Dopo lunga corsa a ostacoli, le convenzioni Bucalossi “raggiungono” le convenzioni PEEP
Cass., SS.UU., 6 luglio 2022, n. 21348
di Massimo Caccavale
Con Sentenza n. 21348/2022 (.PDF), le Sezioni Unite della Cassazione enunciano questi principi:
«In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all’art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 106 del 2011, e all’art. 25-undedes del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all’art. 31, comma 49-bis, della legge n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall’art. 3, comma 63, della legge n. 662 del 1996 e dall’art. 31, comma 46, della legge n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all’art. 35 della legge n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni PEEP) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Buca/ossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001».
«La procedura di affrancazione finalizzata all’eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l’art. 25-undedes del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione -28- agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell’art. 5, comma 3-bis, del di. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all’art. 31, comma 49- quater, della legge n. 448 del 1998».
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Con la suindicata sentenza, le SS.UU. tornano ad occuparsi della questione del prezzo massimo di cessione per gli immobili di edilizia residenziale pubblica[1].
La sentenza è interessante, sia perché ripercorre, in modo chiaro, il tortuoso iter della legislazione di riferimento, evidenziando le modifiche normative che si sono succedute nel tempo[2] e illustrando gli aspetti più rilevanti (talvolta contradditori) delle sentenze che hanno trattato il tema, sia, soprattutto, perché afferma:
1) che, giusto il disposto dell’art. 31, comma 49-ter, L. n. 448/1998, il vincolo del prezzo imposto riguarda anche i beni oggetto di convenzione Bucalossi (artt. 7 e 8, L. n. 10/1977, transfusi negli artt. 17 e 18, D.P.R. n. 380/2001), e non è limitato soltanto al primo concessionario, in tal modo contraddicendo quanto si poteva evincere dalla lettura di Cass. SS.UU. n. 18135/2015[3], e ancora
2) che l’efficacia retroattiva disposta dal comma 2 dell’art. 25-undecies, D.L. n. 119/2018, introdotto dalla legge di conversione n. 136/2018[4], riguarda anche gli immobili oggetto di dette convenzioni Bucalossi.
Scompare (definitivamente?), dunque, per quanto riguarda la disciplina del prezzo vincolato, ogni distinzione tra immobili oggetto di convenzioni ex art. 35 L. 865/1971 (convenzioni PEEP) e immobili oggetto di convenzioni Bucalossi.
Si ritiene (n.d.r.) che, per queste ultime, resti fermo, comunque, che il vincolo del prezzo imposto non possa eccedere il limite massimo (già trentennale, ora ventennale) di durata delle convenzioni che esso vincolo stabiliscono[5].
Note
[1] Per un primissimo commento, A. Busani, Vendita case popolari, resta il prezzo vincolato, in Norme e Tributi+.
[2] Cfr. G. Rizzi, Non c’è pace per l’edilizia convenzionata, Federnotizie. Modifiche che non sembra vogliano terminare: cfr. il recente art. 37 ter, D.L. 30 aprile 2022, n. 36, inserito dalla legge di conversione del 29 giugno 2022, n. 79 (in CNN Notizie del 30 giugno 2022, n. 123 ); si veda anche quanto previsto dal DL n. 21/2022, convertito con modificazioni dalla L. 20 maggio 2022, n. 51 (in CNN Notizie del 8 luglio 2022).
[3] Cfr. R. Ferrazza, Convenzioni con diritto di superficie e convenzioni con diritto di proprietà, Federnotizie.
[4] Cfr. Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata, Federnotizie.
[5] R. Ferrazza, Edilizia convenzionata “Peep”: spunti di riflessione sulla Legge 136/2018, Federnotizie, “la rimozione del vincolo non è necessaria nel caso in cui questo risulti già estinto; infatti, il comma 49bis nella determinazione del corrispettivo di affrancazione fa riferimento all’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con ciò presupponendo una durata del vincolo, che indubbiamente sussiste almeno per le convenzioni con oggetto la proprietà. Il vincolo, infatti, cessa la sua efficacia nel caso in cui la stessa convenzione che lo prevedeva abbia cessato di efficacia, per decorso del relativo termine (ventennale-trentennale) di durata. Sono quindi da comprendere in questo assunto:
- le convenzioni con oggetto la piena proprietà, il cui termine di efficacia (20/30 anni, a seconda della previsione della stessa convenzione, ex art. 8, co. 4, L. n. 10/1977, opp. art. 18, co. 4, DPR n. 380/2001) sia già decorso;
- le convenzioni, originariamente aventi ad oggetto immobili con diritto di superficie, in seguito trasformato ex comma 45 dell’art. 31 della L. n. 448/1998 in piena proprietà. Detti immobili, infatti, con la trasformazione, sono ormai equiparati a quelli in piena proprietà, i quali non possono essere soggetti a vincoli convenzionali, come sopra indicato, di durata superiore al termine (massimo) di trenta anni (assumendo sempre come riferimento temporale iniziale la data di stipula dell’originaria convenzione).
- le convenzioni sostitutive ex comma 46 dell’art. 31 legge cit., con oggetto la piena proprietà o il diritto di superficie, il cui termine di efficacia (20/30 anni, a seconda della previsione della stessa convenzione, ex art. 8, co. 4, L. n. 10/1977, opp. art. 18, co. 4, DPR n. 380/2001) sia già decorso, sempre con riferimento alla data di stipula dell’originaria convenzione (oggi, in base alla legge n. 135/2012, la durata deve essere di 20 anni, diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione).
Per le convenzioni con oggetto il diritto di superficie, invece, il normale termine di durata è di 99 anni, ma in questo caso non potrà mai cessare il vincolo di prezzo massimo, perché o si rinnova la concessione per pari durata (e quindi anche il relativo vincolo di prezzo massimo), oppure termina la concessione e il bene immobile passa in proprietà al comune senza corrispettivo. Non può non ravvisarsi in questi casi, una evidente disparità (a mio parere, non giustificabile, ved. infra, 4. Appendice, sub C) fra immobili soggetti a convenzioni con oggetto la proprietà piena e le convenzioni con oggetto la proprietà superficiaria, in quanto per le seconde il vincolo di prezzo massimo di cessione non solo sussisterebbe ben oltre il trentennio dalla stipula della convenzione ma addirittura non potrebbe mai cessare (senza procedura di affrancazione).”
AUTORE
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