia da stato a stato da contea a conte ad esempio:

• In California, nella contea di Los Angeles,l’imposta si applica ad ogni trasferimento che abbia un valore superiore a $100; la percentuale è $0.55 per ogni $500
• Nello stato di New York, nella contea di New York City, invece, la percentuale è di $2.00 per ogni $500. Un’imposta addizionale dell’1%, nota come “mansion tax“, si applica ad i trasferimenti di valore superiore al milione di dollari. La contea di New York impone, inoltre, un’imposta separata sui trasferimenti effettuati con un mutuo “mortgage recording tax” con una percentuale di $.050 per ogni $100 di mutuo. A tale imposta bisogna aggiungere un ulteriore imposta statale sul trasferimento pari allo 0,4%. La legislazione statale stabilisce che il soggetto passivo dell’imposta è il grantor/seller, ovvero il venditore, nel caso in cui questo sia esente[12] o non paghi, sarà l’acquirente (grantee/buyer)a farsi carico del pagamento dell’imposta. La “mansion tax” è, invece, a carico dell’acquirente, se questi è esente, sarà il venditore a versare quanto dovuto. La legge statale richiede il pagamento integrale dell’imposta, sempre e comunque, indipendentemente da chi sia l’acquirente ed il venditore e dalle loro condizioni personali.

Ricapitolando quanto esposto sinora i costi, espressi in percentuale,di una transazione immobiliare a New York sono così ripartiti tra le parti.

Considerazioni conclusive

Appare evidente, alla luce del nostro excursus, che il procedimento d’acquisto di un bene immobile negli Stati Uniti risulti particolarmente complesso e farraginoso dato il numero di professionisti coinvolti. È, pertanto, fondamentale farsi seguire da un legale, specializzato in real estate, per essere tutelati al meglio ed evitare spiacevoli e costosi inconvenienti. Non sono infrequenti, sfortunatamente, casi di frodi immobiliari perpetrate, in particolare, nei confronti di un soggetto straniero che non sia residente negli Stati Uniti.

NOTE:

[1] Per maggiori informazioni si rimanda a “L’acquisto di un immobile negli Stati Uniti – Strutture fiscali e tassazione” di Francesco Rizzo Marullo, in questo sito, del 4 Aprile, 2018.

[2] Per maggiori informazioni si rimanda a “La pubblicità immobiliare e la funzione del notaio nei sistemi giuridici di civil law e common law”, relazione al consiglio notariale di Potenza a cura del notaio Benedetta Pesiri.

[3] Si veda in merito “The Role of Precedent in the United States: How Do Precedents Lose Their Binding Effect?” di Hon. John M. Walker, giudice della Corte dall’Appello degli Stati Uniti Second Circuit, in Stanford Law School.

[4] Ai sensi dell’articolo §47 del codice dello Stato del Nord Carolina.

[5] Si veda il caso Langroise v. Becker, 96 Idaho 218 (1974).

[6] Ai sensi dell’articolo §558.41 dello Stato dell’Iowa articolo.

[7] Ai sensi dell’articolo §1214 del codice della California.

[8] La pubblicità immobiliare e la funzione del notaio nei sistemi giuridici di civil law e common law”, relazione al consiglio notariale di Potenza a cura del notaio Benedetta Pesiri, pag 28.

[9] Sul punto si invita alla consultazione dell’articolo “What You Didn’t Know about Real Estate Recording Acts” del prof.emerito Dale A. Whitman, del novembre 2016, sulla sezione specializzata del Real Estate, Trust and Estate dell’American Bar Association.

[10] Si veda la causa Johnston v. Cochran, (10th District, 2007) 2007-Ohio-4408.

[11] Per maggiori informazioni sugli Stati che applicano l’imposta si consiglia la consultazione del sito: http://www.ncsl.org/research/fiscal-policy/real-estate-transfer-taxes.aspx

[12] Si veda la legge statale dello Stato di New York, Articolo 31-D, Section 1449-EE.

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Francesco Rizzo Marullo

Managing Director Legal Affairs dell European Union Association alle Nazioni Unite e Foreign Legal Consultant e Notary Public per lo Stato del Massachusetts.