a cura di Maura Manghi

Il CNN NOTIZIE con comunicato in data 27 gennaio 2015 ha dato notizia dell’avvenuta sottoscrizione in data 10 dicembre 2014 del protocollo di intesa tra il Consiglio Nazionale del Notariato e il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati, nonché dell’analogo protocollo in corso di perfezionamento con il Consiglio Nazionale degli Ingegneri.

Nel comunicato si legge che, nelle intenzioni del CNN, si proseguirà il percorso di collaborazione, sotto il profilo tecnico anche “con gli altri ordini professionali interessati alle transazioni immobiliari al fine di rafforzare il contenuto e gli effetti dell’atto notarile di compravendita immobiliare con più elevati standard di sicurezza edilizia ed urbanistica attraverso l’utilizzo di una perizia tecnica di supporto all’attività del notaio.”

Il Consiglio Notarile di Reggio Emilia ha fatto propria l’iniziativa – peraltro da tempo portata avanti nella medesima regione dal distretto di Parma – e in data 16 dicembre 2014 ha sottoscritto un protocollo simile con il Comune di Reggio Emilia, l’ordine degli Architetti, l’ordine degli Ingegneri, l’ordine degli Agronomi Forestali, il Collegio dei Geometri, il Collegio dei Periti Agrari, il Collegio dei Periti Industriali.

Le critiche mosse dai singoli colleghi alla linea politica del CNN – sotto questo profilo – sono le più diverse: dagli oneri economici aggiuntivi che allontanerebbero ulteriormente i clienti favorendo colleghi meno scrupolosi, fino all’assunzione di responsabilità che forse non competono al notaio, all’ennesimo svilimento della professione.

Il Consiglio Notarile di Reggio Emilia, valutate le diverse obiezioni, ha comunque ritenuto di aderire e di promuovere la medesima iniziativa sul proprio territorio per diversi motivi.

Se è vero che la legge non attribuisce al notaio la responsabilità della mancanza di regolarità urbanistica del bene venduto (salvo i casi eclatanti di mancanza delle menzioni obbligatorie), è anche vero che il cliente crede, rivolgendosi al notaio, di avere una reale garanzia sulle caratteristiche e le qualità dell’immobile.

Tale impressione è peraltro confermata dal numero sempre crescente di decisioni assunte dalla Magistratura che hanno innalzato molto l’asticella della normale diligenza in materia, attribuendo al notaio sempre maggiori responsabilità proprio sotto il profilo della garanzia di regolarità urbanistica.

Altra considerazione, non meno importante, è che spesso le irregolarità edilizie sconfinano nella vera e propria illegalità.

Non mi riferisco naturalmente al muro spostato, alla verandina chiusa o al tetto del solaio più alto di qualche centimetro; mi riferisco invece alle volumetrie gonfiate, a spazi destinati a servizi utilizzati come abitabili, ai cambi di destinazione d’uso legalmente impossibili, ai veri e propri abusi primari che continuano a sfuggire al controllo, a volte per inerzia, altre volte per complicità, delle amministrazioni pubbliche.

Di fronte a tante considerazioni, si sono aperte per la categoria due strade: affermare che il problema urbanistico non riguarda il notariato (salvo verificare se questa opinione è condivisa dalla Magistratura quando arriva la richiesta di risarcimento del danno perché non sono state evidenziate in atto irregolarità e vizi) o cercare di prevenire alla fonte la materia del contendere, aiutando le parti a rendersi conto della reale situazione del bene stesso.

Il Consiglio Notarile che presiedo ha optato per la seconda ipotesi, poiché ha ritenuto che le competenze notarili debbano essere integrate da chi ha la necessaria preparazione tecnica per verificare dati urbanistici anche complessi. Il problema quindi non è se sia opportuno o meno chiedere un attestato tecnico che aiuti notaio e parti a rendersi conto della reale regolarità dell’immobile, ma fare accettare questa necessità a tutte le parti dell’atto.

Da qui i protocolli, stipulati dal Consiglio Notarile di Reggio Emilia con gli ordini tecnici, che si prefiggono di perseguire, fra gli altri, i seguenti obiettivi:

– sensibilizzare l’opinione pubblica;

– concordare con i diversi ordini il contenuto dell’attestato, omologandone il formato tipico (con avvertenza che non è sufficiente una semplice dichiarazione del tipo “è conforme alle autorizzazioni edilizie” o analoghe);

– concordare un costo il più possibile contenuto da proporre alle parti.

In questa convinzione è stato forte il supporto del Comune capoluogo, che ha anche messo a disposizione i propri uffici con costi ridotti su richiesta del notaio incaricato della stipula.

Concludo osservando che la battaglia per la verifica della regolarità edilizia è di fatto una battaglia a favore della legalità e credo che proprio la difesa della legalità, ancora prima di quella della pubblica funzione di cui tanti di noi si vantano, sia la ragion d’essere fondante del nostro tipo di notariato.

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